Viele Erben haben eine Immobilie geerbt und möchten sie verkaufen, wissen aber nicht genau, wie sie den Hausverkauf oder Wohnungsverkauf genau angehen sollen. Was ist zu beachten? Wie kann man Erbschaftssteuer sparen? Was bedeutet eigentlich Spekulationssteuer? Mit diesen und weiteren Fragen beschäftigt sich der folgende Ratgeber. Bei der Erbschaft einer Immobilie kommt für viele neue Eigentümer, die sie nicht selbst nutzen möchten, nur der Verkauf des Hauses infrage. Doch verschiedene Besonderheiten wie steuerliche Regelungen stellen oftmals große Hürden dar.

Was ist ein Erbschein und wofür wird er benötigt?

Der Erbschein weist die Personen, die darauf aufgeführt sind, als rechtmäßige Erben aus. Bevor es möglich ist, über eine geerbte Immobilie zu verfügen bzw. einen Hausverkauf oder Wohnungsverkauf zu vollziehen, wird der Erbschein benötigt. Dieser kann beim Amtsgericht beantragt werden. Er berechtigt zudem zur Einsichtnahme und Eintragung in das Grundbuch. Für die Ausstellung werden Gebühren berechnet. Die genaue Höhe hängt vom Wert der Erbschaft ab.

Vermögensverhältnisse und eventuelle Schulden des Verstorbenen prüfen

Ob Hypotheken oder sonstige Belastungen bestehen, kann im Grundbuch nachgelesen werden. Erben haben darauf stets Zugriff. Wenn geplant wird, eine Erbschaft auszuschlagen bzw. sie nicht anzunehmen, beträgt die rechtlich vorgeschriebene Frist hierfür sechs Wochen. Sämtliche Rechte, aber ebenso Pflichten gehen nun auf den Erben über. Sobald er bezüglich des Nachlasses in Kenntnis gesetzt wird, beginnt sie. Innerhalb der kommenden sechs Wochen muss beim Nachlassgericht eine entsprechende Erklärung eingereicht werden, ansonsten gilt die Erbschaft als angenommen.

Daher ist es wichtig, wenn man erfährt, dass man eine Immobilie erbt, sich schnellstmöglich einen Überblick über die vorliegenden Vermögensverhältnisse und Schulden zu machen. Erben haften ebenso für die Schulden von Verstorbenen, oftmals mit dem eigenen Vermögen. Wenn die Immobilie schuldenfrei ist oder der Vermögenswert die Verbindlichkeiten übersteigt, dann ist es für Sie sowie die Miterben vorteilhaft, das Erbe anzunehmen.

Zustand des Hauses oder der Wohnung prüfen

Bei der Erbschaft einer Immobilie ist es wichtig, deren Zustand gründlich zu prüfen. Ist sie zum Beispiel sehr alt oder wurde lange nicht renoviert oder modernisiert, sollte genau überlegt werden, ob man Eigentümer werden möchte oder ein Verkauf mehr Sinn macht, da die Immobilie den eigenen finanziellen Rahmen überschreitet. Dabei spielen Aspekte wie Instandhaltung und Instandsetzung eine wichtige Rolle. Gerade bei Häusern kann der anstehende Renovierungsbedarf hoch ausfallen. Ferner ist es empfehlenswert, durch diverse Maßnahmen eine Wertsteigerung zu erzielen und dann die Veräußerung vorzunehmen.

Guter Tipp: Erben und Nachlassgläubiger sind berechtigt, beim Nachlassgericht eine sogenannte Nachlassverwaltung zu beantragen: Bei einem unübersichtlichen Nachlass soll sie eine Gläubigerbefriedigung sicherstellen und gleichzeitig die Haftung des Erben auf den Nachlass beschränken.

Umfassende Vorbereitung ist beim Hausverkauf oder bei Wohnungsverkauf das A und O

Eine sorgfältige Vorbereitung ist beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf sehr wichtig. Es geht immerhin um sehr große Beträge. Die meisten Erben sind nicht versiert und nicht erfahren genug. Sie verfügen nicht oder nur teilweise über das Wissen, das für einen möglichst gewinnbringenden Hausverkauf oder Wohnungsverkauf benötigt wird. Zunächst einmal muss der Wert der geerbten Immobilie, der sogenannte Verkehrswert, ermittelt werden.

Entscheidend sind hierbei die Lage, Größe, der Zustand und Stil des Hauses. Ein Hausverkauf oder Wohnungsverkauf ist nicht so einfach. Um Fehler zu vermeiden und den bestmöglichen Preis zu erzielen, empfiehlt es sich, auf Fachleute zu vertrauen. Wir beraten gerne umfassend, wenn das geerbte Haus oder die geehrte Wohnung verkauft werden soll. Wir werden den richtigen Verkehrswert ermitteln, die Vermarktung der Immobilie mit unserer Erfahrung effizient durchführen, den gesamten Verkaufsprozess organisieren und den Verkauf rechtlich absichern. Zudem unterstützen wir bei der Einschätzung einer möglichen Erbschaftssteuer.

Hausverkauf oder Wohnungsverkauf als Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen eine Immobilie, müssen sich die Miterben gemeinsam darüber verständigen, was mit dem Haus, der Wohnung oder dem Grundstück passieren soll. Auch die Erbengemeinschaft benötigt einen Erbschein. Unnötige Konflikte lassen sich oftmals vermeiden, wenn sich die Erbengemeinschaft auf den Immobilienverkauf einigt. Der Verkaufserlös kann im Anschluss unter allen Miterben gerecht aufgeteilt werden.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Die Erbschaftssteuer bzw. deren genaue Höhe spielt eine wichtige Rolle, wenn die Immobilie nicht selber genutzt wird. Übersteigt der Wert des Nachlasses, der sich aus dem Vermögen abzüglich der Verbindlichkeiten ergibt, den persönlichen, gesetzlich geregelten Erbschaftssteuerfreibetrag, muss Erbschaftssteuer entrichtet werden, da in Deutschland ein Erbe grundsätzlich steuerpflichtig ist. Die Erbnehmer sind verpflichtet, das Finanzamt über die Erbschaft zu informieren, und zwar spätestens drei Monate, nachdem sie von dem Erbe erfahren haben. Wie hoch der Freibetrag ausfällt, hängt vom Verkehrswert des Hauses und vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab: Je näher die Verwandtschaft, desto größer der Freibetrag.

In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, wie der Verkehrswert einer Immobilie im Erbfall ermittelt wird. Das Finanzamt berechnet den Verkehrswert einer Immobilie anhand starrer Kriterien und Vorgaben, um den Wert der Erbmasse festzustellen. Auf der anderen Seite berücksichtigt der Makler bei der Bewertung alle Eigenschaften der Immobilie. Weiterhin verfügt ein regionaler Makler über einen weitreichenden Vorteil – denn er hat die regionale Expertise und kann bei der Immobilienbewertung das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfragen in Betracht ziehen. Nur so ist es möglich, den bestmöglichen Kaufpreis für die geerbte Immobilie zu erzielen.

Wie hoch ist der Freibetrag?

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 EUR
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 EUR
• Enkel: 200.000 EUR
• Eltern und Großeltern: 100.000 EUR
• alle weiteren Erben: 20.000 EUR

Wie wird die Erbschaftssteuer berechnet?

Hierbei wird zwischen drei Erbschaftssteuerklassen unterschieden, je nachdem, wie der Erbnehmer mit dem Erblasser verwandt war:

1. Erbschaftssteuerklasse: Dazu gehören Eltern, Ehegatten (auch gleichgeschlechtlich), eingetragene Lebenspartner und Kinder (auch adoptiert). Sie erhalten die meisten Begünstigungen bzw. den niedrigsten Steuersatz. Er beträgt sieben Prozent für ein maximal 75.000 Euro teures Erbe.

2. Steuerklasse: Hierzu zählen die Geschwister und deren Kinder, Schwiegerkinder und die Schwiegereltern oder ehemalige Ehepartner des Erblassers. Die Erbschaftssteuer beträgt 15 bis 43 Prozent.

3. Steuerklasse: Diese Erbschaftssteuerklasse umfasst alle weiteren Erbnehmer. Hierbei belaufen sich die Steuern auf mindestens 30 Prozent.

Erbschaftssteuer sparen: Welche wertvollen Tipps gibt es?

Häufige Fragen rund um das Thema geerbte Immobilie und Hausverkauf

Was ist eine Spekulationssteuer bei einer geerbten Immobilie?
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind laut Gesetzgeber steuerpflichtig, insofern es sich hierbei um ein Wirtschaftsgut handelt. Dies trifft auf Immobilien zu. Wird ein Haus aus Privatbesitz verkauft und aufgrund einer Wertsteigerung ein Gewinn erzielt, muss davon an den Staat eine Steuer abgeführt werden, die Spekulationssteuer genannt wird. Der Aufwand für Reparatur- oder Modernisierungsarbeiten, Notarkosten und Maklergebühren lassen sich in vielen Fällen absetzen. Zum Schutz des privaten Verkäufers wurde vom Gesetzgeber eine Spekulationsfrist eingeführt. Wer diese einhält, kann die Spekulationssteuer vermeiden, sodass ein steuerfreier Hausverkauf möglich ist. Wenn das geerbte Wohneigentum mindestens zwei Jahre lang selber oder durch die Kinder, die währenddessen Kindergeld bezogen haben, bewohnt wird, kann sie im folgenden Jahr verkauft werden. Auch in diesem Fall wird keine Spekulationssteuer erhoben. Hier zählt das jeweilige Datum des notariellen Kaufvertrags. Zu guter Letzt gibt es die 10-Jahres-Grenze. Danach kann die Immobilie immer ohne Spekulationssteuer verkauft werden.

Geerbte Immobilie vermieten – wann lohnt sich das?
Die emotionale Bindung zum Elternhaus oder zur Eigentumswohnung spielt bei der Frage, ob ein Verkauf erfolgen soll, oftmals eine wichtige Rolle. In dem Fall kann es sinnvoll sein, die Immobilie zu vermieten, wenn sie nicht selbst genutzt werden kann. Dies ist vor allem dann empfehlenswert, wenn laufende Mieteinnahmen eine höhere Rendite einbringen als eine Selbstnutzung oder ein Verkauf. Aus wirtschaftlicher Sicht ist eine Vermietung nur in seltenen Fällen sinnvoll. Zudem entsteht ein großer bürokratischer Aufwand, bei vergleichsweise geringen Mieteinnahmen, beispielsweise durch die Versteuerung, Erstellung von regelmäßigen Nebenkostenabrechnungen und Instandhaltung der Immobilie. Oft genügen die Mieteinnahmen nicht, um Letzteres dauerhaft zu finanzieren.

Die meisten Erben entscheiden sich für einen Verkauf. Dies ist vor allem lohnenswert, wenn keine oder geringe Steuern abgeführt werden müssen. Auch bei einer Erbengemeinschaft empfiehlt es sich eher, das Immobilienerbe zu verkaufen. Dies gilt umso mehr, wenn Konfliktpotenzial zwischen den Miterben vorliegt. So wird Streit um die Zuständigkeiten rund um die Vermietung vermieden.

Ist die Renovierung der Immobilie von der Steuer absetzbar?
Die Mieteinnahmen müssen versteuert werden, doch die Ausgaben, die dafür anfallen, um das geerbte Haus instand zu halten, können davon abgezogen werden. Dazu gehören beispielsweise Renovierungs-, Modernisierungs- und Wartungskosten. Entsprechende Angaben können bei der Steuererklärung unter “Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung” getätigt werden. Hierfür ist es wichtig, alle Belege der Ausgaben aufzuheben. Eine Renovierung ist übrigens nicht nur bei einer Vermietung, sondern ebenso bei einem geplanten Verkauf sinnvoll, um eine Wertsteigerung der geerbten Immobilie zu erzielen.

Gibt es Fristen bei einer geerbten Immobilie?
In einem Erbfall gibt es einige Fristen, die zu beachten sind. Dies beginnt mit der Eröffnung des Testaments. Erbberechtigte müssen sich überlegen, ob sie ihr Erbe annehmen oder ausschlagen möchten. Wer in den kommenden sechs Wochen nichts unternimmt, tritt das Erbe an. Dies ist eine endgültige Entscheidung. Ob man überhaupt erbberechtigt ist, darüber gibt das Nachlassgericht Auskunft. Wer nicht einverstanden ist, hat ein Jahr Zeit, die Entscheidung anzufechten. Der Pflichtteil kann innerhalb von drei Jahren geltend gemacht werden.

Kann ich eine geerbte Immobilie gleich verkaufen?
Wenn Sie der rechtmäßige Erbe sind, dann können Sie das geerbte Haus oder Grundstück oder die Eigentumswohnung sofort verkaufen. Es ist jedoch vorteilhaft, sich einen Überblick über die eventuellen Fristen zu verschaffen, um die Spekulationssteuer zu sparen. Dabei handelt sich es um die Zehnjahresfrist beziehungsweise Dreijahresfrist, mit der Sie die o.g. Besteuerung umgehen können. Als erfahrene Immobilienmakler beraten wir alle Auftraggeber individuelle und umfallend. Dabei weisen wir auf die Steuerfristen hin und stellen sicher, dass es nach dem Verkauf keine unerwarteten Überraschungen gibt.

Vererbung: Wie wird der Grundbucheintrag geändert?
Gehört eine Immobilie zum Nachlass, müssen die Erben eine Grundbuchberichtigung beantragen, da es unrichtig geworden ist: Im Grundbuch ist noch der Erblasser als Eigentümer eingetragen, doch aufgrund der gesetzlichen Erbfolge sind die Erben mittlerweile zu Eigentümern geworden. Der Antrag ist schriftlich an das Grundbuchamt, das beim Amtsgericht angesiedelt ist, zu richten. Der Nachweis der Erbfolge durch die Vorlage eines privat schriftlichen Testaments oder Erbscheins ist hierfür erforderlich. Die Eigentumsumschreibung ist innerhalb der ersten zwei Jahre ab Eintreten des Erbfalls gebührenfrei. Wenn ein Verkauf der geerbten Immobilie geplant ist, ist zunächst einmal keine Eintragung im Grundbuch erforderlich.

Zusammenfassung

Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück erbt und das Erbe annimmt, muss die Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch beantragen. Das geschieht in der Form einer Grundbuchberichtigung. Dies entfällt bei einem geplanten Immobilienverkauf. Bei einem Erbe fallen Erbschaftssteuern an, allerdings gibt es die genannten Möglichkeiten, Steuern zu sparen oder sogar gänzlich zu vermeiden. Die Erbschaftssteuerklasse bestimmt die Höhe der Erbschaftssteuer sollte nicht mit einer eventuellen Spekulationssteuer verwechselt werden.

Wer einen Verkauf der geerbten Immobilie beabsichtigt, sollte dies mit der Hilfe eines Immobilienmaklers angehen, denn er besitzt die nötigen Kenntnisse, um die Marktfähigkeit der Immobilie optimal einzuschätzen und den bestmöglichen Verkaufserlös zu erzielen. Eine Vermietung der geerbten Immobilie lohnt sich nur selten. Bei Fragen stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung!

Was sagen unsere Kunden

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Verheiratete Paare leben finanziell gesehen, falls keine Gütertrennung vereinbart wurde, in einer Zugewinngemeinschaft. Geht diese zu Bruch, muss im Falle einer Scheidung das ganze Vermögen aufgeteilt werden. Die gemeinsam genutzte Immobilie ist in diesem Fall häufig ein zentraler Streitpunkt, denn hier ist dies nicht ganz so einfach.

Fragen über Fragen: Wer ist oder bleibt der Eigentümer? Soll das Haus verkauft oder der Ehepartner ausbezahlt werden? Wie läuft der Verkauf der Immobilie ab? Ist er schon im Trennungsjahr möglich? Wer haftet für die weitere Finanzierung? Nachfolgend wird erläutert, wie der Immobilienverkauf bei einer Scheidung möglichst reibungslos und günstig bewerkstelligt werden kann. Eines vorweg: Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, wie mit dem Haus, der Wohnung oder dem Grundstück verfahren wird.

Wie ist der Ablauf einer Scheidung?

Bevor eine Scheidung möglich ist, müssen die Ehegatten das Trennungsjahr vollziehen, also mindestens ein Jahr lang getrennt von Tisch und Bett, gelebt haben. Eine Ausnahme bildet eine Härtefallscheidung. Sobald der Scheidungsantrag beim Familiengericht eingeht, schickt es diesen zusammen mit den Formularen bezüglich des Versorgungsausgleichs dem anderen Ehepartner zu.

Wenn der Versorgungsausgleich abgeschlossen ist, legt das Gericht einen Scheidungstermin fest. Der Familienrichter fragt die Eheleute, ob sie geschieden werden möchten. Ein „Ja“ von beiden Seiten besiegelt die Auflösung der Ehe. Der Richter verkündet anschließend den Scheidungsbeschluss, der nach einem Monat rechtskräftig wird, wenn keiner Beschwerde einlegt. Im Scheidungsverfahren besteht vor Gericht ein Anwaltszwang, sodass sich zumindest der Antragsteller vom Anwalt vertreten lassen muss.

Welche Gründe gibt es für den Hausverkauf bei einer Scheidung?

In vielen Fällen kommt es nach der Scheidung zum Verkauf der Immobilie, denn dieser bietet verschiedene Vorteile für die Eheleute: Das Veräußerungsgeschäft entlastet beide von den Schulden, die oftmals mit der Immobilie verbunden sind. Dadurch entfallen die monatlichen Kreditrückzahlungen. Auch die für das Haus oder die Wohnung anfallenden laufenden Unterhaltungskosten, die vorher mit dem Ehepartner zusammen beglichen wurden und nun allein getragen werden müssen, stellen oftmals eine große Herausforderung dar.

Beim Immobilienverkauf wird der Erlös zu gleichen Teilen an die Ehepartner aufgeteilt und beide haften nach der Scheidung weiterhin für den Kredit für die Immobilie, vorausgesetzt, dass sie den Vertrag mit dem Kreditinstitut gemeinsam unterzeichnet haben. Ist das Haus oder die Wohnung bei einer Scheidung durch einen gemeinsamen Kredit finanziert und ein gemeinsamer Kreditvertrag abgeschlossen wurde, können diese Verpflichtungen mit dem Verkauf der Immobilie abgelöst werden.

Häufig ist der Immobilienverkauf die Lösung, die das geringste Konfliktpotenzial verbirgt. Vielen Paaren fällt es dadurch leichter, ihr Leben nach der Scheidung mit dem Verkaufserlös neu zu ordnen. Natürlich wird durch die veränderten Lebensumstände aufgrund der Scheidungskosten eine kleinere Wohnung oftmals sinnvoll.

Welche Tipps gibt es beim Hausverkauf aufgrund einer Scheidung?

Wann sollte der Hausverkauf erfolgen?
Viele Ehepartner, die sich scheiden lassen möchten, fragen sich, wann der ideale Zeitpunkt für den Verkauf der Immobilie ist. Sollte dies so schnell wie möglich passieren oder erst nach der Scheidung? Ein allgemeiner Rat lautet: Im Idealfall wird das Haus, die Wohnung oder das Grundstück so schnell wie möglich verkauft, denn das Geld wird bereits im Trennungsjahr gebraucht und kann beispielsweise für den anstehenden Zugewinnausgleich genutzt werden.

Vor Ablauf des Trennungsjahres kann daher bereits nach entsprechenden Käufern gesucht werden. Der Vorteil besteht darin, dass der Verkaufspreis, wenn es beim Immobilienverkauf keinen Zeitdruck gibt, meistens deutlich höher ausfällt als bei Veräußerungsgeschäften, die eilig sind und unter Zeitdruck vollzogen werden.

Was gibt es hinsichtlich der Hausnutzung im Trennungsjahr zu beachten?
Bis ein neuer Eigentümer gefunden ist, können beide Ehepartner auf Wunsch in der Immobilie wohnen bleiben, denn eine anstehende Scheidung definiert sich nicht durch eine räumliche Trennung, sondern hierbei spielen wirtschaftliche und soziale Aspekte eine Rolle: Das Paar gilt dann als getrennt, wenn jeder allein die Ausgaben regelt, kocht, isst und das Bett nicht mehr geteilt wird. Niemand hat das Recht, vom anderen den Auszug zu verlangen. Dies ist lediglich möglich, wenn ein Partner der Alleineigentümer der Immobilie ist.

Nach dem Ende der Trennungsphase hat übrigens jeder Partner das Recht, den Hausverkauf einzuklagen, falls es bis dahin zu keiner Einigung gekommen ist. Eine Zwangsversteigerung sollte unbedingt vermieden werden, da der erzielte Verkaufserlös weit unter dem eigentlichen Immobilienwert liegt. Sie ist daher die schlechteste Lösung.

Warum ist es besser, einen Makler für den Hausverkauf zu wählen?
Ist der Hausverkauf geplant, muss der Verkaufspreis festgelegt und das Haus an den Mann gebracht werden. Damit niemand, der beiden Partner, hinterher vom anderen behauptet, dass der Prozess unfair vonstattengegangen ist, empfiehlt es sich, den Hausverkauf nicht selbst durchzuführen, sondern damit einen Immobilienmakler zu beauftragen. So wird unnötiger Streit vermieden, denn die Trennungsphase ist ohnehin emotionsgeladen.

Ein unparteiischer, fachkundiger Makler ist der optimale Vermittler zwischen dem Ehepaar. Er nimmt zudem sämtliche anfallenden Aufgaben ab, erstellt unter anderem ein Exposé, macht Fotos, führt die Besichtigungen mit potenziellen Käufern durch und beantwortet deren Fragen. Beim Verkaufsgespräch ist es ohnehin ratsam, als Grund für den Haus- bzw. Wohnungsverkauf nicht den Scheidungsfall anzugeben, denn diese „Notlage“ kann sich negativ auf den Verkaufspreis sowie das gesamte Veräußerungsgeschäft auswirken, da Interessenten so etwas gern ausnutzen.

Wie verhält es sich, wenn die Immobilie einst vererbt wurde?
Wurde die Immobilie mit einer Erbschaft finanziert, ist es ratsam, dass ein Notar dies bestätigt. Nur so kann der jeweilige Ehepartner im Falle einer Scheidung sicher sein, dass ihm die Beträge bei der Berechnung des entsprechenden Zugewinns angerechnet werden. Grundsätzlich lautet der Rat: Wer ein Haus in die Ehe mitbringt oder dieses während der Ehe kauft, sollte sich frühzeitig über die möglichen Folgen informieren, die bei einer Trennung und Scheidung drohen. Hier hilft ein Ehevertrag, unnötigen Streit und Ärger zu vermeiden. Dieser kann auch nach der Hochzeit noch geschlossen werden.

Kann die Immobilie dem Kind geschenkt werden?
Prinzipiell besteht die Möglichkeit, das Haus, die Wohnung oder das Grundstück bei einer Trennung dem Kind zu übertragen. Die Vererbung wird meist in Betracht gezogen, wenn es für die Familie einen besonderen Wert hat, da es beispielsweise bereits seit vielen Jahrzehnten im Besitz oder mit gewissen Erinnerungen verbunden ist. Beide Ehepartner müssen sich darüber einig und das Kind mit der Schenkung der Immobilie einverstanden sein. Minderjährigen Kindern kann übrigens ebenso eine Immobilie überschrieben werden. Hierbei ist jedoch das Vormundschaftsgericht beteiligt, denn die Eigentumsübertragung bedarf dessen Zustimmung.

Wie lässt sich die Spekulationssteuer nach der Scheidung vermeiden?

Um unangenehme Überraschungen bei Immobilienverkauf zu vermeiden, ist es wichtig, die gesetzliche Besteuerung im Auge zu behalten. Zunächst zu prüfen, ob seit dem Erwerb der Immobilie bereits 10 Jahre vergangen sind. Wenn dies der Fall ist, dann müssen sie die sog. Spekulationssteuer an das Finanzamt nicht zahlen. Die Besteuerung bezieht sich auf einen Überschuss, den sie beim Verkauf einer vermieteten Immobilie erzielen.

Sollte noch keine zehn Jahre seit dem Immobilienkauf vergangen sein, dann ist zunächst zu prüfen, ob ein Spekulationsgewinn überhaupt zu erwarten ist. Um dies festzustellen, sollten Sie die Anschaffungskosten und die Kosten für die Errichtung der Immobilie mit dem zu erwartenden Veräußerungsgewinn vergleichen. Die Kaufnebenkosten werden zu den Anschaffungskosten gezählt. Wenn sich Ihre Immobilie durch eine gute Lage auszeichnet und sich an einem Standort befindet, in dem die Kaufpreise in den letzten Jahren gestiegen sind, dann eine Besteuerung wahrscheinlich.

Die Spekulationssteuer lässt sich mindern oder eventuelle ganz vermeiden, wenn sie nach dem Einzug das Haus oder die Wohnung renoviert oder modernisiert haben. Sollte dies zutreffen, dann können Sie den entstandenen Kostenaufwand der ersten drei Jahre anrechnen. Es handelt sich um sogenannten anschaffungsnahen Herstellungsaufwand, der die Besteuerung mindert. Die üblichen Schönheitsreparaturen zählen aber nicht.

Es ist ratsam, mit einem Steuerberater zu sprechen, um eventuelle Steuerfallen zu vermeiden. Bei laufenden Krediten sollten Sie außerdem auf die Vorfälligkeitsentschädigung achten, die das Kreditinstitut für die vorzeitige Beendigung des Immobilienkredits verlangen wird.

Die Spekulationssteuer greift nur bei Vermietung und nicht bei selbst genutzten Immobilien. Der Verkauf des Eigenheims fällt gemäß § 23 Abs. III S. 5 EStG unter privates Veräußerungsgeschäft und ist von der Spekulationssteuer nicht betroffen.

Fazit

Zusammenfassung der wichtigsten Informationen

• Ohne Ehevertrag haben beiden Partnern einen Eigentumsanteil von fünfzig Prozent am Haus.
• Teilungsversteigerung trifft ein, wenn Uneinigkeiten in der Trennungszeit nicht gelöst werden.
• Die Immobilie kann verkauft werden oder einer der Ehegatten wird ausbezahlt.
• Verbindlichkeiten, wie der Immobilienkredit, tragen beide Partner gemeinsam.
• Die Bewertung Ihrer Immobilie vor dem Verkauf einholen.
• Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück kann auch schon im Trennungsjahr zum Verkauf angeboten werden.
• Zwangsversteigerungen können zu sehr hohen Wertverlusten führen.
• Beim Scheidungsantrag ist es möglich, Ihre Immobilie an gemeinsame Kinder zu vererben.

Was sagen unsere Kunden

Die Zufriedenheit von unseren Kunden ist uns sehr wichtig. Hier können Sie lesen, wie Verkäufer, Käufer, Vermieter und Mieter unsere Arbeit empfunden haben. So könne Sie einen guten, näheren Einblick in unsere Arbeitsweise erhalten. Selbstverständlich stehen wir Ihnen für Ihre Fragen und Anliegen sehr gerne zur Seite.

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Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, müssen Fehler auf alle Fälle vermieden werden. Denn Fehler beim Immobilienverkauf können Sie Geld und Zeit kosten und das ist das Letzte, was Sie beim Immobilienverkauf verlieren möchten. Wir möchten Sie auf die häufigen Fehler aufmerksam machen, die leider oft unterlaufen, wenn man das Objekt in Eigenregie vermarkten möchte.

Fehler No. 1: Vorzeitiges bewerben der Immobilie, ohne dass die Hausaufgaben vorher erledigt sind

Nicht selten wird die Immobilie voreilig ins Internet gestellt, ohne vorher eine gründliche Strategie und Planung aufgestellt zu haben. Der Verkäufer sollte nicht zu ungeduldig sein oder in großen Stresszeiten stehen, wie Arbeitsplatzwechsel oder familiäre Veränderungen. Zu einer guten Vorbereitung gehört es, dass man die Immobilie von Innen und von Außen im besten Licht präsentiert. Außerdem sollten alle notwendigen Verkaufsunterlagen bereitliegen und verkaufsfördernd aufbereitet werden.

Fehler No. 2: Laufende Verbindlichkeiten aus den Augen verlieren

Hier sollte man auch auf das Kleingedruckte im Vertrag mit Ihrem Finanzierer achten. Es kann Sie viel kosten, wenn Sie zu spät feststellen, dass sich der Immobilienverkauf wegen der noch laufenden Hypothek für Sie gar nicht lohnt. Sprechen Sie auch mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie Ihre Immobilie an den Markt bringen.

Fehler No. 3: Preisgestaltung der Immobilie in Bezug auf das, was der Verkäufer erhalten will

Diese Strategie bei der Wertermittlung ist immer zum Scheitern verurteilt. Verkäufer können den Preis „verlangen“, aber sie haben keine Kontrolle über den Verkaufspreis. Der Markt hat es. Es spielt keine Rolle, was der Verkäufer will, der Preis wird durch die Realität des Marktes bestimmt. Studieren Sie die Angebote in Ihrer Nachbarschaft.

Fehler No. 4: Beauftragung eines Immobilienmaklers ohne, genaue Erkundigungen über die Arbeitsweise und Referenzen

Lassen Sie sich ausführlich erklären, wie der Immobilienmakler bei der Vermarktung Ihrer Immobilie vorgeht, wie bearbeitet er die Wohnungsunterlagen, begleitet er Sie auch zum Notar und führt er auch die Übergabe durch? Dabei ist es wichtig, zu klären, wer die Provision übernimmt.

Fehler No. 5: Unprofessionelle Aufnahmen von der Immobilie

Bekanntlich sprechen Bilder mehr als 1000 Worte, so darf man auf gut gemachte Fotos auf keinen Fall verzichten. Damit Ihre Immobilie im besten Licht erscheint, sollten die zu fotografierenden Räume top aufgeräumt sein. Leihen Sie sich eine professionelle Kamera aus und verwenden Sie für die Innenaufnahmen ein Weitwinkelobjektiv.

Auch auf die Technik kommt es an, damit die Fenster der Innenräume nicht unterbelichtet oder überbelichtet wirken. Die Bilder sollten auf alle Fälle bei Tageslicht und vorzugsweise beim strahlenden Sonnenschein aufgenommen werden.

Nehmen Sie auch Bilder von Ihrer Straße und Umgebung auf. Aufnahmen von mangelnder Qualität oder mit unvorteilhaften Bildsymmetrien schrecken einfach die meisten Interessenten ab und es kostet sie somit bares Geld und Zeit. Personen sollten auf den Bildern nicht zu sehen sein, da sie zu sehr ablenken.

Fehler No. 6: Mangelnde Erreichbarkeit

Viele Immobilienverkäufer unterschätzen die Erreichbarkeit. Ständige Erreichbarkeit und Zeit für ausführliche Gespräche mit den Kaufinteressenten sind eine Voraussetzung für die Immobilienvermittlung. Sie sollten auf alle Fälle sicherstellen, dass Sie telefonisch, per E-Mail und auch per Fax sehr gut erreichbar sind.

Fehler No. 7: Der Verkäufer ist an dem Immobilienverkauf emotional beteiligt

Dies ist einer der größten Herausforderungen, mit denen Verkäufer konfrontiert werden, die selbst in der Immobilie aufgewachsen sind oder seit langer Zeit darin wohnen. Sobald Sie sich als Eigentümer für den Immobilienverkauf entscheiden, wird das Zuhause eigentlich zur Ware. Es muss als Ware zur Vermarktung vorbereitet werden, ähnlich wie beim Autoverkauf.

Fehler No. 8: Aufgerundete Angaben der Wohnraumfläche

Wie groß ist die Eigentumswohnung? Wenn im Architektenplan der Grundriss mit 128,60 m² angegeben ist, sollten sie auf gar kein Fall nach oben abrunden. Dies wird der Kaufinteressent herausfinden und womöglich dies als Argument nehmen, um den Preis entsprechend zu korrigieren. Außerdem könnte der Kaufinteressent sein Vertrauen in Sie verlieren und das wollen Sie auf alle Fälle vermeiden.

Fehler No. 9: Ungünstige Besichtigungszeiten

Haben Sie sich schon darüber Gedanken gemacht, zu welcher Zeit Ihre Immobilie am besten besichtigt werden sollte? Dies ist von der Lage sehr stark abhängig. Wenn Sie einen Westgarten haben, ist es vorteilhaft diesen auch den Interessenten am späten Nachmittag zu präsentieren. Bei einer Wohnung mit Ostbalkon sollten Sie einen Termin am Vormittag bevorzugen.

Fehler No. 10: Probleme vertuschen oder Kaufinteressenten darüber nicht informieren

Es ist dringend davon abzuraten Mängel an der Immobilie zu vertuschen, denn dies lohnt sich nie. Weiterhin ist es wichtig, zu wissen, zu welchem Zeitpunkt Probleme angesprochen werden sollten. Wenn der Kaufinteressent Mängel z. B. mithilfe eines Sachverständigen findet, hat dies auf die Preisverhandlung einen großen Einfluss. Außerdem wird dadurch das Vertrauen in den Verkäufer untergraben.

Der Kaufinteressent wird sich natürlich auch fragen, ob noch irgendwelche versteckte Mängel vorhanden sind, von denen er derzeit noch nichts ahnt.

Gerne können Sie uns Fragen zum Immobilienverkauf stellen. Wir sind Ihnen gerne behilflich. Hier können Sie sich über unser Service für Immobilienverkauf informieren.

Was sagen unsere Kunden

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