Wirtschaftsplan

Immobilien­verkauf: Was hat der Wirtschaftsplan damit zu tun?

Besitzer von Eigentumswohnungen werden Kaufinteressenten beim Immobilienverkauf bisweilen nicht nur erläutern müssen, warum Lage und Ausstattung der Wohnung den Kaufpreis rechtfertigen. Laufende Kosten stoßen in der Regel ebenfalls auf Interesse. Deshalb sollten sie sich auf Fragen zum Wirtschaftsplan einstellen. Er definiert die Höhe der zu leistenden Vorauszahlungen, mit denen die gemeinschaftlichen Ausgaben für eine Wohnanlage gedeckt werden sollen. Wer eine Eigentumswohnung verkauft, sollte seinen Wirtschaftsplan genau kennen.

Der Wirtschaftsplan zeigt Einnahmen und Ausgaben

Jede Wohnanlage mit Eigentumswohnungen hat ihre Einnahmen und Ausgaben durch laufende Kosten. Die Einnahmen bestehenden aus dem sogenannten Wohngeld, das bisweilen auch Hausgeld genannt wird. Das sind in der Regel monatlich zu leistende Zahlungen zur Deckung der anfallenden Gemeinschaftskosten.

Bei einem Immobilienverkauf übernimmt der Käufer die Verpflichtungen des Verkäufers, diese Zahlungen zu leisten. Wie hoch die sind, ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan. Diesen Wirtschaftsplan jährlich zu erstellen, ist eine Pflicht der Hausverwaltung. Die Grundlage dieser Pflicht ist Paragraf 28 des Wohnungseigentumsgesetzes.

Jeder Wirtschaftsplan enthält einen Einzelwirtschaftsplan

Ausgaben für eine Wohnanlage mit Eigentumswohnungen entstehen beispielsweise durch laufende Kosten für Energie, Straßenreinigung und Hausverwaltungsdienste. Der Wirtschaftsplan stellt sie den Einnahmen gegenüber und sollte mit der Bilanz möglichst aufzeigen, dass die Wohnanlage wirtschaftlich geführt wird.

In die Berechnung zur Höhe des künftigen Wohngelds fließen im Wirtschaftsplan auch Schätzungen zu voraussichtlichen Kostenerhöhungen im kommenden Kalenderjahr ein. Zum Wirtschaftsplan gehört zudem stets ein Einzelwirtschaftsplan, der bei einem Immobilienverkauf ebenfalls vom Kaufinteressenten thematisiert werden könnte. Im Einzelwirtschaftsplan, den der Wohnungseigentümer für seine Wohnung erhält, wird die Höhe des Wohngelds für die jeweilige Eigentumswohnung berechnet. Hierfür ist auch der sogenannte Kostenverteilungsschlüssel wichtig.​

Kostenverteilung: noch ein Thema beim Immobilienverkauf

Der Kostenverteilungsschlüssel ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft. Sie definiert die Regeln des Zusammenlebens der Wohnungseigentümer in der Wohnanlage. Die Gemeinschaftsordnung legt beispielsweise Sondernutzungsrechte fest, indem sie bestimmt, wer die zur Anlage gehörenden Gartenflächen nutzen darf. Oder sie regelt das Thema „Tierhaltung in den Wohnungen“. Wie der Name vermuten lässt, regelt der Kostenverteilungsschlüssel die Verteilung anfallender Gemeinschaftskosten. Diese Kosten werden nicht unbedingt zu gleichen Teilen auf alle Eigentümer in einer Wohnanlage aufgeteilt. Variieren können die Anteile beispielsweise aufgrund unterschiedlicher Wohnungsgrößen oder Verbrauchszahlen.

Als potenzieller Verkäufer sollte man sich bei einem Immobilienverkauf also darauf einstellen, dass der Interessent Fragen zum Wirtschafts- und Einzelwirtschaftsplan sowie zu für ihn relevanten Einzelthemen wie dem Verteilungsschlüssel stellen wird. Und es könnten noch mehr Fragen rund um den Wirtschaftsplan auftauchen.

Diverse Aspekte des Wirtschaftsplans können zum Thema werden

Bei einem Gespräch mit einem Kaufinteressenten können sehr unterschiedliche Aspekte des Wirtschaftsplans zum Thema werden. So wird sich der eine Kaufinteressent vielleicht vor allem für die anfallenden Energiekosten interessieren, während der andere den Hauptschwerpunkt auf Kosten für die Dienste der Hausverwaltung legt. Ein weiteres Thema könnte die Höhe einer ebenfalls zu den Kosten zählenden Instandhaltungsrücklage sein. Sie dient dazu, mögliche Sanierungen finanzieren zu können. Eine relativ hohe Instandhaltungsrücklage kann für potenzielle Käufer ein Indiz dafür sein, dass in Zukunft verstärkt mit Sanierungsarbeiten gerechnet wird. Wer eine Eigentumswohnung optimal vermarkten möchte, sollte sich auf die verschiedensten möglichen Fragen von Interessenten bei einem Immobilienverkauf einstellen und bereits im Vorfeld überlegen, wie er passend auf Basis der Faktenlage antwortet.

Wichtig ist Ehrlichkeit. Natürlich kann man bestehende Vorzüge einer Wohnung bei einem Immobilienverkauf hervorheben. Aber man darf mögliche Mängel nicht verschweigen und muss letztlich dafür sorgen, dass der Interessent eine souveräne Kaufentscheidung treffen kann. Dafür sollte man bei jedem Gespräch mit einem Interessenten Unterlagen wie den Wirtschaftsplan vorlegen können.

Zum Abschluss: ein Tipp für Immobilienkäufer!

In den vorigen Kapiteln wurde das Thema „Wirtschaftsplan“ vor allem für Immobilienverkäufer dargestellt. Aber es spielt natürlich nicht nur beim Immobilienverkauf, sondern auch beim Immobilienkauf eine Rolle. Als potenzieller Käufer sollte man vor einer Kaufentscheidung genau wissen, welche wiederkehrenden Zahlungen auf einen zukommen. Das schützt vor unliebsamen Überraschungen und sorgt dafür, dass man eine gute Entscheidung trifft.
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