Umwandlung

Was Käufer bei umgewandelten Wohnungen wissen sollten

Wenn Wohnungen in Mietshäusern in Wohnungseigentum umgewandelt werden, haben die Mieter der Wohnungen immer ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Mieter muss also immer über den anstehenden Verkauf informiert werden und kann den Kaufvertrag übernehmen.

Wann kommt Vorkaufsrecht zur Geltung?

Grundsätzlich besteht das Vorkaufsrecht nur, wenn sich der Eigentümer entscheidet, die Wohnung zu verkaufen. Wenn also die Wohnungen in Eigentum nur umgewandelt werden, aber nicht zum Verkauf stehen, kann der Mieter das Vorkaufsrecht nicht ausüben.

Das Vorkaufsrecht bietet dem Mieter eine einmalige Gelegenheit, die Wohnung käuflich zu erwerben. Es ist ein einmaliges Recht. Der Mieter nimmt sein Vorkaufsrecht durch eine schriftliche Erklärung in Anspruch. Wenn er sein Vorkaufsrecht beim ersten Verkaufsfall nicht ausübt, kann sich der Mieter zu einem späteren Zeitpunkt auf sein Vorkaufsrecht nicht mehr berufen.

Mieter von umgewandelter Eigentumswohnungen genießen einen speziellen Kündigungsschutz. Je nachdem wo sich die Immobilie befindet, kann es bis zu 10 Jahren dauern, bis eine Kündigung seitens des Vermieters ausgesprochen werden darf. Das gilt vorwiegend für Gebiete mit besonderem Wohnungsmangel. Das gilt z. B. für München, Bad Reichenhall und Kempten. Ansonsten beträgt die Kündigungssperrfrist drei Jahre. Praktisch bedeutet es für den neuen Eigentümer, dass er die Wohnung erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist und der Kündigungsfrist selbst nutzen kann.

Worauf sollte ein Mieter als Käufer seiner Wohnung achten?

Mieter, der sein gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben möchte, kennt seine eigene Wohnung mehr als gut. Über die Vorteile und Nachteile ist er sich im Klaren. Auch über das Gebäude hat er in der Regel einen guten Überblick. Allerdings ist es ratsam, dass er sich mit der Situation der Eigentümergemeinschaft möglichst genau auseinandersetzt.

Praktisch bedeutet es, dass er die Teilungserklärung sowie die Gemeinschaftsordnung einsieht. Eine objektive Prüfung des baulichen Zustands der Immobilie ist ebenfalls von Vorteil. So kann er besser abschätzen, welche Investitionen in das Gemeinschaftseigentum notwendig sein werden.

Es ist wichtig, sich einen genauen Überblick zu verschaffen, wie groß der Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstau ist. In diesem Zusammenhang ist die Höhe der Instandhaltungsrücklage entscheidend. Der Kaufpreis der Eigentumswohnung sollte anstehende Renovierungen und Instandhaltungen berücksichtigen.

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