Sondereigentum

Was versteht man unter Sondereigentum?

Sondereigentum ist ein Begriff aus dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz. Laut Gesetz besteht Wohnungseigentum aus einem Sondereigentum an einer Wohnung und Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (sog. Bruchteileigentum).

Was ist Sondereigentum?

Sondereigentum betrifft nur bestimmte Teile und Einrichtungen eines Mehrfamilienhauses. Wohnungen und sonstige Räume wie zum Beispiel Keller- und Speicherräume gehören zum Sondereigentum, wenn Sie in sich abgeschlossen und zu Sondereigentums erklärt sind. Das Sondereigentum gehört einem einzelnen Eigentümer. In diesem Zusammenhang sind Aufteilungsplan und Teilungserklärung sehr wichtig, denn diese zwei Dokumente geben Auskunft über die genaue Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum.

Die Bestandteile des Sondereigentums können verändert, beseitigt oder eingefügt werden, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird. Die äußere Gestalt des Gebäudes darf dabei nicht geändert werden. In der Praxis bedeutet dies zum Beispiel, dass nicht tragende Wände innerhalb der zum Sondereigentum erklärten Wohnung, Verputz an den Wänden, Einbauschränke, Bodenbelag, Wandverkleidung ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft verändert werden können.

Bei Fenstern zählt der Innenanstrich von Wohnungsfenster zum Sondereigentum, während die Rahmen, Verglasungen und Außenseiten derselben Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören. Dies ist zumindest bei den meisten Eigentumswohnungen der Fall. Abweichende Regelungen sind möglich und können der Teilungserklärung entnommen werden.

Was ist bei baulichen Veränderungen am Sondereigentum zu beachten?

Bauliche Veränderungen im Bereich des Sondereigentums können die Bestandteile des Gemeinschaftseigentums betreffen. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn der Wohnungseigentümer einen Wanddurchbruch durch eine tragende Wand durchführen möchte. Für diese Änderung wird die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft notwendig sein. Der Eigentümer kann die Vergabe der Zustimmung an den zuständigen Hausverwalter delegieren und zum Beispiel mit bestimmten Auflagen verbinden. Diese könnte wie folgt aussehen:

  • Der Wohnungseigentümer weist nach, dass die geplanten Änderungsmaßnahmen sach- und fachgerecht geplant sind.
  • Eine Baugenehmigung für die Baumaßnahmen liegt vor oder ist nicht erforderlich.
  • Der Beginn der Maßnahmen wird den Mieteigentümern rechtzeitig in schriftlicher Form mitgeteilt.
  • Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft sollte nur aus wichtigem Grund verweigert werden.
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