Wohnung in München verkaufen mit Rogers Immobilien

Rogers Immobilie bietet Ihnen alle Dienstleistungen rund um den Immobilienverkauf aus einer Hand. Als inhabergeführtes Immobilienunternehmen ist uns eine Zusammenarbeit mit Ihnen auf Augenhöhe ein besonderes Anliegen. Wir handeln nach der Grundsatz-Transparenz schafft Vertrauen – und bieten Ihnen daher als Kunde jederzeit vollen Einblick in die Abläufe Ihres Verkaufes.

Bei uns ist Ihre Immobilie in besten Händen. Wir freuen uns, dass Sie sich für den Wohnungsverkauf mit Rogers Immobilien interessieren. Wir möchten Ihnen im Folgenden unsere Arbeitsweise näher bringen und freuen uns darauf, Sie kennenzulernen.

VORBEREITUNG

VERMARKTUNG

VERKAUF

Eine Eigentumswohnung zu verkaufen, ist eine komplexe Aufgabe. Die Immobilienpreise in München sind in den letzten Jahren signifikant angestiegen. Manche Verkäufer denken deshalb, dass der Wohnungsverkauf mühelos und ohne viel Aufwand durchgeführt werden kann. Wenn ein professioneller Immobilienmakler die Aufgabe übernimmt, wird es sicher ein Erfolg.

Wohnungsverkauf gut vorbereiten

Sind die Würfel gefallen und Sie haben sich fest entschlossen, Ihre Wohnung zu veräußern, dann fangen wir mit den Vorbereitungen an.

Bei der Zeitplanung sollten Sie folgende Aspekte berücksichtigen:

• Treffen Sie Entscheidungen bezüglich Ihrer neuen Bleibe und Planung des Umzugs.
• Wenn Ihre Eigentumswohnung noch mit einem Darlehen belastet ist, sprechen Sie mit Ihrem Darlehensgeber vorher über die Kündigung und Konditionen für die Rückzahlung.
• Erstellen Sie einen Zeitplan für die wichtigsten Schritte.

Wir vervollständigen alle Unterlagen für den Verkauf

Bevor wir Ihre Eigentumswohnung auf dem Markt anbieten, stellen wir alle wichtigen Unterlagen zusammen. Die Dokumente informieren umfassend über die Immobilie, ihren technischen Zustand und ihre Ausstattung.

Checkliste mit Unterlagen, die Sie den für Verkauf Ihrer Eigentumswohnung benötigen:

• Flurkarte
• Lageplan mit Gebäude
• Baupläne inkl. Baubeschreibung
• Grundriss für Ihre Eigentumswohnung
• Wohnflächenberechnung
• Aktueller Grundbuchauszug
• Teilungserklärung, die über das Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum Auskunft gibt.
• Aufteilungsplan
• Hausordnung
• Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
• Aktuelle Jahresabrechnung des Hausgeldes mit den Informationen zu der Instandhaltungsrücklage
• Wirtschaftsplan
• Verwaltervertrag
• Energieausweis
• Aktueller Grundsteuerbescheid
• Bei Eigentumswohnungen mit Erbbaurecht gehört der entsprechende Vertrag ebenfalls zu den Unterlagen.
• Auflistung der Modernisierungen, die Sie in der Wohnung durchgeführt haben.
• Auflistung der Instandsetzungsmaßnahmen und Energiesparmaßnahmen, die am Gemeinschaftseigentum seit dem Baujahr durchgeführt worden sind.

Die Wohnung für den Verkauf aufhübschen

Setzen Sie sich kritisch mit dem Aussehen Ihrer Wohnung auseinander. Die Wohnung sollte einladend und gemütlich wirken. Der erste Eindruck ist entscheidend, deswegen sollten Sie sich Zeit nehmen und Ihre Wohnung für Besichtigungen vorbereiten. Überprüfen Sie, ob und welche Einrichtungsgegenstände überflüssig sind.

Voll gestellte Räume wirken klein. Vergessen Sie nicht, den Keller und den Abstellraum zu entrümpeln. Kleine Mängel sollten behoben werden. In den meisten Fällen ist es, nicht notwendig vor dem Wohnungsverkauf aufwendige Renovierungen durchzuführen. Denn die Investitionskosten lohnen sich nur in ganz bestimmten Fällen. Wir beraten Sie umfassend, damit Ihre Wohnung für die Vermarktung bestens vorbereitet ist und Sie unnötige Investitionen vermeiden.

Den richtigen Verkaufspreis ermitteln

Den Verkaufspreis für Ihre Eigentumswohnung bestimmt immer der Markt. Die Nachfrage spielt dabei eine entscheidende Rolle. Sicher hat jeder Eigentümer eine Vorstellung darüber, was er gerne für seine Wohnung erhalten möchte. Die Frage ist jedoch, inwiefern der Wunschpreis auf dem Immobilienmarkt realisierbar ist. Es besteht die Gefahr, dass der Preis viel zu hoch angesetzt wird, was die Vermarktung der Immobilie praktisch unmöglich macht.

Wir führen eine fundierte Bewertung Ihrer Wohnung, in der die individuellen Merkmale der Immobilie berücksichtigt werden. In Durchschnittspreisen werden Preise für verschiedene Immobilienarten und in verschiedenen Lagen zusammengefasst. Der Kaufpreis von einer Wohnung, die zwei Straßen von Ihrer Wohnung verkauft wurde, wird sich mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit von dem Kaufpreis Ihrer Wohnung unterscheiden.

Wir erstellen ein aussagekräftiges und verkaufsförderndes Exposé

Marketingstrategie spielt bei Immobilienverkauf eine Schlüsselrolle. Im Zeitalter des Internets sind Immobilienportale für die Vermarktung unverzichtbar. Die meisten Kaufinteressenten sind hier auf der Suche nach ihrem neuen Heim oder einer passenden Kapitalanlage.

Die Suche ist für Käufer sehr bequem und zeitsparend, denn sie können sich die Wunschobjekte per Mausklick nach Zimmeranzahl, Wohnfläche, Lage und Preis aus einer Vielzahl von Angeboten anzeigen lassen. Ob eine Anzeige gelesen oder nicht, hängt vorwiegend davon ab, inwiefern der Kaufinteressent emotional angesprochen wird.

Die Überschrift und das Titelbild entscheiden darüber, ob sich der Kaufinteressenten mit der Immobilie näher beschäftigt oder nicht. Jemand, der ein neues Zuhause sucht, ist nicht nur auf der Suche nach Zimmern mit Küche und Bad, sondern möchte seine Wohnsituation verbessern. Ein Ort für seine Familie, wo er sich zurückziehen und in Geborgenheit leben kann.

Wenn auf der anderen Seite eine Immobilie zur Kapitalanlage oder zum Steuersparen verkauft werden soll, ist es sinnvoll, die messbaren Zahlen und Fakten hervorzuheben. Sicherheit durch Mieteinnahmen und Wohlstand im Alter sind ein Beweggrund zum Kauf einer Eigentumswohnung. Bei Verkauf Ihrer Eigentumswohnung ist es wichtig, die Immobilie möglichst positiv zu präsentieren. Übertreibungen oder gar falsche Angaben sind aber tabu. Denn spätestens beim Besichtigungstermin wird die Wahrheit ans Licht kommen.

Es ist eine hohe Kunst, die Werbung für Ihre Wohnung wohltuend leise und trotzdem auffallend zu formulieren. Die Kaufinteressenten schätzen diese Art der Präsentation außerordentlich und gewinnen das Vertrauen. Bei Besichtigung wird dadurch beim Interessenten der positive Aha-Effekt ausgelöst.

Das Exposé wird von uns sorgfältig vorbereitet. Die Aufgabe des Exposés ist, die Immobilie zu präsentieren und Fragen zu beantworten. Es wird alle Einzelheiten der Eigentumswohnung beinhalten und umfassende Informationen zu der Wohnung bieten. Die Fakten werden nachvollziehbar sein und das Exposé wird eine positive Wirkung auf die Kaufinteressenten haben.

Folgende Inhalte finden Käufer in dem Exposé, das wir hochwertig gestalten:

• KAUFANGEBOT
  genaue Bezeichnung der Wohnung (Terrassenwohnung, Etagenwohnung, Gartenwohnung etc.) inkl. Objektadresse
• LAGE
  Makro-Lage (Stadtteil, Straße)
  Mikro-Lage (Lage in der Wohnanlage)
  Infrastruktur: öffentliche Verkehrsmittel, Straßenanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Bildungsangebote, Besonderheiten wie z. B. U-Bahn im Bau, geplante Verkehrsberuhigung, Kindergarten in Planung.
• BAUWEISE
  Ziegelbau
  Massivbau
  Betonbau
  ökologische Bauweise
  Niedrigenergiehaus
  Zahl der Geschosse
• DACHART
  Satteldach
  Flachdach
  Walmdach
• GRUNDSTÜCK
  bei Eigentumswohnungen: Miteigentumsanteil in Tausendstel
• AUFTEILUNG
  Gesamtwohnfläche in qm
  zusätzliche Nutzfläche in qm
• AUSSTATTUNG
  Fenster
  Türen
  Sanitäreinrichtungen
  Bodenbeläge
  Heizungsanlage und Heizungsart
  Besonderheiten: z. B. Schwimmbad oder Sauna im Haus, ökologische oder biologische Bauausstattung
• WEITERE ANGABEN
  Baujahr
  Herstellungsjahr
  Erstbezug
  Renovierungsmaßnahmen seit dem Baujahr
  Wertsteigernde Maßnahmen seit dem Baujahr
  Energiewerte
  Kaufpreis

Besichtigungen erfolgreich durchführen

Besichtigung ist ein wichtiger Schritt zur Kaufentscheidung. Deswegen planen wir Besichtigungen immer optimal. In die Besichtigung bringen wir das gesamte verkäuferisches Geschick, um das Interesse zu verstärken.

Erfolgreiche Besichtigungen benötigen Zeit.
Bei Besichtigungen sollte nicht mit Zeit gespart werden. Ganz im Gegenteil. Zu einem Termin gleich mehrere Interessenten einzuladen, kann zu vielen Problemen führen. Wenn dabei ein schlecht gelaunter Kaufinteressent ist, kann er die anderen Interessenten negativ beeinflussen. Am besten sollten Interessenten nacheinander besichtigen. Gleichzeitig sollte jeder Interessent ausreichend Zeit bekommen, die Wohnung ausgiebig zu besichtigen. Für Fragen werden wir ebenfalls ausreichend Zeit einräumen. Es ist vorteilhaft, wenn ein potenzieller Kaufinteressent sieht, dass er nicht der Einzige ist, der Interesse an der Eigentumswohnung hat. So wird die Kaufentscheidung zügiger getroffen.

Besichtigungen gut vorbereiten.
Es ist immer gut, eine Immobilie bei schönem Wetter und Sonnenschein zu zeigen, aber das kann man sich leider nicht immer aussuchen. Viel wichtiger ist es jedoch, den Besichtigungstermin richtig vorzubereiten. Nichts sollte dem Zufall überlassen werden. Bereiten Sie Ihre Wohnung für die Besichtigung so vor, als würden Sie ihre besten Freunde erwarten. Putzen Sie die Wohnung, räumen Sie alle überflüssigen Gegenstände auf, besorgen Sie frische Blumen. Die Wohnung sollte auch gut gelüftet sein und angenehm riechen. Die Kaufinteressenten sollten sich auf Anhieb wohlfühlen. Bei leer stehenden Wohnungen sind wir immer vor dem Kaufinteressenten da und bereiten wir die Immobilie optimal vor.

Eine gut überlegte Route mit einem Besichtigungskonzept ist sinnvoll und zielführend. Interessenten sollten nicht ziellos in der Wohnung herumlaufen. Als Verkäufer behalten wir das Ruder in der Hand und bestimmen während der Besichtigung den Kurs freundlich, aber konsequent. Das wird von Kaufinteressenten als angenehm empfunden. Sie können die Wohnung und die Informationen viel besser im Gedächtnis behalten.

Wir überlegen uns im Voraus, welche Einrichtungsmöglichkeiten Ihre Wohnung bietet. Hinweise auf Stellmöglichkeiten oder positive Lichtverhältnisse unterstreichen die Flexibilität bei der Möblierung.

Praktische Tipps für Vorbereitung auf Besichtigungen:

• Räumen Sie die Wohnung auf.
• Schaffen Sie ein Wohlfühlklima:
  – Vor dem Termin lüften – Essensgerüche unbedingt vermeiden.
  – Für gute Beleuchtung sorgen.
  – Frische Schnittblumen besorgen.
  – Sorgen Sie für angenehme Temperatur in der Wohnung.
• Böden überprüfen, notfalls Schnellreinigung vor allem bei Teppichen.
• Achten Sie darauf, dass Wände, Decken und Fenster einwandfrei wirken.
• Ist der Keller sauber, geordnet, trocken und gelüftet?
• Lassen Sie keine Wertgegenstände herumliegen (z. B. Schmuck).

Die Wohnung darf ruhig nach Home Staging aussehen. Den der erste Eindruck zählt! Sie erreichen einen höheren Preis beim Verkauf und wenn die Wohnung richtig gut aussieht, dann ist sie auch schneller verkauft.

• Wir halten alle notwendigen Unterlagen bereit:
  Baupläne oder Prospekte, Grundrisse, Baubeschreibung, letzte Nebenkostenabrechnung inkl. Informationen zur Instandhaltungsrücklage, aktueller Wirtschaftsplan, Exposé für den Kaufinteressenten, Energieausweis
• Wir finden das Kaufmotiv des Interessenten heraus durch Nachfragen:
  Warum sucht er eine neue Eigentumswohnung?
  Wann will er umziehen?
  Was ist ihm bei seinem neuen Zuhause besonders wichtig?
• Wir klären die Ernsthaftigkeit des Kaufinteressenten ab:
  Welche Schritte hat er hinsichtlich der Finanzierung bereits unternommen?
  Wann will er oder muss er umziehen?
  Wie lange sieht er sich schon nach einer neuen Eigentumswohnung um?
• Wir geben Hinweise auf Möglichkeiten bezüglich der Einrichtung und Möblierung.
• Wir sind objektiv:
  Wir weisen Kaufinteressenten auf Mängel und geben Hinweise, wie und zu welchen Kosten diese behoben werden können.

Die Königsdisziplin: erfolgreiche Kaufpreisverhandlung

Die viele Mühen und Vorbereitungszeit haben sich im Idealfall gelohnt und es gibt mehrere Käufer, die Ihre Wohnung erwerben möchten. Jetzt beweisen wir unser Verhandlungsgeschick, um die Immobilie zum bestmöglichen Kaufpreis zu verkaufen. Hier gilt es souverän und auf Augenhöhe mit den Kaufinteressenten zu verhandeln. Wichtig ist auch zu erfahren, ob von der Käuferseite schon Gespräche geführt wurden, mit deren Banken bzgl. der Finanzierung. Wir lassen uns auch eine Finanzierungsbestätigung vorlegen.

Was Sie über den Immobilienkaufvertrag wissen sollten

Der Kaufvertrag wird von einem Notar erstellt. Die Auswahl des Notars wird meistens durch den Käufer getroffen, denn der Käufer trägt in der Regel die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags. Gerne empfehlen wir Notariate, mit denen wir sehr gute Erfahrungen gemacht haben. Falls der Käufer zur Finanzierung des Immobilienkaufs einen Kredit aufnehmen muss, ist nach der Beurkundung des Kaufvertrags die notarielle Grundschuldbestellung vorzunehmen. Die Grundschuldbestellung sollte gleich im Anschluss an die Beurkundung des Immobilienkaufvertrags stattfinden. Dafür benötigt der Käufer ein Grundschuldbestellungsformular seiner finanzierenden Bank, welches er dem Notar vorlegen muss. Wir begleiten den gesamten Prozess und stellen alle Informationen zusammen, damit der zuständige Notar einen Kaufvertragsentwurf vorbereiten kann.

Wichtige Inhalte im Immobilienkaufvertrag:

• Kaufgegenstand mit genauer Bezeichnung und Grundbuchangaben
• Vertragspartner mit genauer Identität
• Wer kauft die Eigentumswohnung und zu welchen Anteilen?
• Wahrheitsgemäßer Kaufpreis
• Welches Zubehör wird mitverkauft.
• Auflistung der Grundbucheintragungen
• Termin für Kaufpreiszahlung bzw. Kaufpreisfälligkeit.
• Zahlungsmodalitäten.
• Regelungen bei Zahlungsverzug.
• Welche Voraussetzungen müssen vor der Übergabe der Eigentumswohnung erfüllt sein?
• Gefahrübergang.
• Eigentumsübergang.
• Versicherungen, Haftpflichtrisiko.
• Grundbucherklärungen: Vormerkung
• Belastungsvollmachten.
• Haftung für Hypothekenzinsen.
• Vollmachen und Vollzugsauftrag für den Notar.
• Rechtsfolgen bei Vertragsverletzung.
• Rücktrittsrecht.
• Kostentragung.
• Besonderheiten, wie z. B. Nießbrauchrecht und Dauerwohnrechte, Nutzungsrechte etc.

Der zeitliche Ablauf nach der Beurkundung des Kaufvertrags

Gute Vorbereitung des Immobilienkaufvertrags sichert einen schnellen Ablauf. Die Vielzahl von Vorgängen, die ein Notar zu bearbeiten hat, nimmt viel Zeit in Anspruch. Alle erforderlichen Unterlagen und wichtige Informationen werden Ihnen automatisch vom Notariat zugesandt.

Bei Nachfragen sollten Sie immer das Aktenzeichen oder Urkundennummer angeben. Sie können sich selbstverständlich auch an uns wenden. Wir werden Sie in allen Fragen unterstützen. Der Ablauf eines Immobilienverkaufs mag sich zwar kompliziert anhören, ist aber ein Prozess, der klar gegliedert ist. Wir als Immobilienbüro werden alles tun, dass alle Vorbereitungen getroffen werden, um die Vorgänge zu beschleunigen. Sollten Sie trotzdem unsicher sein, setzen Sie sich mit uns in Verbindung. In Zusammenarbeit mit dem Notar werden wir alle Prozesse mit Ihnen besprechen.

Der Kaufvertrag ist ca. 1 Woche beurkundet.
Käufer und Verkäufer erhalten wenige Tage nach der Beurkundung eine notariell beglaubigte Abschrift des Kaufvertrags. Der Notar übernimmt die Beantragung der Auflassung für den Käufer beim Grundbuchamt. Mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung ist für jeden ersichtlich, dass der Käufer Anrecht an der verkauften Immobilie hat.

Der Kaufvertrag ist 4 bis 10 Wochen beurkundet.
Etwa vier bis neun Wochen nachdem der Kaufvertrag notariell wirksam ist, wird der Käufer vom Finanzamt den Bescheid für die Grunderwerbssteuer erhalten. Diese sollte er fristgerecht an das zuständige Finanzamt überweisen, denn erst nach Bezahlung erhält der Käufer die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, die zur Eigentumsumschreibung benötigt wird.

Grundsätzlich wird der Notar die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung erst an den Käufer schicken, wenn er garantieren kann, dass der Käufer im Falle einer Zahlung auch vertragsgemäß das Eigentum erhält. Dazu gehört die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch an vereinbarter Rangstelle, die Löschung der alten Lasten, falls diese vom Käufer nicht übernommen werden und beim Verkauf einer Eigentumswohnung die Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Beim Verkauf von Grundstücken wird außerdem ein Negativattest der Gemeinde, dass sie auf Ihr Vorkaufsrecht verzichtet benötigt. Bei der Beschaffung der Unterlagen sind wir als Ihr Immobilienbüro gerne behilflich. Hat der Käufer die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung bekommen, hat er Zeit, den Kaufpreis bis zur im Kaufvertrag vereinbarten Frist zu überweisen. Übernimmt der Käufer den Restkredit der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld der Bank des Verkäufers, erhält der Verkäufer nur den Restbetrag des Kaufpreises auf sein Konto.

Der Kaufvertrag ist 6 bis 12 Wochen beurkundet.
Wurde der Eingang des vollständigen Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers bestätigt, wird der Antrag auf Umschreibung des Eigentums durch den Notar beim Grundbuchamt eingereicht. Ebenfalls ist der Käufer dann Besitzer und berechtigt, die erworbene Immobilie zu nutzen. Aber auch alle Verpflichtungen und Lasten, wie die Verkehrssicherungspflichten, gehen an den Käufer über. Erhält der Verkäufer noch Rechnungen, die mit der Immobilie zu tun haben, kann er diese an den Käufer weitergeben.

Der Kaufvertrag ist 5 bis 12 Monate beurkundet.
In dieser Zeit erfolgt endlich der Eintrag des Käufers in das öffentliche Register, dem Grundbuch, als Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks. Beide Parteien werden vom Notar durch eine Eintragungsnachricht informiert, wenn der Vorgang abgeschlossen ist. Außerdem geht die Gebäudeversicherung auf den Käufer über.

Unverzüglich nach der Eigentumsumschreibung muss die Versicherungsgesellschaft der Gebäudeversicherung schriftlich informiert werden. Wer, ob Verkäufer oder Käufer dieses erledigt, ist egal. Danach hat der Käufer das Recht, die Versicherung innerhalb eines Monats zu kündigen. Entweder mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der Versicherungsperiode.

Der Eigentumswechsel ist dem Finanzamt zwecks Grundstückssteuer innerhalb von drei Monaten nach Eigentumsumschreibung anzuzeigen. Bedenken Sie, dass es sich hierbei nur um geschätzte Zeiträume handelt, die von Fall zu Fall anders verlaufen und auch deutlich überschritten werden können.

Bewertungen von unseren Kunden

Die Zufriedenheit von unseren Kunden ist uns sehr wichtig. Hier können Sie lesen, wie Verkäufer, Käufer, Vermieter und Mieter unsere Arbeit empfunden haben. So könne Sie einen guten, näheren Einblick in unsere Arbeitsweise erhalten. Selbstverständlich stehen wir Ihnen für Ihre Fragen und Anliegen sehr gerne zur Seite.

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