Was versteht man unter dem Begriff Flurstück?

Das komplexe Beziehungsgeflecht von Flur, Flurstück und Grundstück

In Deutschland werden Grundstücke und die dazugehörigen Gemeindegrenzen in unterschiedlichen Einheiten erfasst und dokumentiert. Dabei werden sowohl der Boden als auch das Land aufgeführt. Die größte maßgebliche Einheit für diese Zwecke stellen die jeweiligen Gemeinden dar. In der Amtssprache wird die zusammenhängende Fläche einer Gemeinde als Gemarkung bezeichnet.

Mehrere Fluren bilden eine Gemeinde. Flur ist die Bezeichnung für die gesamte Nutzfläche einer Siedlung. Jeder Siedlung ist daher ein bestimmter Flur zugeordnet. Flure wiederum werden in individuelle Flurstücke unterteilt. Diese stellen die kleinste Unterteilung dar.

In einem Flur befinden sich auch die jeweils verschiedenen Grundstücke. Ein individuelles Grundstück stellt bei dieser Unterteilung ein Flurstück dar. Auf diese Weise wird jedes Grundstück einem bestimmten Flur zugeordnet.

Jedes Flurstück, welches einen Besitzer hat, bildet ein eigenes Grundstück. Es kann vorkommen, dass ein Besitzer mehrere Flurstücke besitzt. Wenn er ein angrenzendes Grundstück erwirbt, um sein eigenes Grundstück zu erweitern, besteht sein vergrößertes Grundstück aus zwei Flurstücken.

Auf diese Weise kann sich ein einzelnes Grundstück also aus diversen Flurstücken zusammensetzen. Andersherum befindet sich ein Flurstück jedoch niemals auf zwei verschiedenen Grundstücken.

Ein einzelnes Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen, welche sich nicht direkt nebeneinander befinden. Räumliche Nähe ist zur Bildung eines Grundstücks nicht erforderlich. Allerdings müssen sich alle Flurstücke innerhalb der gleichen Gemarkung befinden, um als ein Grundstück geführt werden zu können.

Was bedeutet die Flurstücksnummer?

Wie werden neue Flurstücksgrenzen gesetzt?

Die genauen Grenzen eines jeden Flurstücks werden durch die Katastervermessung definiert und überwacht.

Muss ein neues Flurstück gebildet werden, kann daher eine neue Katastervermessung notwendig werden. Diese Art der Vermessung darf in Deutschland nur von bestimmten Institutionen durchgeführt werden. Dazu gehören die Katasterbehörden, Flurbereinigungsbehörden, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure oder andere Vermessungsstellen.

Bei derartigen Vermessungen handelt es sich entweder um Ur-, Neu- oder Fortführungsvermessungen. Muss ein Kataster erstmalig festgelegt werden, spricht man von einer Urvermessung. Die Urvermessungen können auch dann notwendig werden, wenn Flure bereinigt werden müssen bzw. neue Grenzen im Zuge einer Teilungsvermessung bestimmt werden. Bei einer Urvermessung werden die individuellen Grundstücksgrenzen gekennzeichnet.

Müssen hingegen größere Bereiche des Katasters wie z. B. mehrere Flurstücke angepasst werden, spricht man von einer Neuvermessung. Wird der Kataster fortgeführt, handelt es sich um eine Fortführungsvermessung. Dabei wird der Kataster um neue Flur- und Grundstücke erweitert. Eine Katastervermessung kann erforderlich sein, wenn eine Grundstücksteilung im Grundbuch vorgenommen werden sollte. Wird ein Grundstück, welches aus lediglich einem Flurstück besteht, aufgeteilt, muss auch das entsprechende Flurstück in zwei individuelle Flurstücke aufgeteilt werden.

Bei wem kann ich eine Flukarte erhalten?

Es bestehen diverse Möglichkeiten, Einblick auf das eigene Flurstück zu erhalten. Zum einen kann dies über den jeweiligen Flurkartenauszug geschehen. Die sogenannte Flurkarte ist ein Teil des Liegenschaftskatasters. Sie bildet sämtliche Liegenschaften (Flurstücke, Grundstücke und Gebäude) maßstabsgetreu ab.

Ein kostenloser Einblick auf den relevanten Flurkartenauszug ist beispielsweise online möglich. Die Bundesländer haben eigene Geoportale eingerichtet, um diesen Zweck zu erfüllen. Es gibt auch eine bundeslandübergreifende Datenbank namens Amtliches Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS). Mithilfe dieser Systeme können Käufer und Verkäufer in vielen Regionen Deutschlands Informationen über einzelne Flurstücke erhalten. Die Liegenschaftskataster für Bayern können unter www.ldbv.bayern.de/index.html und dort unter den Menüs Vermessung, Kataster und dann unter Liegenschaftskataster, finden.

Eine weitere Möglichkeit, kostenlos an Informationen über ein Flurstück zu gelangen, ist ein Anruf beim zuständigen Katasteramt. So ist es möglich, Informationen über Veränderungen der Lagebezeichnung, Nutzungsart oder Vereinigung von Flurstücken durch mündliche Auskünfte zu erhalten.

Zur Abwicklung grundbuchrelevanter Änderungen wie z. B. einem Immobilienverkauf ist allerdings ein ordentlicher Flurkartenauszug notwendig. Ein Antrag muss beim Liegenschaftskataster gestellt werden, um diesen zu erhalten. Die Ausstellung eines solchen Flurkartenauszuges ist mit einer Gebühr verbunden, deren Höhe je nach Bundesland variiert. In der Regel muss mit Kosten zwischen 12 und 50 EUR gerechnet werden. Es kann in manchen Fällen auch möglich sein, einen Flurkartenauszug ganz bequem online zu erhalten. Dies ist zwar ebenfalls mit Kosten verbunden. Durch die Bereitstellung des Auszugs als PDF-Download entfällt die sonst übliche Wartezeit von mehreren Tagen bis hin zu mehreren Wochen.

Flurstücke: Die Bedeutung für Grundstücksbesitzer

Flurstücke sowie die jeweilige Flurkarte, auf welcher sie eingezeichnet sind, spielen hauptsächlich beim Verkauf von Immobilien und Grundstücken eine wichtige Rolle. Sie stellen einen wichtigen Nachweis bei der Bewertung der jeweiligen Immobilie dar. Zum einen geben sie Auskunft über die Lage des Grundstücks. Für die Immobilienbewertung stellt die Lage oft einen entscheidenden Faktor dar.

Ferner sind die Grenzen eines jeden Grundstücks exakt über die jeweiligen Flurstücksgrenzen definiert. Käufer benötigen diese Informationen, um genau zu wissen, wie die Beschaffenheit des Grundstücks ist, welches sie zu erwerben beabsichtigen.

Für Grundstücksbesitzer ist es ebenfalls von Relevanz, ob ihr Grundstück aus einem oder mehreren Flurstücken besteht. Unter bestimmten Bedingungen kann die Existenz mehrerer Flurstücke innerhalb eines einzigen Grundstücks zu einem erhöhten bürokratischen Aufwand und höheren Kosten führen.

Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein Baugenehmigungsverfahren über die Flurstücksgrenzen hinweg angestrebt wird. Die Vermessungskosten des Katasters hängen von den betroffenen Flurstücksgrenzen ab, was zu zusätzlichen Kosten führen kann. Für Grundstücksbesitzer kann es sich daher lohnen, verschiedene Flurstücke auf ihrem Grundstück zu einem einzigen Flurstück zu verschmelzen.

Tipps für Verkäufer

Die Einholung einer Auskunft zur Flurkarte ist bei den zuständigen Behörden kein Problem und mit kleinen Kosten verbunden. Wenn Sie Ihre Immobilie oder Grundstück verkaufen möchten, dann sollten Sie sich Ihre Karte besorgen und zu Ihren Unterlagen legen. Überprüfen Sie auch, ob die Grenzen zu den Nachbarn mit der Karte übereinstimmen.

Für weitere Fragen steht Ihnen Rogers Immobilien gerne zur Verfügung.