Hilfreiche Informationen zum Bebauungsplan

Den Bebauungsplan entwickeln die Gemeinden unter Einhaltung der Vorschriften im Baugesetzbuch und der Landesbauordnung auf Grundlage des Flächennutzungsplanes. Während der Flächennutzungsplan stets das gesamte Gemeindegebiet umfasst, bezieht sich der Bebauungsplan nur auf Teilgebiete. Sein Geltungsbereich ist räumlich von anderen Bebauungsplänen genau abgegrenzt.

Im Bebauungsplan legt die Gemeinde alle Vorgaben zur Bebauung eines Gemeindegebietes fest. Dazu gehören:

  • die maximale Höhe des Hauses
  • die maximale Geschoss-Anzahl des Hauses
  • die Bebauungsdichte des Grundstücks
  • die Form des Daches
  • die Art / Nutzung der Bebauung (Gewerbe- oder Wohngebiet)
  • die zu verwendenden Materialien
  • die Fassadengestaltung
  • die Grenzabstände zum Nachbargrundstück
  • die Gestaltung von Grünflächen, Stellplätzen etc.

Die Unterschiede zu qualifizierter, einfacher oder vorhabenbezogenen Bebauungsplan

Der Bebauungsplan besteht immer aus zwei Teilen. Teil A beinhaltet gezeichnete Pläne und Teil B enthält die Textbeschreibungen. In seinen Ausführungen richtet sich der B-Plan nach der Baunutzungsverordnung und der Planzeichenverordnung. Jeder darf ihn einsehen, allerdings ist er nicht unbedingt einfach zu verstehen. In manchen Gemeinden ist er online zugänglich, andernorts müssen Sie sich zum Stadtplanungsamt oder zum Bauordnungsamt der Gemeinde begeben.

  • Es handelt sich um einen qualifizierten Bebauungsplan, wenn er detailliert ausfällt und wichtige Angaben zur Nutzung der Bebauung, zur Überbauung der Grundstücksflächen, zu den Maßen der baulichen Nutzung und zu den öffentlichen Verkehrsflächen enthält.
  • Fehlt im B-Plan eine der oben genannten Angaben, wird von einem einfachen Bebauungsplan gesprochen. Doch auch die fehlenden Vorschriften berechtigen nicht zu willkürlichen Baumaßnahmen, denn es darf niemals § 34 des Baugesetzbuches außer Acht gelassen werden. Hier wird geregelt, dass sich Neubauten stets in die bebaute Umgebung einfügen müssen. Im Einzelfall kann das beispielsweise bedeuten, dass – selbst wenn es im B-Plan nicht explizit erwähnt wird.
  • Die Fassade eines Neubaus an die Fassadengestaltung der bereits vorhandenen Bauwerke angepasst werden muss.
  • Der vorhabenbezogene Bebauungsplan wird von einem Grundstücksinteressenten, wie zum Beispiel einem Bauträger angestoßen und anschließend in Zusammenarbeit mit der Gemeinde ausgearbeitet. Auch er muss sich an der Bebauung der angrenzenden Gebiete orientieren und in seinen Ausführungen ins Gesamtbild passen. Üblicherweise wird vom Bauträger gleichzeitig mit der Gemeinde ein Durchführungsvertrag geschlossen, der einen zeitlichen Rahmen für die Umsetzung der Bauvorhaben festlegt.

Ist ein Bebauungsplan eine Hilfe oder Hindernis?

Je detaillierter der B-Plan ausfällt, umso mehr Vorgaben müssen bei einem Neubau beachtet werden. In der Regel wirken sich die Vorschriften positiv für den Bauherrn aus. Ist beispielsweise im B-Plan die Geschosshöhe auf zwei Vollstockwerke festgelegt, darf er sicher sein, dass in seiner Nachbarschaft kein Hochhaus entstehen wird, das ihm die Sicht verbaut und den Grundstückswert mindert.

Ärgerlich können die Vorgaben für den Einzelnen werden, wenn er beim Hausbau nicht nur in der Dachform, sondern auch in der Dachpfannenart und der Farbe des Daches festgelegt ist. Um vor bösen Überraschungen sicher zu sein, sollte deshalb jeder Bauherr vor dem Grundstücks- oder Hauskauf unbedingt den bestehenden Bebauungsplan einsehen.

Ist der Bebauungsplan zwingend und welche Strafe erfolgt bei Nichteinhaltung?

Die Frage, ob Sie sich an den Bebauungsplan halten müssen, lässt sich mit einem klaren Ja beantworten. Wer sich den Vorgaben im B-Plan widersetzt, muss nicht nur mit erheblichen Geldbußen rechnen. Je nach Schwere der Abweichung kann die Bauaufsichtsbehörde einen Baustopp verhängen oder auch den Rückbau verlangen. Das Missachten des B-Plans verjährt nicht. Das heißt, auch wenn der Bauaufsichtsbehörde während der Errichtung des Gebäudes die Zuwiderhandlung gegen den Bebauungsplan nicht auffiel, ist der Bauherr selbst Jahre danach vor entsprechenden Sanktionen nicht gefeit.

Wer trägt die Verantwortung für Einhaltung des Bebauungsplans?

Nur wer Grundstück und Haus von einem Bauträger erwirbt, muss sich nicht um die Einhaltung der Vorschriften im B-Plan kümmern. Denn in diesem Fall ist der Bauträger der Bauherr und trägt somit die Verantwortung. Wer jedoch mit einem Architekten baut oder ein Grundstück kauft und anschließend einen Anbieter schlüsselfertiger Häuser bemüht, ist selbst Bauherr und dafür verantwortlich, dass sich die Partner an die Vorschriften halten.

Welche Ausnahmen sind möglich?

Im Bebauungsplan können, müssen aber nicht, Ausnahmen vorgesehen sein. Sind Ausnahmen zugelassen, müssen die Abweichungen dennoch vom Bauamt geprüft und genehmigt werden. Nur wenn keine Streitigkeiten mit Anliegern zu erwarten sind und der Gebietscharakter erhalten bleibt, besteht die Chance, dass die Gemeinde einer Abweichung vom B-Plan zustimmt.

Unter welcher Bedingung eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans möglich ist, regelt § 31 des Baugesetzbuches:
wenn Gründe des Allgemeinwohls die Befreiung erfordern oder
wenn die Befreiung städtebaulich vertretbar ist oder
wenn die Durchführung des B-Plans zu einer offenbar unbeabsichtigten Härte führen würde.

Jedoch müssen auch bei einer Befreiung die Grundzüge der Planung eingehalten werden.

Bauen ohne Bebauungsplan?

​Auch wenn die Gemeinden bei der Erweiterung ihrer Neubaugebiete zur Erstellung eines Bebauungsplans verpflichtet sind, kann es Grundstücke geben, für die kein B-Plan existiert. Das entbindet den Bauherrn jedoch nicht von der Verpflichtung, sich an die Vorgaben des § 34 Baugesetzbuch zu halten. Dort steht, dass sowohl die Nutzung des Grundstücks, wie auch die Art der Bebauung an die nachbarschaftlichen Gegebenheiten angepasst sein muss.

Da die Gemeinde auch bei Grundstücken ohne Bebauungsplan ein Bauvorhaben ablehnen kann, ist es gerade in diesem Fall ratsam, vor dem Grundstückskauf eine Bauvoranfrage zu stellen. Für die Bauvoranfrage werden eine Baubeschreibung, Bauzeichnungen und Berechnungen zum Bau benötigt. Sie ist daher mit unterschiedlich hohen Gebühren belastet. In der Regel wird ein Tausendstel der gesamten Baukosten fällig. Eine formlose Bauanfrage kostet zwar weniger, ist aber nicht rechtsverbindlich.

Katerina Rogers, Immobilienmakler München

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