Wohnfläche

Wohnfläche richtig berechnen

Die Wohnfläche spielt eine wichtige Rolle bei der Ermittlung der Immobilienpreise und der Miethöhe. Aber nicht jeder Quadratmeter gehört automatisch zu der Wohnfläche. Bei der Berechnung der Wohnfläche wird in der Praxis am häufigsten die Wohnflächenverordnung (WoFlV) angewandt. Die Wohnflächenermittlung wirkt sich auf die Abrechnung der Betriebskosten, die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder im Verfahren nach Mietpreisüberhöhung. Daher sollten sich auch Vermieter mit dem Begriff der Wohnfläche näher befassen.

Methoden für die Wohnflächenberechnung

Die Ermittlung der Wohnfläche kann anhand von verschiedenen Verordnungen und Regelwerken erfolgen. Meistens wird die Wohnflächenverordnung (WoFIV) vom 23. November 2003 verwendet. Es handelt sich um eine gut etablierte Verordnung und sie ist zwingend für öffentlich geförderten Wohnungen vorgeschrieben. Auch bei steuerbegünstigten Wohnungen oder bei Wohnraum, der dem Gemeinnützigkeitsrecht unterliegt (§ 82 II. WoBauG), muss die Wohnflächenverordnung für die Berechnung der Wohnfläche zum Einsatz kommen.

Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) war gültig für die Wohnflächenberechnung vom 1. November 1957 bis Ende 2003. Diese Rechtsverordnung regelt die Wirtschaftlichkeitsberechnung vom Wohnraum. Wohnflächen, die bis zum 31. Dezember 2003 nach dieser Regelung berechnet wurden, behalten ihre Gültigkeit.

Weiterhin kann die Wohnflächenberechnung anhand DIN 277 vorgenommen werden. Wissenswert ist, dass die Begrifflichkeit Wohnfläche in der DIN 277 nicht vorkommt. Die DIN 277 definiert die Netto-Raumfläche (NRF). Sie besteht aus Nutzungsfläche (NUF), Technikfläche (TF) sowie Verkehrsfläche (VF). Diese Norm wird im Bauwesen unter der Bezeichnung Grundflächen und Rauminhalte geführt.

Schließlich ist es möglich, die Wohnfläche und Nutzfläche nach der DIN 283 zu berechnen. Diese Normung hat sich als anerkannte Regel der Technik etabliert. Bei der Berechnung ortsüblicher Vergleichsmieten ist es zulässig, die DIN 283 zu verwenden. Allerdings ist es notwendig, dass beide Vertragsparteien dieses Regelwerk als Grundlage für die Wohnflächenberechnung akzeptieren.

Die Wahl der Berechnungsmethode hat einen Einfluss auf Wohnflächenermittlung. Anschließend wird die Anwendung der Wohnflächenverordnung näher erläutert, weil sie sich in der Praxis etabliert hat und für öffentlich geförderte Wohnungen zwingend anzuwenden ist.

Welche Räume gehören zur Wohnfläche und welche nicht?

Die Wohnflächenverordnung definiert die Grundflächen und bestimmt, welche Räume zur Wohnfläche angerechnet werden (§ 2 WoFIV). Gemessen werden in einer Wohnung oder im Haus alle Zimmer inklusive Küche und Diele. Weiterhin gehören zur Wohnfläche Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche Räume, die nach allen Seiten geschlossen sind. Balkonen, Loggien, Dachgärten sowie Terrassen gehören ebenfalls zur Wohnfläche, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Haus gehören. Gemeinschaftliche Terrassen dürfen also nicht zur Wohnfläche gerechnet werden.

Mitgerechnet werden die Flächen von Tür- und Fensterrahmen, Einbaumöbeln sowie Öfen und Badewannen.

Nach der Wohnflächenverordnung zählen Abstellräume außerhalb der Wohnung und Kellerräume, Waschküchen, Trockenräume, Heizungsräume, Bodenräume, Geschäftsräume oder Garagen nicht zur Wohnfläche.

Alle Räume, die Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht erfüllen, gehören ebenfalls nicht zur Wohnfläche.

Höhe der Räume ist entscheidend

Für die Berechnung der Wohnfläche spielt hauptsächlich die Raumhöhe eine entscheidende Rolle. Bei Dachgeschosswohnungen dürfen Flächen unter Dachschrägen bis zu einem Meter Raumhöhe zur Wohnfläche gar nicht angerechnet werden. Fläche unterhalb einer Schräge von einem Meter bis zu zwei Metern können nur zur Hälfte gerechnet werden. Das Gleiche gilt für Räume, die wenige als zwei Meter hoch sind, wie zum Beispiel Dachkammern. Räume und Raumteile, die eine Höhe von mindestens zwei Meter und mehr ausweisen, werden zur Wohnfläche voll angerechnet werden. Wenn sich innerhalb der Wohnung Treppen befinden, werden Flächen unterhalb von Treppen nach dem gleichen Prinzip berechnet, wie bei Schrägen.

Wohnfläche berechnen bei Schrägen

Berechnung von Balkonen etc.

Oft sind Wohnungen und Häuser mit Balkonen, Terrassen, Dachgärten, Wintergärten und Schwimmbädern ausgestattet, die den Wert einer Immobilie steigern. Dabei ist die Frage, inwiefern sie in der Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden können. Ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder können nur mit der Hälfte ihrer Fläche angerechnet werden. Balkon, Dachgärten und Terrassen werden je nach Größe, Ausrichtung und Lage zu einem Viertel oder max. zur Hälfte angerechnet.

Dürfen Hobbyräume zur Wohnfläche angerechnet werden?

Hobbyräume befinden sich in der Regel im Kellergeschoss. Wenn der Raum voll als Wohnraum nutzbar und beheizbar ist, darf der bei der Wohnfläche voll angerechnet werden. Dies wurde vom BHG bestätigt (BGH, Urteil v. 23.05.2007, VIII ZR 231/06). Wichtig ist, dass sich der Hobbyraum innerhalb der Wohnung befindet.

Die Konsequenzen der Wohnenflächenermittlung

Die Quadratmeterzahlen haben weitreichende Folgen. Die Größe der Immobilie ist ein wichtiges Kriterium im Rahmen der Immobilienbewertung. Sowohl bei Ertragswertverfahren als auch bei Vergleichswertverfahren ist die Wohnfläche zwingend erforderlich, damit der Verkehrswert bzw. Kaufpreis ermittelt werden kann. Wenn eine belastbare Wohnflächenberechnung beispielsweise vom Architekten nicht vorliegt, muss eine Wohnflächenvermessung erfolgen. Es ist ratsam, die Pläne mit den Wohnflächenangaben zu sichten. Gerade bei Immobilienverkauf ist die Wohnfläche nicht nur für das Exposé und die Werbung notwendig, sondern auch die Banken benötigen diese Quadratmeterzahl als Berechnungsgrundlage für den Beleihungswert. Damit die Finanzierung genehmigt wird, verlangen die Kreditinstitute in der Regel eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung.

Auch für Mieter und Vermieter spielt die Wohnfläche eine weitreichende Rolle, weil sich die Miete oder eine Mieterhöhung aus der tatsächlichen Wohnfläche ableitet. Gerade im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse und der Wohnungsgröße kann es diesbezüglich zu Auseinandersetzungen und Streitigkeiten kommen.

Sowohl bei Vermietung als auch beim Immobilienverkauf sind die Flächenangaben wichtig. Daher sollte vor der Vermarktung gewissenhaft überprüft werden, um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden. Bei Vermietung können falschen Wohnflächenangaben unter bestimmten Umständen zur Mietminderung führen. Abweichungen in gewissen Rahmen sind zulässig, aber nicht wünschenswert.

Die Wohnfläche kann, aber muss nicht im Mietervertrag festgehalten werden. Wurde die Wohnfläche im Mietvertrag vereinbart, dann gilt diese Angabe als Nachweis, bis Unrichtigkeit nachgewiesen wird. Wenn Vermieter die exakte Fläche im Mietvertrag vereinbaren, dann handelt es sich um eine Beschaffenheitsvereinbarung, auf die sich der Mieter berufen kann. Wenn eine Wohnflächenabweichung von mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche festgestellt wird, dann kann der Mieter eine Mietminderung verlangen. Dieser Grundsatz ist auch für die Abrechnung der Nebenkosten bzw. Betriebskosten anwendbar.

Es ist daher wichtig, sich abzusichern, dass man vor dem Vermietungsprozess oder Verkaufsprozess mit den richtigen Flächenangaben arbeitet.

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