Einführende Informationen zum Kaufvertrag
Der Verkauf einer Immobilie gehört zu den wichtigen Entscheidungen, die man im Leben trifft. Deswegen möchten wir Ihnen den Inhalt eines Kaufvertrags verständlich machen. In diesem Artikel werden wir zunächst einige allgemeine Informationen zum Kaufvertrag erläutern. Weitere Artikel erläutern konkrete Inhalte eines Kaufvertrags, im Einzelnen sind es: die Beteiligten, der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Haftung des Verkäufers für Mängel, Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr, Kosten und Steuern, Auflassung und Grundbucheintragung.
Allgemeine Informationen zum Kaufvertrag
Grundsätzlich wird zwischen zwei Erwerbsarten unterschieden, und zwar zwischen entgeltlichem und unentgeltlichem Erwerb. Zu dem entgeltlichen Erwerb wird unter anderem der Kaufvertrag, Tauschgeschäft, Erbbaurecht, freiwillige Grundstücksversteigerung, Immobilienleasing, aber auch der Zuschlag in der Zwangsversteigerung, Enteignung, Baulandumlegung gezählt. Zu dem unentgeltlichen Erwerb gehört etwa die Schenkung oder der Erbfall. Jeder Kaufvertrag enthält eine genaue Beschreibung des zu veräußernden Objekts. Der Vertrag selbst ist ein zweiseitiges Rechtsgeschäft, bei dem sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen und das Grundstück zu übergeben. Dies gilt gleichermaßen für bebaute und unbebaute Grundstücke. Allerdings verpflichtet sich der Käufer den vereinbarten Kaufpreis rechtzeitig und vollständig zu bezahlen und die Immobilie abzunehmen.
Damit der Eigentumsübergang erfolgen darf, bedarf es nach deutschem Recht zusätzlich noch die Einigung über den Eigentumsübergang. Diese Einigung wird bei Grundstücken „Auflassung“ genannt. Des Weiteren ist eine Grundbucheintragung notwendig.
Welche Form muss ein Kaufvertrag haben?
Damit eine Immobilie verkauft bzw. gekauft werden kann, bedarf es notarielle Beurkundung. Der Notar setzt nach Angaben des Käufers und Verkäufers einen Kaufvertragsentwurf auf, der dann bei einem gemeinsamen Termin vorgelesen und von allen Beteiligten unterschrieben wird.
Die notarielle Beurkundung hat mehrere Funktionen. Sie sollte den Käufer und Verkäufer vor unüberlegten und übereilten Immobiliengeschäften schützen. Weiterhin ist die beratende Funktion des Notars wichtig. Er muss sicherstellen, dass der Wille des Käufers und Verkäufers richtig, vollständig und rechtswirksam schriftlich festgelegt wird. Der Kaufvertrag wird somit zu einer notariellen Urkunde, die amtlich verwahrt wird und dadurch auch eine Beweisfunktion erfüllt.
Notare müssen immer unabhängig und unparteiisch sein. Die Notare werden deswegen durch die zuständigen Ministerien in den jeweiligen Bundesländern in ein öffentliches Amt für die Beurkundung von Rechtsvorgängen bestellt. Die Kosten für die Beurkundung sind einheitlich.
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Gesetzliche Fristen
Bei Kaufverträgen zwischen Unternehmen und Verbrauchern haben Notare die Aufgabe, sicherzustellen, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Fristen eingehalten werden. In der Praxis bedeutet es, dass der Verbraucher den Vertragstext mindestens 14 Tage vor der Beurkundung vorgelegt bekommt. Zum Beispiel, wenn ein Bauträger an eine Privatperson verkauft oder ein Investor ein Grundstück von einer Privatperson erwirbt.
Der Gesetzgeber möchte damit sicherstellen, dass der Verbraucher ausreichend Zeit hat, sich mit dem Vertragsinhalt auseinanderzusetzen und daher die Möglichkeit hat, sich umfassend beraten zu lassen. Wenn der Verkäufer jedoch eine Privatperson ist und der Käufer ebenfalls, ist keine 14-Tage-Frist gesetzlich vorgeschrieben. Aber natürlich ist es sinnvoll, sich für den Kaufvertrag ausreichend Zeit zu nehmen, bevor die eigentliche notarielle Beurkundung stattfindet.
Wichtige Hinweise
Vollständigkeitshalber sollte darauf hingewiesen werden, dass Nebenabreden und wesentliche nachträgliche Abänderungen beurkundet werden müssen. Sonst riskiert man, dass der Vertrag nichtig wird. Was der Inhalt des Kaufvertrags anbelangt, hier gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit.
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