Sonderumlage bei Kauf und Verkauf von Eigentumswohnung

Wer Immobilien in einer Wohnungseigentümergemeinschaft besitzt, wird früher oder später dem Begriff der Sonderumlage begegnen. Mit diesem Begriff werden Gelder bezeichnet, die von den einzelnen Eigentümern in die Gemeinschaftskasse bezahlt werden müssen, um außergewöhnliche oder unvorhersehbare Kosten der Gemeinschaft abzudecken. Die Festsetzung der Sonderumlage trifft in der Regel die Wohnungseigentümergemeinschaft. Genau hinsehen sollten Hausbesitzer jedoch beim Immobilienverkauf. Denn hier gilt nicht immer die bekannte Regel, dass derjenige bezahlen muss, der die Ausgaben beschlossen hat.

Auf den Zeitpunkt der Eigentumsübertragung kommt es an!

Wohnungseigentümergemeinschaft, dass derjenige zahlen muss, der eine oder mehrere Wohnungen innerhalb der Gemeinschaft besitzt. Die Entscheidung über die Sonderumlage trifft die Versammlung der Eigentümer. Die einzelnen Eigentümer sind an die Beschlüsse der Eigentümerversammlung gebunden. Sie müssen sich also an der beschlossenen Sonderumlage beteiligen. Solange sich die Eigentumsverhältnisse nicht ändern, ist die Angelegenheit in der Regel klar. Schwierig wird es, wenn ein Immobilienverkauf ansteht. Denn dann kommt es darauf wann, wann die Umlage beschlossen wurde, wann sie fällig wird und wann der Kauf mit der Eintragung ins Grundbuch abgeschlossen ist.

Mit dem Immobilienverkauf und der rechtmäßigen Eintragung in das Grundbuch gehen die Rechte und Pflichten aus dem Immobilieneigentum an den neuen Besitzer über. Insofern ist eine Sonderumlage vom alten Besitzer zu zahlen, wenn sie vor dem Immobilienverkauf beschlossen und vor dem Verkauf fällig wurde. Umgekehrt ist selbstverständlich der neue Eigentümer in der Pflicht, wenn die Sonderumlage nach dem vollständigen abgeschlossenen, rechtskräftigen Immobilienverkauf beschlossen wurde.

In der Regel wird eine Sonderumlage mit sofortiger Fälligkeit beschlossen. In diesen Fällen treten selten Schwierigkeiten auf. Allerdings kommt es nicht selten zu Streitigkeiten, wenn die Sonderumlage vor dem Verkauf beschlossen wird, aber erst nach dem Verkauf fällig wird. Dabei ist die Rechtslage auch in diesem Falle eindeutig. Aktuelle Gerichtsurteile legen nämlich fest, dass der neue Besitzer für die Sonderumlage aufkommen muss, wenn der alte Besitzer der Sonderumlage vor dem Immobilienverkauf zugestimmt hat, die Sonderumlage aber erst nach dem Immobilienverkauf fällig wird. Der neue Besitzer übernimmt die Verpflichtung aus dem Beschluss, auch wenn er selbst nicht am Beschluss beteiligt war. Tatsächlich ist die Logik dahinter leicht verständlich. Denn die Sonderumlage wird in der Regel für Maßnahmen genutzt, die das Eigentum in seinem Wert zu erhalten. Wenn die Sonderumlage beispielsweise für notwendige Sanierungsarbeiten genutzt wird, dient diese Maßnahme unmittelbar dazu, das Eigentum vor weiteren Schäden und Wertverlust zu bewahren. Nutznießer dieser Maßnahme ist der neue Eigentümer. Die Tatsache, dass der neue Eigentümer selbst nicht bei der Entscheidung zur Sonderumlage mitbestimmen konnte, ist dabei nicht relevant.

Informationspflicht durch den Verkäufer

Da der Käufer einer Immobilie in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nur Eigentum erwirbt, sondern zugleich zahlreiche Pflichten übernimmt, muss er vor dem Immobilienverkauf informiert werden. Insbesondere muss der Verkäufer den Käufer darauf aufmerksam machen, wenn eine Sonderumlage bereits beschlossen wurde, die erst nach dem Abschluss des Verkaufs fällig wird. Für den Verkäufer kann es sich dennoch lohnen, bei der Sonderumlage auf eine späte Fälligkeit zu bestehen, wenn der Verkauf in naher Zukunft geplant ist.

Dazu dient die Sonderumlage

Der Name sagt es bereits: Eine „Sonderumlage“dient dafür, außergewöhnliche und unvorhersehbare Kosten abzudecken. Kommt es durch ein Unwetter zu Schäden am Gemeinschaftseigentum, kann eine umfangreiche Instandsetzung notwendig werden. Reichen dafür die Zahlungen der Versicherung und die Rücklagen der Hausgemeinschaft nicht aus, kann eine Sonderumlage erhoben werden. In anderen Fällen können Anschaffungen durch die Sonderumlage gemacht werden. In manchen Fällen vereinbaren Wohnungseigentümergemeinschaften eine Sonderumlage, um die Kasse der Gemeinschaft mit frischem Geld zu versorgen. Im Gegensatz zum regelmäßig gezahlten Hausgeld, mit dem die laufenden Kosten der Gemeinschaft bezahlt werden, sollte eine Sonderumlage aber die Ausnahme bleiben. Der Beschluss zur Sonderumlage kann vom Verwalter der Gemeinschaft vorgeschlagen werden. Die Entscheidung fällt auf der Versammlung der Eigentümer. Für einfache Instandsetzungsarbeiten ist in der Regel nur eine einfache Mehrheit notwendig. Bei neuen Baumaßnahmen setzt der Gesetzgeber jedoch eine einstimmige Entscheidung voraus. Im Einzelfall sollte daher der Hausverwalter im Vorfeld prüfen, welche Mehrheiten notwendig sind.

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