Beteiligte am Kaufvertrag und Kaufgegenstand

Beteiligte am Kaufvertrag und Kaufgegenstand

Immobilienverkauf

Für den Verkauf einer Immobilie ist eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrags erforderlich. In dieser Serie werden wir uns mit den spezifischen Inhalten eines Kaufvertrags befassen. Im Einzelnen sind es: die Beteiligten, der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Haftung des Verkäufers für Mängel, Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr, Kosten und Steuern, Auflassung und Grundbucheintragung. Dieser Artikel beschäftigt sich mit den Beteiligten am Kaufvertrag beschäftigen sowie mit dem Kaufgegenstand, also was genau gekauft wird.

Beteiligte am Kaufvertrag

Sollten mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erwerben, müssen entweder ihre Anteile in Bruchteilen im Kaufvertrag ausgewiesen werden oder ihr spezifisches Rechtsverhältnis (wie zum Beispiel eine Gütergemeinschaft oder eine Erbengemeinschaft) angegeben werden.

Vor der Beurkundung müssen die persönlichen Verhältnisse der Vertragsbeteiligten berücksichtigt werden. Dabei gilt es einiges zu beachten. Wenn unter anderem der Verkäufer im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebt und die Immobilie der wesentliche Teil des Vermögens des Verkäufers darstellt, muss in der Regel der Ehepartner ebenfalls den Kaufvertrag unterzeichnen. Um eine Immobilie zu verkaufen, müssen sich die Ehegatten einig sein und nicht geschäftsfähige Personen benötigen eine Vertretung durch ihre gesetzlichen Vertreter. In solchen Fällen ist eine zusätzliche Genehmigung des Vormundschaftsgerichts erforderlich.

Auszug aus dem Kaufvertrag

1. die Ehegatten Herr Manfred Muster,
geboren am 14.03.1965,
Frau Manuela Muster, geb. Müller,
geboren am 02.12.1967,
wohnhaft in 80231 Musterstadt,
Musterstraße 12,
nach Angabe im gesetzlichen Güterstand verheiratet;

2. Herr Johann Mustermann,
geboren am 30.07.1970,
wohnhaft in 80231 Musterstadt,
Müllerstraße 7,
nach Angabe ledig.

Die Erschienenen wiesen sich aus durch Vorlage amtlicher Lichtbildausweise.

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Kaufgegenstand

Die Immobilie, die verkauft wird, muss übereinstimmend mit den Angaben im Grundbuch oder durch Hinweis auf das Grundbuchblatt eindeutig bezeichnet werden. Es ist unbedingt erforderlich sicherzustellen, dass keine Verwechslungen auftreten. Daher sollte die Beschreibung so präzise wie möglich sein. Für ein noch nicht vermessenes Grundstück empfiehlt es sich, die zu vermessende Teilfläche durch eine Skizze zu kennzeichnen. Diese Skizze wird anschließend der Urkunde als Anlage hinzugefügt. Zu dem Kaufgegenstand gehören auch die sog. wesentlichen Bestandteile des Grundstücks. Somit gehören zum Grundstück das Gebäude und alle Bestandteile, die zur Herstellung des Gebäudes eingefügt wurden (etwa Türen, Fenster, Heizung etc.). Sofern nicht anders angegeben, ist auch das Grundstückszubehör Bestandteil des Verkaufs. Hierzu zählt beispielsweise der Heizölvorrat im Tank.

Es ist ratsam, eine genaue Regelung darüber zu treffen, was als Zubehör beim Verkauf mit enthalten ist. Wenn der Kaufvertrag den Wert des mitverkauften Zubehörs explizit auflistet, kann dies zu einer Reduzierung der Grunderwerbsteuer für den Käufer führen. Nachteile für den Verkäufer entstehen keine.

Auszug aus dem Kaufvertrag zum Kaufgegenstand

Im Grundbuch des Amtsgerichts München von Großhadern Blatt 11052 ist der folgende Grundbesitz vorgetragen:

FlNr. 135/157 Musterstraße 12, Gebäude- und Freifläche zu 238 ; 1/18-Miteigentumsanteil an dem Grundstück
FlNr. 135/170 Nähe Musterstraße 12, Erholungsfläche zu 150
1/10-Miteigentumsanteil an dem Grundstück
FlNr. 135/169 Nähe Musterstraße 12, Erholungsfläche zu 423
Als Eigentümer sind im Grundbuch eingetragen: Manfred und Manuela Muster zu je 1/2.

Des Weiteren ist im Teileigentumsgrundbuch des Amtsgerichts München von Großhadern Blatt 9577 folgende Teileigentumseinheit vorgetragen:

Miteigentumsanteil von 1/204 an dem vereinigten Grundstück
FlNr. 135/112 Nähe Hauptstraße, Gebäude- und Freifläche zu 129 ,
FlNr. 135/113 Nähe Hauptstraße, Gebäude- und Freifläche zu 110 ,
verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan bezeichneten Tiefgaragenstellplatz.

Als Eigentümer sind im Grundbuch eingetragen: Manfred und Manuela Muster zu je 1/2.

Zur Veräußerung der vorgenannten Teileigentumseinheit ist keine Zustimmung eines Verwalters erforderlich.

Im Grundbuch sind jeweils folgende Belastungen eingetragen:
in Abt. II: Verschiedene Rechts- und Dienstbarkeiten, die den Beteiligten bekannt sind; auf Einzelaufführung wird verzichtet. Lediglich zur Information ist eine Kopie des Grundbuchblattes in Anlage beigefügt.
In Abt. III: Grundschuld ohne Brief zu 190.000 EUR für die Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG, München. Die vorgenannte Grundschuld valutiert derzeit noch mit ca. 70.000 EUR.

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G. R.

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