Immobilienverkauf Scheidung

Immobilienverkauf bei Scheidung oder Trennung – Wertvolle Tipps

Immobilie verkaufen

Im Falle einer Scheidung müssen die Eheleute ihr Vermögen aufteilen. Gibt es jedoch keine Vereinbarung über die Gütertrennung, gelten alle Vermögenswerte als Gemeinschaftseigentum und müssen zu gleichen Teilen zwischen beiden Parteien aufgeteilt werden. Die Aufteilung von gemeinsam genutztem Eigentum kann manchmal schwierig zu bestimmen sein, da nicht immer klar ist, welche Art von Eigentum jede Partei besitzt.

Fragen über Fragen: Wer ist oder bleibt der Eigentümer? Soll das Haus verkauft oder der Ehepartner ausbezahlt werden? Wie gestaltet sich der Ablauf des Immobilienverkaufs  während einer Scheidung? Kann dieser bereits während des Trennungsjahres erfolgen? Wer übernimmt die Verantwortung für die laufenden Finanzierungsverpflichtungen? Im Folgenden werden effektive und kostengünstige Strategien erläutert, um den Verkauf der Immobilie während einer Scheidung reibungslos zu gestalten. Ist er schon im Trennungsjahr möglich? Wer haftet für die weitere Finanzierung? Nachfolgend wird erläutert, wie der Immobilienverkauf bei einer Scheidung möglichst reibungslos und günstig bewerkstelligt werden kann. Eines vorweg: Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, wie mit dem Haus, der Wohnung oder dem Grundstück verfahren wird.

Wie ist der Ablauf einer Scheidung?

Bevor eine Scheidung möglich ist, müssen die Ehegatten das Trennungsjahr vollziehen, also mindestens ein Jahr lang getrennt von Tisch und Bett, gelebt haben. Eine Ausnahme bildet eine Härtefallscheidung. Sobald der Scheidungsantrag beim Familiengericht eingeht, schickt es diesen zusammen mit den Formularen bezüglich des Versorgungsausgleichs dem anderen Ehepartner zu.

Wenn der Versorgungsausgleich abgeschlossen ist, legt das Gericht einen Scheidungstermin fest. Der Familienrichter fragt die Eheleute, ob sie geschieden werden möchten. Ein „Ja“ von beiden Seiten besiegelt die Auflösung der Ehe. Der Richter verkündet anschließend den Scheidungsbeschluss, der nach einem Monat rechtskräftig wird, wenn keiner Beschwerde einlegt. Während des Scheidungsprozesses besteht eine Anwaltszwangspflicht vor Gericht, was bedeutet, dass zumindest der Antragsteller durch einen Anwalt vertreten werden muss.

Die Rolle des Hausverkaufs bei der finanziellen Neuorientierung nach einer Scheidung

Nach einer Scheidung wird oft der Verkauf der Immobilie in Betracht gezogen, da dies für die ehemaligen Eheleute verschiedene Vorteile bietet. Das Veräußerungsgeschäft entlastet beide von den Schulden, die oftmals mit der Immobilie verbunden sind. Die monatlichen Kreditrückzahlungen fallen weg und die laufenden Unterhaltskosten für das Haus oder die Wohnung, die zuvor gemeinsam mit dem Ehepartner gezahlt wurden, müssen nun allein bewältigt werden. Dies kann oft eine erhebliche Schwierigkeit darstellen.

Beim Immobilienverkauf wird der Erlös zu gleichen Teilen an die Ehepartner aufgeteilt und beide haften nach der Scheidung weiterhin für den Kredit für die Immobilie, vorausgesetzt, dass sie den Vertrag mit dem Kreditinstitut gemeinsam unterzeichnet haben. Ist das Haus oder die Wohnung bei einer Scheidung durch einen gemeinsamen Kredit finanziert und ein gemeinsamer Kreditvertrag abgeschlossen wurde, können diese Verpflichtungen mit dem Verkauf der Immobilie abgelöst werden. Die Option des Immobilienverkaufs wird oft als die am wenigsten problematische Lösung angesehen. Für viele Paare ist es einfacher, ihr Leben nach der Scheidung neu zu gestalten, wenn sie den Verkaufserlös der Immobilie zur Verfügung haben. Natürlich wird durch die veränderten Lebensumstände aufgrund der Scheidungskosten eine kleinere Wohnung oftmals sinnvoll.

Welche Tipps gibt es beim Hausverkauf aufgrund einer Scheidung?

Wann sollte der Hausverkauf erfolgen?
Viele Ehepartner, die sich scheiden lassen möchten, fragen sich, wann der ideale Zeitpunkt für den Verkauf der Immobilie ist. Sollte dies so schnell wie möglich passieren oder erst nach der Scheidung? Ein allgemeiner Rat lautet: Im Idealfall wird das Haus, die Wohnung oder das Grundstück so schnell wie möglich verkauft, denn das Geld wird bereits im Trennungsjahr gebraucht und kann beispielsweise für den anstehenden Zugewinnausgleich genutzt werden.

Vor Ablauf des Trennungsjahres kann daher bereits nach entsprechenden Käufern gesucht werden. Der Vorteil besteht darin, dass der Verkaufspreis, wenn es beim Immobilienverkauf keinen Zeitdruck gibt, meistens deutlich höher ausfällt als bei Veräußerungsgeschäften, die eilig sind und unter Zeitdruck vollzogen werden.

Was gibt es hinsichtlich der Hausnutzung im Trennungsjahr zu beachten?
Während der neue Eigentümer gesucht wird, haben beide Ehepartner die Möglichkeit, in der Immobilie zu wohnen, falls sie dies wünschen. Eine Scheidung beinhaltet nicht unbedingt eine räumliche Trennung, da wirtschaftliche und soziale Faktoren hierbei eine wichtige Rolle spielen. Das Paar gilt dann als getrennt, wenn jeder allein die Ausgaben regelt, kocht, isst und das Bett nicht mehr geteilt wird. Niemand hat das Recht, vom anderen den Auszug zu verlangen. Dies ist lediglich möglich, wenn ein Partner der Alleineigentümer der Immobilie ist.

Nach dem Ende der Trennungsphase hat übrigens jeder Partner das Recht, den Hausverkauf einzuklagen, falls es bis dahin zu keiner Einigung gekommen ist. Eine Zwangsversteigerung sollte unbedingt vermieden werden, da der erzielte Verkaufserlös weit unter dem eigentlichen Immobilienwert liegt. Sie ist daher die schlechteste Lösung.

Warum ist es besser, einen Makler für den Hausverkauf zu wählen?
Ist der Hausverkauf geplant, muss der Verkaufspreis festgelegt und das Haus an den Mann gebracht werden. Damit niemand, der beiden Partner, hinterher vom anderen behauptet, dass der Prozess unfair vonstattengegangen ist, empfiehlt es sich, den Hausverkauf nicht selbst durchzuführen, sondern damit einen Immobilienmakler zu beauftragen. So wird unnötiger Streit vermieden, denn die Trennungsphase ist ohnehin emotionsgeladen.

Ein unparteiischer, fachkundiger Makler ist der optimale Vermittler zwischen dem Ehepaar. Er nimmt zudem sämtliche anfallenden Aufgaben ab, erstellt unter anderem ein Exposé, macht Fotos, führt die Besichtigungen mit potenziellen Käufern durch und beantwortet deren Fragen. Beim Verkaufsgespräch ist es ohnehin ratsam, als Grund für den Haus- bzw. Wohnungsverkauf nicht den Scheidungsfall anzugeben, denn diese „Notlage“ kann sich negativ auf den Verkaufspreis sowie das gesamte Veräußerungsgeschäft auswirken, da Interessenten so etwas gern ausnutzen.

Wie verhält es sich, wenn die Immobilie einst vererbt wurde?
Wurde die Immobilie mit einer Erbschaft finanziert, ist es ratsam, dass ein Notar dies bestätigt. Nur so kann der jeweilige Ehepartner im Falle einer Scheidung sicher sein, dass ihm die Beträge bei der Berechnung des entsprechenden Zugewinns angerechnet werden. Grundsätzlich lautet der Rat: Wer ein Haus in die Ehe mitbringt oder dieses während der Ehe kauft, sollte sich frühzeitig über die möglichen Folgen informieren, die bei einer Trennung und Scheidung drohen. Hier hilft ein Ehevertrag, unnötigen Streit und Ärger zu vermeiden. Dieser kann auch nach der Hochzeit noch geschlossen werden.

Kann die Immobilie dem Kind geschenkt werden?
Prinzipiell besteht die Möglichkeit, das Haus, die Wohnung oder das Grundstück bei einer Trennung dem Kind zu übertragen. Eine Immobilie wird oft vererbt, wenn sie für die Familie einen besonderen emotionalen Wert hat, zum Beispiel, wenn sie seit langem im Besitz der Familie ist oder mit besonderen Erinnerungen verbunden ist. Beide Ehepartner müssen sich einig sein und das Kind muss der Schenkung der Immobilie zustimmen. Minderjährigen Kindern kann übrigens ebenso eine Immobilie überschrieben werden. Hierbei ist jedoch das Vormundschaftsgericht beteiligt, denn die Eigentumsübertragung bedarf dessen Zustimmung.

Wie lässt sich die Spekulationssteuer nach der Scheidung vermeiden?

Um unangenehme Überraschungen bei Immobilienverkauf zu vermeiden, ist es wichtig, die gesetzliche Besteuerung im Auge zu behalten. Zunächst zu prüfen, ob seit dem Erwerb der Immobilie bereits 10 Jahre vergangen sind. Wenn dies der Fall ist, dann müssen sie die sog. Spekulationssteuer an das Finanzamt nicht zahlen. Die Besteuerung bezieht sich auf einen Überschuss, den sie beim Verkauf einer vermieteten Immobilie erzielen.

Sollte noch keine zehn Jahre seit dem Immobilienkauf vergangen sein, dann ist zunächst zu prüfen, ob ein Spekulationsgewinn überhaupt zu erwarten ist. Um dies festzustellen, sollten Sie die Anschaffungskosten und die Kosten für die Errichtung der Immobilie mit dem zu erwartenden Veräußerungsgewinn vergleichen. Die Kaufnebenkosten werden zu den Anschaffungskosten gezählt. Wenn sich Ihre Immobilie durch eine gute Lage auszeichnet und sich an einem Standort befindet, in dem die Kaufpreise in den letzten Jahren gestiegen sind, dann eine Besteuerung wahrscheinlich.

Die Spekulationssteuer lässt sich mindern oder eventuelle ganz vermeiden, wenn sie nach dem Einzug das Haus oder die Wohnung renoviert oder modernisiert haben. Sollte dies zutreffen, dann können Sie den entstandenen Kostenaufwand der ersten drei Jahre anrechnen. Es handelt sich um sogenannten anschaffungsnahen Herstellungsaufwand, der die Besteuerung mindert. Die üblichen Schönheitsreparaturen zählen aber nicht.

Es ist ratsam, mit einem Steuerberater zu sprechen, um eventuelle Steuerfallen zu vermeiden. Bei laufenden Krediten sollten Sie außerdem auf die Vorfälligkeitsentschädigung achten, die das Kreditinstitut für die vorzeitige Beendigung des Immobilienkredits verlangen wird.

Die Spekulationssteuer greift nur bei Vermietung und nicht bei selbst genutzten Immobilien. Der Verkauf des Eigenheims fällt gemäß § 23 Abs. III S. 5 EStG unter privates Veräußerungsgeschäft und ist von der Spekulationssteuer nicht betroffen.

Fazit

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen beeinflussen die Entscheidung über den Immobilienverkauf bei einem Scheidungsfall maßgeblich. Häufig ist ein Hausverkauf oder ein Wohnungsverkauf unausweichlich, um die Scheidungskosten zu minimieren. Auseinandersetzungen sollten vermieden werden, denn sie können nach der Trennung für beide Partner zur teuren Angelegenheit werden. Da das Haus, die Wohnung oder ein Grundstück einen Vermögenswert bildet, spielt er beim Zugewinnausgleich eine wichtige Rolle: Jedem Partner gehört eine Hälfte der Immobilie und somit steht nach dem Verkauf auch jedem die Hälfte des Erlöses zu.

Zusammenfassung der wichtigsten Informationen

  • Ohne Ehevertrag haben beiden Partnern einen Eigentumsanteil von fünfzig Prozent am Haus.
  • Teilungsversteigerung trifft ein, wenn Uneinigkeiten in der Trennungszeit nicht gelöst werden.
  • Die Immobilie kann verkauft werden oder einer der Ehegatten wird ausbezahlt.
  • Verbindlichkeiten, wie der Immobilienkredit, tragen beide Partner gemeinsam.
  • Die Bewertung Ihrer Immobilie vor dem Verkauf einholen.
  • Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück kann auch schon im Trennungsjahr zum Verkauf angeboten werden.
  • Zwangsversteigerungen können zu sehr hohen Wertverlusten führen.
  • Beim Scheidungsantrag ist es möglich, Ihre Immobilie an gemeinsame Kinder zu vererben.
Immobilienbewertung München

Sie möchten den Wert Ihrer Immobilie erfahren? Kostenlos und unverbindlich

Wollen Sie den aktuellen Wert Ihrer Immobilie wissen? Für fundierte Wertauskünfte sind wir der richtige Ansprechpartner. Rufen Sie uns an: Tel. 089 70065020.

Unsere Immobilienbewertung für Sie:

  • Eine umfassende Analyse Ihrer Immobilie.
  • Fundierte Immobilienbewertung inkl. Marktanalyse.
  • Ideal für Eigentümer, Verkäufer und Käufer.
Immobilienmakler München Rogers

Immobilienmakler für München

  • Seit dem Jahr 2004 haben wir uns darauf spezialisiert, erfolgreich Wohnungen, Häuser und Grundstücke in München zu vermitteln.
  • Wir bieten individuelle und persönliche Beratung.
  • Profitieren Sie von unseren Marktkenntnissen.
  • Mit uns erzielen Sie schnell und sicher den bestmöglichen Preis für Ihre Wohnung, Ihr Haus oder Ihr Grundstück in München.
  • Es erwartet Sie ein echter Service: offen, transparent und erfolgsorientiert.
  • Wir nehmen uns sehr gerne Zeit für Ihre Fragen und Anliegen.
  • Auf Ihre Kontaktaufnahme freuen wir uns sehr.

Was sagen unsere Kunden

Die Zufriedenheit von unseren Kunden ist uns sehr wichtig. Hier können Sie lesen, wie Verkäufer, Käufer, Vermieter und Mieter unsere Arbeit empfunden haben. So könne Sie einen guten, näheren Einblick in unsere Arbeitsweise erhalten. Selbstverständlich stehen wir Ihnen für Ihre Fragen und Anliegen sehr gerne zur Seite.

… Besten Dank für die hervorragende und wirklich schnelle Abwicklung beim Verkauf meiner Eigentumswohnung. Fachliche Kompetenz, gute Beratung, Rund-Um-Service und absolute Freundlichkeit sowie die Betreuung für Käufer und Verkäufer über den Verkauf hinaus sind nur einige der positiven Aspekte, welche ich hier erwähnen kann. Vielen lieben Dank!…

H.-G. J.

Der Verkauf unserer Wohnung ging komplikationslos und schnell vonstatten. Wir wurden jederzeit über die einzelnen Schritte vollumfänglich informiert und hatten immer ein großes Vertrauen in die Abwicklung durch Frau und Herrn Rogers. Die Betreuung war durchweg super. Bei einem weiteren Verkauf würden wir wieder Katerina Rogers Immobilien wählen und können dieses Unternehmen ohne jegliche Einschränkungen weiterempfehlen.
W. O.

Einwandfreie und kompetente Beratung, ständig hilfsbereit, sehr nett und freundlich… was braucht man mehr?! Man wird während der ganzen Abwicklung begleitet, von der Wohnungsauswertung bis zum Notartermin, und ständig mit voller Hilfsbereitschaft, Kompetenz und guter Laune! Vielen Dank für alles!

G. R.

Ihre Nachricht an uns

Es würde uns sehr freuen, von Ihnen zu hören! Gerne können Sie uns entweder telefonisch kontaktieren – 089 70065020 – oder uns eine Nachricht über unser Kontaktformular senden. Wir stehen Ihnen jederzeit zur Verfügung und helfen Ihnen gerne weiter, falls Sie Fragen oder Anliegen haben. Zögern Sie also nicht, uns zu kontaktieren!

Wir freuen uns, von Ihnen zu hören

Haus und Grund Logo
Siegel von BVFI
immobilie1 Siegel
Auszeichnung Bellevue Best Property Agents 2023
Auszeichnung Bellevue Best Property Agents 2022
Auszeichnung Bellevue Best Property Agents 2021
Immobilienmakler AG Siegel
ImmobilienScout24 Experte, seit 2022, Siegel
Erfahrungen & Bewertungen zu Katerina Rogers Immobilienvermittlung
Katerina Rogers Immobilienvermittlung hat 4,92 von 5 Sternen 254 Bewertungen auf ProvenExpert.com