Immobilienverkauf beschleunigen und was Sie dafür tun können

Immobilie schnell verkaufen

Immobilienverkauf beschleunigen und was Sie dafür tun können

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, der hofft in der Regel auf eine schnelle Kaufabwicklung. Niemand hat Lust auf einen ausufernden Prozess, der sich über Monate oder noch länger hinwegzieht. Wie lang ein Immobilienverkauf dauert, hängt zunächst einmal von dem Marktwert bzw. dem Verkehrswert ab, wobei es dabei nicht allein um den Preis geht. Überdies spielt der Vermarktungsprozess eine wichtige Rolle. An dieser Stelle können Verkäufer selbst aktiv werden und durch verschiedene Maßnahmen den Verkaufsprozess beschleunigen.

Welche Rolle spielt der Marktwert?

Der Wert einer Immobilie hängt nicht allein vom Preis ab, sondern wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst, die für potenzielle Käufer von Interesse sind. Neben dem Preis spielt unter anderem die Region eine große Rolle. Wie groß die Nachfrage ausfällt, hängt oft davon ab, wo der Immobilienverkauf stattfinden soll. In vielen Ballungsgebieten wie Hamburg, Berlin oder München ist das Interesse viel stärker als beispielsweise in ländlichen Regionen. Entsprechend unterschiedlich schnell werden Verkäufe realisiert.

Ein weiterer Aspekt ist der Zustand der Immobilie. Hier gilt, je geringer der Renovierungsbedarf, desto schneller lässt sich das Objekt meist verkaufen. Wenn die neuen Besitzer direkt ein bezugsfertiges Haus erwerben können, ist dies natürlich deutlich attraktiver als ein Immobilienverkauf, der anschließend noch umfassende Renovierungsarbeiten mit sich bringt. Die Bedeutung von Energiekennzahlen sollte nicht vernachlässigt werden. Heizkosten und Warmwasserkosten sind mittlerweile zu entscheidenden Kaufkriterien geworden.

Ein letzter wichtiger Faktor für den Marktwert eine Immobilie ist ihre Umgebung. Selbst wenn jede Person die ideale Lage einer Wohnung wohl etwas auf andere Art definiert, gibt es generelle Faktoren, die sich stark auf den Immobilienverkauf auswirken können. Zu diesen Aspekten zählen beispielsweise die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Bildungseinrichtungen wie Schulen und Kindergärten, medizinische Versorgung durch Ärzte sowie Freizeitmöglichkeiten und Parks. Zudem gibt es auch negative Faktoren wie eine zu stark befahrene Straße, welche die Attraktivität einer Immobilie ebenfalls beeinflusst.

Wie lässt sich der Immobilienverkauf verkürzen

Auch wenn es sich bei dem Marktwert um Faktoren handelt, an denen sich meist kaum etwas ändern lässt, können Immobilienverkäufer mit ein paar Maßnahmen die Verkaufsdauer beeinflussen. Wichtig ist dabei, dass der Verkäufer frühzeitig aktiv wird oder entsprechend zeitig einen Immobilienmakler beauftragt. Oft sorgen Probleme für Verzögerungen, die sich mit etwas Vorbereitung ganz einfach hätten vermeiden lassen.

Dies beginnt bereits bei der Zusammenstellung der Unterlagen. Ein Immobilienverkauf ist immer mit Bürokratie verbunden. So wird unter anderem ein Grundbuchauszug benötigt, der über die Immobilie, Eigentumsverhältnisse und Belastungen Auskunft bietet. Zudem sind umfassende Unterlagen immer hilfreich, um Fragen der Kaufinteressenten zu beantworten. Auch für einen Verkauf lohnt es sich, vorbereitet zu sein. Wer sich bereits über Themen wie Kaufverträge, anfallende Steuern und notarielle Beurkundungen informiert ist und alle notwendigen Unterlagen besitzt, der umgeht Verzögerungen.

Mit den gesammelten Informationen und Unterlagen lässt sich zudem ein professionelles Exposé erstellen. Dies ist ein gutes Mittel, um einen guten Ersteindruck bei den Kaufinteressenten zu schaffen. Wichtig ist dabei eine positive aber auch ehrliche Darstellung des Objekts, wobei neben den Informationen besonders aussagekräftige Bilder eine wichtige Rolle spielen.

Der positive Ersteindruck sollte anschließend bei der Besichtigung verstärkt werden. In vielen Fällen ist es daher eine gute Idee, die Immobilie im Vorfeld etwas herzurichten, um sie Interessenten in bestem Licht zu präsentieren. Die Einrichtung sollte dabei nicht zu plakativ oder chaotisch ausfallen. Mitunter lohnt sich auch die Unterstützung von sogenannten Home-Staging, um die Immobilie attraktiver zu gestalten.

Der Einfluss des Verkäufers auf den Verkauf der Immobilie sollte nicht unterschätzt werden. Eine unprofessionelle Präsentation mindert oft die Chancen auf einen schnellen Verkauf. Deshalb ist es von großer Bedeutung, dass Anfragen von Interessenten schnell, freundlich und korrekt beantwortet werden und dass Termine für Besichtigungen pünktlich eingehalten werden.

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Dauer und Preis schätzen lassen

Einer der wichtigsten Faktoren für einen Immobilienverkauf wurde bisher nur kurz angesprochen: der Preis. Dieser spielt natürlich eine große Rolle und sollte daher entsprechend bei der Planung berücksichtigt werden. Nicht umsonst gilt ein überschätzter Verkaufspreis als einer der großen Fehler beim Immobilienverkauf. Viele Eigentümer überschätzen den Wert ihrer Immobilien deutlich und haben dann das Problem, dass Angebote auf sich warten lassen. Oft geben sie zudem kaum Verhandlungsspielraum und schränken sich so ebenfalls ein. Angesichts dessen empfiehlt es sich, im Vorfeld eine professionelle Immobilienbewertung vornehmen zu lassen. Gerade weil der Preis ein so wichtiger Aspekt ist, sollten Immobilienverkäufer die zusätzlichen Kosten in Betracht ziehen.

Gleiches gilt zudem eine Schätzung der Verkaufsdauer selbst. Gerade wegen den ganz unterschiedlichen Faktoren ist es für Immobilienbesitzer kaum möglich, die Dauer des gesamten Prozesses selbst realistisch einzuschätzen. So kann der Immobilienverkauf in ländlichen Regionen beispielsweise bis zu 20 Prozent mehr Zeit in Anspruch nehmen als in Ballungsgebieten. Und auch die Tatsache, ob ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung verkauft wird, wirkt sich auf die Dauer aus. Mit der Hilfe von Experten lässt sich ein realistischer Verkaufszeitraum einschätzen, wobei die Schätzung zusätzlich dabei hilft, festzulegen, wie groß der Aufwand für zusätzliche Maßnahmen zur Beschleunigung des Verkaufsprozesses werden könnte.

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Was sagen unsere Kunden

Wir legen großen Wert auf die Zufriedenheit unserer Kunden und möchten Ihnen daher einen Einblick geben, wie Verkäufer, Käufer, Vermieter und Mieter unsere Arbeit empfunden haben. Lesen Sie gerne die Erfahrungsberichte unserer Kunden, um sich einen näheren Eindruck von unserer Arbeitsweise zu verschaffen. Wir sind stets bemüht, Ihre Anliegen und Fragen bestmöglich zu beantworten und stehen Ihnen daher jederzeit gerne zur Seite. Ihr Wohl liegt uns am Herzen und wir möchten, dass Sie sich bei uns rundum gut aufgehoben fühlen.

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Energieausweis für den Immobilienverkauf – das sollten Sie wissen

Energieausweis Immobilienverkauf

Energieausweis für den Immobilienverkauf – das sollten Sie wissen

Ein Energieausweis ist mittlerweile beim Verkauf oder der Vermietung von Immobilien gesetzlich vorgeschrieben. Wenn Sie als Eigentümer eine Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie sich vorab erkundigen, ob ein Energieausweis vorhanden ist, damit der Wohnungs- oder Hausverkauf am Ende nicht an diesem scheitert. Doch was genau verbirgt sich hinter diesem Dokument und warum ist es so wichtig? In diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie über den Energieausweis beim Immobilienverkauf wissen sollten. Wir klären auf, welche rechtlichen Grundlagen zu beachten sind, wie der Energieausweis erstellt wird, wann Sie ihn benötigen, woher Sie ihn bekommen, welche Ausnahmen es gibt, mit welchen Kosten Sie zu rechnen haben und welche Vorteile er für Immobilieneigentümer bietet. Lesen Sie weiter, um sich umfassend zu informieren und den Energieausweis erfolgreich in den Verkauf Ihrer Immobilie zu integrieren.

Die Bedeutung des Energieausweises beim Verkauf und Vermietung einer Immobilie

Der Energieausweis – manchmal auch Energiepass genannt – hat in den letzten Jahren immer mehr an Bedeutung gewonnen, vor allem beim Immobilienverkauf. Aber auch bei Vermietung ist er unverzichtbar. Das Dokument liefert wichtige Informationen über die Energieeffizienz einer Immobilie und gibt potenziellen Käufern und Mietinteressenten Aufschluss über den energetischen Zustand des Objekts. Bei einem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf sollten Kaufinteressenten einen detaillierteren Eindruck darüber erhalten, welche monatlichen Energiekosten auf sie zukommen. Auf diese Weise soll ein optimaler Vergleich zwischen Objektangeboten ermöglicht und verhindert werden, dass Kaufinteressenten von eventuell enorm hohen Energiekosten überrascht werden. So ermöglicht der Ausweis eine bessere Einschätzung der zukünftigen Energiekosten und unterstützt bei der Entscheidungsfindung.

Ein guter Energieausweis kann den Wert einer Immobilie steigern und ihre Attraktivität auf dem Markt erhöhen. Zudem trägt er zur Transparenz bei und erleichtert den Vergleich verschiedener Objekte. Im Zuge der Energiewende und der wachsenden Bedeutung von Nachhaltigkeit ist der Energieausweis somit ein entscheidendes Kriterium beim Immobilienverkauf und Vermietung geworden.

Da die Vorlage eines Energieausweises gesetzlich vorgeschrieben ist, sollten sich Immobilieneigentümer frühzeitig mit dem Thema auseinandersetzen und sich über die verschiedenen Aspekte des Ausweises informieren. Dazu gehört die Wahl des richtigen Ausweistyps, die Beauftragung eines qualifizierten Energieberaters und die Kenntnis der eigenen Informations- und Vorlagepflichten.

Zudem ist dieser Artikel auch für potenzielle Käufer und Mieter interessant, die sich einen Überblick über die Bedeutung des Energieausweises verschaffen wollen. So können sie besser einschätzen, welche Rolle das Dokument bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie spielt und welche Informationen sie daraus ableiten können.

Energieausweis einfach erklärt

Der Energiepass ist wie ein persönlicher Steckbrief für Ihr Wohngebäude und gibt Ihnen einen Einblick in die Energieeffizienz Ihres Zuhauses. Neben wichtigen Informationen zu den Gebäudedaten enthält das Dokument auch nützliche Tipps, wie Sie Ihr Haus kostengünstig modernisieren können. Lassen Sie uns gemeinsam einen Blick darauf werfen, welche Informationen im Ausweis enthalten sind.

Um den energetischen Zustand von Gebäuden beurteilen zu können, fordert das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in vielen Fällen die Erstellung eines Energieausweises. Dieser gibt Ihnen allgemeine Informationen über das Haus, die verwendeten Heizstoffe (z. B. Gas, Holzpellets oder Strom) und die Energiekennwerte des Gebäudes. Ähnlich wie bei Elektrogeräten, weist der Energieausweis für Wohngebäude eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H aus.

Falls es sich um ein reines Wohngebäude handelt, wird der Energieausweis für das gesamte Gebäude und nicht für eine einzelne Wohnung ausgestellt. Bei Gebäuden, die sowohl Wohnungen als auch Räume für andere Zwecke beinhalten, gilt der Energieausweis lediglich für den Wohnbereich. Der Ausweis muss den Anforderungen des geltenden GEG entsprechen. Darüber hinaus muss die Person, die den Ausweis ausstellt, ihren Namen, ihre Adresse, ihre Berufsbezeichnung und das Ausstellungsdatum angeben und den Ausweis entweder eigenhändig oder durch eine digitale Signatur unterschreiben. Ein farbiger Ausdruck ist nicht erforderlich.

Gebäudeenergieausweise haben jedoch eine begrenzte Gültigkeitsdauer, nach der sie erneuert werden müssen. Die Gültigkeitsdauer beträgt zehn Jahre, nachdem sie ausgestellt wurden. Nach Ablauf der Frist muss der Energieausweis erneuert werden, um die Informationen auf dem neuesten Stand zu halten.

Eine Ausnahme gilt für Gebäude, die saniert oder modernisiert wurden. Sie müssen den Ausweis nur neu ausstellen lassen, wenn während einer Sanierung genaue Berechnungen zum Energiebedarf gemacht werden. Ohne diese Berechnungen bleibt der Ausweis gültig. In einfachen Worten steht im Gesetz (GEG, §80 Abs. 2): Wenn Sie Änderungen an Ihrem Gebäude vornehmen, die das Energieniveau betreffen, müssen Sie einen neuen Energiebedarfsausweis erstellen lassen. Dieser bezieht sich auf die neuen energetischen Eigenschaften des veränderten Gebäudes. Dafür sind Berechnungen für das gesamte Gebäude nötig.

Im Grunde genommen stehen sanierte und modernisierte Gebäude heute in Sachen Energieeffizienz besser als zum Zeitpunkt der ersten Ausstellung des Energieausweises. Das wirkt sich positiv auf den Wert der Immobilie und die Heizkosten aus.

Es ist wichtig, dass Immobilienbesitzer die Gültigkeitsdauer ihres Energieausweises im Auge behalten und sich rechtzeitig um eine Erneuerung kümmern. Ein abgelaufener Gebäudeenergieausweis kann nicht nur zu rechtlichen Konsequenzen führen, sondern auch potenzielle Käufer oder Mieter abschrecken. Insgesamt ist die Gültigkeitsdauer und Erneuerung von Energieausweisen ein wichtiger Aspekt der Gebäudeeffizienz und -transparenz. Durch die regelmäßige Aktualisierung der Energieausweise können Eigentümer sicherstellen, dass sie den aktuellen Standards entsprechen. Potenzielle Interessenten erhalten umfassende Informationen zur Energieeffizienz ihres Gebäudes inklusive eventueller Modernisierungsempfehlungen.

Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis: Was ist der Unterschied?

In Deutschland gibt es zwei Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Beide Ausweisarten dienen dazu, Eigentümer, Käufer und Mieter über den energetischen Zustand einer Immobilie zu informieren.
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Bedarfsausweis (bedarfsorientiert)

Der Bedarfsausweis ist ein Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes auf Grundlage des Energiebedarfs berechnet. Dabei werden Faktoren wie die Gebäudehülle, Heizungsanlage, Lüftungssysteme, Wärmeschutz, Warmwasserversorgung und weitere technische Aspekte berücksichtigt. Die Berechnung erfolgt anhand einer theoretischen Analyse, die von einem Energieberater oder Sachverständigen durchgeführt wird. Der Bedarfsausweises sollte genauere Informationen über die energetische Beschaffenheit des Gebäudes liefern.

Ein Bedarfsausweis ist in bestimmten Fällen verpflichtend, zum Beispiel bei Neubauten oder bei Gebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten und einem Baujahr vor 1978. Auch wenn eine Immobilie saniert oder modernisiert wurde, ist häufig ein Bedarfsausweis erforderlich.

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Verbrauchsausweis (verbrauchsorientiert)

Der Verbrauchsausweis hingegen basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch eines Gebäudes. Er wird anhand der Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre mit Hilfe der Heizkostenabrechnungen erstellt. Der Verbrauchsausweis gibt somit einen Überblick über den durchschnittlichen Energieverbrauch der Bewohner. Dabei ist jedoch zu beachten, dass der tatsächliche Verbrauch auch von individuellen Gewohnheiten abhängt. Der Verbrauchsausweis ist für die meisten Gebäude ausreichend, die nicht unter die Bedarfsausweis-Pflicht fallen. Er ist in der Regel einfacher und kostengünstiger zu erstellen als der Bedarfsausweis.

Zusammenfassend sind der Bedarfsausweis und der Verbrauchsausweis zwei unterschiedliche Arten von Energieausweisen, die verschiedene Herangehensweisen zur Bewertung der Energieeffizienz eines Gebäudes nutzen. Während der Bedarfsausweis auf einer theoretischen Analyse basiert, zeigt der Verbrauchsausweis den tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner. Beide Ausweisarten sind jedoch wichtig, um Transparenz und Verständlichkeit in Bezug auf die energetische Qualität von Immobilien zu gewährleisten.

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Energieausweis für Nichtwohngebäude

Einen Energieausweis für Nicht-Wohngebäude/Gewerbeimmobilien dürfen lediglich Hochschulabsolventen aus den Bereichen Architektur, Innenarchitektur, Hochbau sowie Bauingenieurwesen und Physik ausstellen. Hier liegt der Unterschied zum Energieausweis für Wohnimmobilien darin, dass zwischen einem bedarfs- und einem verbrauchsorientierten Energieausweis gewählt werden kann.
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Gemischt genutzte Gebäude

Befinden sich in einem Gebäude Gewerbe-/Büroräume und eine/mehrere Wohnungen, sind in der Regel zwei oder mehrere voneinander getrennte Energieausweise zu beantragen. Ausnahmen können bestehen, wenn Räumlichkeiten innerhalb des Wohnraums gewerblich genutzt werden bzw. das eine in das andere nahtlos übergeht.

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Energieausweis für Neubauten

In der Regel kümmern sich der Architekt und/oder Bauherr darum, dass der Neubau nach Fertigstellung einen gültigen Energieausweis besitzt. Als Eigentümer ist darauf zu achten, dass dieser spätestens bei Übergabe des Neubaus ausgehändigt wird, damit einem raschen Hausverkauf nichts im Wege steht. Es ist wichtig zu beachten, dass die Datenerhebung erst nach Abschluss der Bauarbeiten erfolgen sollte, um sicherzustellen, dass die ermittelten Werte dem tatsächlichen Zustand des Gebäudes entsprechen.

Ausnahmen zur Energieausweispflicht

Die Energieausweispflicht bei Verkauf und Vermietung betrifft viele Wohn- und Nichtwohngebäude und basiert auf dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Im §2 GEG gibt es jedoch einige Kriterien, die bestimmte Gebäude von dieser Pflicht befreien. Keinen Energieausweis benötigen folgende Gebäude:
  • Gebäude ohne Heizung oder Kühlung durch Energieeinsatz
  • Gebäude mit einer energetischen Nutzfläche unter 50 Quadratmetern
  • Baudenkmäler laut Landesrecht
  • Wohngebäude, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden
  • Wohngebäude mit begrenzter jährlicher Nutzung, deren Energieverbrauch weniger als 25% des Jahresverbrauchs beträgt
  • Handwerks-, landwirtschaftliche, gewerbliche und industrielle Betriebsgebäude mit bestimmten Temperatur- und Nutzungsvoraussetzungen
  • Betriebsgebäude, die aufgrund ihrer Nutzung offen gehalten werden müssen
  • Gebäude für Tierhaltung und -aufzucht
  • Gewächshäuser und Pflanzenzuchträume
  • Unterirdische Bauten
  • Traglufthallen und Zelte
  • Wiederholt auf- und abbaubare Gebäude sowie provisorische Bauten mit einer Nutzungsdauer von bis zu zwei Jahren
  • Gebäude für Gottesdienste oder religiöse Zwecke
In diesen Fällen besteht keine Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises.

Energieeinsparverordnung (EnEV): Die Basis für Energieausweise

Die rechtlichen Grundlagen und Pflichten von Energieausweisen sind in der Energieeinsparverordnung (EnEV) festgelegt. Die EnEV ist eine Verordnung, die Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden regelt. Sie legt unter anderem fest, welche Gebäude einen Energieausweis benötigen, welche Informationen in einem Energieausweis enthalten sein müssen und welche Verfahren zur Erstellung von Energieausweisen zulässig sind. Die EnEV ist damit die grundlegende rechtliche Grundlage für Energieausweise in Deutschland.
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Pflicht zur Vorlage des Energieausweises bei Verkauf und Vermietung

Gemäß der EnEV sind Eigentümer von Gebäuden verpflichtet, bei Verkauf oder Vermietung einen Energieausweis vorzulegen. Dieser muss dem potenziellen Käufer oder Mieter spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Seit 2014 müssen bei Verkauf oder Vermietung von Wohngebäuden wichtige Informationen zum Energieverbrauch gegeben werden. Diese Auskünfte stehen im Energieausweis:
  • Welche Art von Energieausweis ist es – Verbrauchs- oder Bedarfsausweis?
  • Daten über Energiebedarf oder Energieverbrauch pro Quadratmeter
  • Art der Heizung
  • Baujahr
  • Energieeffizienzklasse (gilt für Energieausweise ab 1. Mai 2014). Bei älteren Ausweisen kann diese umgerechnet werden, aber das ist nicht zwingend notwendig.

Für Immobilienanzeigen in Zeitungen und auf kostenpflichtigen Internetseiten gelten bestimmte verpflichtende Informationen aus dem Energieausweis: Baujahr des Gebäudes, Energieeffizienzklasse, Energieträger für die Wärmeversorgung, Angaben zum Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowie die Art des Energieausweises. Bei der Besichtigung einer Immobilie müssen Makler oder Verkäufer den Energieausweis zeigen, auch ohne dass danach gefragt wird. Das kann zum Beispiel durch Aushang bei der Besichtigung oder per Post oder E-Mail geschehen. Das ganze Dokument, auch mit Empfehlungen zur Modernisierung, muss gezeigt werden. Wenn der Eigentümer oder Immobilienmakler einen Energieausweis vorlegt, der nach dem 1.5.2014 (EnEV 2014) ausgestellt wurde, entfallen die Angaben zu Energiebedarf, Energieverbrauch und Energieträger. Stattdessen stehen in der Anzeige die Effizienzklassen A+ (Effizienzhaus 40) bis H (nicht modernisiert).

Wenn Sie eine Immobilie besitzen, schon einen Energieausweis haben und diese verkaufen oder vermieten wollen, prüfen Sie, ob der Ausweis noch gültig ist. Viele Ausweise sind älter als zehn Jahre und daher ungültig.

Notare prüfen vor der Vorbereitung des Kaufvertrags, ob ein Energieausweis vorliegt und dem Kaufinteressenten ausgehändigt wurde. Selbst wenn Käufer und Verkäufer auf die Vorlage verzichten, sind immer weniger Notare bereit, den Kaufvertrag ohne Energieausweis zu beurkunden. Das liegt daran, dass die Vorlagepflicht eine gesetzliche Verpflichtung ist. Wenn der Kaufvertrag abgeschlossen ist, gibt der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis. Wenn der Verkäufer das nicht tut, drohen hohe Strafen seit dem 15. Mai 2015.

Ziel der gesetzlichen Vorgaben ist es, die Transparenz in Bezug auf die Energieeffizienz von Gebäuden zu erhöhen und Verbraucher eine fundierte Entscheidung zu ermöglichen.

Regelung für Nicht-Wohngebäude/Gewerbeobjekte: Gewerbeobjekte ab einer Größe von 500 Quadratmeter sowie öffentliche Räumlichkeiten ab einer Größe von 250 Quadratmeter unterliegen einer weiteren Regelung, wenn ein reger Publikums-/Kundenverkehr stattfindet. Hierbei ist der bestehende, gültige Energieausweis an einem Ort anzubringen, sodass er leicht ersichtlich ist. Ist das Gebäude geräumt/geschlossen, ist keine sichtbare Anbringung des Energieausweises erforderlich.

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Sanktionen bei Nichteinhaltung

Werden die Pflichten zur Vorlage eines Energieausweises bei Verkauf oder Vermietung nicht erfüllt, können Sanktionen drohen. In der Regel wird eine Geldbuße verhängt, die je nach Schwere des Verstoßes und der Art des Gebäudes unterschiedlich hoch ausfallen kann. Die Höhe der Bußgelder ist in der EnEV festgelegt und kann bis zu 15.000 EUR betragen.

Stichprobenartige Kontrollen von Energieausweisen

Seit Mai 2014 haben Energieausweise eine Registriernummer, die von den Ausstellerinnen und Ausstellern beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) beantragt wird.

Die Registriernummer ermöglicht es den zuständigen Behörden, Energieausweise stichprobenartig zu kontrollieren und so die Qualität der Dokumente zu verbessern. Untersuchungen, einschließlich solcher von Verbraucherzentralen, haben in der Vergangenheit leider einige Qualitätsmängel aufgedeckt. Daher soll eine bestimmte Anzahl neuer Energieausweise kontrolliert werden. Die Behörden wählen diese Stichproben anhand der Registriernummern aus.

Die Aussteller müssen Kopien der von ihnen erstellten Energieausweise zwei Jahre lang aufbewahren und sie auf Anfrage den Kontrollbehörden zur Verfügung stellen. Dabei müssen die Datenschutzbestimmungen beachtet werden. Die Überprüfung der Ausweise kann auf verschiedene Weise erfolgen, sogar bis hin zu einer vollständigen Prüfung der Eingabedaten und der Ergebnisse. Falls jedoch eine Vor-Ort-Besichtigung des Gebäudes notwendig sein sollte, brauchen Sie als Gebäudeeigentümer zunächst zuzustimmen, jedoch sind Sie dazu nicht verpflichtet.

Was ist bei der Erstellung eines neuen Energieausweises zu beachten?

Um einen gültigen Energieausweis zu erhalten, sollte ein qualifizierter Energieberater beauftragt werden. Dieser Experte analysiert das Gebäude und sammelt alle erforderlichen Daten, um den Energieausweis zu erstellen. Achten Sie darauf, dass der Energieberater über die notwendige Qualifikation und Erfahrung verfügt, um einen korrekten Energieausweis auszustellen. Die Kosten für einen Energieausweis variieren je nach Ausweistyp und dem Umfang der erforderlichen Analyse. Ein Verbrauchsausweis ist in der Regel günstiger und kann bereits für unter 100 Euro erstellt werden. Ein Bedarfsausweis hingegen erfordert eine umfangreichere Untersuchung und kann mehrere hundert Euro kosten. Die Dauer der Erstellung eines Energieausweises hängt ebenfalls von der Art des Ausweises und dem Umfang der Analyse ab. In der Regel sollten Sie jedoch mit einer Bearbeitungszeit von etwa zwei bis vier Wochen rechnen.
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Wer ist zur Ausstellung eines Energieausweises berechtigt?

Wer einen Energiepass für bestehende Wohnimmobilien wegen Hausverkauf oder Wohnungsverkauf ausstellen darf, ist über die EnEV geregelt. Für Neubauten und Wohneigentum, das in einem Rahmen saniert oder umgebaut wurden, sodass eine neue Energieeffizienz und folglich andere Energiekosten vorliegen, sieht das Gesetz derzeit noch keine Regelung für ausstellungsberechtigte Personen vor. In der Regel wird dies aber vom Heizungsinstallateur übernommen oder „automatisch“ über den Architekten/Bauherren geregelt. Eine Ausstellungsberechtigung besitzen:
  • Personengruppen, welche über eine Berechtigung des jeweiligen Landes gemäß bauordnungsrechtlicher Vorschriften verfügen, welche ihnen erlaubt, bautechnische Nachweise in den Bereichen Wärmeschutz und Energieeinsparungen bei Gebäudeerrichtungen zu unterschreiben.
  • Personen mit erfolgreich abgeschlossenem Architektur-, Hochbau- und Bauingenieurwesen sowie Physik-Studium. Alternativ sind Hochschulabsolventen aus anderen technischen und/oder naturwissenschaftlichen Bereichen, deren Ausbildungsschwerpunkte sich auf oben genannte Ausbildungsschwerpunkte beziehen.
  • Hochschulabsolventen aus der Fachrichtung Innenarchitektur.
  • Staatlich anerkannte, geprüfte Techniker aus Hochbau, Bauingenieurwesen, Gebäudetechnik, welche Studiumsschwerpunkt „energiesparendes Bauen“ nachweisen können. Liegt ein anderer Studiumsschwerpunkt vor oder eine Fortbildung in „energiesparendes Bauen“, hat eine mindestens zweijährige Berufserfahrung im Hochbau vorzuliegen.
  • Meister aus dem Handwerkswesen, deren hauptsächlichen Berufstätigkeiten sich auf das Bauhandwerk, den Heizungsbau sowie -installationen bezieht. Ebenfalls sind Schornsteinfegermeister sowie solche Handwerker berechtigt, welche ohne Meister-Qualifikation dieses Handwerk auf selbstständiger Basis ausüben.

Was kostet ein Energieausweis

Auf welche Summe sich die Ausstellung von einem Energieausweis beläuft, hängt von dem Umfang der Datenerhebung ab, welcher sich aus der Gebäudenutzung, Gebäudegröße, Gebäudeart sowie Art der Beantragung und Ausweisart ergibt. Folgende Preise gelten als reine Richtwerte und stellen lediglich die durchschnittlich üblichen Kostenhöhen dar:
  • Verbrauchsausweis für Einfamilienhäuser: zwischen 70 und 120 EUR
  • Verbrauchsausweis für Mehrfamilienhäuser: circa 300 EUR
  • Bedarfsausweis für Einfamilienhäuser inkl. Prüfung direkt am Objekt: zwischen 400 und 500 EUR
  • Bedarfsausweis für Mehrfamilienhäuser inkl. Vorort-Prüfung: pauschal 400 EUR zuzüglich zwischen 30 – 50 EUR pro Wohneinheit
  • Bedarfsausweis online beantragen: circa 100 EUR
  • Bedarfsausweis für Eigentumswohnungen: die Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft.

Energieeffizienzklassen verstehen: Was sagen sie aus?

Seit dem 1. Mai 2014 enthalten Energieausweise eine Klassifizierung in Energieeffizienzklassen. Dabei zeigt eine Effizienzklasse weiter vorne im Alphabet und weiter links auf der Skala an, dass der energetische Zustand des Gebäudes besser ist. Dies spiegelt sich auch in der Farbgebung wider. Einteilung der Energieeffizienzklassen nach EnEV:
  • A+ gilt für Endenergie bis 30 kWh/(m²a) – Passivhaus, KfW-40+-Haus
  • A von 31 bis 50 kWh/(m²a) – Gebäude, die mindestens den EnEv 2016-Standard erfüllen, z. B. KfW-70-Häuser
  • B von 51 bis 74 kWh/(m²a) – Gebäude, die den Standards der EnEv 2014 entsprechen
  • C von 75 bis 99 kWh/(m²a) – Gebäude, das der Wärmeschutzverordnung von 1995 mindestens entspricht
  • D von 100 bis 129 kWh/(m²a)
  • E von 130 bis 159 kWh/(m²a) – Gebäude, das etwa den Standard der 2. Wärmeschutzverordnung von 1982 erfüllt
  • F von 160 bis 199 kWh/(m²a)
  • G von 200 bis 249 kWh/(m²a)
  • H von 250 kWh/(m²a) und mehr – unsanierte Altbauten

Quelle: EnEV 2014, Anlage 10

Sollte der EU-Plan tatsächlich umgesetzt werden, wären alle Wohngebäude in Deutschland bis zum Jahr 2033 dazu angehalten, ihre Energieeffizienz maximal die Energieeffizienzklasse D zu erreichen und beizubehalten.

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Wichtige Anmerkung zu älteren Energieausweisen

Bei älteren Energieausweisen fehlt die Einteilung in Effizienzklassen, und die Skala war vor 2014 anders, sie reichte bis 400 kWh/(m2a). Von 2007 bis 2009 galt ein Gebäude mit 200 kWh/(m2a) als “energetisch gut modernisiertes Einfamilienhaus”. Bei Energieausweisen, die bis April 2014 ausgestellt wurden, galt ein Haus mit 150 kWh/(m2a) als energetisch gut saniert. Heutzutage ist für diese Einstufung ein Endenergiebedarf von 70 bis 100 kWh/(m2a) erforderlich. Daher ist ein Vergleich mit neueren Ausweisen schwierig.

Was können Eigentümer tun, wenn der Energiewert im roten Bereich liegt?

Wenn das Label des Energieausweises rot ist, könnten Immobilieneigentümer eine Gebäudeenergieberatung in Betracht ziehen. Sie kann die bis zu 80 Prozent gefördert werden. Es ist vorteilhaft die Erstellung eines Energieausweises mit einer Energieberatung zu verbinden, aus der am Ende ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) entsteht. Diese Beratung wird mit bis zu 80 Prozent gefördert. Für jede Sanierungsmaßnahme, die aus dem iSFP resultiert, erhalten Eigentümer einen Zusatzbonus von fünf Prozent der Kosten.
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So wird Heizen mit Öl günstiger – Tipps und Tricks zum Kosten sparen

Heizöl sparen

So wird Heizen mit Öl günstiger – Tipps und Tricks zum Kosten sparen

Gerade in Zeiten steigender Energiepreise ist es wichtig, durch niedrigen Verbrauch Kosten zu senken. Das gilt auch für Besitzer von Ölheizungen.
Neben Tipps wie antizyklischem Kauf von Heizöl oder dem Einsatz erneuerbarer Energien in Verbindung mit einer bestehenden Ölheizung lassen sich auch durch verändertes Verhalten nennenswerte Einsparungen erzielen.

Veränderung der Einstellungen

Sehr effizient und kostenlos ist die Prüfung der Heizungs- und Thermotateinstellungen. So sollte man zunächst prüfen, ob an der Ölheizung eine Nachtabsenkung eingestellt ist. Das ist auch vom Empfinden her unproblematisch, sind doch niedrigere Raumtemperaturen in der Nacht generell empfehlenswert. In Verbindung hiermit sind auch die konkreten Zeiten interessant, zu denen eine Nachtabsenkung definiert ist. Wenn man früher ins Bett geht, kann auch eine Nachtabsenkung vorgezogen werden.

Auch in der Heizphase am Tag kann durch einen niedrigeren Verbrauch Geld gespart werden, und zwar in dem man eine niedrigere Raumtemperatur einstellt. Ist diese gefühlt vielleicht sogar zu hoch, stellt sich neben dem Spareffekt auch ein gesteigertes Empfinden ein.

Veränderung des Verhaltens

Neben den genannten Einstellungsoptionen an der Heizung selbst, kann auch im täglichen Ablauf einiges gespart werden. Hierbei ist insbesondere an ein optimiertes Lüftungsverhalten zu denken. Statt Fenster zum Lüften immer wieder „auf Kippen“ zu stellen, sollte mehrmals täglich durch komplettes Öffnen der Fenster ca. 5 Minuten stoß gelüftet werden.

Auch vermeintliche Binsenweisheiten wie das komplette Abschalten von Heizkörpern in Abwesenheitszeiten oder Urlauben sollte man außer Acht lassen. Vielmehr muss darauf geachtet werden, dass die Wände nicht auskühlen, da ansonsten bei der erneuten Inbetriebnahme der Heizkörper überproportional viel Energie zur erneuten Erwärmung vonnöten ist. Auch bei längerer Abwesenheit sollte also gerade bei niedrigen Außentemperaturen die Heizkörper nicht komplett abgestellt, sondern auf ein vernünftiges Maß reduziert werden.

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Modifikationen an der Heizungsanlage

​Der Heizungsverbrauch lässt sich gerade bei älteren Anlagen auch durch eine teilweise Erneuerung bestimmter Bauteile reduzieren. Vor einer solchen Erneuerung sollte man gut durchkalkulieren, ob die erwarteten Einsparungen durch die Renovierung der Anlage die Kosten hierfür übersteigen. Nur in einem solchen Fall ist eine Erneuerung wirtschaftlich sinnvoll.

Bei einer Ölheizung sind einige Bauteile typischerweise Ziel einer energetischen Renovierung. Die Kosten für die einzelnen Maßnahmen können dabei stark variieren. Eine generelle Wartung und Reinigung ist dabei sowohl obligatorisch als auch vergleichsweise günstig. Teurer kommen hingegen Punkte wie eine Erneuerung des Öl-Gebläse-Brenners, der Heizkreispumpen, der Öl-Kesselanlage oder ein hydraulischer Abgleich der gesamten Anlage. Je nach Vorhaben, konkreter Ausgestaltung desselben im Einzelfall und Anbieter können hierbei Kosten von mehreren Hundert bis mehreren Tausend Euro entstehen. Ein Vergleich mehrerer Angebote von Fachfirmen kann bei gleicher Leistung Einsparpotenziale aufzeigen.

Zum richtigen Zeitpunkt bestellen

Die Heizölpreise unterliegen im Jahresverlauf erheblichen Schwankungen. Der Preis am Tag der Bestellung entscheidet somit darüber, ob es für den Verbraucher eine günstige Heizperiode wird oder nicht. Für den Heizölkunden ist es daher notwendig, sich zum richtigen Zeitpunkt mit neuem Heizöl einzudecken. Erfahrungsgemäß ist Heizöl in den vergangenen Jahren im Januar und im Februar am günstigsten gewesen. Dies sind natürlich nur Erfahrungswerte aus der Vergangenheit, weshalb Verbraucher den Heizölpreis immer über einen längeren Zeitraum im Auge behalten sollten.

Vom Wettbewerb der Händler profitieren

Wer beim Einkauf zusätzlich sparen möchte, sollte zudem die Preise mehrerer Händler in seiner Umgebung vergleichen. Hierfür eignen sich Heizölportale im Internet, wie z. B. heizoelpreise24.net, oder oelbestellung.de.

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Was sagen unsere Kunden

Wir legen großen Wert auf die Zufriedenheit unserer Kunden und möchten Ihnen daher einen Einblick geben, wie Verkäufer, Käufer, Vermieter und Mieter unsere Arbeit empfunden haben. Lesen Sie gerne die Erfahrungsberichte unserer Kunden, um sich einen näheren Eindruck von unserer Arbeitsweise zu verschaffen. Wir sind stets bemüht, Ihre Anliegen und Fragen bestmöglich zu beantworten und stehen Ihnen daher jederzeit gerne zur Seite. Ihr Wohl liegt uns am Herzen und wir möchten, dass Sie sich bei uns rundum gut aufgehoben fühlen.

…  Besten Dank für die hervorragende und wirklich schnelle Abwicklung beim Verkauf meiner Eigentumswohnung. Fachliche Kompetenz, gute Beratung, Rund-Um-Service und absolute Freundlichkeit sowie die Betreuung für Käufer und Verkäufer über den Verkauf hinaus sind nur einige der positiven Aspekte, welche ich hier erwähnen kann. Vielen lieben Dank! …

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Der Verkauf unserer Wohnung ging komplikationslos und schnell vonstatten. Wir wurden jederzeit über die einzelnen Schritte vollumfänglich informiert und hatten immer ein großes Vertrauen in die Abwicklung durch Frau und Herrn Rogers. Die Betreuung war durchweg super. Bei einem weiteren Verkauf würden wir wieder Katerina Rogers Immobilien wählen und können dieses Unternehmen ohne jegliche Einschränkungen weiterempfehlen.
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Betriebskosten: Die zweite Miete

Betriebskosten zweite Miete Immobilien

Betriebskosten: Die zweite Miete

Auf der Suche nach einer hübschen Immobilie zur Miete schauen viele Interessenten zuerst auf die monatliche Kaltmiete. Auch potenzielle Käufer interessieren sich vorrangig für den Kaufpreis, denn er ist die Basis für die anfallenden Kaufnebenkosten und muss außerdem häufig finanziert werden. Doch in den vergangenen Jahren haben vor allem steigende Betriebskosten für Immobilien zu immer höheren Belastungen für Mieter und Eigentümer gesorgt.

Sie prägten den Begriff von der „zweiten Miete“, die jeden Monat zu zahlen ist. Jetzt veröffentlicht der Deutsche Mieterbund eine aktuelle Auflistung der durchschnittlichen Betriebskosten für Immobilien in Deutschland. Sie ist für Mieter und Eigentümer gleichermaßen interessant.

Betriebskosten für Immobilien sind genau definiert

Der Blick auf die im Mietvertrag und in der Jahresabrechnung enthaltenen Positionen mag auf den ersten Blick verwirrend sein: Hier findet man mehrere Kostenarten aufgelistet, die in den vergangenen Jahren meist kontinuierlich gestiegen sind. Für Mieter und für Eigentümer ist es deshalb gut zu wissen, dass die Betriebskosten für Immobilien zur Miete und zum Kauf genau festgelegt sind.

Die juristischen Grundlagen sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) festgehalten. Dort ist verankert, dass 17 Kostenarten als Betriebskosten für Immobilien erhoben werden dürfen. Sowohl für Mieter als auch für Eigentümer ist es ratsam, die Betriebskosten regelmäßig im Auge zu behalten, um im Fall eines gravierenden Anstiegs schnell reagieren zu können. Dabei hilft die jährliche Betriebskostenabrechnung.

Die Betriebskostenabrechnung offenbart Handlungsbedarf

Für Mehrfamilienhäuser oder Reihenhaussiedlungen wird durch die Hausverwaltung in der Regel eine jährliche Betriebskostenabrechnung erstellt. Aus dieser Abrechnung ergibt sich eine Nachzahlung oder ein Guthaben an Betriebskosten. Eigentümer und Mieter von Immobilien sind gut beraten, ihre Abrechnung sorgfältig zu prüfen. Vor allem bei den Energiekosten berichten Verbraucherschützer regelmäßig von falschen Ablesungen, die sich unmittelbar als überteuerte Heizkosten niederschlagen. Jede Abrechnung sollte deshalb genau überprüft werden, ob der berechnete Energiebedarf realistisch ist und dem Verbrauch des Vorjahres entspricht. Ist das nicht der Fall, lohnt sich eine Klärung mit dem Versorger.

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Viele Betriebskosten sind beeinflussbar

Aus der neuesten Auflistung des Deutschen Mieterbundes geht unter anderem hervor, an welchen Standorten in Deutschland die Mieter und Eigentümer von Immobilien mit besonders hohen Betriebskosten zu rechnen haben. Ein Blick auf die Analyse ist lohnenswert. Sie offenbart, ob sich die Betriebskosten für die eigenen Immobilien in einem durchschnittlichen Rahmen halten. Stellt man fest, dass einige Positionen überteuert erscheinen, lohnt sich eine genauere Prüfung. Viele Betriebskosten sind nämlich durchaus zu beeinflussen.

Versicherungen, Hausmeisterkosten, Gartenpflege, Gebäudereinigung oder Kabelanschlussgebühren sind die üblichen Positionen auf einer Abrechnung, die man für alle Immobilien beeinflussen kann. Ein Wechsel des Anbieters kann helfen, die Kosten nachhaltig zu senken.

Die Energiekosten als größter Kostentreiber

Die Kosten für Strom, Gas und Öl sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Lassen sich die erhöhten Auslagen anhand der Betriebskostenabrechnung nachweisen, kommt unter Umständen ein Wechsel des Versorgers in Betracht. Die Liberalisierung des Strom- und Gasmarktes hat in den letzten Jahren dafür gesorgt, dass die bisher lokalen Anbieter deutschlandweit tätig werden dürfen. Deshalb finden Eigentümer und Mieter von Immobilien heute ein breites Spektrum an Versorgern.

Hat der eigene Anbieter seine Energiepreise in der jüngeren Vergangenheit kontinuierlich erhöht, kann ein Wechsel zur Konkurrenz angebracht sein. Der Wechsel des Versorgers ist nach sorgfältiger Prüfung aller Angebote recht schnell erledigt, sofern der bestehende Vertrag zum Ende der Laufzeit gekündigt wird. So lassen sich die Betriebskosten von Immobilien für Mieter und für Eigentümer senken und auf ein angemessenes Niveau reduzieren.

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Heizkosten sparen: Praktische Tipps

Heizkosten sparen

Heizkosten sparen: Praktische Tipps

Heizkosten sparen ist aktueller denn je und wird weiterhin aktuell bleiben. Heizen ist schon teuer und dürfte demnächst noch teurer werden, doch Heizkosten lassen sich durch kluges Management der Räume auch sparen. Sie machen das Gros der im Haushalt verbrauchten Energie aus, rund ein Viertel der Heizkosten können wir allein durch dichtere, trockenere Räume bei richtig eingestellter Temperatur und einer optimierten Heizungsanlage sparen. Unabhängig davon, ob Sie Eigentümer oder Mieter sind, mit einfachen Maßnahmen können Sie Heizkosten sparen und Energieverbrauch senken. Hier erfahren Sie zahlreiche Tipps, die Ihnen helfen, die Energiekosten zu minimieren.

Thermostat optimal einstellen

Die meisten Heizungen sind mit einem Thermostat ausgestattet, der die Temperatur in den Wohnräumen automatisch reguliert. Mithilfe des Thermostats können Sie die gewünschte Raumtemperatur einstellen. Je niedriger, desto mehr Kosten sparen Sie. Jedes Grad weniger senkt den Energieverbrauch um ungefähr 6 Prozent. Das macht sich bei der nächsten Heizrechnung bemerkbar.

Wählen Sie die passende Stufe am Thermostat und die richtige Temperatur zu erreichen:

  • Stufe 1 steht für 12 Grad
  • Stufe 2 steht für 16 Grad
  • Stufe 3 steht für 20 Grad
  • Stufe 4 steht für 24 Grad
  • Stufe 5 steht für 28 Grad

Im Wohnzimmer, Kinderzimmer, im Bad und in sonstigen Aufenthaltsräumen sind generell 20 bis 23 Grad für angenehmes Raumklima üblich, für Schlafzimmer, Flur und WC sind in der Regel 17 bis 18 Grad ausreichend, in der Küche reichen 19 Grad aus.

Räume, die Sie kaum nutzen, können sogar auf 16 Grad beheizt werden. Um Schimmelbildung zu vermeiden, sollten Sie die Temperatur nicht niedriger einstellen.

Die Umgebung des Thermostats kann den Temperaturfühler ungünstig beeinflussen. Wenn sich das Thermostat in einer Nische oder hinter einem Möbelstück befindet, kann sich die Wärme stauen und der Thermostat schaltet sich früher ab. Dies führt dazu, dass die Wunschtemperatur nicht erreicht wird. Daher ist die freie Umgebung mit Raumluft für eine korrekte Funktionsweise entscheidend.

Digitale Raumtemperaturregler sind in der Lage bis zu 10 Prozent der Heizkosten einzusparen. Vorteilhaft sind programmierbare Thermostate, bei denen sich die genaue Solltemperatur zu bestimmten Uhrzeiten einstellen lässt. Dies spart zusätzliche Kosten beim Heizen und schont den Geldbeutel.

Wenn die Heizung gewartet wird, sollte die Funktion der Thermostat überprüft werden. Manuelle Thermostate haben eine Lebensdauer von etwa 15 Jahren. Regelmäßige Heizungsprüfung sollte daher nicht unterschätzt werden.

Türen zu weniger beheizten Zimmern geschlossen halten

Wenn Sie während der Heizperiode die Kosten und Energie sparen möchten, müssen Sie die Innentüren der beheizten Räume geschlossen halten. Ansonsten wird die Wärme in die kälteren Bereiche der Wohnung oder des Hauses entweichen. Das wird den höher eingestellten Thermostat aktivieren, um die gewählte Raumtemperatur zu halten. Dies treibt die Heizrechnung in die Höhe.

Heizkörper während der Heizsaison frei halten

Wenn Ihre Wohnung keine Fußbodenheizung hat und Sie die Heizenergie möglichst effizient nutzen wollen, sollten Heizkörper idealerweise immer sichtbar sein. Öffnen Sie die Vorhänge und stellen Sie keine Möbel vor die Heizkörper. Nur so kann sich die Wärme im Zimmer gleichmäßig vertreiben. Heizkörperverkleidungen können zwar schön sein, beeinflussen aber Ihre Heizkostenrechnung eher negativ. Außerdem sollten Sie darauf achten, dass die Heizkörper stets sauber sind, denn Schmutz und Staub mindern ebenfalls die Leistungsfähigkeit.

Heizkörper entlüften, um das Potenzial der Heizung besser zu nutzen

Um die Leistung der Heizung zu verbessern, empfiehlt es sich, mindestens einmal im Jahr die Heizkörper zu entlüften. Hierfür gibt es spezielle Entlüftungsschlüssel, die Sie im Fachhandel zu einem überschaubaren Betrag erwerben können. Wenn sich Luft in den Heizkörpern befindet, wird die Wärmeenergie, die erzeugt wird, ineffektiv genutzt, da sie sich nicht im Raum verteilen kann. Um dies zu verhindern, sollten die Heizkörper regelmäßig entlüftet werden.

Die Heizungskörper sauber zu halten

Das regelmäßige Putzen der Heizkörper kann dazu beitragen, Energiekosten zu sparen. Eine Schicht aus Staub und Schmutz auf den Heizkörpern wirkt wie eine isolierende Schicht und verringert somit die Wärmeabgabe an den Raum. Für schwer zugängliche Bereiche gibt es spezielle Bürsten, die dabei helfen, diese gründlich zu reinigen. Durch das gründliche Putzen der Heizkörper kann man das volle Potenzial der Heizanlage ausschöpfen und Energiekosten einsparen.

Energie sparen durch Nachtabsenkung der Heizung

Eine Nachtabsenkung für die Heizanlage einzustellen, kann dazu beitragen, die Heizrechnung zu reduzieren. Es ist vorteilhaft, die Temperatur eine Stunde vor dem Schlafengehen zu senken, um zusätzliche Energie zu sparen. Denn selbst wenn man die Temperatur absenkt, dauert es eine Weile, bis es spürbar kühler wird. Durch die Nachtabsenkung können Sie also sowohl Kosten als auch Energie einsparen.

Wassertemperatur absenken

Die meisten Menschen duschen bei Temperaturen, die der Körpertemperatur von 37° Celsius entsprechen, während andere es bevorzugen, bei höheren Temperaturen zu duschen, die bis zu 43° Celsius reichen können. Aus diesem Grund könnte man versucht sein, die Warmwassertemperatur der Heizung auf 50° Celsius zu stellen, um Kosten zu sparen. Es ist jedoch wichtig, dass aber die Warmwassertemperatur der Heizung nicht unter 60° Celsius sinken sollte, um dadurch das Risiko von Legionelleninfektionen zu minimieren.

Wasserspareinrichtungen installieren

Es gibt verschiedene Tools, die dazu beitragen können, beim Duschen warmes Wasser einzusparen. Dazu gehören Sparduschköpfe, Wasserspar-Turbinen und digitale Wasserzähler. Im Vergleich zu herkömmlichen Duschköpfen, die etwa 12 bis 15 Liter pro Minute verbrauchen, benötigen Sparduschköpfe nur etwa 6 bis 7 Liter pro Minute. Dies kann weiterhin helfen, Heizenergie zu sparen und somit Kosten zu reduzieren. Bei einer 10-Minuten-Dusche können so etwa 30 Cent an Heizenergie gespart werden. In einem Haushalt mit 3 Personen können durch den Einsatz von Wasserspareinrichtungen im Jahr 200 bis 300 Euro eingespart werden.

Räume entfeuchten

Feuchtigkeit gilt als prekär in vielerlei Hinsicht: Die Gesundheit der Bewohner leidet durch möglichen Schimmel ebenso wie die Bausubstanz, ebenso erhöhen feuchte Räume die Heizkosten. Wie feucht Räume sind, lässt sich am Kondenswasser ablesen, das sich an den Fensterscheiben bildet. Dieses Wasser kann mit Lappen abgewischt werden, die freilich außerhalb des Raumes getrocknet werden müssen, sonst geben sie schließlich die Luftfeuchtigkeit wieder in den Raum ab. Auf diese Weise würden die Fensterscheiben eine nützliche Kondensatorfunktion erfüllen.

In jedem Fall ist ein Austrocknen von Räumen durch ihr Beheizen ein kostenintensiver Vorgang, Lüften gilt als wesentlich effizienter. Die alte Regel, dass fünf Minuten langes Stoßlüften wesentlich sinnvoller ist als ein über den ganzen Tag angekipptes Fenster, gilt immer noch. Während des Stoßlüftens soll natürlich die Heizung runtergedreht werden (natürlich einige Minuten vor dem Öffnen der Fenster). Es ist sinnlos, einen Raum zu beheizen und gleichzeitig kältere Luft hineinzulassen, zweitens aber, noch viel wichtiger, befinden sich Heizkörper in aller Regel unter den Fenstern, wodurch von ihnen aufsteigende Warmluft das Lüften natürlich unterbinden würde. Im Winter erfordern solche Maßnahmen Disziplin, halten aber die Räume trocken und senken damit stark die Heizkosten, zudem wird der Schimmelbildung vorgebeugt.

Vorsicht bei antiken Möbeln und empfindlichen Musikinstrumenten aus Holz: Diese sollten auf Stoß gelüfteten Räumen im Winter in jedem Fall entfernt oder abgedeckt werden, weil die kalte Luft oft sehr trocken ist und spätestens beim erneuten Aufheizen des Raumes das Holz reißen lassen kann. Die Ersparnis an Heizkosten beträgt durch gutes Lüften rund fünf Prozent.

Heizungsrohre dämmen

Hauseigentümer können noch weitere Maßnahmen umsetzen, um die Heizkosten zu reduzieren. Um Ihre Heizung effizienter zu machen, können Sie die Heizungsrohre dämmen, falls noch nicht geschehen. Durch die Dämmung der Rohre wird verhindert, dass Wärme verloren geht und das Potenzial der Heizanlage effektiver genutzt wird. Es ist wichtig, dass die Dämmung der Rohre mindestens so dick ist wie der Rohrdurchmesser, um eine ausreichende Wärmedämmung zu gewährleisten. Eine solche Maßnahme kann ohne große und kostspielige Renovierungsarbeiten durchgeführt werden.

Heizkörpernischen dämmen

Heizkörpernischen in Außenwänden sind in älteren Gebäuden häufig anzutreffen und meistens noch nicht gedämmt. Durch die geringere Wandstärke und die hohe Temperatur des Heizkörpers auf der Wandinnenseite ist der Wärmeverlust besonders hoch. Im Jahr gehen so pro Quadratmeter Heizkörpernische bis zu 15 Euro Heizwärme verloren. Um den Heizkörper an seiner bisherigen Stelle zu belassen, können Hochleistungsdämmstoffe wie Polyurethanplatten oder Aerogelmatten verwendet werden.

Es ist wichtig, dass die Wärmedämmung luftdicht an allen Seiten mit der Wand verbunden wird, um die Entstehung von Schimmel zu vermeiden. Eine Aluminium-Kaschierung auf der Dämmung reflektiert die Wärmestrahlung zur Raumseite und kann zusätzliche Einsparungen bringen. Die Kosten hierfür liegen je nach Material zwischen 50 und 80 Euro pro Quadratmeter.

Eine energieeffizientere Option ist es, den Heizkörper zu versetzen und die Heizkörpernische mit einem mineralischen Dämmstoff oder Porenbeton auszufüllen. Wenn in absehbarer Zeit die Fassade erneuert wird, könnte es vorteilhafter sein, die Außenwand von außen zu dämmen. Bevor Sie größere Investitionen tätigen, ist es empfehlenswert einen Energieexperten zurate ziehen und ein Energiebudget zu erstellen. So können Sie planvoll vorgehen und effektiv in Ihr Eigentum investieren.

Abdichtung von Fenstern und Türen

Undichte Fenster oder Außentüren führen zu unangenehmer Zugluft und Wärmeverlusten in der Wohnung. Um zu prüfen, ob Ihre Fenster und Türen dicht sind, können Sie einen einfachen Papiertest durchführen. Klemmen Sie das Papier zwischen Fensterrahmen und Fensterflügel ein und versuchen, es bei geschlossenem Fenster herauszuziehen. Falls das nicht möglich ist, ist das Fenster an dieser Stelle dicht. Führen Sie den Test an mehreren Stellen durch. In der Regel reicht es bei Fenstern aus, die Dichtung zu erneuern oder die Fensterflügel zu justieren. Bei Wohnungs- oder Haustüren mit offenem Türschlitz kann eine Dichtung – ein sogenannter Kältefeind – nachträglich eingebaut werden. Sollten Sie einen Windfang haben, achten Sie auch darauf, dass dieser dicht ist.

Dachböden, Kellerdecke sowie Außenwände richtig dämmen

Die Dämmung von Dachböden, Kellerdecke und Außenwänden ist eine wirksame Maßnahme, um Wärmeverluste zu vermeiden und die Energieeffizienz des Gebäudes zu erhöhen. Wenn die Kellerdecke gedämmt ist, wird der Wohnkomfort verbessert. Außerdem wird verhindert, dass Wärme in den Keller entweicht. Eine Dämmung des Dachbodens kann dazu beitragen, die Raumtemperatur im Winter zu halten und im Sommer zu kühlen. Es gibt verschiedene Dämmmaterialien für Dachböden und Kellerdecken, wie zum Beispiel Glaswolle, Steinwolle oder Polystyrol. Die Wahl des Materials hängt von den Anforderungen und Gegebenheiten des Gebäudes ab. Die Kosten für die Dämmung eines Dachbodens oder einer Kellerdecke können je nach Material und Größe des zu dämmenden Bereichs variieren.

Es ist wichtig, bei der Dämmung von Außenwänden auf eine luftdichte Verarbeitung zu achten, um ein Schimmelrisiko zu vermeiden. Auch die Wahl des Dämmstoffs sollte sorgfältig getroffen werden, um eine ausreichende Wärmeleitfähigkeit und Feuchtigkeitsregulation zu gewährleisten. Lassen Sie sich dabei von einem Energieexperten ausführlich beraten.

Wärmeverlust über Rollladenkästen vermeiden

Rollladenkästen bestehen in der Regel aus sehr dünnen Wänden und sind daher wenig isoliert. Dadurch können sie ein Schwachpunkt bei der Wärmedämmung eines Gebäudes darstellen und für hohe Wärmeverluste sorgen.

Wenn Sie Rollladenkästen dämmen, reduzieren Sie den Wärmeverlust und erhöhen die Energieeffizienz des Gebäudes. Eine Wärmedämmung ist in vielen Fällen mit geringen handwerklichem Aufwand möglich und kann sich bereits nach weniger als einem Jahr bezahlt machen. Pro Quadratmeter Rollladenkasten können bis zu 15 Euro Heizkosten pro Jahr eingespart werden.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Rollladenkästen zu dämmen. Eine Möglichkeit ist die Verwendung eines individuellen Formteils oder einer flexiblen Dämmplatte, die in den vorhandenen Kasten eingepasst und fixiert wird. Eine bessere Wärmeisolierung kann jedoch mit Hochleistungsdämmplatten aus Polyurethan oder Phenolharz erreicht werden, die eine geringere Wärmeleitfähigkeit besitzen. Diese Platten müssen jedoch passgenau zugeschnitten und eingebaut werden. Die Kosten für die Dämmung von Rollladenkästen können je nach Material und Dämmstärke zwischen 15 und 30 Euro pro Quadratmeter variieren.

Um zusätzlich Zugluft zu vermeiden, kann die Gurtdurchführung und der Rollladenspalt mit einer Bürstendichtung versehen werden. Die Kosten für diese Maßnahme liegen bei 10 bis 15 Euro pro Rollladenkasten.

Optimierte Heizungsanlage und weitere Tipps zur Heizkostensenkung

Moderne Heizungsanlagen, die solarthermische Energie nutzen, vielleicht eine Mini-KWK-Anlage im Haus einbinden (gibt es seit 2012) oder Erdwärme nutzen, sparen mindestens um 10 Prozent Heizkosten selbst gegenüber den moderneren Gas- und Ölheizungsanlagen, die seit den 2000er-Jahren im Angebot sind. Diese Ersparnisse gehören zu einem Gesamtkonzept des Energie-optimierten Hauses und lassen sich pauschal nur schwer darstellen, doch nicht umsonst vergibt die KfW die meisten Fördermittel für dichte Häuser und optimierte Heizungsanlagen.

Weitere Tipps zur Kostensenkung sind:

  • feuchte Luft (nach dem Kochen und Duschen) sofort entweichen lassen
  • Möbel, Bilder und Vorhänge rund 10 cm von Außenwänden entfernt halten
  • keinen Raum absolut auskühlen lassen (Abstellkammer)

Mit allen diesen Maßnahmen werden es um 25 bis 30 Prozent weniger an Heizkosten.

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FAQ – Oft gestellte Fragen im Zusammenhang mit Einsparpotenzial beim Heizen

Ist es sinnvoll, die Heizung bei Abwesenheit auszuschalten oder verbraucht das anschließende Aufheizen der Immobilie mehr Energie?

Diese Frage beschäftigt viele Menschen und es gibt keine pauschale Antwort darauf. Es kommt darauf an, wie lang man abwesend ist und wie kalt es draußen ist. Wenn man nur für einen kurzen Zeitraum nicht zu Haus ist, kann es sinnvoller sein, die Heizung auf eine niedrigere Stufe zu stellen, um Energie zu sparen. Wenn man jedoch längere Zeit abwesend ist und es draußen sehr kalt ist, kann es sinnvoller sein, die Heizung auszuschalten und bei der Rückkehr wieder aufzuheizen, um Schimmelbildung zu vermeiden. Es empfiehlt sich daher, den Einzelfall zu betrachten und sich dann für oder gegen eine Heizpause zu entscheiden. Sie sollten jedoch immer darauf achten, dass kein Schimmel in der Wohnung oder im Haus entstehen.

Welche Vorteile bieten Heizlüfter und Heizstrahler

Heizlüfter und Heizstrahler sind elektrische Geräte, die dazu beitragen, die Raumtemperatur zu erhöhen. Sie können bei Bedarf oder bei einem Ausfall der Heizung eine gute Unterstützung bieten, sind jedoch nicht in der Lage, eine vollständige Heizung zu ersetzen. Aufgrund ihres hohen Stromverbrauchs sind sie jedoch weniger finanziell attraktiv, wenn sie dauerhaft verwendet werden. Der Betrieb eines Heizlüfters mit 2.000 Watt kostet bei einem Strompreis von 35 Cent pro Kilowattstunde etwa 70 Cent pro Stunde. Wenn Sie also die Wohnung dauerhaft mit solchen Geräten beheizen, werden sich Ihre Stromkosten erheblich erhöhen. Es ist wichtig zu beachten, dass Heizlüfter und Heizstrahler nur als Ergänzung zu einer vollständigen Heizungsinstallation verwendet werden sollten und nicht als Ersatz.

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Winter-Check für Ihr Haus: Damit alles gut geht

Wintercheck für Haus

Winter-Check für Ihr Haus: Damit alles gut geht

Wintercheck für das Haus sollte nicht unterschätzt werden, denn er trägt dazu bei, dass Ihr Wohneigentum gut gepflegt und erhalten bleibt. Die Heizkosten steigen ständig, deshalb denken viele Immobilienbesitzer, dass das Winterfestmachen aus der Suche nach Energielecks besteht. Das gehört auf jeden Fall dazu, ist aber nur ein geringer Teil des Winterchecks. Dieser besteht aus vielen Dingen, die eventuell mehr Zeitaufwand erfordern, als nur einen Nachmittag. Am besten ist es, wenn man den Wintercheck fürs Haus nach einer Liste vornimmt. So können Dinge, die in Ordnung sind, abgehakt und noch anstehende Aufgaben vermerkt werden. So wird nichts vergessen und es gibt kein böses Erwachen. Hausbesitzer sollten sich jedenfalls dafür jedes Jahr ausreichend Zeit nehmen und das Haus auf Schwachstellen gründlich überprüfen. Dies trägt zum Werterhalt der Immobilie bei.

Heizung auf Funktion überprüfen und Energieverbrauch einstellen

Um im Winter nicht im Kalten zu sitzen, muss in erster Linie die Heizung im Haus funktionieren. So selbstverständlich es heute auch ist, Heizsysteme jeder Art funktionieren einfach nicht von allein. Der Immobilienbesitzer muss die Thermostate überprüfen und am besten auch gleich, ob denn jeder Heizkörper wirklich funktioniert. Ist der Wasserstand im Heizsystem ausreichend? Besonders bei älteren Heizungen sollte der man ein wachsames Auge haben. Man muss aber auch auf neuere Heizungen ein besonderes Augenmerk haben. Am besten ist es, wenn ein Fachmann zur Durchsicht und zum Test bestellt wird. Dann kann man ganz sicher sein, dass die Heizung vor dem Kälteeinbruch richtig funktioniert. Für den Notfall ist es ratsam, sich die Kontakte mehrerer Servicefirmen notieren, die bei Bedarf zur Stelle sind. Stellen Sie sicher, dass oberirdische Heizungsrohre gut isoliert sind, damit Sie keine wertvolle Wärme bei Kälte und Frost verlieren. Sollten Sie Dämmhüllen für Rohre benötigen, können Sie diese in einem Baumarkt erwerben. Durch eine sorgfältige Überprüfung und Einstellung des Heizsystem, lassen sich zusätzliche Energiekosten sparen. Das Familienheim wird nicht nur gemütlicher, sondern man spart bares Geld.

Vorräte von Heizmaterial kontrollieren

Viele Immobilienbesitzer vertrauen auf Brennstoffe, die man bevorraten kann. Dazu zählen Kohle, Holz, Pellets oder Heizöl. Hier sollte sichergestellt werden, dass der Vorrat für einen sehr kalten Winter für das Familienheim ausreichend ist. Auch hier gilt: Immer die Nummer des Lieferdienstes parat haben. Das spart im Notfall Zeit und Geld und verhindert folgenschwere Schäden. Diese könnten noch teurer kommen als ein Übervorrat an Brennstoff. Denn Sparen an der falschen Stelle lohnt sich nicht.
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  • Ideal für Eigentümer, Verkäufer und Käufer.

Fenster und Türen abdichten

Ein Großteil der Energie geht durch Fenster und Türen verloren. Deshalb ist es für jeden Hauseigentümer ratsam, zu prüfen, ob sie auch richtig schließen. In diese Kontrolle müssen unbedingt auch Rollläden und Fensterläden einbezogen werden.

Wände kontrollieren – innen und außen

Sind Risse in den Wänden? Durch sie könnte Wasser eindringen. Gefriert es, werden diese durch Frostsprengungen noch größer und die Kosten höher. Alles sollte zugespachtelt werden, damit keine Spannungen entstehen können. Ein neuer Anstrich sollte jedoch bis zum Frühjahr warten, da er sonst nicht lange Bestand haben würde. Das wäre eine doppelte Ausgabe, die vermieden werden kann.

Dach und Dachpfannen kontrollieren

Ist das Dach noch dicht sowie die Schneefangsysteme funktionsfähig? Besonders im Winter spielt das für jeden Immobilienbesitzer eine zentrale Rolle. Tauwasser von Schnee sucht sich den Weg selbst durch kleinste Fugen und Risse in der Dacheindeckung. Auch die Schneelast sollte nicht unterschätzt werden. Ist der Dachboden nicht ausgebaut, können die Dachziegel von innen kontrolliert werden. Ein ausgebautes Dach kann von außen gut mit einem Fernglas auf eventuelle Beschädigungen überprüft werden. Außerdem sollten Schneebalken und Schneefanggitter intakt sein. Ist Ihr Haus mit einem Flachdach versehen, müssten Sie sich um die Dachziegel und deren Verankerung keine Gedanken machen.

Dachrinne und Entwässerung nachsehen

Im Falle von Tauwetter sind verstopfte Wasserableitungen sehr schädlich. Hier sollte jeder Immobilienbesitzer großen Wert auf die Kontrolle legen und die Regenrinnen inklusive Fallrohre überprüfen. Bei der Überprüfung der Dacheindeckung sowie der Schneefangsysteme können technische Fehler beseitigt werden. Dadurch wird die Energieeffizienz des Hauses beibehalten und Transmissionswärmeverluste vermieden.

Wasser aus Außenleitungen ablassen

Der Gartenwasserhahn, der Springbrunnen und Ähnliches werden entleert. Das verhindert Frostschäden, die teuer werden können.

Garten und Streumittel überprüfen

  • Letzte Arbeiten in Hof und Garten erledigen
  • Teichpumpe vor dem ersten Frost aus dem Teich entfernen und stattdessen einen Eisfreihalter verwenden.
  • Überprüfung der Schneeräumgeräte und Streumittel

Planen Sie am Besten rechtzeitig den Termin für ihren Wintercheck und die genaue Inspektion, um dem ersten Kälteeinbruch vorzukommen. Machen Sie Ihr Haus winterfest, um dauerhafte und kostspielige Schäden zu vermeiden.

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  • Wir nehmen uns sehr gerne Zeit für Ihre Fragen und Anliegen.
  • Auf Ihre Kontaktaufnahme freuen wir uns sehr.

Was sagen unsere Kunden

Wir legen großen Wert auf die Zufriedenheit unserer Kunden und möchten Ihnen daher einen Einblick geben, wie Verkäufer, Käufer, Vermieter und Mieter unsere Arbeit empfunden haben. Lesen Sie gerne die Erfahrungsberichte unserer Kunden, um sich einen näheren Eindruck von unserer Arbeitsweise zu verschaffen. Wir sind stets bemüht, Ihre Anliegen und Fragen bestmöglich zu beantworten und stehen Ihnen daher jederzeit gerne zur Seite. Ihr Wohl liegt uns am Herzen und wir möchten, dass Sie sich bei uns rundum gut aufgehoben fühlen.

… Besten Dank für die hervorragende und wirklich schnelle Abwicklung beim Verkauf meiner Eigentumswohnung. Fachliche Kompetenz, gute Beratung, Rund-Um-Service und absolute Freundlichkeit sowie die Betreuung für Käufer und Verkäufer über den Verkauf hinaus sind nur einige der positiven Aspekte, welche ich hier erwähnen kann. Vielen lieben Dank! …

H.-G. J.

Der Verkauf unserer Wohnung ging komplikationslos und schnell vonstatten. Wir wurden jederzeit über die einzelnen Schritte vollumfänglich informiert und hatten immer ein großes Vertrauen in die Abwicklung durch Frau und Herrn Rogers. Die Betreuung war durchweg super. Bei einem weiteren Verkauf würden wir wieder Katerina Rogers Immobilien wählen und können dieses Unternehmen ohne jegliche Einschränkungen weiterempfehlen.
W. O.

Einwandfreie und kompetente Beratung, ständig hilfsbereit, sehr nett und freundlich … was braucht man mehr?! Man wird während der ganzen Abwicklung begleitet, von der Wohnungsauswertung bis zum Notartermin, und ständig mit voller Hilfsbereitschaft, Kompetenz und guter Laune! Vielen Dank für alles!

G. R.

Ihre Nachricht an uns

Es würde uns sehr freuen, von Ihnen zu hören! Gerne können Sie uns entweder telefonisch kontaktieren – 089 70065020 – oder uns eine Nachricht über unser Kontaktformular senden. Wir stehen Ihnen jederzeit zur Verfügung und helfen Ihnen gerne weiter, falls Sie Fragen oder Anliegen haben. Zögern Sie also nicht, uns zu kontaktieren!

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Kaufvertrag: Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr

Besitzübergang Kaufvertrag

Kaufvertrag: Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr

Jeder Kaufvertrag beinhaltet die Vereinbarung, wann die Immobilie an den Käufer übergeben wird. Denn mit der Übergabe ist die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der zufälligen Verschlechterung der Immobilie verbunden. Des Weiteren gehen auch die Nutzungen und Lasten an den Käufer über. Hier ein Überblick, die wichtigsten Begriffe in diesem Zusammenhang:

Besitz

Unter dem Begriff Besitz ist die tatsächliche Herrschaft einer Person über eine Sache, hier also über das Grundstück oder auch über ein Recht. Zum Beispiel, der Mieter einer Wohnung ist der Besitzer (nicht zu verwechseln mit Eigentümer), weil er die Wohnung tatsächlich beherrscht.

Nutzen

Nutzungen sind alle Erträge des Grundstücks z. B. die Mieteinnahmen oder Pachteinnahmen.

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Lasten

Lasten eines Grundstücks können öffentlich-rechtlicher Natur sein oder es kann sich um private Vereinbarungen handeln. Zu den Lasten gehören etwa die Grundsteuern oder die Schornsteinfegergebühren.

Gefahr

In dem Kaufvertrag muss der Zeitpunkt festgelegt werden, wann der Käufer das Risiko einer zufälligen Zerstörung der Immobilie z. B. durch Brand oder durch zufällige Verschlechterung zu tragen hat. Wenn etwa das Haus nach dem Zeitpunkt des Gefahrenübergangs, aber vor Kaufpreiszahlung und Grundbuchumschreibung abbrennt, hat der Käufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Der Gefahrenübergang ist maßgeblich für das Einreichen von Gewährleistungsrechten. Den Übergang von den oben genannten Rechten und Pflichten unterscheidet sich von dem Übergang des Eigentums. Denn der Übergang des Eigentums ist die eigentliche Eintragung des Käufers als Eigentümer in das Grundbuch. Dies geschient in der Regel einige Wochen später.

Auszug aus dem Kaufvertrag

Die Besitzübergabe erfolgt am Tage der vollständigen Kaufpreiszahlung. Vom gleichen Zeitpunkt an gehen die Gefahr der zufälligen Beeinträchtigung, die Nutzungen und alle öffentlichen Lasten und Abgaben, einschließlich der Verkehrssicherungspflichten auf den Käufer über. Das Vertragsobjekt wird derzeit noch vom Verkäufer selbst bewohnt. Der Verkäufer ist verpflichtet, das Vertragsobjekt spätestens zum 15. Mai 2016 vollständig besenrein zu räumen.

Zu irgendwelchen Ausbesserungs- und Renovierungsarbeiten ist er nicht verpflichtet. Die Übergabe des Vertragsobjekts hat in dem Zustand zu erfolgen, wie es sich derzeit befindet, wobei eine übliche Abnutzung zulässig ist. Für den Fall, dass der Verkäufer das Vertragsobjekt nicht fristgerecht räumt, gelten die gesetzlichen Bestimmungen, die der Notar erläutert hat. Wegen der Verpflichtung zur Räumung und Übergabe des Vertragsobjekts unterwirft sich der Verkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Vollstreckbare Ausfertigung ist dem Käufer jederzeit ohne weitere Nachweise zu erteilen.

Bzgl. Teileigentumseinheit:
Der Käufer tritt bzgl. der Teileigentumseinheit in die bestehende Miteigentümergemeinschaft mit allen Rechten und Pflichten ein. Die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung ist dem Käufer bekannt.

Der Käufer übernimmt alle für den Zeitraum ab Besitzübergang anfallenden Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, insbesondere das laufende Hausgeld und alle messbaren Verbrauchskosten und befreit den Verkäufer von allen derartigen Zahlungsverpflichtungen.

Der Verkäufer versichert, dass
a) alle fälligen Zahlungen bis zum Besitzübergang an die Gemeinschaft voll beglichen sind,
b) nach seiner Kenntnis keine außergewöhnlichen Lasten offen sind und keine unerledigten Beschlüsse der Gemeinschaft über außerordentliche Reparaturen vorliegen.

Etwaige Ausgleichsbeträge aufgrund der nächsten Jahresabrechnung sowie Kosten, die nicht nach Verbrauch messbar sind, werden zeitanteilig zwischen den Vertragsteilen aufgeteilt. Vom Besitzübergang an bevollmächtigt der Verkäufer den Käufer zur umfassenden Ausübung der Eigentümerrechte innerhalb der Eigentümergemeinschaft, primär zur Ausübung des Stimmrechts in der Eigentümerversammlung, sofern die Gemeinschaftsordnung dies zulässt.

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Wichtige Hinweise zur Beurkundung von notariellem Kaufvertrag

Immobilienverkauf Hinweise zur Beurkundung

Wichtige Hinweise zur Beurkundung von notariellem Kaufvertrag

Gemäß deutschem Recht muss der Verkauf einer Immobilie durch einen Notar beurkundet werden. Im Unterschied zu Anwälten agiert ein Notar dabei unabhängig und unvoreingenommen. Denn dieser hat die Rechte und Pflichten des Verkäufers, wie auch des Käufers zu wahren und sachgemäß zu beraten, um Risiken zu vermeiden. Schließlich handelt es sich beim Immobilienverkauf häufig um ein bedeutendes Vermögen. Niemand will beim Verkauf seiner Immobilie den angemessenen Preis verlieren und am Ende ohne den vereinbarten Kaufpreis dastehen. Angesichts dessen haben wir ein paar wichtige Aspekte über die notarielle Abwicklung und Beurkundung beim Immobilienverkauf mit Direktzahlung (Standardabwicklung) für Sie zusammengefasst.

Wie ist das Verfahren vor dem Beurkundungstermin

Bevor man eine Immobilie verkaufen möchte, ist es unerlässlich, zuallererst das Grundbuch der betreffenden Immobilie einzusehen. Wir, als Immobilienmakler, holen beim zuständigen Grundbuchamt diesen Grundbuchauszug ein und stellen diesen dem Käufer zur Verfügung. Wir, Makler, gehen gemeinsam mit dem Verkäufer und dem Käufer alle verkaufsrelevanten Informationen durch und übermitteln diese dem Notar zur Vorbereitung des Kaufvertrages für Ihren Immobilienverkauf. Der Notar wird für die Vorbereitung des Kaufvertrages selbst Einsicht in das Grundbuch einnehmen und erstellt dann den Vertragsentwurf. Dieser wird dem Verkäufer und dem Käufer zugesandt. Sofern Sie Unklarheiten haben oder Fragen auftauchen, stehen wir Ihnen als Ihr Immobilienmakler gerne zur Verfügung. In Zusammenarbeit mit dem Notar werden wir eventuelle Unklarheiten beseitigen und gegebenenfalls Anpassungen oder Ergänzungen vornehmen.

Sollte trotz alledem noch etwas übersehen werden, können diese Sachverhalte können diese bis zum Beurkundungstermin geklärt werden. Eventuelle Schreibfehler können auch noch beim Beurkundungstermin korrigiert werden. Wir, als Immobilienmakler, begleiten Sie persönlich zur notariellen Beurkundung.

Aufgaben und Pflichten des Notars während beim Immobilienverkauf

Der Vertrag beim Immobilienverkauf ist kompliziert. Er muss individuell auf konkrete Situationen abgestimmt werden. Notare sind streng haftbar und verantwortlich für die Sicherung der Interessen von Käufer und Verkäufer bei Immobilienverkäufen. Während der Beurkundung ist es ihre Verpflichtung, den gesamten Vertragstext vorzulesen. Es ist erforderlich, dass wesentliche Passagen klar erklärt und Ihre Fragen vollständig und zufriedenstellend beantwortet werden. Außerdem hat er inhaltliche Änderungen auf Wunsch der Vertragsparteien beim Protokollierungstermin vorzunehmen, wenn diese nicht gegen Gesetzte verstoßen.

Für eine rechtmäßige Beurkundung des Immobilienverkaufs benötigt der Notar bei der Terminvereinbarung von Privatpersonen einen gültigen Personalausweis oder Reisepass sowie die Steueridentifikationsnummer. Für Gewerbetreibende und Freiberufler ist hingegen die Wirtschafts-Identifikationsnummer erforderlich, da auch die Weitergabe von Informationen an das Finanzamt bezüglich der Grunderwerbssteuer zu den Aufgaben des Notars gehört.

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Was geschieht nach der notariellen Beurkundung

Mit der Beurkundung beim Immobilienverkauf ist die Arbeit des Notars noch lange nicht beendet. Im Grundbuch müssen jetzt Änderungen und Eintragungen vorgenommen werden, wie die Auflassungsvormerkung, die Grundschuld und die Eigentumsumschreibung. Vormerkung bedeutet, dass der Notar den Rechtserwerb an einer Immobilie ankündigt. Die Eintragung einer Grundschuld ist immer dann nötig, wenn die verkaufte Immobilie mit einem Darlehen belastet wird.

Umgekehrt wird der Notar die Löschung dieser Eintragung veranlassen, wenn das Darlehen getilgt wurde. Und zu guter Letzt die Eigentumsumschreibung. Dafür bestimmt der Notar unter Übernahme der vollständigen Haftung die Kaufpreisfälligkeit und sorgt dafür, dass die Eigentumsumschreibung nicht vor Eingang des vollständigen Kaufpreises beim Verkäufer erfolgt.

Die Einholung alle Bescheinigungen und Genehmigungen, die zum vollständigen Immobilienverkauf benötigt werden, ist Aufgabe des Notars. Dazu wird das eine oder andere Mal auch Ihre Mithilfe vonnöten sein. Wir stehen Ihnen als Ihr Immobilienbüro in diesen Angelegenheiten immer mit Rat und Hilfe zur Verfügung.

Noch einen Hinweis zum Schluss

Da wir hier von einer Standardabwicklung beim Immobilienverkauf ausgegangen sind, weisen wir zuletzt noch einmal darauf hin, dass die Abwicklung unter gegebenen Umständen auch eine längere Zeit in Anspruch nehmen kann. Das könnte zum Beispiel bei Erbengemeinschaften, ungeklärten Altlasten usw. der Fall sein. Dann ist es empfehlenswert, ein Notaranderkonto einzurichten. Das bedeutet, dass der Kaufbetrag erst einmal auf dieses Konto gelagert wird, bis alle Unstimmigkeiten geklärt wurden und der Übergang von Besitz, Lasten und Nutzung trotz langwieriger Abwicklung frühzeitig gewährleistet werden kann.
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Kaufvertrag: Wann ist der Kaufpreis fällig?

Kaufpreis Kaufvertrag

Kaufvertrag: Wann ist der Kaufpreis fällig?

In Deutschland ist die notarielle Beurkundung eines Vertrags beim Immobilienverkauf notwendig. Diese Serie von Artikeln erläutert ausführlich die spezifischen Inhalte eines Kaufvertrags beschäftigen. Im Einzelnen sind es: die Beteiligten, der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Haftung des Verkäufers für Mängel, Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr, Kosten und Steuern, Auflassung und Grundbucheintragung. Dieser Artikel behandelt wichtige Aspekte, die mit dem Kaufpreis in Verbindung stehen. Im Einzelnen geht es um die Kaufpreisfälligkeit, den Schutz des Käufers sowie des Verkäufers und die Genehmigungen, die notwendig sind.

Kaufpreis & Fälligkeit

In jedem notariellen Kaufvertrag wird der Kaufpreis und die Fälligkeit schriftlich festgehalten. Außerdem werden die Verzugszinsen präzise festgelegt, die der Käufer im Falle des Verzugs zahlen muss. Die Höhe der Verzugszinsen richtet sich danach, ob der Vertrag zwischen Verbrauchern abgeschlossen wird. In dem Fall liegen die gesetzlichen Verzugszinsen 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

Bei anderen Vertragspartnern werden 8 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz gerechnet (s. BGB § 288 Abs. 1 und 2). Der Basiszinssatz ist variabel und kann sich jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Kalenderjahres ändern. Die Deutsche Bundesbank gibt den jeweils maßgeblichen Zinssatz bekannt. Der Zahlungstermin wird gewöhnlicherweise nach Vorlage bestimmter Fälligkeitsvoraussetzungen vom Notar bestimmt. In der Regel sind es 10 bis 14 Tage, nachdem die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen.

Verkäuferschutz & Käuferschutz

Bei der Gestaltung des Kaufvertrags muss der Zeitpunkt für die Kaufpreisfälligkeit so gewählt werden, dass der Käufer ausreichend geschützt ist. Er muss die Sicherheit haben, dass er ein lastenfreies Eigentum erwirbt. Auf der anderen Seite muss auch der Verkäufer geschützt werden, dass er sein Eigentum nicht abgibt, ohne sicher zu sein, dass er den Kaufpreis vollständig bekommt. Der Notar muss also die Interessen beider Vertragspartner in dem Kaufvertrag berücksichtigen. Es muss auf alle Fälle vermieden werden, dass einer der Parteien eine Leistung erbringt, ohne die Sicherheit zu haben, dass sie die gewünschte Gegenleistung bekommt.

Einfach formuliert: Das Vermögen des Käufers ist gefährdet, wenn er den Kaufpreis zahlt, bevor sein Immobilienerwerb sichergestellt ist. Denn es könnte sein, dass der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich neu belastet, z. B. mit einem Kredit, nochmals verkauft oder in Insolvenzverfahren gerät. Eine mögliche Hürde für den Erfolg des Vertrags könnte darin bestehen, dass eine der notwendigen Genehmigungen nicht erteilt wird.

Im Gegenzug besteht die Möglichkeit, dass die Übertragung der Immobilie auf den Käufer bereits vor der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises erfolgt. Der Verkäufer könnte dann große Schwierigkeiten bei der Durchsetzung des Kaufpreisanspruchs bekommen. Demzufolge ist es notwendig, dass im Kaufvertrag Regelungen vereinbart werden, die für beide Seiten sichere Abwicklung des Kaufvertrags gewährleisten.

Aus der nachfolgenden Übersicht können Sie sehen, wodurch die Absicherung des Verkäufers ermöglicht wird.

  • Vollstreckungsunterwerfung
  • Notaranderkonto
  • Aussetzen oder Vollzugsaufschub der Auflassung
  • Sicherungshypothek oder Grundschuld
  • (Bank)Bürgschaft
  • Rücktrittvorbehalt & Rückauflassungsvormerkung

Um sich optimal zu schützen, kann der Verkäufer entweder die Übertragung des Eigentums vorübergehend aussetzen oder verzögern, bis der vollständige Kaufpreis entrichtet wurde. Mit anderen Worten: Die Übertragung des Eigentums auf den Käufer erfolgt erst nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises durch den Verkäufer. Dies bedeutet, dass in der Regel einige Wochen zwischen der Beurkundung des Kaufvertrags und der Übertragung des Eigentums im Grundbuch liegen. Das hängt damit zusammen, dass fast zu jedem Kaufvertrag behördliche Genehmigungen, Verzichtserklärungen etc. notwendig sind.

Absicherung des Käufers erfolgt durch:

  • Auflassungsvormerkung an rangsicherer Stelle im Grundbuch.
  • Freistellung des Kaufobjekts von nicht übernommenen Belastungen.
  • Nachweis des Nichtbestehens oder Nichtausübung gesetzlicher & sonstiger Vorkaufsrechte.
  • Vorliegen & Wirksamwerden von erforderlichen Genehmigungen.
  • Zahlung auf Notaranderkonto.

Die Absicherung des Käufers läuft vordergründig über die Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch. Wenn die Auflassungsvormerkung nicht eingetragen wird, könnte für den Käufer ein Risiko entstehen, wenn er den Kaufpreis bezahlt, bevor die Umschreibung der Immobilie gesichert ist.
Save Prompt
Es besteht das Risiko, dass der Verkäufer währenddessen das Grundstück anderweitig belastet oder sogar verkauft. Eine Zwangsvollstreckung könnte auch die Übertragung an den Käufer verhindern. Die Auflassungsvormerkung ist somit ein Schutzmechanismus für den Käufer. Außerdem kann der Käufer den Kaufpreis beim Notar auf ein sog. Notaranderkonto hinterlegen. Im Kaufvertrag wird hierzu vereinbart, dass der Notar als Treuhänder beider Parteien bezahlt werden soll. Gleichzeitig wird der Notar angewiesen, den Kaufpreis an den Verkäufer erst auszuzahlen, wenn der Käufer abgesichert ist. Es ist zu bedenken, dass damit Kosten verbunden sind. Daher sollte im Kaufvertrag festgelegt werden, wer für diese Kosten aufkommt oder wie sie aufgeteilt werden.

Der Notar ist verpflichtet, in dem Kaufvertrag darauf hinzuweisen, dass die Wirksamkeit des Vertrages in den meisten Fällen von verschiedenen Genehmigungen abhängig ist. Die Umschreibung des Eigentums kann erst stattfinden, wenn die Genehmigungen dem Notar vorliegen. In der Regel müssen zunächst alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen, bevor der Notar den Käufer zur Kaufpreiszahlung auffordert. Dies ist ein weiterer Schutz für den Käufer.

Hier einige Beispiele für Genehmigungen, die beim Immobilienverkauf notwendig sind:

  • Genehmigungen nach Baugesetzbuch
  • Genehmigungen nach Grundstücksverkehrsgesetz
  • Genehmigungen durch das Vormundschaftsgericht.
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Auszug aus dem Kaufvertrag: Kaufpreis und Kaufpreisfälligkeit

Der Kaufpreis beträgt insgesamt € 680.000,00
In Worten: Euro sechshundertachtzigtausend

– und ist wie folgt zur Zahlung fällig:
Der gesamte Kaufpreis wird zur Zahlung fällig (Eingang beim Verkäufer) 10 Bankarbeitstage, nach Vorliegen der letzten der nachgenannten Voraussetzungen:
– die Auflassungsvormerkung ist im Grundbuch an bedungener Rangstelle eingetragen,
– die Gemeinde hat ein Zeugnis über die Nichtausübung oder das Nichtbestehen der gesetzlichen Vorkaufsrechte nach dem Baugesetzbuch ausgestellt,
– die zur Lastenfreistellung erforderlichen Erklärungen und sonstigen Unterlagen hinsichtlich aller nicht ausdrücklich übernommenen, der Vormerkung vor- oder gleichrangigen Belastungen liegen dem Notar zur bedingungslosen Verwendung oder zu treuen Händen mit der Maßgabe vor, dass hiervon nur gegen Zahlung bestimmter, den Kaufpreis nicht übersteigender Ablösungsbeträge Gebrauch gemacht werden darf.

Der Käufer ist berechtigt und verpflichtet, bei Fälligkeit die zur Lastenfreistellung erforderlichen Ablösungsbeträge, einschließlich etwaiger Notargebühren sowie den entsprechend nachfolgend bezeichneter Abtretung an die Bayerische Hypo- und Vereinsbank abgetreten Teilbetrag in Höhe von € 110.000,00 in Abrechnung auf den Kaufpreis für Rechnung des Verkäufers unmittelbar an die jeweiligen Gläubiger zu zahlen. Käufer und Notar brauchen nicht nachzuprüfen, ob Auflagen, von denen die Lastenfreistellung abhängt, berechtigt sind.

Die o.g. Frist beginnt, sobald der Notar an den Käufer eine schriftliche Bestätigung durch einfachen Brief abgesandt hat, dass die oben genannten Voraussetzungen vorliegen, bzw. wenn der Käufer unabhängig davon Kenntnis erlangt hat. Der Verkäufer erhält Abschrift dieses Schreibens.

Weiterhin ist der Kaufpreis jedoch nicht früher als 10 Bankarbeitstage nach Räumung des Vertragsobjektes und schriftlicher Mitteilung des Verkäufers hierüber sowie nicht vor dem 01. Mai 2015 zur Zahlung fällig; diese Fälligkeitsvoraussetzung ist vom Notar nicht zu überprüfen und mitzuteilen.

Zahlt der Käufer bei Fälligkeit nicht, kommt er ohne Mahnung mit Ablauf der o. a. Frist in Verzug. Er muss dann insbesondere die gesetzlichen Verzugszinsen zahlen.

Der Käufer unterwirft sich wegen der vorstehend eingegangenen Zahlungsverpflichtung ohne Zinsen der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Mehrere Käufer haften als Gesamtschuldner.
Eine Vollstreckungsklausel kann nach der notariellen Fälligkeitsbestätigung erteilt werden.

Der Verkäufer hat die nicht zur Lastenfreistellung benötigten Kaufpreisansprüche in Höhe von € 110.000,00 an die Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG, München abgetreten. Dieser Betrag ist unwiderruflich nur auf die IBAN …, BIC …, unter Angabe des Verwendungszwecks „Abtretung Kaufpreis Manfred und Manuela Muster“ zu überweisen. Der Käufer hat hierüber Kenntnis genommen.

Der verbleibende Kaufpreis ist, sofern er nicht für die Lastenfreistellung bzw. für die vorgenannte Kaufpreisabtretung benötigt wird, mit befreiender Wirkung bei Fälligkeit auf folgendes Konto des Verkäufers zu überweisen:

Bankverbindung: …

Auflassung, Anweisung
Die Beteiligten sind über den Eigentumsübergang auf den Käufer einig, bei mehreren Käufern im oben angegebenen Anteils- oder Gemeinschaftsverhältnis. Diese unbedingte Einigung enthält keine Eintragungsbewilligung und keinen Eintragungsantrag.

Die Beteiligten weisen den Notar an, Eintragungsbewilligung und Antrag auf Eintragung der Auflassung erst dann zu erklären, wenn die völlige Kaufpreiszahlung ohne Zinsen durch den Verkäufer bestätigt oder dem Notar in anderer Weise nachgewiesen worden ist. Eine unwiderrufliche Vollmacht zur Abgabe dieser Erklärungen wird dem beurkundenden Notar, seinem Sozius oder Nachfolger erteilt. Der Verkäufer verpflichtet sich, die Kaufpreiszahlung unverzüglich dem Notar in Textform mitzuteilen. Es genügt die Bestätigung durch einen Verkäufer.

Vorkaufsrechte
Die Vertragsteile wurden auf möglicherweise bestehende gesetzliche Vorkaufsrechte hingewiesen. Sie beauftragen den Notar, entsprechende Negativbescheinigungen einzuholen.

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Kaufvertrag: Haftung des Verkäufers für Mängel

Haftung des Verkäufers beim Kaufvertrag

Kaufvertrag: Haftung des Verkäufers für Mängel

In Deutschland ist die notarielle Beurkundung eines Vertrags beim Immobilienverkauf notwendig. In dieser Serie befassen wir uns mit den spezifischen Bestandteilen eines Kaufvertrags, zu denen auch dieser Artikel gehört. Im Einzelnen sind es folgende Themen: die Beteiligten, der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Haftung des Verkäufers für Mängel, Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr, Kosten und Steuern, Auflassung und Grundbucheintragung. Erfahren Sie hier, für welche Aspekte beim Immobilienverkauf der Käufer gegenüber dem Verkäufer Haftungsansprüche begründen kann.

Haftung des Verkäufers für Sachmängel

Beim Immobilienverkauf ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer die Immobilie Sach- und Rechtsmängel frei zu verschaffen. Darauf hat der Käufer grundsätzlich einen Anspruch. Es stellt sich die Frage, wann die Immobilie Sachmängel frei ist. Das ist der Fall, wenn sich die Immobilie nach dem Vertrag für die Verwendung eignet oder wenn sie den Anforderungen genügt, die an sie gestellt werden. Zwischen den Angaben des Verkäufers und dem tatsächlichen Zustand dürfen keinerlei Unstimmigkeiten bestehen. Der Verkäufer muss also auch bei der Werbung darauf achten, welche Aussagen er trifft.

Hier einige Beispiele für Sachmängel:

  • Die Heizanlage funktioniert nicht.
  • Hausschwamm
  • Die Erschließung des Grundstücks fehlt.
  • Das Dach ist undicht.

Wenn dem Verkäufer Sachmängel bekannt sind, ist es empfehlenswert darauf in dem Kaufvertrag hinzuweisen.

Außerdem haftet der Verkäufer, wenn er für bestimmte Merkmale der Immobilie eine Garantie übernommen hat. Hier einige Beispiele für Garantieinhalte:

  • Angabe der Grundstücksgröße
  • Angabe der Wohn- bzw. Nutzfläche
  • Baureife eines Grundstücks
  • Bezahlung der Erschließungskosten
  • Zusicherung eines Mietertrages

Haftung des Verkäufers für Rechtsmängel

Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer die Immobilie Rechtsmängel frei zu verschaffen. Die Immobilie ist frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte auf die Immobilie keine Rechte haben, die der Käufer nicht bereit ist, zu übernehmen. Das bedeutet, dass die Immobilie frei von Dienstbarkeiten, Grundpfandrechten etc. sein muss. Sämtliche Rechte sind im  Grundbuch vermerkt und der Verkäufer ist verpflichtet, alle Rechte, die für Dritte eingetragen sind, zu entfernen.

Hier einige Beispiele für Rechtsmängel:

  • die maximale Höhe des Hauses
  • Bestehende Miet- und/oder Pachtverhältnisse
  • Eingetragene Rentenschulden, Grundschulden, Hypotheken, Reallasten
  • Beschränkungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz in Bezug auf Mieterkreis und Miethöhe
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Haftungsausschluss

Die Haftung des Verkäufers kann aber auch ausgeschlossen werden. Dies kann in folgenden Situationen der Fall sein:

  • Der Fehler ist dem Käufer beim Abschluss des Kaufvertrags bekannt.
  • Entweder beschränken Käufer und Verkäufer die Sachmängelhaftung oder sie schließen diese vollständig aus.
Es ist von großer Bedeutung, dass die Haftungsklauseln im Kaufvertrag klar und unmissverständlich formuliert sind. Es ist zu regeln, welche Rechte von Käufer übernommen werden und welche der Verkäufer beseitigen muss. Schließlich sollte darauf hingewiesen werden, dass ein Haftungsausschluss nicht besteht, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat.

Öffentliche Lasten

Öffentliche Lasten sind Abgaben, die mit einem Grundstück verbunden sind. Zu öffentlichen Lasten von Grundstücken gehören insbesondere:

  • Grundsteuern
  • Erschließungsbeiträge
  • Anliegerbeiträge für öffentliche Ver- und Entsorgungsleitungen

Der Verkäufer ist verpflichtet, die o.g. Angaben zu tragen, die bis zu Tag des Vertragsabschlusses bautechnisch begonnen wurden, unabhängig davon, wann die Beitragsschuld entsteht. Eine abweichende Vereinbarung im Kaufvertrag ist möglich.

Rechte des Käufers

Falls der Verkäufer seinen im Kaufvertrag bezüglich der Sach- und Rechtsmängel vereinbarten Pflichten nicht nachkommt, kann der Käufer zunächst die Nacherfüllung verlangen. Sollte diese erfolglos bleiben, stehen dem Käufer die folgenden Ansprüche zu:

  • Rücktritt vom Kaufvertrag
  • Minderung des Kaufpreises
Sowohl beim Rücktritt als auch bei Minderung des Kaufpreises kann der Käufer vom Verkäufer einen Schadenersatz verlangen.

Auszüge aus dem Kaufvertrag zur Haftung des Verkäufers für Mängel

RECHTSMÄNGEL
Die in Abt. II eingetragenen Rechte bleiben bestehen und werden vom Käufer zum weiteren dinglichen Fortbestand übernommen. Der Käufer tritt in die sich hieraus ergebenden Rechte und Pflichten ein. Im Übrigen haftet der Verkäufer für Freiheit des Vertragsobjektes von allen im Grundbuch eingetragenen Belastungen und privatrechtlichen Bindungen.

Die Beteiligten stimmen allen zur Lastenfreistellung des Vertragsobjektes erforderlichen Gläubigererklärungen mit dem Antrag auf Vollzug im Grundbuch zu. Sie beauftragen den Notar, diese Erklärungen mittels eines Entwurfs anzufordern.

ERSCHLIEßUNGSKOSTEN
Der Verkäufer trägt die bisher für das Vertragsobjekt in Rechnung gestellten Kosten für Erschließung nach dem Baugesetzbuch und für Investitionsaufwand nach dem Kommunalabgabengesetz. Solche Kosten trägt ab heute der Käufer, gleichgültig wem der Bescheid zugeht.

Der Käufer wurde darauf hingewiesen, dass er sich über Stand und Abrechnung der Erschließung bei der zuständigen Behörde Gewissheit verschaffen kann. Der Verkäufer versichert, dass ihm keine unbezahlten Bescheide vorliegen.

SACHMÄNGEL
Der Käufer hat das Vertragsobjekt besichtigt und übernimmt es im derzeitigen Zustand. Der Verkäufer schuldet weder ein bestimmtes Flächenmaß, eine bestimmte Bodenbeschaffenheit noch die Verwendbarkeit des Vertragsobjektes für die Zwecke des Käufers.

Die Vertragsteile vereinbaren jedoch als Beschaffenheit des Vertragsgegenstands, dass sich die Ver- und Entsorgungseinrichtungen bei Besitzübergang in funktionstauglichem Zustand befinden müssen. Alle Ansprüche und Rechte des Käufers wegen Sachmängeln am Vertragsgegenstand, insbesondere wegen des Bauzustandes von Gebäuden und etwa mit verkaufter beweglicher Sachen werden ausgeschlossen. Garantien werden nicht abgegeben. Der Verkäufer gibt an, dass er keine Kenntnis über verdeckte Mängel und Bodenverunreinigungen hat und dass ihm bisher keine Vereinbarungen mit der Baubehörde oder Nachbarn bezüglich der Einhaltung von Abstandsflächen bekannt sind. Es liegt ausschließlich beim Verkäufer, das Risiko für eine Verschlechterung des Vertragsgegenstands bis zum Zeitpunkt des Besitzübergangs zu tragen, wobei übliche Abnutzungserscheinungen ausgeschlossen sind.

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G. R.

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