Flurkarte

Die Flurkarte ist ein amtlicher Nachweis für die Existenz und Lage eines Grundstücks

Für den Verkauf einer Immobilie ist die Flurkarte von großer Bedeutung. Ein Flurkartenauszug gehört zu den Unterlagen, die der Käufer und die finanzierende Bank einsehen wollen. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Aufgabe die Flurkarte erfüllt und welchen Einfluss sie auf die Bebaubarkeit eines Grundstücks hat.

Flurkarte stellt Flurstücke und Gebäude maßstabgetreu dar

Die Flurkarte ist auch unter den Begriffen Katasterkarte und Liegenschaftskarte bekannt. Sie kommt hauptsächlich dann zur Anwendung, wenn es um den Kauf oder Verkauf einer Immobilie geht. Als amtliche Kartengrundlage des Grundbuchs ist die Flurkarte Voraussetzung für Immobiliengeschäfte und eine wichtige Referenz für das Bauwesen. Der Auszug bietet nicht nur Auskunft über das Grundstück und die Grundstücksgrenzen selber, sondern auch über die Nachbargrundstücke und die umliegende Bebauung. Sie spielt deshalb eine große Rolle, weil sie die Flurstücke und Gebäude maßstabgetreu darstellt. Besonders beim Immobilienkauf ist das wichtig. Ohne einen Blick in die Flurkarte zu werfen, sollte eine Immobilie nicht gekauft werden. Folgende Informationen beinhaltet die Flurkarte.

  • Flurstücke einschließlich Begrenzung und Flurstücknummern
  • Gemarkungs- und Gemeindegrenzen
  • Nutzungsart vom Boden
  • Gebäude einschließlich der Nummer und der Nutzungsart
  • Blattrahmen mit Nummer, Maßstab und die Herkunft.

Zusammen mit Grundbuch ist das Liegenschaftskataster eine wertvolle Informationsquelle. Das Grundbuch erfüllt die gesetzlichen Anforderungen des Sachenrechts in Bezug auf Erkennbarkeit und Sichtbarkeit. Es enthält Informationen zu allen Grundstücksrechten, zu den Grundstücken selbst und den Eigentums- sowie Schuldverhältnissen. Die genaue Beschreibung und grafische Darstellung eines Grundstücks ergibt sich aus dem Liegenschaftskataster. Dieser Kataster ist ein öffentliches Register, das aus Büchern und Karten besteht. Es wird von der Katasterbehörde geführt. Hier werden alle Liegenschaften (Flurstücke und Gebäude) so nachgewiesen und beschreiben, dass man den Anforderungen des Rechtsverkehrs, der Verwaltung und der Wirtschaft alle erforderlichen Basisinformationen bereitstellt.

Das Liegenschaftskataster ist also ein amtliches Verzeichnis der Grundstücke. Die kleinste Buchungseinheit im Kataster ist das Flurstück – auch Parzelle – genannt. Es ist ein Teil der Erdoberfläche, der von einer in sich zurücklaufenden Linie umschlossen und im Liegenschaftskataster unter einer besonderen Nummer (Flurstücksnummer) geführt wird. Die Flurstücke werden auf den Liegenschaftskarten (Flurkarten) zeichnerisch nachgewiesen. Im Liegenschaftsbuch ist der beschreibende Nachweis zu finden.

Ist eine Flurkarte teuer?

Die Preise hängen vom zuständigen Katasteramt oder Vermessungsamt ab. In der Regel kostet sie bis zu 60 Euro. Die Flurkarte bzw. Katasterkarte ist beim Liegenschaftskatasteramt der Gemeinde zu bekommen, in der das Grundstück liegt. Dort ist es möglich die Karte meist formlos per E-Mail, Fax oder Post zu beantragen. Auch eine persönliche Vorsprache ist bei vielen Ämtern möglich.

Um eine Liegenschaftskarte anzufordern, muss die Lagebezeichnung angegeben werden können. Dies kann zum Beispiel über die Adresse, die Grundbuchblattnummer oder das Flurstückskennzeichen erfolgen. Bei einer Bestellung über das Katasteramt wird außerdem eine Rechnungsadresse benötigt.

Gibt es Unterschiede zwischen einer Flurkarte und einem Bebauungsplan?

Ja. Die gibt es. Während auf der Flurkarte die Grenzen und Gebäude eingetragen sind, erhält ein Bebauungsplan die Flächen, die bebaut werden dürfen und welche Flächen freizuhalten sind. Die Grundlage für die Erstellung eines Bebauungsplans ist wiederum die Flurkarte. Somit kann das Plangebiet vollständig wiedergegeben werden. Eine mögliche Bebaubarkeit eines Grundstücks lässt sich aus der Flurkarte nicht direkt ableiten. Bei Grundstücksverkauf beschäftigen wir uns als Immobilienmakler mit der Frage der Bebaubarkeit. Denn dies ist maßgeblich für den Wert und somit den Kaufpreis. Die Bauordnung oder das Baugesetzbuch regeln die Bebaubarkeit des Grundstücks. Nur diese Quellen beinhalten rechtsverbindliche Informationen. Eigentümer, die den Verkauf eines Grundstücks in München oder Umland planen, können sich an uns werden und wir werde sehr gerne eine professionelle Immobilienbewertung erstellen. Das betrifft sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke.

Welche Unterschiede bestehen zwischen Lageplan und Flurkarte?

Lageplan und Flurkarte sind nicht identisch. Um eine Baugenehmigung zu erhalten, müssen unter anderem ein Lageplan und eine Flurkarte eingereicht werden. Der Lageplan wird auf der Basis der Flurkarte erstellt. Die Anfertigung vom Lageplan wird vom Vermessungsingenieur individuell für ein Grundstück inkl. Grenzvermessung vorgenommen. Im Gegensatz dazu ist die Flurkarte weniger detailliert, allerdings bietet sie eine maßstabsgetreue Darstellung eines Grundstücks. Im Lageplan sind zahlreiche Angaben zu finden, beispielsweise zu Eigentümer und Grundbucheintrag, die Höhenveränderungen im Gelände sowie vorhandene und geplante Bebauung. Die  Flurkarte zeigt ausschließlich Flurstücke mit Flurstücknummern und deren Grenzen sowie die Gebäude. Erteilte Baugenehmigung, Lageplan und Flurkarte sollten von Eigentümern gut aufbewahrt werden. Denn es handelt sich um wichtige Dokumente, die nicht nur bei Immobilienverkauf benötigt werden.

Warum ist die Flurkarte beim Immobilienverkauf  so wichtig?

Sie ist deshalb so wichtig, weil sie auch zur Immobilienbewertung herangezogen wird. Wer sein Anwesen veräußern will, muss seinen Wert kennen. Dieser ergibt sich nicht nur aus dem Zustand des Objekts samt der Ausstattung, sondern auch die Lage bestimmt den Verkaufspreis. Liegt die Immobilie in einer guten Lage, dann kann sie einen höheren Verkaufspreis erzielen, als wenn sie sich an einem weniger nachgefragten Standort befindet. Ist die Lage der Liegenschaft begehrt, kann der Verkaufspreis um ein Vielfaches höher liegen. Es reicht aber oftmals auch schon die Straße aus, um den Verkaufspreis zu steigern oder zu senken. Auf der Flurkarte können Kaufinteressenten sehen, ob sich das Gebiet in der Nähe einer Zufahrtsstraße befindet. Wenn diese Eigenschaften nicht gegeben sind, dann mindert das den Kaufpreis erheblich.

Somit ist die Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte amtliche Grundlage für den Grundstücksverkehr, für die Beleihung von Grundstücken und die Kreditgewährung bei Bauvorhaben. In der Bauleitplanung ist die Aufstellung von Bebauungsplänen ohne sie nicht denkbar. Die Flurkarte gewährleistet außerdem, dass alle an die Planung sich anschließenden rechtsbegründenden Maßnahmen wie zum Beispiel Baulandumlegungen, Enteignungen durchgeführt werden können.
Die Flurkarte ist auch für die Immobilienbewertung wichtig. Die Bewertung ist nicht einfach und erfordert Erfahrung sowie Fachkenntnis. Es ist also nicht nur die Bewertung des Hauses, sondern auch die Bewertung des Grundstücks wichtig. Diese Bewertung fließt in die Gesamtbewertung mit ein und bestimmt letztendlich den Verkaufspreis der Immobilie samt Grundstück.

Wichtige Begriffe im Kontext der Flurkarte

Das Katasterzahlenwerk enthält alle Angaben, die der mathematischen Festlegung der Flurstücksgrenzen und der Vermessungspunkte dienen. Diese Angaben werden in Form von Koordinatenverzeichnissen oder Vermessungsrissen festgehalten. Eine Besonderheit des Katasters ist die Unterteilung der Gemeindegebiete (öffentlich-rechtliche Körperschaft) in Gemarkungen (Katasterbezirk), Fluren und Flurstücke.
Das Gebiet der Gemeinde wird durch die Gesamtheit der Grundstücke gebildet, die nach geltendem Recht zu der Gemeinde gehören. Die Gemarkung umfasst im topografischen Zusammenhang liegende Flure.

Wer Einblick in die Flurkarte haben will, muss sich an das zuständige Katasteramt oder Liegenschaftsamt wenden. Es ist nicht zu raten, ein Grundstückskaufvertrag abzuschließen, ohne vorher einen Blick auf die Karte geworfen zu haben. Sie wird je nach Siedlungsdichte in den Maßstäben 1:500, 1:1000 oder 1:2000 angefertigt.

Digitales Informationssystem für Flurkarten

Der Inhalt des Liegenschaftskatasters ist in den verschiedenen Ländern der Bundesrepublik relativ einheitlich. In allen Bundesländern wurde das amtliche Liegenschaftskataster im Rahmen der Digitalisierung umgestellt und liegt nun in automatisierter bzw. digitalisierter Form vor. Mit dieser Umstellung wurde den wachsenden Anforderungen der Raumordnung und Stadtplanung sowie den Bedürfnissen von Wirtschaft und Verwaltung entsprochen. Die Basisdaten dieses Liegenschaftskataster-Informationssystems (ALKIS) – so die Bezeichnung des Geoportals in Bayern – bilden auch die Grundlage für diverse geografische Informationssysteme.

Die Möglichkeiten der Auskunftserteilung, Auswertung und Aktualisierung wurden mithilfe der Digitalisierung erheblich verbessert. So wurde mit der automatisierten Liegenschaftskarte (ALK) – auch digitale Flurkarte (DFK) – ein digitales Informationssystem geschaffen, mit welchem alle Flurkarten in eine digitale, datenverarbeitungsgerechte Form überführt wurden. Damit ist die Beschaffung eines Kartenauszugs in passendem Maßstab schneller und leichter.

Für die Einrichtung und Fortführung des Liegenschaftskatasters und die hierzu erforderlichen Vermessungen sind die Katasterämter bzw. Vermessungsämter zuständig. Für die Grundstücksvermessungen sind neben den Kataster- bzw. Vermessungsämtern die öffentlich bestellten Vermessungsingenieure als anerkannte Vermessungsstelle zuständig.

Fazit zur Flurkarte

Auf der Flurkarte können die Interessenten genau sehen, wie sich die Grundstücke verteilen. Außerdem können die Kaufinteressenten sehen, ob das Objekt mit einer Zufahrtsstraße verbunden ist. Ist das nicht der Fall, beeinflusst das den Verkaufswert und wirkt sich negativ auf den Verkaufspreis aus. Auf der Flurkarte sind auch die Umrisse von Gebäuden verzeichnet. Das gibt schon vorab Aufschlüsse über die Immobilie.

Gleichzeitig dient die Flurkarte auch als Nachweis über die Lage und ist deshalb für die Bewertung der Immobilie so wichtig. Mittlerweile werden auch Flurkarten digitalisiert. Sie entsprechen den heutigen Kriterien. Das hat den Vorteil, dass Maßstäbe verändert werden können und auch die Karte selbst im Nachhinein verändert werden kann.

Die Flurkarte ist ein Instrument, um eine Immobilie und das dazugehörige Grundstück angemessen zu bewerten. Nur so können die Kaufinteressenten umfangreich und fachlich versiert beraten werden. Wer Käufer ist, will sich im Vorfeld genau über das Objekt informieren. Die Flurkarte ist ein wichtiges Hilfsmittel. Nur so können die wichtigsten Daten im Vorfeld herausgelesen werden.

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