Der Immobilienerwerb ist ein komplexer und oft langwieriger Prozess. Besonders für Laien kann es schwierig sein, die vielen verschiedenen Schritte und Begriffe zu verstehen, die im Laufe des Kaufprozesses auftauchen. Drei Begriffe, die oft genannt werden und von großer Bedeutung sind, sind Auflassung, Auflassungsvormerkung und Grundbucheintrag. Das Ziel dieses Artikels ist es, eine verständliche Erklärung dieser Begriffe und Prozesse zu bieten, um Immobilienkäufern und -besitzern zu helfen, den Kaufprozess besser zu verstehen und vor allem zu wissen, welche Schritte notwendig sind, um ihr Eigentum zu sichern. In Deutschland ist es erforderlich, eine notarielle Beurkundung vorzunehmen, wenn man eine Immobilie verkaufen möchte. In diesem Artikel, der Teil einer informativen Serie ist, befassen wir uns mit den spezifischen Bestandteilen eines Immobilienkaufvertrags. Im Einzelnen sind es: die Beteiligten und der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Haftung des Verkäufers für Mängel, Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr, Kosten und Steuern.

Auflassung, Auflassungsvormerkung und Grundbucheintrag: Die wichtigsten Begriffe beim Immobilienkauf kurz und einfach erklärt

Die Auflassung ist ein wichtiger Begriff im Immobilienerwerb. Sie ist ein notarieller Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer, der die Übereignung des Eigentums an einer Immobilie regelt. Ohne eine Auflassung ist der Eigentumsübergang nicht wirksam und der Käufer hat keine rechtliche Grundlage, um die Immobilie zu besitzen.

Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die den Erwerber vor möglichen Dritten schützt, die Ansprüche auf die Immobilie geltend machen könnten. Sie sichert dem Erwerber das Vorkaufsrecht sowie das Recht, die Immobilie zu erwerben, bevor andere Interessenten dies durchführen können. Die Auflassungsvormerkung ist daher ein wirksames Instrument, um den Kaufprozess abzusichern.

Der Grundbucheintrag ist schließlich die Eintragung des Eigentümers im Grundbuch. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das alle Eigentumsverhältnisse an Immobilien aufführt. Der Grundbucheintrag ist daher von großer Bedeutung, da er den Eigentümer rechtlich absichert und ihm das Recht gibt, über die Immobilie zu verfügen.

Insgesamt sind Auflassung, Auflassungsvormerkung und Grundbucheintrag wesentliche Schritte im Immobilienerwerb. Sie sind eng miteinander verbunden und dienen alle dazu, den Käufer und Verkäufer zu schützen und den Eigentumsübergang sicher und rechtskräftig zu gestalten. Der Zweck dieses Artikels ist es, diese komplexen Begriffe und Prozesse verständlich zu machen, um eine erfolgreiche und sichere Transaktion zu gewährleisten.

Auflassung im Wandel der Zeit: Von offenen Türen bis zum notariellen Kaufvertrag

Der Begriff Auflassung im Immobilienerwerb stammt aus dem Sachenrecht und findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch. Das ungewöhnliche Wort Auflassung geht auf eine Rechtshandlung aus dem Mittelalter zurück. Es gibt verschiedene Erzählungen zur historischen Herkunft des Begriffs. Eine davon besagt, dass die Auflassung aus dem germanischen Recht stammt. Bei einem Hausgrundstücksverkauf ließ man damals das Tor oder die Tür offen, sodass jeder den neuen oder zukünftigen Eigentümer sehen konnte. Eine andere Überlieferung besagt, dass es früher keine Grundbücher gab und Verkäufer und Käufer den Immobilienverkauf direkt miteinander abwickelten. Sobald der Kauf abgeschlossen war, öffnete der Verkäufer Fenster und Türen. Wenn der Käufer sie wieder schloss, galt die Übergabe als vollzogen.

Der notarielle Kaufvertrag beinhaltet immer eine sog. Auflassung. Der Begriff mag unverständlich klingen, aber letztlich handelt es sich um eine Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar, ist der Verkäufer immer noch der Eigentümer der Immobilie, denn er ist im Grundbuch eingetragen. Hier besteht ein gewisses Risiko für den Käufer, denn der Verkäufer könnte mit der Immobilie nach Belieben verfahren.

Einfach gesagt: Beim Kauf einer Immobilie geht es darum, dass der Käufer den vereinbarten Preis zahlt und der Verkäufer dafür das Haus und Grundstück übergibt. Das klingt so, als ob der notarielle Kaufvertrag ausreichen würde. Aber im deutschen Recht gibt es eine Besonderheit: Es wird zwischen zwei Arten von Geschäften unterschieden. Einerseits gibt es den Kaufvertrag, der regelt, wer welche Ansprüche hat. Andererseits gibt es die Auflassung, die dafür sorgt, dass die Ansprüche erfüllt werden. Deshalb ist die Auflassung notwendig.

Stellen Sie sich vor, Sie verkaufen ein wertvolles Gemälde: Nachdem der Käufer den Preis bezahlt hat, übergeben Sie ihm das Kunstwerk. Bei Immobilien ist das etwas komplizierter, denn der Käufer muss als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Die Änderung im Grundbuch erfolgt nur, wenn beide Seiten ihre Pflichten erfüllen. Die Auflassung ist der Nachweis dafür und wird vom Notar an das Grundbuchamt geschickt, sobald der Kaufpreis bezahlt ist. Etwa 6–8 Wochen später wird der Käufer dann als neuer Eigentümer der Immobilie eingetragen.

Grundbuchschutz für Immobilienkäufer: Die Vorteile der Auflassungsvormerkung

Um den Käufer zu schützen, wird eine sog. Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eintragen. Dadurch wird das Grundbuch gesperrt und der Verkäufer darf keine Belastungen eintragen, denen der Käufer nicht zugestimmt hat. Erst wenn die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist, kann der Käufer den Kaufpreis überweisen.

Die Auflassungsvormerkung ist essenziell, weil sie den Kauf einer Immobilie ankündigt und vormerkt. Sie sichert dem Käufer das Recht auf Übereignung des Eigentums an der Immobilie, sobald die Bedingungen des Kaufvertrags erfüllt sind. Die Auflassungsvormerkung soll sicherstellen, dass der Käufer nicht um sein Eigentum gebracht wird, falls der Verkäufer vor der endgültigen Eintragung im Grundbuch noch weitere Schulden auf dem Grundstück anhäuft, Insolvenz anmeldet oder das Grundstück anderweitig veräußert. Durch die Vormerkung im Grundbuch hat der Käufer ein Vorrecht auf die Übertragung des Eigentums an der Immobilie und kann im Zweifelsfall seine Ansprüche geltend machen. Die Auflassungsvormerkung ist somit eine wichtige Absicherung für den Käufer und ein wichtiges Instrument zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten.

Es ist nicht ratsam, auf eine Auflassungsvormerkung zu verzichten, da sie keinen negativen Einfluss auf den Wert der Immobilie hat. Ein Grundstücksverkauf ohne Auflassungsvormerkung erscheint nur dann sinnvoll, wenn der Verkäufer die Immobilie ohne Belastungen und mit einem einwandfreien Grundbucheintrag übergibt und der Käufer den Kaufpreis ohne Kredit direkt bezahlen kann.

Grundbuch und Grundbucheintrag: Warum es beim Immobilienkauf unverzichtbar ist

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das alle wichtigen Informationen über Grundstücke und Immobilien enthält. Es dient dazu, die Eigentumsverhältnisse sowie mögliche Belastungen und Rechte an einem Grundstück oder einer Immobilie transparent und nachvollziehbar zu machen.

Beim Immobilienerwerb spielt das Grundbuch eine zentrale Rolle, da es die rechtliche Grundlage für den Eigentumsübergang bildet. Hier sind die wichtigsten Funktionen des Grundbuchs im Immobilienerwerb:

Nachweis des Eigentums: Im Grundbuch ist der aktuelle Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie eingetragen. Wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten, können Sie im Grundbuch überprüfen, ob der Verkäufer tatsächlich der rechtmäßige Eigentümer ist.

Informationen über Belastungen: Das Grundbuch gibt Auskunft über mögliche Belastungen, die auf einer Immobilie lasten, wie Hypotheken, Grundschulden oder Erbbaurechte. Als Immobilienkäufer sollten Sie diese Informationen kennen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Eintragung von Rechten und Pflichten: Im Grundbuch werden auch besondere Rechte und Pflichten in Bezug auf das Grundstück oder die Immobilie verzeichnet, wie Wegerechte oder Baulasten. Diese können den Wert der Immobilie beeinflussen und sollten beim Kauf berücksichtigt werden.

Eigentumsübergang: Damit der Eigentumswechsel bei einem Immobilienerwerb rechtlich gültig ist, muss dieser im Grundbuch eingetragen werden. Erst nach der sogenannten Auflassung, also der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch, ist der Immobilienerwerb abgeschlossen und mit der Umschreibung im Grundbuch besiegelt.

Zusammenfassend ist das Grundbuch ein essenzielles Instrument im Immobilienerwerb, da es Käufern und Verkäufern Rechtssicherheit bietet und Transparenz über die Eigentumsverhältnisse sowie mögliche Belastungen schafft. Vor dem Kauf einer Immobilie sollten Sie daher stets einen Blick ins Grundbuch werfen, um mögliche Risiken frühzeitig zu erkennen.

Die Grundbucheintragung ist ein Prozess, bei dem ein Grundstück im offiziellen Verzeichnis, dem Grundbuch, eingetragen wird. Dabei werden alle Rechte, Kaufverträge und möglichen Schulden des Grundstücks erfasst. Laut den Regeln der Grundbuchordnung hat jedes Grundstück im Grundbuch seinen eigenen, festen Platz.

Normalerweise sind der Verkäufer, der Käufer, das Grundbuchamt und ein Notar beteiligt. Der Veräußerer verspricht, das Grundstück an den Käufer zu verkaufen. Die eigentliche Übergabe des Eigentums passiert später, wenn der Käufer im Grundbuch als Besitzer eingetragen ist. Meistens kümmert sich der Notar um den Kaufvertrag und die Übergabe. Das Grundbuchamt prüft den Antrag und macht die Eintragung, wenn alles in Ordnung ist.

Die zeitliche Trennung zwischen der Beurkundung und der eigentlichen Grundbucheintragung des Käufers ist für den Verkäufer ein Vorteil, denn das Eigentum des Verkäufers wird nicht bereits mit dem Abschluss eines notariellen Kaufvertrags übertragen. Der Verkäufer wartet, bis der Käufer seinen Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag nachgekommen ist und den Kaufpreis vollständig bezahlt hat.

Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer Eigentümer der Immobilie. Der Notar stellt den Umschreibungsantrag an das Grundbuchamt erst, wenn alle erforderlichen Unterlagen und Bestätigungen vorliegen. Hierzu gehört die Bestätigung des Verkäufers über die vollständige Zahlung des Kaufpreises, steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, Verzichtserklärungen u. Ä.

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FAQ – Häufig gestellt Fragen zu Auflassung, Auflassungsvormerkung und Grundbucheintrag

Was sind die Hauptunterschiede zwischen einer Auflassung und einer Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die bereits bei Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgt. Sie zeigt an, dass ein Kaufvertrag für die Immobilie abgeschlossen wurde und dass das Eigentum bald auf Sie übertragen wird.

Der Hauptunterschied zwischen der Auflassung und der Auflassungsvormerkung besteht darin, dass die Auflassung den tatsächlichen Eigentumswechsel darstellt, während die Auflassungsvormerkung lediglich eine Vorankündigung ist. Die Auflassungsvormerkung gibt Ihnen als Käufer jedoch die Sicherheit, dass Sie das Eigentum an der Immobilie bald erhalten werden, sobald alle Bedingungen des Kaufvertrags erfüllt sind.

Insgesamt sind die Auflassung und die Auflassungsvormerkung wichtige Schritte im Kaufprozess einer Immobilie und stellen sicher, dass alle Parteien ihre Verpflichtungen erfüllen und dass das Eigentum rechtmäßig übertragen wird.

Was ist die Bedeutung des Rangs der Auflassungsvormerkung im Grundbuch?

Ist ein Verkauf eines Immobilie trotz Auflassungsvormerkung möglich?

Bitte beachten Sie: Der Anspruch auf Eigentumsübertragung und Kaufpreis verjährt bei einem Immobilienkauf erst nach zehn Jahren. Als Verkäufer haben Sie das Recht auf Verzugszinsen.

Auszüge aus dem Kaufvertrag zu Auflassung, Auflassungsvormerkung und Grundbucheintragung

Die Beteiligten sind sich über den Eigentumsübergang auf den Käufer einig. Die Eigentumsumschreibung erfolgt zur Sicherung des Verkäufers aber erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Alle Beteiligten erklären daher, dass die unbedingte Auflassung keine Eintragungsbewilligung und keinen Eintragungsantrag enthält. Zudem erteilen die Beteiligten für sich und ihre Gesamtrechtsnachfolger dem Notar unwiderrufliche Vollmacht zur Abgabe dieser Eintragungsbewilligung. Im Innenverhältnis wird unwiderruflich angewiesen, erst dann die Bewilligung anzugeben und namens des Käufers die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu beantragen, wenn der Verkäufer die Kaufpreiszahlung schriftlich bestätigt hat oder die Bezahlung eines Betrages in Höhe des geschuldeten Kaufpreises ohne Zinsen anderweitig nachgewiesen ist. Der Verkäufer ist verpflichtet, die Bestätigung unverzüglich und unaufgefordert in Textform abzugeben.

Zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung bewilligt der Verkäufer und beantragt der Käufer die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers am Vertragsgrundbesitz im Grundbuch. Der Käufer bewilligt und beantragt, diese Vormerkung Zug um Zug mit Eigentumsumschreibung wieder zu löschen, falls dann keine Zwischeneintragungen bestehen bleiben, denen er nicht zugestimmt hat.

Der Eigentümer stimmt der Löschung aller in Abt. III eingetragenen Belastungen mit dem Antrag auf Grundbuchvollzug zu. Vorsorglich wird ferner allen der geschuldeten Lastenfreistellung dienenden Erklärungen mit dem Antrag auf Vollzug zugestimmt, auch soweit weiterer Grundbesitz betroffen ist.

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Beteiligte am Kaufvertrag

Sollten mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erwerben, müssen entweder ihre Anteile in Bruchteilen im Kaufvertrag ausgewiesen werden oder ihr spezifisches Rechtsverhältnis (wie zum Beispiel eine Gütergemeinschaft oder eine Erbengemeinschaft) angegeben werden.

Vor der Beurkundung müssen die persönlichen Verhältnisse der Vertragsbeteiligten berücksichtigt werden. Dabei gilt es einiges zu beachten. Wenn unter anderem der Verkäufer im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebt und die Immobilie der wesentliche Teil des Vermögens des Verkäufers darstellt, muss in der Regel der Ehepartner ebenfalls den Kaufvertrag unterzeichnen. Um eine Immobilie zu verkaufen, müssen sich die Ehegatten einig sein und nicht geschäftsfähige Personen benötigen eine Vertretung durch ihre gesetzlichen Vertreter. In solchen Fällen ist eine zusätzliche Genehmigung des Vormundschaftsgerichts erforderlich.

Auszug aus dem Kaufvertrag

2. Herr Johann Mustermann,
geboren am 30.07.1970,
wohnhaft in 80231 Musterstadt,
Müllerstraße 7,
nach Angabe ledig.

Die Erschienenen wiesen sich aus durch Vorlage amtlicher Lichtbildausweise.

Kaufgegenstand

Die Immobilie, die verkauft wird, muss übereinstimmend mit den Angaben im Grundbuch oder durch Hinweis auf das Grundbuchblatt eindeutig bezeichnet werden. Es ist unbedingt erforderlich sicherzustellen, dass keine Verwechslungen auftreten. Daher sollte die Beschreibung so präzise wie möglich sein. Für ein noch nicht vermessenes Grundstück empfiehlt es sich, die zu vermessende Teilfläche durch eine Skizze zu kennzeichnen. Diese Skizze wird anschließend der Urkunde als Anlage hinzugefügt. Zu dem Kaufgegenstand gehören auch die sog. wesentlichen Bestandteile des Grundstücks. Somit gehören zum Grundstück das Gebäude und alle Bestandteile, die zur Herstellung des Gebäudes eingefügt wurden (etwa Türen, Fenster, Heizung etc.). Sofern nicht anders angegeben, ist auch das Grundstückszubehör Bestandteil des Verkaufs. Hierzu zählt beispielsweise der Heizölvorrat im Tank.

Es ist ratsam, eine genaue Regelung darüber zu treffen, was als Zubehör beim Verkauf mit enthalten ist. Wenn der Kaufvertrag den Wert des mitverkauften Zubehörs explizit auflistet, kann dies zu einer Reduzierung der Grunderwerbsteuer für den Käufer führen. Nachteile für den Verkäufer entstehen keine.

Auszug aus dem Kaufvertrag zum Kaufgegenstand

Im Grundbuch des Amtsgerichts München von Großhadern Blatt 11052 ist der folgende Grundbesitz vorgetragen:

FlNr. 135/157 Musterstraße 12, Gebäude- und Freifläche zu 238 m²; 1/18-Miteigentumsanteil an dem Grundstück
FlNr. 135/170 Nähe Musterstraße 12, Erholungsfläche zu 150 m²
1/10-Miteigentumsanteil an dem Grundstück
FlNr. 135/169 Nähe Musterstraße 12, Erholungsfläche zu 423 m²
Als Eigentümer sind im Grundbuch eingetragen: Manfred und Manuela Muster zu je 1/2.

Des Weiteren ist im Teileigentumsgrundbuch des Amtsgerichts München von Großhadern Blatt 9577 folgende Teileigentumseinheit vorgetragen:

Miteigentumsanteil von 1/204 an dem vereinigten Grundstück
FlNr. 135/112 Nähe Hauptstraße, Gebäude- und Freifläche zu 129 m²,
FlNr. 135/113 Nähe Hauptstraße, Gebäude- und Freifläche zu 110 m²,
verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan bezeichneten Tiefgaragenstellplatz.

Als Eigentümer sind im Grundbuch eingetragen: Manfred und Manuela Muster zu je 1/2.

Zur Veräußerung der vorgenannten Teileigentumseinheit ist keine Zustimmung eines Verwalters erforderlich.

Im Grundbuch sind jeweils folgende Belastungen eingetragen:
in Abt. II: Verschiedene Rechts- und Dienstbarkeiten, die den Beteiligten bekannt sind; auf Einzelaufführung wird verzichtet. Lediglich zur Information ist eine Kopie des Grundbuchblattes in Anlage beigefügt.
In Abt. III: Grundschuld ohne Brief zu 190.000 EUR für die Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG, München. Die vorgenannte Grundschuld valutiert derzeit noch mit ca. 70.000 EUR.

Was sagen unsere Kunden

Die Kundenzufriedenheit hat für uns höchste Priorität. Daher möchten wir Ihnen die Erfahrungen von Verkäufern, Käufern, Vermietern und Mietern nahebringen, die bereits mit uns zusammengearbeitet haben. Lesen Sie die Bewertungen unserer Kunden, um mehr über unsere Arbeitsweise zu erfahren.

Wir sind stets bestrebt, Ihre Anliegen und Fragen bestmöglich zu beantworten und stehen Ihnen daher jederzeit zur Verfügung. Unser Hauptanliegen ist es, dass Sie sich bei uns gut aufgehoben fühlen und wir Ihnen einen ausgezeichneten Service bieten können.

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Der Verkauf einer Immobilie gehört zu den wichtigen Entscheidungen, die man im Leben trifft. Deswegen möchten wir Ihnen den Inhalt eines Kaufvertrags verständlich machen. In diesem Artikel werden wir zunächst einige allgemeine Informationen zum Kaufvertrag erläutern. Weitere Artikel erläutern konkrete Inhalte eines Kaufvertrags, im Einzelnen sind es: die Beteiligten, der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Haftung des Verkäufers für Mängel, Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr, Kosten und Steuern, Auflassung und Grundbucheintragung.

Allgemeine Informationen zum Kaufvertrag

Grundsätzlich wird zwischen zwei Erwerbsarten unterschieden, und zwar zwischen entgeltlichem und unentgeltlichem Erwerb. Zu dem entgeltlichen Erwerb wird unter anderem der Kaufvertrag, Tauschgeschäft, Erbbaurecht, freiwillige Grundstücksversteigerung, Immobilienleasing, aber auch der Zuschlag in der Zwangsversteigerung, Enteignung, Baulandumlegung gezählt. Zu dem unentgeltlichen Erwerb gehört etwa die Schenkung oder der Erbfall. Jeder Kaufvertrag enthält eine genaue Beschreibung des zu veräußernden Objekts. Der Vertrag selbst ist ein zweiseitiges Rechtsgeschäft, bei dem sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen und das Grundstück zu übergeben. Dies gilt gleichermaßen für bebaute und unbebaute Grundstücke. Allerdings verpflichtet sich der Käufer den vereinbarten Kaufpreis rechtzeitig und vollständig zu bezahlen und die Immobilie abzunehmen.

Damit der Eigentumsübergang erfolgen darf, bedarf es nach deutschem Recht zusätzlich noch die Einigung über den Eigentumsübergang. Diese Einigung wird bei Grundstücken „Auflassung“ genannt. Des Weiteren ist eine Grundbucheintragung notwendig.

Welche Form muss ein Kaufvertrag haben?

Damit eine Immobilie verkauft bzw. gekauft werden kann, bedarf es notarielle Beurkundung. Der Notar setzt nach Angaben des Käufers und Verkäufers einen Kaufvertragsentwurf auf, der dann bei einem gemeinsamen Termin vorgelesen und von allen Beteiligten unterschrieben wird.

Die notarielle Beurkundung hat mehrere Funktionen. Sie sollte den Käufer und Verkäufer vor unüberlegten und übereilten Immobiliengeschäften schützen. Weiterhin ist die beratende Funktion des Notars wichtig. Er muss sicherstellen, dass der Wille des Käufers und Verkäufers richtig, vollständig und rechtswirksam schriftlich festgelegt wird. Der Kaufvertrag wird somit zu einer notariellen Urkunde, die amtlich verwahrt wird und dadurch auch eine Beweisfunktion erfüllt.

Notare müssen immer unabhängig und unparteiisch sein. Die Notare werden deswegen durch die zuständigen Ministerien in den jeweiligen Bundesländern in ein öffentliches Amt für die Beurkundung von Rechtsvorgängen bestellt. Die Kosten für die Beurkundung sind einheitlich.

Gesetzliche Fristen

Bei Kaufverträgen zwischen Unternehmen und Verbrauchern haben Notare die Aufgabe, sicherzustellen, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Fristen eingehalten werden. In der Praxis bedeutet es, dass der Verbraucher den Vertragstext mindestens 14 Tage vor der Beurkundung vorgelegt bekommt. Zum Beispiel, wenn ein Bauträger an eine Privatperson verkauft oder ein Investor ein Grundstück von einer Privatperson erwirbt.

Der Gesetzgeber möchte damit sicherstellen, dass der Verbraucher ausreichend Zeit hat, sich mit dem Vertragsinhalt auseinanderzusetzen und daher die Möglichkeit hat, sich umfassend beraten zu lassen. Wenn der Verkäufer jedoch eine Privatperson ist und der Käufer ebenfalls, ist keine 14-Tage-Frist gesetzlich vorgeschrieben. Aber natürlich ist es sinnvoll, sich für den Kaufvertrag ausreichend Zeit zu nehmen, bevor die eigentliche notarielle Beurkundung stattfindet.

Wichtige Hinweise

Vollständigkeitshalber sollte darauf hingewiesen werden, dass Nebenabreden und wesentliche nachträgliche Abänderungen beurkundet werden müssen. Sonst riskiert man, dass der Vertrag nichtig wird. Was der Inhalt des Kaufvertrags anbelangt, hier gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit.

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Deutschland ist die notarielle Beurkundung eines Vertrags beim Immobilienverkauf notwendig. Hier erfahren Sie, welche Kosten und Steuern beim Verkauf einer Immobilie entstehen. Dieser Artikel ist ein Teil einer Serie, in der wir uns mit den konkreten Inhalten eines Kaufvertrags beschäftigen, im Einzelnen sind es: die Beteiligten, der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Haftung des Verkäufers für Mängel, Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr, Kosten und Steuern, Auflassung und Grundbucheintragung.

Wer trägt welche Kosten bei Immobilienverkauf

Käufer

• Kosten des Vertrags
• Kosten für Genehmigungen und Erklärungen
• Grunderwerbsteuer (in Bayern 3,5 % vom Kaufpreis)
• Kosten, die der Käufer auslöst, wie z. B. Bestellung von Grundschulden und Hypotheken zur Finanzierung des Kaufpreises.

Verkäufer

• Kosten, die der Verkäufer auslöst, wie z. B. Löschung von Belastungen der Immobilie, die der Käufer nicht übernimmt.

Die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, also den Notar, zahlt der Käufer. So regelt es das BGB. Außerdem übernimmt der Käufer die Kosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch. Zudem entstehen bei Verkauf einer Immobilie auch Kosten für verschiedenen behördlichen Genehmigungen, die erstellt werden müssen. Diese Kosten trägt ebenfalls der Käufer.

Der Verkäufer trägt die Kosten für Löschungen. Wenn Vermessungen notwendig sind, trägt die Kosten hierfür auch der Verkäufer.

Bei Immobilienkauf wird der Käufer auch vom Finanzamt zur Kasse gebeten. Es fällt eine sog. Grunderwerbsteuer an, die je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfällt. Die Höhe der Grunderwerbsteuer bewegt sich zwischen 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg.

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Für viele ist der Immobilienverkauf oder Immobilienkauf keine alltägliche Angelegenheit. Eine notarielle Beurkundung ist immer erforderlich, wenn der Immobilienbesitz wechselt. Wenn Sie sich fragen, welche Elemente ein Kaufvertrag enthalten sollte, bieten wir Ihnen hier einige hilfreiche Tipps.

• Der Kaufvertrag muss alle Vertragsparteien nennen, und zwar mit: Vornamen, Nachnamen, Geburtsdatum und der vollständigen Anschrift.
• Die Vertragsparteien müssen sich gegenüber dem Notar ausweisen (z. B. mit Personalausweis oder Reisepass), außer die betreffende Vertragspartei ist dem Notar persönlich bekannt.
• Das Grundstück muss im Kaufvertrag genannt werden. Hierzu sollte zumindest das Grundbuch und Grundbuchblatt richtig festgehalten werden. Auch Eigentumswohnungen sind in diesem Sinne Grundstücke.
• Wenn Sie ein unbebautes Grundstück verkaufen oder kaufen, sollte in dem Kaufvertrag vermerkt werden, in welcher Entwicklungsstufe sich das Grundstück baurechtlich befindet (z. B. Bauerwartungsland, baureifes Land etc.)
• Liegt Ihnen ein aktueller Grundbuchauszug vor und welche Belastungen sind darin vermerkt?

• Es ist von großer Bedeutung, eventuell vorhandene Belastungen im Grundbuch zu kennen und im Kaufvertrag entsprechend zu berücksichtigen. Im Einzelnen sollte geprüft werden:
  – Ist die Immobilie mit Grundschulden oder Hypotheken belastet?
  – Wer sind die Gläubiger und ihre Forderungen?
  – Valutieren die eingetragenen Grundschulden oder Hypotheken noch? Wenn ja, in welcher Höhe?
  – Möchte der Immobilienkäufer die bestehenden Verbindlichkeiten übernehmen? Dies kann bei guten Konditionen vorteilhaft sein.
  – Wird das Grundstück von dem Gläubiger freigegeben?
  – Wenn die Hypotheken bereits getilgt sind, ist dann die Frage nach der Erteilung einer Löschungsbewilligung aktuell.
  

• Wann ist der Kaufpreis fällig? Wird ein konkreter Zeitpunkt in dem Kaufvertrag genannt?
• An wen soll der Kaufpreis gezahlt werden? An das Notaranderkonto oder direkt an den Verkäufer?
• Es ist wichtig sicherzustellen, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt wird, wenn der Kaufvertrag wirksam abgeschlossen wurde. Erst nach vollständiger Begleichung des Kaufpreises wird die Immobilie übergeben.
• Es ist ratsam, vor der Zahlung des Kaufpreises eines unbebauten Grundstücks sicherzustellen, dass alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen. Hierzu zählen beispielsweise eine Teilungsgenehmigung des zuständigen Bauamts, falls das Grundstück noch nicht geteilt wurde.
• Es ist wichtig, im Kaufvertrag klar zu vereinbaren, dass der Verkäufer eine Vormerkung beantragt und bewilligt. Nur durch diese Vormerkung ist es möglich, den Käufer als rechtmäßigen Eigentümer im Grundbuch eintragen zu lassen.
• Übernimmt der Verkäufer für eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks eine Garantie? (z. B. Baujahr des Hauses, Bebaubarkeit, oder unvermietete Immobilie). Hier sollte sich der Verkäufer absichern und nur solche Garantien übernehmen, die er auch tatsächlich gewähren kann.

Spartipp: Um die Grunderwerbssteuer zu senken, können Sie die beweglichen Einrichtungsgegenstände, wie z. B. die Einbauküche aus dem gesamten Kaufpreis gesondert aufstellen. Dieser Betrag sollte jedenfalls realistisch sein, ansonsten könnte dies vom Finanzamt moniert werden.

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Ein bedeutender Fortschritt im Verkaufsprozess einer Immobilie ist die Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar, der eine offizielle Beurkundung des Vertrags durchführt. Viele Käufer stellen sich die Frage, was nach der Beurkundung passiert und mit welcher zeitlichen Abfolge zu rechnen ist. Hier können Sie sich über den groben zeitlichen Ablauf nach Beurkundung vom Kaufvertrag informieren. Bedenken Sie bitte, dass es sich hierbei nur um geschätzte Werte handelt, die von Fall zu Fall anders verlaufen und auch deutlich überschritten werden können.

Der Kaufvertrag ist vor ca. 1 Woche beurkundet worden

Der Kaufvertrag ist vor ca. 2 Wochen beurkundet worden

Ist der Kaufvertrag beurkundet, kann der Käufer, falls er zur Finanzierung des Immobilienkaufs einen Kredit aufnehmen muss, eine notarielle Grundschuldbestellung vornehmen lassen. Dafür benötigt der Käufer ein Grundschuldbestellungsformular seiner finanzierenden Bank, welches er dem Notar vorlegen muss. Die Grundschuldbestellung kann gleich im Anschluss nach der Verlesung und Unterzeichnung des Kaufvertrags stattfinden.

Der Kaufvertrag ist vor 4 bis 10 Wochen beurkundet worden

Etwa vier bis neun Wochen nach dem der Kaufvertrag notariell wirksam wurde, wird der Käufer vom Finanzamt den Bescheid für die Grunderwerbssteuer erhalten. Diese sollte er auch fristgerecht an das zuständige Finanzamt überweisen, denn erst nach Bezahlung erhält er die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, die zur Eigentumsumschreibung benötigt wird.
Grundsätzlich wird der Notar die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung erst an den Käufer schicken, wenn er garantieren kann, dass der Käufer im Falle einer Zahlung auch vertragsgemäß das Eigentum erhält. Dazu gehört die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch an vereinbarter Rangstelle, die Löschung der alten Lasten, falls diese vom Käufer nicht übernommen werden und beim Verkauf einer Wohnung die Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Beim Verkauf von Grundstücken wird außerdem noch ein Negativattest der Gemeinde, dass sie auf Ihr Vorkaufsrecht verzichtet benötigt. Bei der Beschaffung der Unterlagen sind wir als Ihr Immobilienbüro auch gerne behilflich. Hat der Käufer die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung bekommen, hat er Zeit, den Kaufpreis bis zur im Kaufvertrag vereinbarten Frist zu überweisen. Übernimmt der Käufer den Restkredit der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld der Bank des Verkäufers, erhält der Verkäufer nur den Restbetrag des Kaufpreises auf sein Konto.

Der Kaufvertrag ist vor 6 bis 12 Wochen beurkundet worden

Wurde der Eingang des vollständigen Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers bestätigt, wird der Antrag auf Umschreibung des Eigentums durch den Notar beim Grundbuchamt eingereicht. Ebenfalls ist der Käufer dann Besitzer und berechtigt, die erworbene Immobilie zu nutzen. Aber auch alle Verpflichtungen und Lasten, wie zum Beispiel die Verkehrssicherungspflichten, gehen an den Käufer über. Erhält der Verkäufer noch Rechnungen, die mit der Immobilie zu tun haben, kann er diese an den Käufer weitergeben.

Der Kaufvertrag ist vor 5 bis 12 Monate beurkundet worden

In dieser Zeit erfolgt dann letztlich der Eintrag des Käufers in das öffentliche Register, dem Grundbuch, als Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks. Beide Parteien werden vom Notar durch eine Eintragungsnachricht informiert, wenn der Vorgang abgeschlossen ist. Außerdem geht die Gebäudeversicherung auf den Käufer über. Unverzüglich nach der Eigentumsumschreibung muss die Versicherungsgesellschaft der Gebäudeversicherung schriftlich informiert werden. Wer, ob Verkäufer oder Käufer dieses erledigt, ist egal. Danach hat der Käufer das Recht, die Versicherung innerhalb eines Monats zu kündigen. Entweder mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der Versicherungsperiode. Der Eigentumswechsel ist dem Finanzamt zwecks Grundstückssteuer innerhalb von drei Monaten nach Eigentumsumschreibung anzuzeigen.

Eine gute Vorbereitung sichert einen schnellen Ablauf

Was sagen unsere Kunden

Die Zufriedenheit von unseren Kunden ist uns sehr wichtig. Hier können Sie lesen, wie Verkäufer, Käufer, Vermieter und Mieter unsere Arbeit empfunden haben. So könne Sie einen guten, näheren Einblick in unsere Arbeitsweise erhalten. Selbstverständlich stehen wir Ihnen für Ihre Fragen und Anliegen sehr gerne zur Seite.

Ihre Nachricht an uns

Kontaktieren Sie uns telefonisch oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular eine Nachricht. Für Ihre Fragen sowie Anliegen sind wir sehr gerne da. Wir setzen uns zeitnah mit Ihnen in Verbindung. Gerne können wir uns auch telefonisch austauschen: Tel. 089 70065020