Auflassung, Auflassungsvormerkung und Grundbucheintrag einfach erklärt
Wer in Deutschland eine Immobilie verkauft, benötigt hierzu eine notarielle Beurkundung. Dieser Artikel ist ein Teil einer Serie, in der wir uns mit den konkreten Inhalten eines Kaufvertrags beschäftigen. Im Einzelnen sind es: die Beteiligten und der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Haftung des Verkäufers für Mängel, Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr, Kosten und Steuern.
Auflassung und Auflassungsvormerkung
Der notarielle Kaufvertrag beinhaltet immer eine sog. Auflassung. Der Begriff mag unverständlich klingen, aber letztlich handelt es sich um eine Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar, ist der Verkäufer immer noch der Eigentümer der Immobilie, denn er ist im Grundbuch eingetragen. Hier besteht ein gewisses Risiko für den Käufer, denn der Verkäufer könnte mit der Immobilie nach Belieben verfahren.
Um den Käufer zu schützen, wird eine sog. Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eintragen. Dadurch wird das Grundbuch gesperrt und der Verkäufer darf keine Belastungen eintragen, denen der Käufer nicht zugestimmt hat. Erst wenn die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist, kann der Käufer den Kaufpreis überweisen.
Grundbucheintragung
Die zeitliche Trennung zwischen der Beurkundung und der eigentlichen Grundbucheintragung des Käufers ist für den Verkäufer ein Vorteil, denn das Eigentum des Verkäufers wird nicht bereits mit dem Abschluss eines notariellen Kaufvertrags übertragen. Der Verkäufer wartet, bis der Käufer seinen Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag nachgekommen ist und den Kaufpreis vollständig bezahlt hat.
Der Käufer wird erst mit der Eintragung im Grundbuch Eigentümer der Immobilie. Der Notar stellt den Umschreibungsantrag an das Grundbuchamt erst, wenn alle erforderlichen Unterlagen und Bestätigungen vorliegen. Hierzu gehört die Bestätigung des Verkäufers über die vollständige Zahlung des Kaufpreises, steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, Verzichtserklärungen u. Ä.
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Auszüge aus dem Kaufvertrag zu Auflassung, Auflassungsvormerkung und Grundbucheintragung
Die Beteiligten sind sich über den Eigentumsübergang auf den Käufer einig. Die Eigentumsumschreibung erfolgt zur Sicherung des Verkäufers aber erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Alle Beteiligten erklären daher, dass die unbedingte Auflassung keine Eintragungsbewilligung und keinen Eintragungsantrag enthält. Zudem erteilen die Beteiligten für sich und ihre Gesamtrechtsnachfolger dem Notar unwiderrufliche Vollmacht zur Abgabe dieser Eintragungsbewilligung. Im Innenverhältnis wird unwiderruflich angewiesen, erst dann die Bewilligung anzugeben und namens des Käufers die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu beantragen, wenn der Verkäufer die Kaufpreiszahlung schriftlich bestätigt hat oder die Bezahlung eines Betrages in Höhe des geschuldeten Kaufpreises ohne Zinsen anderweitig nachgewiesen ist. Der Verkäufer ist verpflichtet, die Bestätigung unverzüglich und unaufgefordert in Textform abzugeben.
Zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung bewilligt der Verkäufer und beantragt der Käufer die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers am Vertragsgrundbesitz im Grundbuch. Der Käufer bewilligt und beantragt, diese Vormerkung Zug um Zug mit Eigentumsumschreibung wieder zu löschen, falls dann keine Zwischeneintragungen bestehen bleiben, denen er nicht zugestimmt hat.
Der Eigentümer stimmt der Löschung aller in Abt. III eingetragenen Belastungen mit dem Antrag auf Grundbuchvollzug zu. Vorsorglich wird ferner allen der geschuldeten Lastenfreistellung dienenden Erklärungen mit dem Antrag auf Vollzug zugestimmt, auch soweit weiterer Grundbesitz betroffen ist.
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