Grunderwerbsteuer

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf?

Wenn Sie eine Immobilie erwerben, erhalten Sie nach der notariellen Beurkundung Post vom Finanzamt. Denn beim Kauf eines Grundstücks bzw. eines Gebäudes ist die Grunderwerbsteuer (GrEst) fällig und obligatorisch. Sie wird gemäß dem Grunderwerbsteuergesetz erhoben. Die Höhe der Grunderwerbsteuer bewegt sich derzeit zwischen 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent, je nach Bundesland. In Bayern beträgt der Grunderwerbsteuersatz derzeit 3,5 Prozent. Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sich die Steuer reduzieren. Hier erfahren Sie alles, was Sie im Kontext der Grundwerbesteuer beim Grunderwerb wissen sollten..

Bei welchen Immobilienverträgen ist eine Grunderwerbsteuer fällig?

Die Besteuerung von Rechtsvorgängen regelt das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Alle Rechtsgeschäfte, die inländische Grundstücke betreffen, werden durch dieses Gesetz reguliert. Das Betrifft sowohl bebaute als auch nicht bebaute Grundstücke, über die ein Kaufvertrag geschlossen wird (s. § 433, § 311b BGB). Bemessen wird die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Als Gegenleistung sieht das Gesetz jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb von Grundstücken gewährt oder die der Veräußerer von Grundstücken empfängt. Einfach ausgedrückt, ist die Gegenleistung der Immobilienkaufpreis.

Hier einige Beispiele von diversen Erwerbsvorgängen, wenn eine Grunderwerbsteuer fällig ist und der Käufer mit einem Grunderwerbsteuerbescheid rechnen muss:

  • Kaufvertrag über ein Grundstück
  • Tauschvertrag über Grundstücke
  • Meistgebot bei einer Zwangsversteigerung
Es gibt auch Ausnahmen, hier einige Beispiele für Erwerbsvorgänge bei denen keine Grunderwerbsteuer fällig ist:
  • Der Wert des Erwerbsvorgangs liegt unter 2.500 EUR.
  • Kauf durch Ehepartner des Verkäufers. Kauf einer Immobilie durch den früheren Ehegatten beim Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung.
Auch bei der Bestellung eines Erbbaurechts, muss der Erbbauberechtigte die Grunderwerbsteuer zahlen, obwohl er gar kein Eigentum erwirbt.

Beispielrechnung für die Berechnung der Grunderwerbsteuer

In Bayern liegt der Steuersatz bei 3,5 %. Wenn ein Kaufpreis in Höhe von 600.000 EUR notariell beurkundet wird, wird gemäß der Beispielrechnung der Käufer einen Grunderwerbssteuerbescheid mit dem Betrag in Höhe von 21.000 EUR erhalten. Der Betrag muss beglichen werden, damit die Grundstücksübertragung auf den neuen Eigentümer im Grundbuch erfolgen kann.

Wertvolles Wissen zur Grunderwerbsteuer

Die Bemessungsgrundlage für die Höhe der Steuer ist der Kaufpreis bzw. der aktuelle Immobilienwert. Allerdings kann der Wert für das mitverkaufte Zubehör oder mitverkaufte bewegliche Gegenstände abgezogen werden. Diese unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Im Kaufvertrag müssen das Zubehör genau aufgelistet und wertmäßig beziffert werden.

Der Käufer hat einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides Zeit die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, wird er als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Damit die Eintragung durch das Grundbuchamt vorgenommen werden kann, wird hierzu eine sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das zuständige Finanzamt ausgestellt. Erst dann kann die Grundstückübertragung bzw. der Eigentümerwechsel im Grundbuch erfolgen. Je schneller die festgesetzte Steuer beglichen wird, desto zügiger wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt und der Notar kann die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch schneller veranlassen.

Gegenüber dem Finanzamt haften für die Grunderwerbsteuer sowohl der Käufer als auch der Verkäufer als Gesamtschuldner, auch wenn im Kaufvertrag vermerkt ist, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer trägt. Die Gesamthaftung betrifft außerdem die Notarkosten sowie die Grundbuchkosten.

Der Notar klärt den Erwerber über die anstehenden Nebenkosten inkl. der Grunderwerbsteuer im Rahmen der Beurkundung auf. Dies wird in dem notariellen Vertragswerk festgehalten. Wenn der Käufer aus irgendwelchen Gründen von dem Kaufvertrag zurücktritt und den Kaufpreis nicht zahlt, wird die bereits gezahlte Grunderwerbsteuer vom Finanzamt zurückerstattet.

Grunderwerbsteuer sparen – das müssen Sie beachten

Der Immobilienkauf an sich ist teuer und mit Nebenkosten verbunden. Immobilienkäufer sollten vor dem Erwerb prüfen, ob Einsparungen bei der Grunderwerbsteuer möglich sind. Je nachdem, ob Sie ein bestehendes Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Neubau planen, möchten wir Sie über folgende Tipps informieren.

Grunderwerbsteuer sparen beim Kauf vom bestehenden Haus

Grundsätzlich wird die Grunderwerbsteuer auf das Grundstück berechnet, auf dem sich das Bauwerk befindet. Die Steuer bezieht sich auf alle Bestandteile des Hauses. Wenn der Veräußerer in der Immobilie bewegliche Gegenstände hinterlässt, wie zum Beispiel, die Einbauküche, diverse Möbel oder den Carport, ist es vorteilhaft diese Bestandteile im Kaufvertrag gesondert auszuweisen und mit einem eigenen Wert beziffern. Dann darf sich die Grunderwerbsteuer auf die aufgelistete bewegliche Gegenstände (auch Zubehör genannt i. S. d. § 97 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht beziehen und wird reduziert. Wichtig ist, dass alle Angaben der Wahrheit entsprechen und der Wert dem Alter des Zubehörs entspricht.

Wir empfehlen jedem Käufer die Bewertung der beweglichen Gegenstände mit dem Darlehensgeber bzw. der finanzierenden Bank zu besprechen, um eventuelle Komplikationen bei der Finanzierung zu vermeiden. Denn jede steuerliche Reduzierung wirkt sich strikt gesehen auf den aktuellen Immobilienwert aus. Wenn die definierte Beleihungsgrenze der Immobilie unterschritten wird, dann ist die Immobilie auf dem Papier weniger Wert. Die Immobilie dient aber der Bank als Sicherheit für einen eventuellen Kreditausfall. Sinkt die Sicherheit, steigt das Finanzierungsrisiko. Das kann sich negativ auf die Konditionen bzw. die Zinshöhe auswirken und die Finanzierungskonditionen können für den Käufer insgesamt nachteiliger werden. Denn die Bank muss die gesunkene Sicherheit durch höhere Zinsen ausgleichen. Daher ein wichtiger Hinweis für jeden Erwerber, der seine Immobilie finanziert: Informieren Sie die Bank über Ihr Vorgehen und bringen Sie in Erfahrung, wo genau die Beleihungsgrenze liegt. Vor dem Hauskauf lassen Sie die finanzierende Bank, den Kaufvertrag prüfen, um spätere Unannehmlichkeiten zu vermeiden.

Grunderwerbsteuer bei Erwerb einer Eigentumswohnung sparen

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung sollten Sie die Instandhaltungsrücklage anteilig in dem Kaufvertrag festhalten, denn die Instandhaltungsrücklage ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Wird der für die Wohnung hinterlegte Betrag im Vertrag explizit ausgewiesen und genau beziffert, wirkt sich dies auf Steuerfestsetzung bei der Grunderwerbsteuer mindern aus und der Wohnungskäufer kann ein wenig sparen. Die aktuelle Höhe von der Rücklage erfahren Sie von dem zuständigen Hausverwalter.

Wenn bewegliche Gegenstände in der Wohnung vorhanden sind, wie zum Beispiel eine Einbauküche oder sonstige Möbel, können Sie diese ebenfalls im Kaufvertrag aufnehmen. Wichtig ist den Wert anzugeben, damit die Grunderwerbsteuer reduziert werden kann.

Wir als Immobilienmakler achten darauf, dass die Instandhaltungsrücklage sowie mitverkaufte Gegenstände im notariellen Grundstückskaufvertrag ausgewiesen werden und deren Wert entsprechend beziffert wird. Wir sind im ständigen Austausch mit Verkäufer und dem von Ihnen ausgewählten Notar, sodass alle Beteiligten zufrieden sind.

Bei Neubau Grunderwerbsteuer sparen

Wenn Sie planen ein Haus zu bauen, können Sie unter bestimmten Umständen sehr viel Grunderwerbsteuer sparen. Dies ist möglich, wenn das Grundstück zuerst erworben wird und später ein Neubau geplant wird. Da ein sehr hohes Einsparpotenzial bei der Grunderwerbssteuer besteht, prüft das Finanzamt diese Vorgehensweise sehr genau. Der Fiskus wird es nur akzeptieren, wenn der Käufer das Grundstück und die spätere Immobilie von unterschiedlichen Vertragspartnern kauft. Es darf keine Geschäftsbeziehung zwischen dem Verkäufer des Grundstücks und dem Verkäufer des Neubaus bestehen.

Außerdem ist es sehr vorteilhaft, wenn zwischen dem Erwerb des Baugrundstücks und der Beauftragung der Baufirma ein Zeitraum von mindestens 6 Monaten liegt. Das Finanzamt wird bei kleinstem Indiz schlussfolgern, dass der Kauf des Grundstücks und der Bau der Immobilie zusammenhängen. Das bedeutet, dass es sich um ein sogenanntes verbundenes Geschäft handelt.

Problematisch wird es, wenn der Verkäufer des Grundstücks gleichzeitig Bauträger ist und die Immobilie sollte auf dem erworbenen Grundstück später gebaut werden. Schwierig wird es auch, wenn der Verkäufer gleichzeitig Bauträger ist und das Grundstück über eine andere Firma verkaufen lässt, um dem Käufer einen steuerlichen Sparvorteil zu ermöglichen. Wenn der Verkäufer des Grundstücks darauf besteht, dass der Käufer das Grundstück von einem bestimmten Architekten oder Bauträger bebauen lassen muss, dann ist eine Einsparung der Grunderwerbsteuer ebenfalls nicht möglich. Es ist wichtig, dass der Grundstückkauf in Bezug auf die spätere Bebauung keinen anderen Bedingungen durch den Verkäufer bestimmt wird. Der Käufer muss völlig frei sein in seiner Entscheidung, wann, wie und von wem er das Grundstück bebauen lassen will. Grundsätzlich muss es dem Käufer auch möglich sein, auf die Bebauung des Grundstücks gänzlich zu verzichten.

Die Finanzbehörden prüfen die Kaufverträge genau und verlangen von Käufern genau Auskünfte, um zu prüfen, ob die beabsichtigte Einsparung der Grunderwerbsteuer berechtigt ist. Die Nachfrage erfolgt in Form eines Fragebogens, mit dem das Finanzamt herauszufinden versucht, ob ein Zusammenhang zwischen dem Erwerb dem Grundstück und dem nachfolgenden Hausbau besteht.

Grunderwerbsteuerhöhe in der Vergangenheit

Der Spruch – früher war alles besser – trifft in vielen Fällen nicht zu, aber bei der Grunderwerbsteuer hat er tatsächlich seine Berechtigung. Hier ein interessanter Blick in die Vergangenheit die Grunderwerbsteuerfestsetzung. Bis zum Ende 1982 waren 80 Prozent aller Grundstücks-Transaktionen von der Grunderwerbsteuer befreit, insbesondere selbst genutztes Wohneigentum. Dies war für die Käufer sehr vorteilhaft. Dadurch wurde der Erwerb der eigenen Immobilie erleichtert und indirekt gefördert. Dann erfolgten mehrere Grunderwerbsteuererhöhungen. Von 1. Januar 1983 bis 1996 betrug die Grunderwerbsteuer bundesweit 2 % und die Möglichkeiten der Steuerbefreiung wurden stark eingeschränkt. Von 1997 bis zum 31. August 2006 waren es bundesweit 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Seitdem haben einige Bundesländer den Steuersatz kräftig erhöht und der Erwerb einer Immobilie erschwert. 

Während die Grundartsteuereinnahmen im Jahr 2006 bei 6,1 Mrd. Euro lagen, waren es im Jahr 2020 insgesamt 16.1 Mrd. Euro. Dies liegt sicher an den gestiegenen Immobilienkaufpreisen, aber auch an den starken Grunderwerbsteuererhöhungen durch manche Bundesländer. Hier finden Sie den Bericht zu den Steuereinnahmen des Bundes und der Länder im Haus­halts­jahr 2020.

Steuervergünstigungen, die Konzernklausel und Grunderwerbsteuer

Für Unternehmen wollte der Gesetzgeber die Bedingungen für Umstrukturierungen krisenfest, pfändungssicher und mittelstandsfreundlich ausgestalten. So sollen Unternehmen flexibel auf Veränderungen der Marktverhältnisse reagieren können. Hierzu wurde die sog. Konzernklausel (s. § 6a GrEStG geschaffen), die eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer unter bestimmten Voraussetzungen ermöglichen soll. Nicht alle Erwerbsvorgänge sind betroffen. Die Befreiungsvorschrift im Rahmen der Konzernklausel ist an einigen Stellen auslegungsbedürftig und strittig. Wenn ein Unternehmen von der Klausel profitieren möchte, ist eine Begleitung durch einen Steuerberater empfehlenswert.

Außerdem gewährt der Gesetzgeber eine Steuerbefreiung, wen ein Grundstück von einer Gesamthand in dem Alleineigentum einer an der Gesamthand beteiligten Person über. Dies betrifft vor allem Gesamthandgemeinschaften.

FAQ – Grunderwerbsteuer und die häufigsten Fragen

Lässt sich die Grunderwerbsteuer reduzieren, wenn die gekaufte Immobilie mit einer Solar- oder Photovoltaikanlage ausgestattet ist?

Ob der auf die Solar- oder Photovoltaikanlage entfallende Kaufpreisanteil zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gehört, hängt von mehreren Faktoren ab. Bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer ist entscheidend, ob ein Gegenstand zu den Gebäudebestandteilen zählt oder nicht. Wenn es kein Gebäudestandteil ist, so ist er nicht grunderwerbsteuerpflichtig. In diesem Fall sollte der Wert des Gegenstandes im Immobilienkaufvertrag gesondert aufführt werden und damit der Wert bei der Ermittlung der Grunderwerbsteuer vom Immobilienkaufpreis abgezogen werden kann. Dann kann die Grunderwerbsteuer niedriger ausfallen.

Solaranlagen werden meistens zur Warmwasseraufbereitung verwendet, zum Beispiel für Wasser in sanitären Bereichen oder zur Raumheizung. Da Heizungsanlagen ein fester Gebäudebestandteil sind, gehört der entsprechende Kaufpreisanteil zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage. Die Grunderwerbsteuer wird somit fällig.

Photovoltaikanlagen, die zur Eigenversorgung mit Strom dienen, sind feste Gebäudebestandteile. Daraus folgt, dass der entsprechende Kaufpreisanteil zur grunderwerbsteuerrechtlichen Bemessungsgrundlage gehört und die Grunderwerbsteuer nicht reduziert werden kann.

Photovoltaikanlagen im Gewerbebetrieb werden als Betriebsvorrichtungen klassifiziert. Der erzeugte Strom wird meistens an einen Energieversorger geliefert, damit sich die hohen Anschaffungskosten amortisieren. Dadurch gehört die Anlage nicht zum Grundstück und auf ihren Kaufpreisanteil muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden (s. § 2 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).

Bei Dachziegel-Photovoltaikanlagen ist für ihren Kaufpreisanteil die Grunderwerbsteuer zu entrichten. Zwar können sie im Rahmen eines Gewerbes genutzt werden, aber sie ersetzen gleichzeitig die andernfalls erforderliche Dacheindeckung, zum Beispiel mit Ziegeln oder Schiefer. In diesem Fall wird die Anlage in das Grundvermögen einbezogen und die Grundwerbewerbesteuer lässt sich nicht sparen (s. § 68 Abs. 2 Satz 2 BewG).

Wichtig für den Kaufvertrag: Wenn eine Photovoltaikanlage gewerblich genutzt wird, sollte der Kaufpreisanteil für diese Anlage unbedingt vom übrigen Grundstückskaufpreis getrennt ausgewiesen werden. Nur so weiß das Finanzamt, in welcher Höhe Grunderwerbsteuer festzusetzen ist und der Grundstückserwerber kann bei den Kaufnebenkosten ein wenig sparen.

Kann die Grunderwerbsteuer über einen Baukredit finanziert werden?

In der Regel sind die Banken nicht bereit die Kaufnebenkosten mit der Baufinanzierung abzudecken, denn der Bank ist das Risiko meistens zu hoch. Grundstückskäufer können derzeit Finanzierungen für eine Immobilie zu sehr günstigen Zinsen bekommen, weil sich das Finanzierungsrisiko für den Darlehensgeber in den Grenzen hält. Durch die Eintragung ins Grundbuch im Rahmen der Grundschuldbestellung ist das Finanzierungsinstitut als Gläubiger gut abgesichert. Das Kreditinstitut kann bei Zahlungsunfähigkeit des Käufers ein Zwangsversteigerungsverfahren einleiten und die Immobilie veräußern. Dadurch wird der Kreditausfall ausgeglichen und die Baufinanzierung kann zu vorteilhaften Konditionen angeboten.

Bei hervorragenden Vermögensverhältnissen und einem überdurchschnittlich hohen sowie sicheren Einkommen des Darlehensnehmers sind die Banken willig sich an eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung für die Immobilie und die anfallenden Nebenkosten einzulassen. Es kann jedoch sein, dass die Bank versucht die Risiken durch entsprechende Zinskosten auszugleichen. Der Käufer müsste dann einen höher verzinsten regulären Ratenkredit akzeptieren. Zusammen mit der Eintragung der Grundschuld hat die Bank eine zusätzliche Sicherheit.

Handelt es sich bei Grundsteuer und Grunderwerbsteuer um die gleiche Steuerart?

Die kurze Antwort lautet: nein. Die Grunderwerbsteuer, die zur Verkehrssteuer gehört, wird einmalig beim Kauf eines Grundstücks bzw. Eigenheims oder einer Kapitalanlage zu wird vom Finanzamt in Rechnung gestellt. Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine regelmäßige Zahlungsverpflichtung. Wer ein Grundstück besitzt, muss die Grundsteuer entrichten. Die Festsetzung der Steuer für das jeweilige Kalenderjahr (Grundsteuerjahresbetrag) erfolgt durch einen schriftlichen Bescheid an den Steuerschuldner oder durch öffentliche Bekanntmachung im Amtsblatt von Berlin, wenn er den gleichen Betrag wie im Vorjahr zu entrichten hat und sich die Zahlungsweise nicht geändert hat. Der fällige Jahresbetrag wird ermittelt durch Multiplikation des Grundsteuermessbetrags mit dem Hebesatz. Die Grundsteuer ist umlagefähig. Das bedeutet, dass Eigentümer, die Ihre Immobilie vermieten, die Grundsteuer im Rahmen der Nebenkostenabrechnung von dem Mieter erstattet bekommen.

Muss ich bei Schenkung von einer Immobilie die Grunderwerbsteuer zahlen?

Grundsätzlich ist bei Immobilienkauf immer eine Grunderwerbsteuer fällig. Ausnahmen ermöglicht das Grunderwerbsteuergesetz bei Schenkung von Immobilien. Das betrifft Immobilienerwerb durch Eheleute, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, weitere Abkömmlinge, die mit dem Veräußerer der Immobilie in gerader Linie verwandt sind, z.B. Enkel oder Urenkel. Weiterhin ist der Erwerber von Grunderwerbsteuer befreit, wenn die erworbene Immobilie zum Nachlass gehört und durch einen Miterben gekauft wird, damit eine Teilung des Nachlasses erfolgen kann.

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