Dienstbarkeiten

Welche Dienstbarkeiten können im Grundbuch eingetragen sein?

Bei Verkauf und Kauf von Immobilien spielen Dienstbarkeiten eine wichtige Rolle. Manche Dienstbarkeiten sind für einen Immobilienverkauf völlig unproblematisch und stellen für den Käufer kein Problem dar.

Was versteht man unter Dienstbarkeit?

Dienstbarkeiten sind im Grundbuch eingetragen. Es handelt sich um dingliche Rechte an Grundstücken. Diese Rechte beschränken den Eigentümer des belasteten Grundstücks und geben dem Berechtigten die Befugnis, das „dienstbar gemachte“ Grundstück in einem bestimmten Umfang zu nutzen. Dieser Umfang ist genau definiert.

Es gibt insgesamt drei Arten von Dienstbarkeiten, und zwar:
1. Grunddienstbarkeit
2. beschränkte persönliche Dienstbarkeit
3. Nießbrauch

Grunddienstbarkeit muss kein Nachteil sein

Von einer Grunddienstbarkeit sind immer zwei Grundstücke betroffen. Ein Grundstück ist belastet und das andere Grundstück ist im Vorteil. In diesem Zusammenhang wird vom dienenden und herrschenden Grundstück gesprochen.
Grunddienstbarkeit kann in verschiedenen Ausprägungen vorkommen. Es kann sich zum Beispiel um ein Wegerecht oder Leitungsrecht handeln. Praktisch bedeutet es, dass der Berechtigte das Recht hat, Rohrleitungen für Abwasser, Gas, usw. über das belastete bzw. dienende Grundstück zu führen. Vor allem in den Städten sind Leitungsrechte oft eingetragen und haben in der Regel keine negativen Auswirkungen auf den Verkauf oder Kauf einer Immobilie.

Das benachteiligte Grundstück kann aber auch vom Bebauungsverbot oder Bebauungsbeschränkung betroffen sein. So kann beispielsweise ein bestimmter Abstand zur Grenze vorgegeben oder die Gebäudehöhe begrenzt werden. Bei manchen Grundstücken wird gewerbliche Nutzung ausgeschlossen oder eingeschränkt.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit

Persönliche Dienstbarkeit wird immer für eine bestimmte Person bestellt. Diese Person kann, aber muss nicht, Eigentümerin des Grundstücks sein. Die Person hat das Recht auf eine genau festgelegte Nutzung des Grundstücks, die genau definiert wird. Das kann zum Beispiel das Wohnungsrecht oder Dauernutzungsrecht sein. Von persönlichen Dienstbarkeiten machen manche Eltern Gebrauch, wenn sie die Immobilie auf ihre Kinder übertrage.

Nießbrauch kann Immobilienverkauf einschränken

Nießbrauchrecht wird vor allem im erbrechtlichen Zusammenhang verwendet. Hier ein typisches Beispiel für Nießbrauch: Herr Würzer setzt seinen Sohn Franz zu seinem alleinigen Erben ein. Gleichzeitig lässt er den Nießbrauch für seine Ehefrau eintragen, für ein Wohnhaus, das zu seinem Nachlass gehört. Seine Ehefrau, als Nießbraucherin, ist nicht befugt das Wohnhaus zu verkaufen oder anderweitig zu belasten. Dieses Recht kann nur der Eigentümer ausüben. Immobilien, die mit Nießbrauch belastet sind, werden sehr selten auf dem offenen Immobilienmarkt angeboten

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