Wie wir eine Bewertung für den Immobilienverkauf anfertigen?
Bei einer Immobilienbewertung betrachten wir die Immobilie aus verschiedenen Blickwinkeln. Die Gebäudesubstanz, die Wirtschaftlichkeit sowie durchgeführte Modernisierungen werden berücksichtigt. Ein Gegenstand der Berechnung ist das Grundstück, das Gebäude und eventuelle Nebengebäude (z. B. Garage).
Weiterhin berücksichtigen wir die Baunebenkosten sowie Erschließungskosten. Unsere Wertgutachten sind umfangreich, detailliert und sorgfältig ausgearbeitet. Sie sind klar und verständlich aufgebaut. Für Rückfragen stehen wir sehr gerne bereit.
Folgende Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie:
Die Lage: Dies ist ein entscheidender Aspekt. Wir nehmen sowohl die Makrolage als auch die Mikrolage unter die Lupe. Wie ist die Verkehrsanbindung? Wie ist die Anbindung zu dem Münchner Flughafen? Sind Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Ärzte, Apotheken in der Nähe? Wie sieht die Bebauung und die Nachbarschaft aus? Wie beliebt ist die Gegend insgesamt?
Baujahr und baulicher Zustand: Wie alt ist die Immobilie und wie wurde Sie in den letzten Jahren erhalten? Jüngere Immobilien erzielen in der Regel höhere Preise. Ausnahmen sind Altbauwohnungen, die sehr nachgefragt sind, was sich auf den Wert direkt auswirkt. Welche Modernisierungen wurden durchgeführt und in welcher Qualität? Der Zustand des Daches, der Fenster und der Sanitäranlagen werden in dem Gutachten erfasst. Moderne Heizung und gute Kennwerte in dem Energieausweis wirken sich positiv auf den Immobilienerlös aus. Neuwertige und modernisierte Häuser und Wohnung erzielen deutlich höhere Preise als unrenovierte Objekte.
Größe der Immobilie: Wie groß ist das Grundstück? Welche Abstände zu Nachbarn sind vorhanden? Wie viel Privatsphäre bietet das Grundstück? Welche Wohn- und Nutzfläche hat das Haus oder die Wohnung? Ist das Keller und das Dachgeschoss vollständig ausgebaut? Je größer eine Immobilie tatsächlich ist, umso höher die Bereitschaft der Käufer, einen höheren Preis zu zahlen. Wichtig ist auch die Aufteilung der Räume. Ein zusätzliches Zimmer, das sich als Büro oder Gästezimmer einrichten lässt, überzeugt viele Käufer. Auch flexible Grundrisse, die eine individuelle Anpassung ermöglichen, sind willkommen. Wenn die Grundstückgröße das Verwirklichen spätere Bauvorhaben, wie die Errichtung eines Carports, einer Garage oder eines Gartenteichs ermöglicht, dann wirkt es sich auf den Immobilienwert positiv aus. Bei den Flächen ist es wichtig, mit genauen Angaben zu arbeiten, daher sind eine Wohnflächenberechnung sowie ein Blick in das Grundbuch sehr hilfreich. Denn die Größe der Immobilie hat einen direkten Einfluss auf den Preis.
Ausstattung: Wie gut ist die Immobilie ausgestattet? Verfügt sie über eine hochwertige, neuwertige Ausstattung? Hat die Immobilie einen Balkon, eine Terrasse oder einen Garten? Welche Gegenstände sollten mitverkauft werden? Dies kann insbesondere die eingebaute Einbauküche, der Kamin, die Sauna oder der Pool sein.
Zielgruppe für den Immobilienverkauf: Bei der Ermittlung des Verkaufspreises bzw. Angebotspreises ist die Frage nach der Zielgruppe von entscheidender Bedeutung. Die passende Zielgruppe und eine große Nachfrage im Verhältnis zu geringem Angebot können den Preis wesentlich beeinflussen.
Der Verkehrswert und der Beleihungswert
Die Immobilienbewertung wird von vielen Fachbegriffen begleitet. Ein zentraler Begriff ist der Verkehrswert. Der Verkehrswert ist der aktuelle Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Tag, sog. Stichtag. Dieser Wert gibt an, ob ein Betrag für die bewertende Immobilie angemessen und auf dem Markt durchsetzbar ist. Das Verkehrswertgutachten muss also immer realistisch und verlässlich sein. Die Ermittlung des Verkehrswertes ist in Deutschland gesetzlich geregelt und im Baugesetzbuch (BauGB) in § 194 verankert.
Das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren
Dem Immobiliengutachter stehen hauptsächlich drei verschiedene Bewertungsmethoden zur Auswahl: das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Bei dem Sachwertverfahren wird das Grundstück und der Immobilienwert getrennt voneinander begutachtet. Hier wird der genaue Bodenrichtwert angesetzt und dann ermittelt der Gutachter den Wiederbeschaffungswert der Immobilie. Somit wird der Sachwert und der Wert des Bodens separat betrachtet. Die Größe und die Bebaubarkeit des Grundstücks wirken sich direkt auf den Wert aus. In München ist der Bodenwert in den letzten Jahren außerordentlich angestiegen und hat somit zu den gestiegenen Preisen wesentlich beigetragen. Weiterhin werden im Rahmen des Sachwertverfahrens wertmindernde Faktoren wie Abnutzung, Schäden und Mängel berücksichtigt. Wenn die Rendite im Vordergrund steht, kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz und der Verkaufspreis wird anhand der vorhandenen und zu erwartenden Nettoerträge ermittelt. Auch bei verpachteten Grundstücken wird dieses Verfahren angewendet. Das Vergleichswertverfahren fokussiert sich auf die Beschaffenheit der Immobilie sowie auf die aktuelle Marktlage.
Die Gebäudewertermittlung ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), früher Wertermittlungsverordnung genannt, rechtlich genau festgelegt und die Sachverständigen sind verpflichtet, die gesetzlichen Vorgaben bei der Verfassung von Verkehrswertgutachten zu befolgen. In manchen Fällen ist ein Baugutachten oder eine Bauleitplanung erforderlich.
Letztlich ist der Verkehrswert eine rechnerische Größe. Der Verkehrswert kann von dem Verkaufspreis und/oder dem Angebotspreis abweichen. Bei Immobilien in Großstädten wie München ist es oft der Fall. Wie hoch diese Abweichung von dem Markt angenommen wird, prüfen wir bei jeder Immobilie individuell. Unsere Bewertungen berücksichtigen die aktuelle Entwicklung bezüglich von Angebot und Nachfrage bei Immobilien in München und sind ein wichtiger Teil der Wertermittlung.
Die Banken orientieren sich an dem Beleihungswert, um zu bestimmen, welche Kredithöhe sie dem Kaufinteressenten erteilen können. Dieser Wert ist immer niedriger als der Verkehrswert. Denn die Bank kalkuliert ein Ausfallrisiko mit, für den Fall, dass der Käufer den Kredit nicht tilgen kann und die Bank eine Zwangsversteigerung einleiten muss.
Welche Maßnahmen steigern den Immobilienwert?
Verkäufer können den Wert Ihrer Immobilie positiv beeinflussen, um einen höheren Kaufpreis zu erzielen. Sie können verschiedene Renovierungsmaßnahmen durchführen, um das Wohngebäude zu erhalten oder zu verbessern. Ein neuer Anstrich innerhalb der Wohnung oder des Hauses, modernisierte Bäder, energieeffiziente Heizungsanlagen kommen beim Verkauf immer gut an. Bei älteren Gebäuden kann eine Dachisolierung oder Dämmung der Fassade sinnvoll sein. Diese Aufwertungen liefern faktische Argumente für die Begründung eines höheren Preises.
Wenn Sie kurz vor dem Verkauf Ihrer Immobilie stehen, sollte sorgfältig abgewogen werden, welche Renovierungen sich für den Verkäufer tatsächlich rentieren. Als erfahrene Immobilienmakler stehen wir Ihnen beratend zur Seite. Wir wissen genau, was Käufer in München schätzen und welche Erwartungen sie mitbringen.
Verschiedene Wertgutachten für verschiedene Anwendungsfälle
In der Praxis wird je nach Situation eine unterschiedliche Immobilienbewertung angefertigt. Manchmal ist ein Kurzgutachten angemessen, in anderen Fällen sind sehr ausführliche Gutachten notwendig. Bei Rechtsstreitigkeiten, wie dies zum Beispiel bei einer Scheidung oder einer Erbschaft vorkommen kann, verlangt das Gericht ein Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen. Auch wenn es zu Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt bezüglich der angesetzten Erbschaftssteuer kommt, kann das Gutachten zu geminderten Erbschaftssteuer verhelfen. Wissenswert ist, dass das Finanzamt wertmindernde Faktoren der Erbschaft nicht berücksichtigen kann.
Die Anfertigung von gerichtlichen Gutachten ist sehr zeitaufwendig und für den Auftraggeber kostspielig. Das liegt daran, dass das Wertgutachten sehr ausführlich gestaltet ist und den Marktwert der Immobilie umfangreich begründet werden muss. Die Begründung muss so gestaltet sein, dass ein Richter, der die Immobilie nie gesehen hat, aufgrund des Gutachtens eine angemessene rechtliche Entscheidung in dem Streifall treffen kann.
Bei dem Verkauf einer Immobilie kommt es darauf an, dass ein marktgerechter Verkaufspreis ermittelt wird. Jeder Verkäufer profitiert von einem Marktwertgutachten, das den erzielbaren Preis im Fokus hat. Dies gilt auch für eine Erbengemeinschaft oder bei einer Scheidung.
Welche Unterlagen sind für die Wertermittlung notwendig?
Für die Erstellung einer aussagekräftigen Wertermittlung benötigt der Immobiliengutachter einige Dokumente, damit er eine möglichst präzise Kalkulation vornehmen kann. Dazu gehören der aktuelle Grundbuchauszug, der Lageplan, die Wohnfläche, die Pläne und Bauzeichnungen der Immobilie und Auskünfte über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen.
Bei Eigentumswohnungen werden zusätzlich die Teilungserklärung sowie die letzte Jahresabrechnung inkl. der Angaben zur Instandhaltungsrücklage, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen benötigt. Bei Erbpacht sollte dem Sachverständigen der Erbpachtvertrag sowie die Höhe des aktuellen Erbpachtzinses zur Verfügung gestellt werden. Für Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, wird eine Kopie des Denkmalbescheids benötigt. Wenn Ihre Wohnung oder Ihr Haus vermietet ist, sind Kopien von Mietverträgen und eine Aufstellung der Nettokaltmieten erforderlich.
Lastet ein Nießbrauch auf der Immobilie und werden im Zusammenhang mit dem eingetragenen Nießbrauchrecht Einnahmen generiert, benötigt der Bewerter eine vollständige Auskunft hierzu. Am besten ist es, wenn das Nießbrauchrecht beim Verkauf der Immobilie gelöscht wird, denn eine mit Nießbrauch belastete Immobilie lässt sich nur schwierig verkaufen. Eine mögliche Lösung ist, dass der Nießbraucher beim Verkauf eine bestimmte Summe als Entschädigung für den Verzicht auf sein Nießbrauchrecht erhält. Die Löschung des Nießbrauchrechts kann gleichzeitig mit der Beurkundung des notariellen Kaufvertrags erfolgen. Alternativ kann der Nießbraucher auch davor eine Erklärung beim Notariat diesbezüglich unterzeichnen. Der Käufer muss die Sicherheit haben, dass der Nießbrauch auf der Immobilie nicht mehr lasten wird.
Wir als Immobilienmakler informieren Sie gerne, welche Unterlagen wir benötigen. Unabhängig davon, ob es sich um eine selbst genutzte Immobilie, ein vermietetes Objekt oder eine Immobilienerbschaft handelt, bei uns sind Sie an der richtigen Adresse. Zögern Sie nicht, sich an uns zu wenden. Wir – Rogers Immobilien – stehen Ihnen mit unserem Immobilienservice sehr gerne zur Verfügung.
Welche Aussagekraft haben schnelle Bewertungen von großen Portalen?
Im Internet werden Analysen angeboten, die in Sekundenschnelle als PDF-Datei zum Download bereitstehen. Sie basieren auf Vergleichsdaten und Durchschnittswerten und werden maschinell erstellt. Der Eigentümer muss einige Daten zu der Immobilie eintragen und vor allem seine persönlichen Kontaktdaten hinterlegen, damit er das Ergebnis erhalten kann. Die verschiedenen Faktoren der Immobilie sowie der Lage werden nicht hinreichend einbezogen.
Nießbrauch rechte oder sonstige Belastungen werden ebenfalls nicht berücksichtigt. Das Ergebnis ist für einen seriösen und erfolgreichen Verkauf kaum brauchbar. Der Nutzen von solchen Auswertungen haben vor allem die großen Portale, die die persönlichen Daten der Eigentümer für Vermarktungszwecke einsetzen und oft als Leads an Makler weiter verkaufen.
Wenn Sie eine aussagekräftige und professionelle Immobilienbewertung benötigen, wenden Sie sich daher an einen erfahrenen Immobilienmakler, der sich in der Region gut auskennt und einen individuellen Immobilienservice anbietet. So können Sie von dem Aufwärtstrend bei Immobilien profitieren. Wir sind auf die Bewertung von Immobilien in München und den umliegenden Gemeinden spezialisiert. Sie können sich darauf verlassen, dass wir hohe ethische Maßstäbe an unser gesamtes Handeln anlegen und stets integer sowie verantwortungsvoll agieren.
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