Eigentumsübergang bei Unterzeichnung des Kaufvertrags?

Ab wann ist man eigentlich Eigentümer einer Immobilie, die man erworben hat? Viele Menschen denken, dass der Eigentumsübergang bereits mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag beim Notar vollzogen ist. Doch das stimmt nicht.

Was bedeutet das Unterschreiben des Immobilienkaufvertrags?

Der Eigentümer der Immobilie wechselt erst mit dem Eintrag des Käufers ins Grundbuch. Verantwortlich für die Immobilie ist der Käufer aber oft bereits vorher. Dieser Artikel beantwortet die wichtigsten Fragen rund um den Eigentumsübergang bei Immobilien.

Mit dem Unterschreiben unter den Immobilienkaufvertrag gehen Käufer und Verkäufer zunächst ein Verpflichtungsgeschäft ein. Grundsätzlich bedeutet das: Der Vertrag begründet die Schuld des Verkäufers, dem Käufer die Immobilie zu übergeben. Umgekehrt hat aber auch der Käufer sich verpflichtet: zum Kauf der Immobilie. Er kann also nicht mehr einfach vom Vertrag zurücktreten.

Ein Eigentumsübergang hat aber noch nicht stattgefunden. Im Grundbuch steht weiterhin der Verkäufer als Eigentümer. Allerdings wird eventuell eine sogenannte Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Dadurch kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr mit einer Hypothek belasten oder an einen anderen Interessenten statt an den Käufer veräußern. Die Auflassungsvormerkung ist also ein Schutz für den Käufer vor dem Eigentumsübergang.

Wann ist man Besitzer einer Immobilie und wann Eigentümer?

Wenn die Immobilie übergeben wird (Schlüsselübergabe), wird der Käufer zum Besitzer der Immobilie. Es handelt sich aber noch immer nicht um einen Eigentumsübergang. Der Begriff „Besitz“ wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGH) in Paragraf 854 definiert. Demnach erwirbt man den Besitz an einer Sache durch „die Erlangung der tatsächlichen Gewalt über die Sache“.

Der Eigentümer einer Sache wird in Paragraf 903 BGH als derjenige definiert, der mit ihr „nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen“ kann, „soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen“.

Als Besitzer der Immobilie hat der Käufer bereits Rechte und Pflichten. Er darf die Immobilie zum Beispiel bewohnen oder vermieten. Zugleich hat er ab diesem Zeitpunkt die Pflicht, Lasten wie die Grundsteuer zu zahlen.

Er muss bei Bedarf Winterdienst leisten und trägt zudem das Risiko bei einem Gebäudeschaden, zum Beispiel durch Hagel oder Sturm. Verkäufern wird geraten, die Immobilie erst dann zu übergeben, wenn der Käufer den Kaufpreis gezahlt hat.

Wann erfolgt der Grundbucheintrag?

Im Allgemeinen veranlasst der Notar den Eigentumsübergang, nachdem der Immobilienkäufer den Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer gezahlt hat. Ab dann liegt es am zuständigen Grundbuchamt, wie lange es noch dauert, bis der Käufer tatsächlich Eigentümer der gekauften Immobilie geworden ist. Je nach Grundbuchamt kann es durchaus mehrere Monate dauern, bis der Eigentumsübergang vollzogen wird.

Warum ist ein Grundbucheintrag überhaupt nötig?

Das Grundbuch ist eine öffentlich zugängliche Stelle, an der jeder Mensch mit einem berechtigten Interesse einsehen kann, wem ein Grundstück gehört. Ein berechtigtes Interesse können beispielsweise Schuldner haben. Das Grundbuch schafft Rechtssicherheit. In ihm eingetragen werden neben den Eigentumsverhältnissen beispielsweise Wegerechte und eventuell vorhandene Hypotheken.
Katerina Rogers, Immobilienmakler München

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Katerina Rogers

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