Immobilienverkauf Scheidung

Immobilienverkauf bei Scheidung oder Trennung – Wertvolle Tipps

Immobilie verkaufen

Verheiratete Paare leben finanziell gesehen, falls keine Gütertrennung vereinbart wurde, in einer Zugewinngemeinschaft. Geht diese zu Bruch, muss im Falle einer Scheidung das ganze Vermögen aufgeteilt werden. Die gemeinsam genutzte Immobilie ist in diesem Fall häufig ein zentraler Streitpunkt, denn hier ist dies nicht ganz so einfach.

Fragen über Fragen: Wer ist oder bleibt der Eigentümer? Soll das Haus verkauft oder der Ehepartner ausbezahlt werden? Wie läuft der Verkauf der Immobilie ab? Ist er schon im Trennungsjahr möglich? Wer haftet für die weitere Finanzierung? Nachfolgend wird erläutert, wie der Immobilienverkauf bei einer Scheidung möglichst reibungslos und günstig bewerkstelligt werden kann. Eines vorweg: Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, wie mit dem Haus, der Wohnung oder dem Grundstück verfahren wird.

Wie ist der Ablauf einer Scheidung?

Bevor eine Scheidung möglich ist, müssen die Ehegatten das Trennungsjahr vollziehen, also mindestens ein Jahr lang getrennt von Tisch und Bett, gelebt haben. Eine Ausnahme bildet eine Härtefallscheidung. Sobald der Scheidungsantrag beim Familiengericht eingeht, schickt es diesen zusammen mit den Formularen bezüglich des Versorgungsausgleichs dem anderen Ehepartner zu.

Wenn der Versorgungsausgleich abgeschlossen ist, legt das Gericht einen Scheidungstermin fest. Der Familienrichter fragt die Eheleute, ob sie geschieden werden möchten. Ein „Ja“ von beiden Seiten besiegelt die Auflösung der Ehe. Der Richter verkündet anschließend den Scheidungsbeschluss, der nach einem Monat rechtskräftig wird, wenn keiner Beschwerde einlegt. Im Scheidungsverfahren besteht vor Gericht ein Anwaltszwang, sodass sich zumindest der Antragsteller vom Anwalt vertreten lassen muss.

Welche Gründe gibt es für den Hausverkauf bei einer Scheidung?

In vielen Fällen kommt es nach der Scheidung zum Verkauf der Immobilie, denn dieser bietet verschiedene Vorteile für die Eheleute: Das Veräußerungsgeschäft entlastet beide von den Schulden, die oftmals mit der Immobilie verbunden sind. Dadurch entfallen die monatlichen Kreditrückzahlungen. Auch die für das Haus oder die Wohnung anfallenden laufenden Unterhaltungskosten, die vorher mit dem Ehepartner zusammen beglichen wurden und nun allein getragen werden müssen, stellen oftmals eine große Herausforderung dar.

Beim Immobilienverkauf wird der Erlös zu gleichen Teilen an die Ehepartner aufgeteilt und beide haften nach der Scheidung weiterhin für den Kredit für die Immobilie, vorausgesetzt, dass sie den Vertrag mit dem Kreditinstitut gemeinsam unterzeichnet haben. Ist das Haus oder die Wohnung bei einer Scheidung durch einen gemeinsamen Kredit finanziert und ein gemeinsamer Kreditvertrag abgeschlossen wurde, können diese Verpflichtungen mit dem Verkauf der Immobilie abgelöst werden.

Häufig ist der Immobilienverkauf die Lösung, die das geringste Konfliktpotenzial verbirgt. Vielen Paaren fällt es dadurch leichter, ihr Leben nach der Scheidung mit dem Verkaufserlös neu zu ordnen. Natürlich wird durch die veränderten Lebensumstände aufgrund der Scheidungskosten eine kleinere Wohnung oftmals sinnvoll.

Welche Tipps gibt es beim Hausverkauf aufgrund einer Scheidung?

Wann sollte der Hausverkauf erfolgen?
Viele Ehepartner, die sich scheiden lassen möchten, fragen sich, wann der ideale Zeitpunkt für den Verkauf der Immobilie ist. Sollte dies so schnell wie möglich passieren oder erst nach der Scheidung? Ein allgemeiner Rat lautet: Im Idealfall wird das Haus, die Wohnung oder das Grundstück so schnell wie möglich verkauft, denn das Geld wird bereits im Trennungsjahr gebraucht und kann beispielsweise für den anstehenden Zugewinnausgleich genutzt werden.

Vor Ablauf des Trennungsjahres kann daher bereits nach entsprechenden Käufern gesucht werden. Der Vorteil besteht darin, dass der Verkaufspreis, wenn es beim Immobilienverkauf keinen Zeitdruck gibt, meistens deutlich höher ausfällt als bei Veräußerungsgeschäften, die eilig sind und unter Zeitdruck vollzogen werden.

Was gibt es hinsichtlich der Hausnutzung im Trennungsjahr zu beachten?
Bis ein neuer Eigentümer gefunden ist, können beide Ehepartner auf Wunsch in der Immobilie wohnen bleiben, denn eine anstehende Scheidung definiert sich nicht durch eine räumliche Trennung, sondern hierbei spielen wirtschaftliche und soziale Aspekte eine Rolle: Das Paar gilt dann als getrennt, wenn jeder allein die Ausgaben regelt, kocht, isst und das Bett nicht mehr geteilt wird. Niemand hat das Recht, vom anderen den Auszug zu verlangen. Dies ist lediglich möglich, wenn ein Partner der Alleineigentümer der Immobilie ist.

Nach dem Ende der Trennungsphase hat übrigens jeder Partner das Recht, den Hausverkauf einzuklagen, falls es bis dahin zu keiner Einigung gekommen ist. Eine Zwangsversteigerung sollte unbedingt vermieden werden, da der erzielte Verkaufserlös weit unter dem eigentlichen Immobilienwert liegt. Sie ist daher die schlechteste Lösung.

Warum ist es besser, einen Makler für den Hausverkauf zu wählen?
Ist der Hausverkauf geplant, muss der Verkaufspreis festgelegt und das Haus an den Mann gebracht werden. Damit niemand, der beiden Partner, hinterher vom anderen behauptet, dass der Prozess unfair vonstattengegangen ist, empfiehlt es sich, den Hausverkauf nicht selbst durchzuführen, sondern damit einen Immobilienmakler zu beauftragen. So wird unnötiger Streit vermieden, denn die Trennungsphase ist ohnehin emotionsgeladen.

Ein unparteiischer, fachkundiger Makler ist der optimale Vermittler zwischen dem Ehepaar. Er nimmt zudem sämtliche anfallenden Aufgaben ab, erstellt unter anderem ein Exposé, macht Fotos, führt die Besichtigungen mit potenziellen Käufern durch und beantwortet deren Fragen. Beim Verkaufsgespräch ist es ohnehin ratsam, als Grund für den Haus- bzw. Wohnungsverkauf nicht den Scheidungsfall anzugeben, denn diese „Notlage“ kann sich negativ auf den Verkaufspreis sowie das gesamte Veräußerungsgeschäft auswirken, da Interessenten so etwas gern ausnutzen.

Wie verhält es sich, wenn die Immobilie einst vererbt wurde?
Wurde die Immobilie mit einer Erbschaft finanziert, ist es ratsam, dass ein Notar dies bestätigt. Nur so kann der jeweilige Ehepartner im Falle einer Scheidung sicher sein, dass ihm die Beträge bei der Berechnung des entsprechenden Zugewinns angerechnet werden. Grundsätzlich lautet der Rat: Wer ein Haus in die Ehe mitbringt oder dieses während der Ehe kauft, sollte sich frühzeitig über die möglichen Folgen informieren, die bei einer Trennung und Scheidung drohen. Hier hilft ein Ehevertrag, unnötigen Streit und Ärger zu vermeiden. Dieser kann auch nach der Hochzeit noch geschlossen werden.

Kann die Immobilie dem Kind geschenkt werden?
Prinzipiell besteht die Möglichkeit, das Haus, die Wohnung oder das Grundstück bei einer Trennung dem Kind zu übertragen. Die Vererbung wird meist in Betracht gezogen, wenn es für die Familie einen besonderen Wert hat, da es beispielsweise bereits seit vielen Jahrzehnten im Besitz oder mit gewissen Erinnerungen verbunden ist. Beide Ehepartner müssen sich darüber einig und das Kind mit der Schenkung der Immobilie einverstanden sein. Minderjährigen Kindern kann übrigens ebenso eine Immobilie überschrieben werden. Hierbei ist jedoch das Vormundschaftsgericht beteiligt, denn die Eigentumsübertragung bedarf dessen Zustimmung.

Wie lässt sich die Spekulationssteuer nach der Scheidung vermeiden?

Um unangenehme Überraschungen bei Immobilienverkauf zu vermeiden, ist es wichtig, die gesetzliche Besteuerung im Auge zu behalten. Zunächst zu prüfen, ob seit dem Erwerb der Immobilie bereits 10 Jahre vergangen sind. Wenn dies der Fall ist, dann müssen sie die sog. Spekulationssteuer an das Finanzamt nicht zahlen. Die Besteuerung bezieht sich auf einen Überschuss, den sie beim Verkauf einer vermieteten Immobilie erzielen.

Sollte noch keine zehn Jahre seit dem Immobilienkauf vergangen sein, dann ist zunächst zu prüfen, ob ein Spekulationsgewinn überhaupt zu erwarten ist. Um dies festzustellen, sollten Sie die Anschaffungskosten und die Kosten für die Errichtung der Immobilie mit dem zu erwartenden Veräußerungsgewinn vergleichen. Die Kaufnebenkosten werden zu den Anschaffungskosten gezählt. Wenn sich Ihre Immobilie durch eine gute Lage auszeichnet und sich an einem Standort befindet, in dem die Kaufpreise in den letzten Jahren gestiegen sind, dann eine Besteuerung wahrscheinlich.

Die Spekulationssteuer lässt sich mindern oder eventuelle ganz vermeiden, wenn sie nach dem Einzug das Haus oder die Wohnung renoviert oder modernisiert haben. Sollte dies zutreffen, dann können Sie den entstandenen Kostenaufwand der ersten drei Jahre anrechnen. Es handelt sich um sogenannten anschaffungsnahen Herstellungsaufwand, der die Besteuerung mindert. Die üblichen Schönheitsreparaturen zählen aber nicht.

Es ist ratsam, mit einem Steuerberater zu sprechen, um eventuelle Steuerfallen zu vermeiden. Bei laufenden Krediten sollten Sie außerdem auf die Vorfälligkeitsentschädigung achten, die das Kreditinstitut für die vorzeitige Beendigung des Immobilienkredits verlangen wird.

Die Spekulationssteuer greift nur bei Vermietung und nicht bei selbst genutzten Immobilien. Der Verkauf des Eigenheims fällt gemäß § 23 Abs. III S. 5 EStG unter privates Veräußerungsgeschäft und ist von der Spekulationssteuer nicht betroffen.

Fazit

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen beeinflussen die Entscheidung über den Immobilienverkauf bei einem Scheidungsfall maßgeblich. Häufig ist ein Hausverkauf oder ein Wohnungsverkauf unausweichlich, um die Scheidungskosten zu minimieren. Auseinandersetzungen sollten vermieden werden, denn sie können nach der Trennung für beide Partner zur teuren Angelegenheit werden. Da das Haus, die Wohnung oder ein Grundstück einen Vermögenswert bildet, spielt er beim Zugewinnausgleich eine wichtige Rolle: Jedem Partner gehört eine Hälfte der Immobilie und somit steht nach dem Verkauf auch jedem die Hälfte des Erlöses zu.

Zusammenfassung der wichtigsten Informationen

  • Ohne Ehevertrag haben beiden Partnern einen Eigentumsanteil von fünfzig Prozent am Haus.
  • Teilungsversteigerung trifft ein, wenn Uneinigkeiten in der Trennungszeit nicht gelöst werden.
  • Die Immobilie kann verkauft werden oder einer der Ehegatten wird ausbezahlt.
  • Verbindlichkeiten, wie der Immobilienkredit, tragen beide Partner gemeinsam.
  • Die Bewertung Ihrer Immobilie vor dem Verkauf einholen.
  • Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück kann auch schon im Trennungsjahr zum Verkauf angeboten werden.
  • Zwangsversteigerungen können zu sehr hohen Wertverlusten führen.
  • Beim Scheidungsantrag ist es möglich, Ihre Immobilie an gemeinsame Kinder zu vererben.
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G. R.

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