Sondereigentum

Was versteht man unter Sondereigentum?

Der Begriff Sondereigentum ist aus dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz. Laut Gesetz besteht ein Wohnungseigentum aus einem Sondereigentum an einer Wohnung und ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (sog. Bruchteileigentum). Das Wohnungseigentum kann an einem Grundstück begründet werden, das bereits mit einem Gebäude bebaut ist, aber auch an einem noch zu errichtenden Gebäude, für das eine Baugenehmigung vorliegt.

Was versteht man unter Sondereigentum?

Ein Sondereigentum betrifft nur bestimmte Teile und Einrichtungen eines Mehrfamilienhauses. Sondereigentum zeichnet sich dadurch aus, dass Wohnungen und sonstige Räume, die in sich abgeschlossen sind und zu Sondereigentum rechtlich erklärt wurden.

Was eine Wohnung ist, wird durch die „Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß WEG“ geregelt. Eine Wohnung wird definiert als „Summe der Räume, welche die Führung eines Haushalts ermöglichen, dazu gehören stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und WC.“ Die Wohnung muss in sich abgeschlossen sein.

Das Sondereigentum gehört einem einzelnen Eigentümer. In diesem Zusammenhang sind Aufteilungsplan und Teilungserklärung zusammen mit der Gemeinschaftsordnung essenziell, denn diese Dokumente geben Auskunft über die genaue Abgrenzung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. In der Teilungserklärung sind Eigentumsanteile aufgelistet, die zum Sondereigentum gehören.

Was gehört alles zum Sondereigentum und was dies für den Wohnungseigentümer bedeutet?

Der Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu verstehen, ist wichtig. Es hat nämlich Konsequenzen für die Instandhaltung und Instandsetzung sowie für die Lasten- und Kostentragung. Außerdem hat die Trennung von den beiden Bereichen Auswirkungen auf den Gebrauch und die Nutzung des Eigentums. Sie betrifft auch die Zuständigkeit bei der Verkehrssicherung.

Die Bestandteile des Sondereigentums können verändert, beseitigt oder eingefügt werden, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird. Die äußere Gestalt des Gebäudes darf dabei nicht geändert werden. In der Praxis bedeutet dies zum Beispiel, dass der Eigentümer Änderungen vornehmen kann, die nur sein Sondereigentum betreffen. Das könnten nicht tragende Wände innerhalb der zum Sondereigentum erklärten Wohnung, Verputz an den Wänden, Einbauschränke, Bodenbelag, Wandverkleidung oder sonstige Reparaturen sein. Eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft für die beschriebenen Änderungen benötigt er nicht.

Bei Fenstern zählt der Innenanstrich von Wohnungsfenster zum Sondereigentum, während die Rahmen, Verglasungen und Außenseiten derselben Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören. Dies ist zumindest bei den meisten Eigentumswohnungen der Fall. Abweichende Regelungen sind möglich und können der Teilungserklärung entnommen werden. Die Hausverwaltung sowie die Miteigentümer ziehen die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zur Rate, damit in der Eigentümerversammlung rechtssichere Entscheidungen getroffen werden.

Hier noch weitere Beispiele für Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen: Grundstück, Fundament, Geschossdecken, Außenwände, tragende Wände auch innerhalb der zu Sondereigentum erklärten Räume, Treppenaufgang, Gebäudeinstallation, soweit sie dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient, Aufzuganlage, Wohnungseingangstüre inklusive Schlüssel und Schlosszylinder, Hausverteilnetz für den Empfang von Fernseh- und Rundfunkprogrammen bis zum Übergabepunkt bzw. Abzweigung in das Sondereigentum.

In der Praxis kann es sein, dass Zweifel vorkommen, ob bestimmte Gebäudebestandteile zum Gemeinschaftseigentum oder zum Sondereigentum gehören. In solchen Fällen wird die Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum vermutet.

Sogenannte unwesentliche Bestandteile können weder Sondereigentum noch Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden. Das sind etwa Blumenkästen an der Balkonbrüstung.

Stellplätze im Freien, Gartenflächen und Kellerräume können im Rahmen der Sondernutzungsrechte einem bestimmten Wohnungseigentümer zugeordnet werden. Die übrigen Eigentümer sind dann vom Mitgebrauch der Gebäudeteile ausgeschlossen. Das Sondernutzungsrecht wird durch Vereinbarung bzw. Einräumung in der Teilungserklärung begründet. Die dingliche Wirkung erlangt das Sondernutzungsrecht mit der Eintragung im Grundbuch.

Nachfolgend ein Beispiel für ein Sondernutzungsrecht:
1. Anteil zu 36,59/1.000 verbunden mit dem Sondereigentum an der 4-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss und dem dazugehörigen Kellerabteil, im Aufteilungsplan je mit Nummer 1 bezeichnet. Mit diesem Sondernutzungsrecht ist die Befugnis zur ausschließlichen Nutzung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden, im beigefügten Sondernutzungsplan rot umrandeten und „zu Wohnung Nr. 1“ gekennzeichneten Gartenfläche verbunden.

Wenn Instandsetzung und Instandhaltung der Flächen und Gebäudeteile, an denen Sondernutzungsrechte bestehen, dann werden sie grundsätzlich von der Eigentümergemeinschaft getragen. (S. § 16 Abs. 2 WEG). Dies liegt daran, weil es sich um gemeinschaftliche Kosten handelt. Wenn die Kosten für Reparaturen ausschließlich von dem Sondernutzungsberechtigen getragen werden sollten, muss dies entsprechend vereinbart werden, zum Beispiel in der Teilungserklärung.

Hier ein Beispiel für eine Vereinbarung bezüglich der Kosten: Es ist vereinbart, dass der Sondernutzungsberechtigte die Instandhaltungskosten „seines“ Stellplatzes zu tragen hat. In diesem Fall muss der Sondernutzungsberechtigte die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung tragen.

Sondereigentum und die Höhe des Wohngelds

Wie hoch das Wohngeld bzw. Hausgeld ausfällt, richtet sich in der Regel nach der Größe des Miteigentumsanteils. Bei Objekten, die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden, sind die Miteigentumsanteile in der Regel nach dem Verhältnis der Wohnflächen berechnet. Allerdings sind andere Schlüssel für die Verteilung der Miteigentumsanteile grundsätzlich möglich. Besonders bei Anlagen, die nicht nur aus Wohnungen, sondern auch als gewerblichen Einheiten bestehen. Die Gleichstellung von Gewerbefläche mit Wohnfläche bei der Bemessung der Miteigentumsanteile kann zu einer indirekten Lastenverschiebung vom Teileigentümer auf den Wohnungseigentümer führen.

Was ist bei baulichen Veränderungen am Sondereigentum zu beachten?

Möchten Sie Änderungen am Gebäude vornehmen? Bauliche Veränderungen im Bereich des Sondereigentums können die Bestandteile des Gemeinschaftseigentums betreffen. Das wäre unter anderem der Fall, wenn der Wohnungseigentümer einen Wanddurchbruch durch eine tragende Wand durchführen möchte. Für diese Änderung wird die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft notwendig sein. Der Eigentümer kann die Vergabe der Zustimmung an den zuständigen Hausverwalter delegieren und zum Beispiel mit bestimmten Auflagen verbinden. Diese könnte wie folgt aussehen:

  • Der Wohnungseigentümer weist nach, dass die geplanten Änderungsmaßnahmen sach- und fachgerecht geplant sind.
  • Eine Baugenehmigung für die Baumaßnahmen liegt vor oder ist nicht erforderlich.
  • Der Beginn der Maßnahmen wird den Miteigentümern rechtzeitig in schriftlicher Form mitgeteilt.
  • Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft sollte nur aus wichtigem Grund verweigert werden.

FAQ – Diese Fragen werden häufig zum Sondereigentum gestellt

Wo steht die Größe des Miteigentumsanteils?

Der Miteigentumsanteil steht im Grundbuch und in der Teilungserklärung.

Welche Pflichten hat der Sondereigentümer?

Gemäß dem Wohnungseigentumsrecht ist der Wohnungsbesitzer verpflichtet, alle Gebäudebestandteile instand zu halten, die zu seinem Sondereigentum gehören. Es darf dadurch keinem anderen Wohnungsinhaber einen Schaden oder Nachteil entstehen. Die Kosten für die Erhaltung des Sondereigentums bzw. seiner Eigentumswohnung muss also jeder Eigentümer selbst tragen. Sollte durch eine Nachlässigkeit das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt werden, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechende Ansprüche erheben.

Wem gehört die Instandhaltungsrücklage?

Die Instandhaltungsrücklage ist ein Teil des sogenannten Verwaltungsvermögens und gehört somit der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband). Das Verwaltungsvermögen besteht aus Sachen, Rechten und Verbindlichkeiten, die sich aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergeben. Hierzu gehören auch die eingenommenen Gelder, Wohngeldschulden der Wohnungsinhaber, Rasenmäher sowie andere Geräte. Aber auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat Verpflichtungen, das Gemeinschaftseigentum zu erhalten.

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