Was versteht man unter dem Begriff Flurstück im Immobiliensprachgebrauch?

Beim Flurstück handelt es sich um einen amtlich vermessenen und geometrisch festgelegten Teil der Erdoberfläche. Einzelne Flurstücke werden durch genau definierte Flurstückgrenzen voneinander abgegrenzt. Sämtliche Flurstücke werden im landesweiten Liegenschaftskataster aufgeführt. Dort gelten sie als die kleinste Buchungseinheit.

Für jedes Flurstück (FlSt.) besteht daher zumeist nur ein Eigentumsverhältnis. Jedes Grundstück ist gleichzeitig ein Flurstück. Gehören mehrere Flurstücke demselben Eigentümer, können sie auch zusammengenommen ein größeres Grundstück bilden. Jedes Flurstück wird im Kataster mit einer eigenen Flurstücknummer gekennzeichnet.

Grund und Boden sowie die Gemeindegrenzen, in welchen sich diese jeweils befinden, werden in Deutschland in verschiedenen Einheiten zusammengefasst und registriert. Die größte für diese Zwecke relevante Einheit stellen die jeweiligen Gemeinden dar. Die zusammenhängende Fläche einer Gemeinde wird in der Amtssprache auch als Gemarkung bezeichnet.

Jede Gemeinde wiederum besteht aus mehreren Fluren. Flur ist die Bezeichnung für die gesamte Nutzfläche einer Siedlung. Jeder Siedlung ist daher ein bestimmter Flur zugeordnet. Flure wiederum werden in individuelle Flurstücke unterteilt. Diese stellen die kleinste Unterteilung dar.

In einem Flur befinden sich auch die jeweils verschiedenen Grundstücke. Ein individuelles Grundstück stellt bei dieser Unterteilung ein Flurstück dar. Auf diese Weise wird jedes Grundstück einem bestimmten Flur zugeordnet.

Jedes Flurstück, welches einen Besitzer hat, bildet ein eigenes Grundstück. Allerdings ist es möglich, dass mehrere Flurstücke denselben Besitzer haben. Vergrößert ein Grundbesitzer beispielsweise sein eigenes Grundstück, indem er ein benachbartes Grundstück aufkauft, besteht sein nun größeres Grundstück aus zwei Flurstücken. Auf diese Weise kann sich ein einzelnes Grundstück also durchaus aus diversen Flurstücken zusammensetzen. Andersherum befindet sich ein Flurstück jedoch niemals auf zwei verschiedenen Grundstücken.

Ein einzelnes Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen, welche sich nicht direkt nebeneinander befinden. Räumliche Nähe ist zur Bildung eines Grundstücks nicht erforderlich. Allerdings müssen sich alle Flurstücke innerhalb der gleichen Gemarkung befinden, um als ein Grundstück geführt werden zu können.

Zur Identifikation ist jedem Flurstück innerhalb des Liegenschaftskatasters eine eigene Flurstücknummer zugeordnet. Für gewöhnlich werden die einzelnen Flurstücke innerhalb eines Flurs mittels einer durchlaufenden Nummerierung gekennzeichnet.

Möglich sind hierbei sowohl eine reine Zahl, die Kombination aus zwei Zahlen oder die Kombination aus einer Zahl und einem Buchstaben, wie z. B. 349/3.

Jedes Flurstück ist über seine genauen Flurstückgrenzen definiert. Deren Festlegung und Kontrolle erfolgt über die sogenannte Katastervermessung. Muss ein neues Flurstück gebildet werden, kann daher eine neue Katastervermessung notwendig werden.

Diese Art der Vermessung darf in Deutschland nur von bestimmten Institutionen durchgeführt werden. Dazu gehören die Katasterbehörden, Flurbereinigungsbehörden, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure oder andere Vermessungsstellen.

Bei derartigen Vermessungen handelt es sich entweder um Ur-, Neu- oder Fortführungsvermessungen. Muss ein Kataster erstmalig festgelegt werden, spricht man von einer Urvermessung. Die Urvermessungen können auch dann notwendig werden, wenn Flure bereinigt werden müssen bzw. neue Grenzen im Zuge einer Teilungsvermessung bestimmt werden. Bei einer Urvermessung werden die individuellen Grundstücksgrenzen gekennzeichnet.

Müssen hingegen größere Bereiche des Katasters wie z. B. mehrere Flurstücke angepasst werden, spricht man von einer Neuvermessung. Wird das Kataster fortgeführt, handelt es sich um eine Fortführungsvermessung. Dabei wird das Kataster um neue Flur- und Grundstücke erweitert.

Derartige Vermessungen können beispielsweise notwendig werden, wenn eine grundbuchrechtliche Teilung eines Grundstücks vorgenommen werden soll. Wird ein Grundstück, welches aus lediglich einem Flurstück besteht, aufgeteilt, muss auch das entsprechende Flurstück in zwei individuelle Flurstücke aufgeteilt werden.

Es bestehen diverse Möglichkeiten, Einblick auf das eigene Flurstück zu erhalten. Zum einen kann dies über den jeweiligen Flurkartenauszug geschehen. Die sogenannte Flurkarte ist ein Teil des Liegenschaftskatasters. Sie bildet sämtliche Liegenschaften (Flurstücke, Grundstücke und Gebäude) maßstabsgetreu ab.

Ein kostenloser Einblick auf den relevanten Flurkartenauszug ist beispielsweise online möglich. Zu diesem Zweck haben die einzelnen Bundesländer eigene Geoportale eingeführt. Mit dem Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS) existiert auch eine Bundeslandübergreifende Datenbank. Käufer und Verkäufer haben hierüber die Möglichkeit, sich über einzelnen Flurstücke in zahlreichen Regionen innerhalb Deutschlands Informationen einzuholen.

Eine weitere Möglichkeit, kostenlos an Informationen über ein Flurstück zu gelangen, ist ein Anruf beim zuständigen Katasteramt. Auf diese Weise können mündliche Auskünfte bezüglich Änderungen der Lagebezeichnung, Nutzungsart oder der Vereinigung von Flurstücken eingeholt werden.

Zur Abwicklung grundbuchrelevanter Änderungen wie z. B. einem Immobilienverkauf ist allerdings ein ordentlicher Flurkartenauszug notwendig. Um diesen zu erhalten, wird beim Liegenschaftskataster ein entsprechender Antrag gestellt. Die Ausstellung eines solchen Flurkartenauszuges ist mit einer Gebühr verbunden, deren Höhe je nach Bundesland variiert. In der Regel muss mit Kosten zwischen 12 und 50 Euro gerechnet werden.

Unter Umständen besteht jedoch auch die Möglichkeit, sich einen solchen Flurkartenauszug bequem online ausstellen zulassen. Dies ist zwar ebenfalls mit Kosten verbunden. Da der Auszug jedoch als PDF-Download zur Verfügung gestellt wird, entfällt die ansonsten übliche mehrtägige bis mehrwöchige Wartezeit.

Flurstücke sowie die jeweilige Flurkarte, auf welcher sie eingezeichnet sind, spielen vor allem beim Verkauf von Immobilien und Grundstücken eine wichtige Rolle. Sie stellen einen wichtigen Nachweis bei der Bewertung der jeweiligen Immobilie dar. Zum einen geben sie Auskunft über die Lage des Grundstücks. Für die Immobilienbewertung stellt die Lage oft einen entscheidenden Faktor dar.

Ferner sind die Grenzen eines jeden Grundstückes exakt über die jeweiligen Flurstücksgrenzen definiert. Käufer benötigen diese Informationen, um genau zu wissen, wie die Beschaffenheit des Grundstücks ist, welches sie zu erwerben beabsichtigen.

Für Grundstücksbesitzer ist es ebenfalls von Relevanz, ob ihr Grundstück aus einem oder mehreren Flurstücken besteht. Mehrere Flurstücke auf einem einzigen Grundstück können unter bestimmten Umständen mit einem bürokratischen Mehraufwand sowie höheren Kosten verbunden sein. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein Baugenehmigungsverfahren über die Flurstücksgrenzen hinweg angestrebt wird. Da sich die Kosten einer Katastervermessung an den jeweiligen Flurstücksgrenzen orientieren, können auch hierbei Mehrkosten anfallen.

Für Grundstücksbesitzer kann es sich daher lohnen, verschiedene Flurstücke auf ihrem Grundstück zu einem einzigen Flurstück zu verschmelzen.

Die Einholung einer Auskunft zur Flurkarte ist bei den zuständigen Behörden kein Problem und mit kleinen Kosten verbunden. Wenn sie Ihre Immobilie oder Grundstück verkaufen möchten, dann sollten Sie sich Ihre Karte besorgen und zu Ihren Unterlagen legen. Überprüfen Sie auch, ob die Grenzen zu den Nachbarn mit der Karte übereinstimmen.

Für weitere Fragen steht Ihnen Rogers Immobilien gerne zur Verfügung.