Geerbte Immobilie verkaufen

Geerbte Immobilie verkaufen – was gibt es zu beachten?

Immobilie verkaufen

Viele Erben haben eine Immobilie geerbt und möchten sie verkaufen, wissen aber nicht genau, wie sie den Hausverkauf oder Wohnungsverkauf genau angehen sollen. Was ist zu beachten? Wie kann man Erbschaftssteuer sparen? Was bedeutet eigentlich Spekulationssteuer? Mit diesen und weiteren Fragen beschäftigt sich der folgende Ratgeber. Bei der Erbschaft einer Immobilie kommt für viele neue Eigentümer, die sie nicht selbst nutzen möchten, nur der Verkauf des Hauses infrage. Doch verschiedene Besonderheiten wie steuerliche Regelungen stellen oftmals große Hürden dar.

Was ist ein Erbschein und wofür wird er benötigt?

Der Erbschein weist die Personen, die darauf aufgeführt sind, als rechtmäßige Erben aus. Bevor es möglich ist, über eine geerbte Immobilie zu verfügen bzw. einen Hausverkauf oder Wohnungsverkauf zu vollziehen, wird der Erbschein benötigt. Dieser kann beim Amtsgericht beantragt werden. Er berechtigt zudem zur Einsichtnahme und Eintragung in das Grundbuch. Für die Ausstellung werden Gebühren berechnet. Die genaue Höhe hängt vom Wert der Erbschaft ab.

Vermögensverhältnisse und eventuelle Schulden des Verstorbenen prüfen

Ob Hypotheken oder sonstige Belastungen bestehen, kann im Grundbuch nachgelesen werden. Erben haben darauf stets Zugriff. Wenn geplant wird, eine Erbschaft auszuschlagen bzw. sie nicht anzunehmen, beträgt die rechtlich vorgeschriebene Frist hierfür sechs Wochen. Sämtliche Rechte, aber ebenso Pflichten gehen nun auf den Erben über. Sobald er bezüglich des Nachlasses in Kenntnis gesetzt wird, beginnt sie. Innerhalb der kommenden sechs Wochen muss beim Nachlassgericht eine entsprechende Erklärung eingereicht werden, ansonsten gilt die Erbschaft als angenommen.

Daher ist es wichtig, wenn man erfährt, dass man eine Immobilie erbt, sich schnellstmöglich einen Überblick über die vorliegenden Vermögensverhältnisse und Schulden zu machen. Erben haften ebenso für die Schulden von Verstorbenen, oftmals mit dem eigenen Vermögen. Wenn die Immobilie schuldenfrei ist oder der Vermögenswert die Verbindlichkeiten übersteigt, dann ist es für Sie sowie die Miterben vorteilhaft, das Erbe anzunehmen.

Zustand des Hauses oder der Wohnung prüfen

Bei der Erbschaft einer Immobilie ist es wichtig, deren Zustand gründlich zu prüfen. Ist sie zum Beispiel sehr alt oder wurde lange nicht renoviert oder modernisiert, sollte genau überlegt werden, ob man Eigentümer werden möchte oder ein Verkauf mehr Sinn macht, da die Immobilie den eigenen finanziellen Rahmen überschreitet. Dabei spielen Aspekte wie Instandhaltung und Instandsetzung eine wichtige Rolle. Gerade bei Häusern kann der anstehende Renovierungsbedarf hoch ausfallen. Ferner ist es empfehlenswert, durch diverse Maßnahmen eine Wertsteigerung zu erzielen und dann die Veräußerung vorzunehmen.

Guter Tipp: Erben und Nachlassgläubiger sind berechtigt, beim Nachlassgericht eine sogenannte Nachlassverwaltung zu beantragen: Bei einem unübersichtlichen Nachlass soll sie eine Gläubigerbefriedigung sicherstellen und gleichzeitig die Haftung des Erben auf den Nachlass beschränken.

Umfassende Vorbereitung ist beim Hausverkauf oder bei Wohnungsverkauf das A und O

Eine sorgfältige Vorbereitung ist beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf sehr wichtig. Es geht immerhin um sehr große Beträge. Die meisten Erben sind nicht versiert und nicht erfahren genug. Sie verfügen nicht oder nur teilweise über das Wissen, das für einen möglichst gewinnbringenden Hausverkauf oder Wohnungsverkauf benötigt wird. Zunächst einmal muss der Wert der geerbten Immobilie, der sogenannte Verkehrswert, ermittelt werden.

Entscheidend sind hierbei die Lage, Größe, der Zustand und Stil des Hauses. Ein Hausverkauf oder Wohnungsverkauf ist nicht so einfach. Um Fehler zu vermeiden und den bestmöglichen Preis zu erzielen, empfiehlt es sich, auf Fachleute zu vertrauen. Wir beraten gerne umfassend, wenn das geerbte Haus oder die geehrte Wohnung verkauft werden soll. Wir werden den richtigen Verkehrswert ermitteln, die Vermarktung der Immobilie mit unserer Erfahrung effizient durchführen, den gesamten Verkaufsprozess organisieren und den Verkauf rechtlich absichern. Zudem unterstützen wir bei der Einschätzung einer möglichen Erbschaftssteuer.

Hausverkauf oder Wohnungsverkauf als Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen eine Immobilie, müssen sich die Miterben gemeinsam darüber verständigen, was mit dem Haus, der Wohnung oder dem Grundstück passieren soll. Auch die Erbengemeinschaft benötigt einen Erbschein. Unnötige Konflikte lassen sich oftmals vermeiden, wenn sich die Erbengemeinschaft auf den Immobilienverkauf einigt. Der Verkaufserlös kann im Anschluss unter allen Miterben gerecht aufgeteilt werden.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Die Erbschaftssteuer bzw. deren genaue Höhe spielt eine wichtige Rolle, wenn die Immobilie nicht selber genutzt wird. Übersteigt der Wert des Nachlasses, der sich aus dem Vermögen abzüglich der Verbindlichkeiten ergibt, den persönlichen, gesetzlich geregelten Erbschaftssteuerfreibetrag, muss Erbschaftssteuer entrichtet werden, da in Deutschland ein Erbe grundsätzlich steuerpflichtig ist. Die Erbnehmer sind verpflichtet, das Finanzamt über die Erbschaft zu informieren, und zwar spätestens drei Monate, nachdem sie von dem Erbe erfahren haben. Wie hoch der Freibetrag ausfällt, hängt vom Verkehrswert des Hauses und vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab: Je näher die Verwandtschaft, desto größer der Freibetrag.

In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, wie der Verkehrswert einer Immobilie im Erbfall ermittelt wird. Das Finanzamt berechnet den Verkehrswert einer Immobilie anhand starrer Kriterien und Vorgaben, um den Wert der Erbmasse festzustellen. Auf der anderen Seite berücksichtigt der Makler bei der Bewertung alle Eigenschaften der Immobilie. Weiterhin verfügt ein regionaler Makler über einen weitreichenden Vorteil – denn er hat die regionale Expertise und kann bei der Immobilienbewertung das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfragen in Betracht ziehen. Nur so ist es möglich, den bestmöglichen Kaufpreis für die geerbte Immobilie zu erzielen.

Wie hoch ist der Freibetrag?

  • Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 EUR
  • Kinder und Stiefkinder: 400.000 EUR
  • Enkel: 200.000 EUR
  • Eltern und Großeltern: 100.000 EUR
  • alle weiteren Erben: 20.000 EUR
Der Freibetrag soll sicherstellen, dass der Erbe auch weiterhin seinen Lebensunterhalt bestreiten kann. Wenn der Verstorbene neben der geerbten Immobilie ebenso Schulden hinterlassen hat, können diese, genau wie die Begräbniskosten vom Erblasser, vom Immobilienwert abgezogen werden. Sollte der Erbnehmer knapp über dem Freibetrag liegen, kann man demnach die Besteuerung wahrscheinlich umgehen. Das Gleiche gilt, wenn die Schulden hoch sind.

Wie wird die Erbschaftssteuer berechnet?

Hierbei wird zwischen drei Erbschaftssteuerklassen unterschieden, je nachdem, wie der Erbnehmer mit dem Erblasser verwandt war:

1. Erbschaftssteuerklasse: Dazu gehören Eltern, Ehegatten (auch gleichgeschlechtlich), eingetragene Lebenspartner und Kinder (auch adoptiert). Sie erhalten die meisten Begünstigungen bzw. den niedrigsten Steuersatz. Er beträgt sieben Prozent für ein maximal 75.000 Euro teures Erbe.

2. Steuerklasse: Hierzu zählen die Geschwister und deren Kinder, Schwiegerkinder und die Schwiegereltern oder ehemalige Ehepartner des Erblassers. Die Erbschaftssteuer beträgt 15 bis 43 Prozent.

3. Steuerklasse: Diese Erbschaftssteuerklasse umfasst alle weiteren Erbnehmer. Hierbei belaufen sich die Steuern auf mindestens 30 Prozent.

Erbschaftssteuer sparen: Welche wertvollen Tipps gibt es?

Unter der Vorlage gewisser Voraussetzungen kann es jedoch möglich sein, dass der Erbe keine Erbschaftssteuer entrichten muss. Dies ist der Fall, wenn das vererbte Haus bis zum Ableben des Verstorbenen selbst bewohnt wurde und die Immobilie maximal 200 Quadratmeter groß ist oder sie nach dem Erbfall in den nächsten zehn Jahren vom Lebenspartner, Ehegatten oder Kind des Verstorbenen bewohnt wird. Diese Regelung gilt auch für die Enkelkinder, wenn ihre Eltern verstorben sind. Wird die Immobilie weniger als zehn Jahre lang bewohnt, wird die Erbschaftssteuer nachträglich bzw. rückwirkend fällig.

Häufige Fragen rund um das Thema geerbte Immobilie und Hausverkauf

Was ist eine Spekulationssteuer bei einer geerbten Immobilie?
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind laut Gesetzgeber steuerpflichtig, insofern es sich hierbei um ein Wirtschaftsgut handelt. Dies trifft auf Immobilien zu. Wird ein Haus aus Privatbesitz verkauft und aufgrund einer Wertsteigerung ein Gewinn erzielt, muss davon an den Staat eine Steuer abgeführt werden, die Spekulationssteuer genannt wird. Der Aufwand für Reparatur- oder Modernisierungsarbeiten, Notarkosten und Maklergebühren lassen sich in vielen Fällen absetzen. Zum Schutz des privaten Verkäufers wurde vom Gesetzgeber eine Spekulationsfrist eingeführt. Wer diese einhält, kann die Spekulationssteuer vermeiden, sodass ein steuerfreier Hausverkauf möglich ist. Wenn das geerbte Wohneigentum mindestens zwei Jahre lang selber oder durch die Kinder, die währenddessen Kindergeld bezogen haben, bewohnt wird, kann sie im folgenden Jahr verkauft werden. Auch in diesem Fall wird keine Spekulationssteuer erhoben. Hier zählt das jeweilige Datum des notariellen Kaufvertrags. Zu guter Letzt gibt es die 10-Jahres-Grenze. Danach kann die Immobilie immer ohne Spekulationssteuer verkauft werden.

Geerbte Immobilie vermieten – wann lohnt sich das?
Die emotionale Bindung zum Elternhaus oder zur Eigentumswohnung spielt bei der Frage, ob ein Verkauf erfolgen soll, oftmals eine wichtige Rolle. In dem Fall kann es sinnvoll sein, die Immobilie zu vermieten, wenn sie nicht selbst genutzt werden kann. Dies ist vor allem dann empfehlenswert, wenn laufende Mieteinnahmen eine höhere Rendite einbringen als eine Selbstnutzung oder ein Verkauf. Aus wirtschaftlicher Sicht ist eine Vermietung nur in seltenen Fällen sinnvoll. Zudem entsteht ein großer bürokratischer Aufwand, bei vergleichsweise geringen Mieteinnahmen, beispielsweise durch die Versteuerung, Erstellung von regelmäßigen Nebenkostenabrechnungen und Instandhaltung der Immobilie. Oft genügen die Mieteinnahmen nicht, um Letzteres dauerhaft zu finanzieren.

Die meisten Erben entscheiden sich für einen Verkauf. Dies ist vor allem lohnenswert, wenn keine oder geringe Steuern abgeführt werden müssen. Auch bei einer Erbengemeinschaft empfiehlt es sich eher, das Immobilienerbe zu verkaufen. Dies gilt umso mehr, wenn Konfliktpotenzial zwischen den Miterben vorliegt. So wird Streit um die Zuständigkeiten rund um die Vermietung vermieden.

Ist die Renovierung der Immobilie von der Steuer absetzbar?
Die Mieteinnahmen müssen versteuert werden, doch die Ausgaben, die dafür anfallen, um das geerbte Haus instand zu halten, können davon abgezogen werden. Dazu gehören beispielsweise Renovierungs-, Modernisierungs- und Wartungskosten. Entsprechende Angaben können bei der Steuererklärung unter “Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung” getätigt werden. Hierfür ist es wichtig, alle Belege der Ausgaben aufzuheben. Eine Renovierung ist übrigens nicht nur bei einer Vermietung, sondern ebenso bei einem geplanten Verkauf sinnvoll, um eine Wertsteigerung der geerbten Immobilie zu erzielen.

Gibt es Fristen bei einer geerbten Immobilie?
In einem Erbfall gibt es einige Fristen, die zu beachten sind. Dies beginnt mit der Eröffnung des Testaments. Erbberechtigte müssen sich überlegen, ob sie ihr Erbe annehmen oder ausschlagen möchten. Wer in den kommenden sechs Wochen nichts unternimmt, tritt das Erbe an. Dies ist eine endgültige Entscheidung. Ob man überhaupt erbberechtigt ist, darüber gibt das Nachlassgericht Auskunft. Wer nicht einverstanden ist, hat ein Jahr Zeit, die Entscheidung anzufechten. Der Pflichtteil kann innerhalb von drei Jahren geltend gemacht werden.

Kann ich eine geerbte Immobilie gleich verkaufen?
Wenn Sie der rechtmäßige Erbe sind, dann können Sie das geerbte Haus oder Grundstück oder die Eigentumswohnung sofort verkaufen. Es ist jedoch vorteilhaft, sich einen Überblick über die eventuellen Fristen zu verschaffen, um die Spekulationssteuer zu sparen. Dabei handelt sich es um die Zehnjahresfrist beziehungsweise Dreijahresfrist, mit der Sie die o.g. Besteuerung umgehen können. Als erfahrene Immobilienmakler beraten wir alle Auftraggeber individuelle und umfallend. Dabei weisen wir auf die Steuerfristen hin und stellen sicher, dass es nach dem Verkauf keine unerwarteten Überraschungen gibt.

Vererbung: Wie wird der Grundbucheintrag geändert?
Gehört eine Immobilie zum Nachlass, müssen die Erben eine Grundbuchberichtigung beantragen, da es unrichtig geworden ist: Im Grundbuch ist noch der Erblasser als Eigentümer eingetragen, doch aufgrund der gesetzlichen Erbfolge sind die Erben mittlerweile zu Eigentümern geworden. Der Antrag ist schriftlich an das Grundbuchamt, das beim Amtsgericht angesiedelt ist, zu richten. Der Nachweis der Erbfolge durch die Vorlage eines privat schriftlichen Testaments oder Erbscheins ist hierfür erforderlich. Die Eigentumsumschreibung ist innerhalb der ersten zwei Jahre ab Eintreten des Erbfalls gebührenfrei. Wenn ein Verkauf der geerbten Immobilie geplant ist, ist zunächst einmal keine Eintragung im Grundbuch erforderlich.

Zusammenfassung

Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück erbt und das Erbe annimmt, muss die Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch beantragen. Das geschieht in der Form einer Grundbuchberichtigung. Dies entfällt bei einem geplanten Immobilienverkauf. Bei einem Erbe fallen Erbschaftssteuern an, allerdings gibt es die genannten Möglichkeiten, Steuern zu sparen oder sogar gänzlich zu vermeiden. Die Erbschaftssteuerklasse bestimmt die Höhe der Erbschaftssteuer sollte nicht mit einer eventuellen Spekulationssteuer verwechselt werden.

Wer einen Verkauf der geerbten Immobilie beabsichtigt, sollte dies mit der Hilfe eines Immobilienmaklers angehen, denn er besitzt die nötigen Kenntnisse, um die Marktfähigkeit der Immobilie optimal einzuschätzen und den bestmöglichen Verkaufserlös zu erzielen. Eine Vermietung der geerbten Immobilie lohnt sich nur selten. Bei Fragen stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung!

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