Grundbuch

Was steht im Grundbuch und wo kann ich es einsehen?

Das Grundbuch spielt bei jedem Immobilienverkauf und Immobilienkauf eine sehr wichtige Rolle. Darin finden Sie sehr viele Informationen, die die Immobilie betreffen. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das alle Grundstücke umfasst, die im jeweiligen Grundbuchbezirk liegen.

Was ist ein Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein amtliches Register. Darin werden für die Öffentlichkeit die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks dokumentiert. Es beinhaltet also Bestands-, Eigentums- und Belastungsverhältnisse, die das Grundstück betreffen. Die Grundbuchordnung (GBO) regelt das formelle Grundbuchrecht und das sachliche bzw. materielle Grundbuchrecht bestimmt welche Voraussetzungen erfüllt werden müssen, damit ein Immobilienerwerb erfolgen kann oder sonstige Eintragungen (z.B. Belastungen) im Grundbuch eingetragen oder geändert werden können. Die Grundbücher werden von den Amtsgerichten (Abteilung Grundbuchamt) geführt. Die Lage des Grundstücks bestimmt, welches Grundbuchamt zuständig ist. Grundbuchangelegenheiten werden von einem Rechtspfleger (Beamter im gehobenen Justizdienst) sorgfältig bearbeitet. Außerdem müssen alle Eintragungen nicht nur vom Rechtspfleger, sondern auch vom Urkundsbeamten der Geschäftsstelle (Grundbuchführer) unterzeichnet werden.

Zusätzlich zu den eigentlichen Grundbüchern führt das Grundbuchamt auch besondere Grundbücher, und zwar Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch, Erbbaugrundbuch und Grundbuch mit Hofvermerk. Das Grundbuch wird in Papierform sowie in elektronischer Form geführt.

Neben den Grundbüchern führt das Grundbuchamt die sogenannten Grundakten. Sie beinhalten alle Urkunden und sonstige Unterlagen, die mit den Anträgen zum Grundbuch eingereicht wurden. Das können Kaufverträge, Auflassungsprotokolle, Wohnungseigentumsverträge, Teilungserklärungen, Erbbaurechtsverträge, Hypothekenbestellungsurkunden, Eintragungsbewilligungen usw. sein. Viele Dokumente in der Grundakte sind für den Verkauf einer Immobilie ebenfalls essenziell.

Wie ist das Grundbuch aufgeteilt und welche Informationen sind im Grundbuch zu finden?

Das Grundbuch besteht aus fünf Grundbuchblättern und ist wie folgt gegliedert:
  • Titelblatt (Aufschrift, Deckblatt) – beinhaltet die Angabe des Amtsgerichts, die Angabe des Grundbuchbezirkes, die Nummer des Blattes, die Bescheinigung der Seitenzahl des Bandes und eventuell folgende Vermerke: Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch, Erbbaugrundbuch, Wohnungserbbaugrundbuch, Schließungsvermerk, Umschreibugsvermerk, Hofvermerk.
  • Bestandsverzeichnis – enthält die Grundstücksdaten, Flurstücke, Wirtschaftsart, Lage, Größe. Diese Angaben entstammen dem Liegenschaftskataster. Im Bestandsverzeichnis können eventuelle Wegerechte und Miteigentumsanteile an anderen Grundstücken vermerkt sein. Gebäude werden nicht eingetragen, da sie wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind.
  • Eigentumsverhältnisse (in Abteilung I) – hier werden die jeweiligen Immobilieneigentümer und die Eigentumsverhältnisse untereinander wiedergegeben. Außerdem wird der Rechtsgrund des Erwerbs eingetragen. Das kann zum Beispiel Auflassung, Erbfolge oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. 
  • Lasten/Dienstbarkeiten/Beschränkungen (in Abteilung II) – hier können Geh- und Fahrtrechte, Versorgungsleitungsrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Vormerkungen, Reallasten oder ein Erbbaurecht vermerkt werden.
  • Eingetragene Grundpfandrechte (in Abteilung III) – hier finden Sie die eingetragenen Grundschulden und Hypotheken sowie Rentenschulden. Es kann sein, dass eine Grundschuld eingetragen ist. Die Grundschuld muss aber nicht valutieren und das Darlehen bereits abbezahlt ist. Die Grundschuld kann im Zug des Immobilienverkaufs unter bestimmten Voraussetzungen gelöscht werden. Wichtig ist, dass der Kaufpreis höher als die noch valutierende Grundschuld ist.

Ein Grundbucheintrag gibt keine Auskunft über Grundstücksgrenzen. Diese Informationen erhalten Sie beim Katasteramt.

Wann erfolgen Einträge ins Grundbuch?

Grundbucheinträge geben Auskunft über Eigentumsverhältnisse, Nutzungs- und Nießbrauchrechte und Grundpfandrecht, die das Grundstück betreffen. Grundstücke können neu aufgeteilt werden oder mehrere Grundstücke zu einem vereint werden. Diese Änderungen werden mit entsprechenden Eintragungen ins Grundbuch dokumentiert. Wenn sich Besitzverhältnisse ändern, ist ein Grundbucheintrag erforderlich. Das ist bei Immobilienverkauf, Erbschaft oder Schenkung der Fall. Wenn Immobilien finanziert werden, lassen Banken eine Grundschuld ins Grundbuch als Sicherheit eintragen. Auch das Wohnrecht oder Nießbrauchrecht erfordert einen Grundbucheintrag.

Welche Rolle spielt das Grundbuch bei Immobilienverkauf oder Immobilienkauf?

Ein aktueller Grundbuchauszug gewährt potenziellen Kaufinteressenten ein hohes Maß an Transparenz und Sicherheit. Dies ist wichtig für Verkaufsverhandlungen. Anhand der vorhandenen Grundbucheintragungen kann belegt werden, wie die aktuellen Eigentumsverhältnisse belegt werden. Weiterhin informiert der Grundbuchauszug darüber, welche Lasten der potenzielle Erwerber übernehmen muss und welche gelöscht werden können. Außerdem wünschen Kreditgeber eine Kopie des aktuellen Grundbuchauszugs, um sich über die Immobilie einen umfassenden Überblick zu verschaffen. Als Immobilienmakler kümmern wir uns für Sie um den Grundbuchauszug sowie alle wichtige Verkaufsunterlagen inkl. des Energieausweises. Wir stellen sicher, dass Ihr Einfamilienhaus, Ihre Doppelhaushälfte, Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Grundstück in München zum bestmöglichen Preis verkauft wird.

Wann muss ein Auszug aus dem Grundbuch vorgelegt werden?

Ein Grundbuchauszug gehört zu den Verkaufsunterlagen bei Hausverkauf, Grundstückverkauf oder bei Wohnungsverkauf. Bei Immobilienkauf dient ein aktueller Grundbuchauszug als Sicherheit für die finanzierende Bank. Bei Beleihungsprüfung fordert die Bank, dass der Grundbuchauszug nicht älter als 6 Monate alt ist. Dies ist auch im Interesse des Käufers, damit er einen Einblick in die aktuellen Eigentumsverhältnisse und eventuelle Belastungen hat.

Bei welcher Behörde kann man das Grundbuch einsehen?

Das Grundbuch ist beim Grundbuchamt zu finden, das in der Regel beim Amtsgericht untergebracht ist. Jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, darf Einblick verlangen bzw. einen Grundbuchauszug für das entsprechende Grundstück einholen. Hier stellt sich die Frage, wer ein berechtigtes Interesse hat. Dies ist der Eigentümer des Grundstücks sowie alle eingetragene Rechteinhaber (etwa Pflichtteilsberechtigte oder Erben). Bei einer Scheidung darf der ehemalige Ehepartner mit Nachweis das Grundbuch einsehen. Denn im Fall von Berechnung von Zugewinnausgleichsansprüchen ist der Grundbuchauszug eine wichtige Informationsquelle.

Gerichte, Behörden, Banken und Notare haben die Möglichkeit, elektronisch eine Grundbucheinsicht zu erhalten.

Aktueller Grundbuchauszug bei Immobilienkauf einsehen

Jedes Grundstück verfügt über ein eigenständiges Grundbuchblatt. Es gibt ein Grundbuch für reine Grundstücke bzw. Grundstücke, die mit einem Einfamilienhaus bebaut sind und bei Eigentumswohnungen gibt es das sog. Wohnungsgrundbuch/Teileigentumsgrundbuch.

Die Gliederung entspricht dem Grundbuch für reine Grundstücke. Zusätzlich werden in dem Wohnungsgrundbuch / Teileigentumsgrundbuch die jeweiligen Miteigentumsanteile am gemeinschaftlichen Grundstück und Eigentum, die verbundenen Sondereigentumsrechte, Sondernutzungsrechte und Beschränkungen festgehalten.

Bei welcher Behörde kann man das Grundbuch einsehen?

Das Grundbuch ist beim Grundbuchamt zu finden, das in der Regel beim Amtsgericht untergebracht ist. Jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, darf ein Einblick verlangen bzw. einen Grundbuchauszug für das entsprechende Grundstück oder die Wohnung einholen.

Gerichte, Behörden, Banken und Notare haben die Möglichkeiten online eine entsprechende Grundbucheinsicht zu erhalten.

Wie kann eine Grundbucheintragung gelöscht werden?

Eine Löschung erfolgt, wenn ein Löschungsvermerk in der entsprechenden Spalte der betreffenden Abteilung eingetragen ist. Außerdem wird die zu löschende Eintragung rot unterstrichen. In dem maschinell geführten Grundbuch werden rote Unterstreichungen oder Durchkreuzungen schwarz dargestellt. Wenn eine Grundschuld gelöscht werden soll, muss der Hypothekengläubiger zustimmen. Hierzu ist eine sog. Löschungsbewilligung notwendig. Welche Löschungsunterlagen notwendig sind, wird Ihnen der Notar oder die Bank mitteilen.

Wenn der Immobilienkredit noch nicht vollständig abbezahlt wurde, wird das Kreditinstitut eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Es sich empfehlenswert über die Höhe einer eventuellen Vorfälligkeitsentschädigung direkt mit dem Kreditgeber zu sprechen.

Anschrift und Öffnungszeiten zum Grundbuchamt in München

Amtsgericht München – Grundbuchamt
Infanteriestraße 5
80797 München
Einsicht in Grundbuchblätter: Zimmer: E71
Telefon: +49 (89) 5597-3359
Telefax: +49 (89) 5597-2042

Öffnungszeiten:
Montag – Mittwoch, Freitag: 08:30 Uhr – 12:00 Uhr
Donnerstag: 08:30 Uhr – 15:00 Uhr (durchgehend)

Den Grundbuchauszug können Sie schriftlich oder per Fax bestellen und der Auszug wird Ihnen direkt zugesandt. Sie sollten beachten, dass die Bearbeitungszeiten bis zur Übersendung stark schwanken können. Wenn Sie einen Grundbuchauszug zügig benötigen, können Sie ihn zu den oben genannten Öffnungszeiten ohne Vorbestellung abholen. Aus datenschutzrechtlichen Gründen wird Ihr berechtigtes Interesse geprüft. Als Eigentümer sollten Sie sich durch einen Personalausweis ausweisen und als Kaufinteressent, sollten Sie am besten eine Vollmacht des Eigentümers mitbringen und selbstverständlich Ihren Ausweis. Wenn Sie die Grundakte vor Ort einsehen wollen (also z.B. die Teilungserklärung), ist es notwendig, diese 2 Tage im Voraus telefonisch oder per Fax vorzubestellen.

Der Grundbuchauszug kann als beglaubigte oder nicht beglaubigte Kopie angefordert werden.

FAQ zu Grundbuch

Was passiert während des Kaufs bzw. Verkaufs einer Immobilie im Grundbuch?

Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags hat die Immobilie den Eigentümer noch nicht gewechselt. In dem Kaufvertrag legen die Parteien fest, unter welchen Modalitäten der Eigentumswechsel stattfindet. Der Notar veranlasst die Eintragung der Auflassungsvormerkung für den Käufer. Dies ist eine Art Reservierung, die die Immobilie dem Käufer zusichert. Außerdem können nur Eintragungen ins Grundbuch vorgenommen werden, mit denen der Käufer einverstanden ist. Der Verkäufer kann dann die Immobilie nicht mehr anderweitig veräußern. Benötigt der Käufer eine Finanzierung für die Zahlung des Kaufpreises, wird die Grundschuld ins Grundbuch (III. Abteilung) eingetragen. Sobald der Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis erhalten hat, beantragt der Notar die Übertragung der Immobilie beim zuständigen Amt an den Käufer. Über die erfolgten Grundbuchänderungen kann das Notariat Auskunft geben.

Bei Veräußerung einer Immobilie darf das Amt den Käufer nur dann als Eigentümer ins Grundbuch eintragen, wenn ihm die Nichtausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechtes nachgewiesen wird. Gemäß dem Baugesetzbuch ist es nämlich erforderlich, dass die zuständige Gemeinde einen sogenannten Negativtest ausstellt.

Weiterhin muss der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlen, damit er als neuer Eigentümer eingetragen werden kann (s. Grunderwerbsteuergesetz). Das Finanzamt wird dann eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellen, die für die Umschreibung unentbehrlich ist.

Das gesamte Verfahren ist in der Grundbuchordnung vorgeschrieben und streng reglementiert. Vom Notartermin bis zur Eigentumsumschreibung können durchaus mehrere Wochen oder sogar Monate vergehen. Während des Prozesses können Sie vom Notar erfahren, wie weit die Eigentumsumschreibung fortgeschritten ist. Für die notarielle Arbeit sowie für die Grundbucheintragungen fallen Gebühren an. Die Kosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Sie sind abhängig vom Kaufpreis der Immobilie. Sie können mit ca. 1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen.

Darf das Amt den Wunsch nach Einsicht ins Grundbuch ablehnen?

Unter bestimmten Umständen ja. Denn das Grundbuchamt muss sich an die gesetzlichen Vorschriften halten, die die Einsicht in die Grundbuchblätter betreffen. Grundbucheintragungen sind nicht öffentlich zugänglich. Der Datenschutz ist ein hohes Gut. Grundbuchbeamten können den Antrag zur Einsicht ablehnen, wenn denen die Gründe nicht nachvollziehbar vorkommen. Wer die Entscheidung nicht akzeptieren will, kann eine Beschwerde einreichen. Als letzte Instanz ist das Oberlandesgericht zuständig (GBO).

Darf die Presse das Grundbuch einsehen?

Der Gesetzgeber beschränkt den Zugriff auf die Daten in den Grundbuchblättern. Er will verhindern, dass Immobilienbesitzer ohne ihr Wissen ausgeforscht werden. So kann die Presse nicht erfahren, welche Immobilie wem gehört, welche Schulden auf dem Besitz lasten und ob bzw. welche Grunddienstbarkeiten eingetragen sind. Der Gesetzgeber verlangt, dass ein berechtigtes Interesse vorliegen muss. Pauschale Begründungen für eine Einsichtnahme reichen nicht aus.

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