Haftung des Verkäufers beim Kaufvertrag

Kaufvertrag: Haftung des Verkäufers für Mängel

Immobilienverkauf

In Deutschland ist die notarielle Beurkundung eines Vertrags beim Immobilienverkauf notwendig. Dieser Artikel ist ein Teil einer Serie, in der wir uns mit den konkreten Inhalten eines Kaufvertrags beschäftigen. Im Einzelnen sind es folgende Themen: die Beteiligten, der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Haftung des Verkäufers für Mängel, Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr, Kosten und Steuern, Auflassung und Grundbucheintragung. Hier erfahren Sie, wofür der Verkäufer gegenüber dem Käufer beim Verkauf seiner Immobilie haftet.

Haftung des Verkäufers für Sachmängel

Beim Immobilienverkauf ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer die Immobilie Sach- und Rechtsmängel frei zu verschaffen. Darauf hat der Käufer grundsätzlich einen Anspruch. Es stellt sich die Frage, wann die Immobilie Sachmängel frei ist. Das ist der Fall, wenn sich die Immobilie nach dem Vertrag für die Verwendung eignet oder wenn sie den Anforderungen genügt, die an sie gestellt werden. Des Weiteren dürfen sich keine Diskrepanzen zwischen den Zusagen des Verkäufers und dem tatsächlichen Zustand ergeben. Der Verkäufer muss also auch bei der Werbung darauf achten, welche Aussagen er trifft.

Hier einige Beispiele für Sachmängel:

  • Die Heizanlage funktioniert nicht.
  • Hausschwamm
  • Die Erschließung des Grundstücks fehlt.
  • Das Dach ist undicht.

Wenn dem Verkäufer Sachmängel bekannt sind, ist es empfehlenswert darauf in dem Kaufvertrag hinzuweisen.

Außerdem haftet der Verkäufer, wenn er für bestimmte Merkmale der Immobilie eine Garantie übernommen hat. Hier einige Beispiele für Garantieinhalte:

  • Angabe der Grundstücksgröße
  • Angabe der Wohn- bzw. Nutzfläche
  • Baureife eines Grundstücks
  • Bezahlung der Erschließungskosten
  • Zusicherung eines Mietertrages

Haftung des Verkäufers für Rechtsmängel

Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer die Immobilie Rechtsmängel frei zu verschaffen. Die Immobilie ist frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte auf die Immobilie keine Rechte haben, die der Käufer nicht bereit ist, zu übernehmen. Das bedeutet, dass die Immobilie frei von Dienstbarkeiten, Grundpfandrechten etc. sein muss. Die Rechte sind im Grundbuch eingetragen und alle Rechte, die für Dritte eingetragen sind, muss der Verkäufer beseitigen.

Hier einige Beispiele für Rechtsmängel:

  • die maximale Höhe des Hauses
  • Bestehende Miet- und/oder Pachtverhältnisse
  • Eingetragene Rentenschulden, Grundschulden, Hypotheken, Reallasten
  • Beschränkungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz in Bezug auf Mieterkreis und Miethöhe
Immobilienbewertung München

Sie möchten den Wert Ihrer Immobilie erfahren? Kostenlos und unverbindlich

Wollen Sie den Wert Ihrer Immobilie wissen? Natürlich können Sie uns auch direkt ansprechen. Für fundierte Wertauskünfte stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung. Rufen Sie uns an: Tel. 089 70065020.

Unsere Immobilienbewertung für Sie:

  • Eine hochwertige Analyse Ihrer Immobilie.
  • Fundierte Immobilienbewertung mit Marktanalyse.
  • Geeignet für Eigentümer, Verkäufer und Käufer.

Haftungsausschluss

Die Haftung des Verkäufers kann aber auch ausgeschlossen werden. Dies kann in folgenden Situationen der Fall sein:

  • Der Fehler ist dem Käufer beim Abschluss des Kaufvertrags bekannt.
  • Der Käufer und Verkäufer beschränken die Sachmängelhaftung oder diese wird gänzlich ausgeschlossen.
Die Klauseln bezüglich der Haftung müssen eindeutig und unmissverständlich in dem Kaufvertrag formuliert werden. Es ist zu regeln, welche Rechte von Käufer übernommen werden und welche der Verkäufer beseitigen muss. Schließlich sollte darauf hingewiesen werden, dass ein Haftungsausschluss nicht besteht, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat.

Öffentliche Lasten

Öffentliche Lasten sind Abgaben, die mit einem Grundstück verbunden sind. Zu öffentlichen Lasten von Grundstücken gehören insbesondere:

  • Grundsteuern
  • Erschließungsbeiträge
  • Anliegerbeiträge für öffentliche Ver- und Entsorgungsleitungen

Der Verkäufer ist verpflichtet, die o.g. Angaben zu tragen, die bis zu Tag des Vertragsabschlusses bautechnisch begonnen wurden, unabhängig davon, wann die Beitragsschuld entsteht. Eine abweichende Vereinbarung im Kaufvertrag ist möglich.

Rechte des Käufers

Wenn der Verkäufer seine Pflichten nicht erfüllt, die in dem Kaufvertrag bezüglich der Sach- und Rechtsmängel vereinbart wurden, hat der Käufer das Recht, die Nacherfüllung zu verlangen. Wenn diese scheitert, hat der Käufer folgende Ansprüche:

  • Rücktritt vom Kaufvertrag
  • Minderung des Kaufpreises
Sowohl beim Rücktritt als auch bei Minderung des Kaufpreises kann der Käufer vom Verkäufer einen Schadenersatz verlangen.

Auszüge aus dem Kaufvertrag zur Haftung des Verkäufers für Mängel

RECHTSMÄNGEL
Die in Abt. II eingetragenen Rechte bleiben bestehen und werden vom Käufer zum weiteren dinglichen Fortbestand übernommen. Der Käufer tritt in die sich hieraus ergebenden Rechte und Pflichten ein. Im Übrigen haftet der Verkäufer für Freiheit des Vertragsobjektes von allen im Grundbuch eingetragenen Belastungen und privatrechtlichen Bindungen.

Die Beteiligten stimmen allen zur Lastenfreistellung des Vertragsobjektes erforderlichen Gläubigererklärungen mit dem Antrag auf Vollzug im Grundbuch zu. Sie beauftragen den Notar, diese Erklärungen mittels eines Entwurfs anzufordern.

ERSCHLIEßUNGSKOSTEN
Der Verkäufer trägt die bisher für das Vertragsobjekt in Rechnung gestellten Kosten für Erschließung nach dem Baugesetzbuch und für Investitionsaufwand nach dem Kommunalabgabengesetz. Solche Kosten trägt ab heute der Käufer, gleichgültig wem der Bescheid zugeht.

Der Käufer wurde darauf hingewiesen, dass er sich über Stand und Abrechnung der Erschließung bei der zuständigen Behörde Gewissheit verschaffen kann. Der Verkäufer versichert, dass ihm keine unbezahlten Bescheide vorliegen.

SACHMÄNGEL
Der Käufer hat das Vertragsobjekt besichtigt und übernimmt es im derzeitigen Zustand. Der Verkäufer schuldet weder ein bestimmtes Flächenmaß, eine bestimmte Bodenbeschaffenheit noch die Verwendbarkeit des Vertragsobjektes für die Zwecke des Käufers.

Die Vertragsteile vereinbaren jedoch als Beschaffenheit des Vertragsgegenstands, dass sich die Ver- und Entsorgungseinrichtungen bei Besitzübergang in funktionstauglichem Zustand befinden müssen. Alle Ansprüche und Rechte des Käufers wegen Sachmängeln am Vertragsgegenstand, insbesondere wegen des Bauzustandes von Gebäuden und etwa mit verkaufter beweglicher Sachen werden ausgeschlossen. Garantien werden nicht abgegeben.

Der Verkäufer versichert, dass ihm verdeckte Mängel und Bodenverunreinigungen nicht bekannt sind und dass nach seiner Kenntnis keine Vereinbarungen mit der Baubehörde und Nachbarn zur Einhaltung von Abstandsflächen getroffen sind. Der Verkäufer trägt lediglich die Gefahr, dass sich der Vertragsgegenstand bis zum Besitzübergang gegenüber dem heutigen Zustand verschlechtert, gewöhnliche Abnutzung ausgenommen.

Immobilienmakler München Rogers

Ihr Immobilienmakler für München

  • Seit 2004 vermitteln wir erfolgreich Wohnungen, Häuser und Grundstücke in München.
  • Wir bieten individuelle und persönliche Beratung.
  • Profitieren Sie von unseren Marktkenntnissen.
  • Mit uns erzielen Sie schnell und sicher den bestmöglichen Preis für Ihre Wohnung, Ihr Haus oder Ihr Grundstück in München.
  • Es erwartet Sie ein echter Service: offen, transparent und erfolgsorientiert.
  • Wir nehmen uns sehr gerne Zeit für Ihre Fragen und Anliegen.
  • Auf Ihre Kontaktaufnahme freuen wir uns sehr.

Was sagen unsere Kunden

Die Zufriedenheit von unseren Kunden ist uns sehr wichtig. Hier können Sie lesen, wie Verkäufer, Käufer, Vermieter und Mieter unsere Arbeit empfunden haben. So könne Sie einen guten, näheren Einblick in unsere Arbeitsweise erhalten. Selbstverständlich stehen wir Ihnen für Ihre Fragen und Anliegen sehr gerne zur Seite.

… Besten Dank für die hervorragende und wirklich schnelle Abwicklung beim Verkauf meiner Eigentumswohnung. Fachliche Kompetenz, gute Beratung, Rund-Um-Service und absolute Freundlichkeit sowie die Betreuung für Käufer und Verkäufer über den Verkauf hinaus sind nur einige der positiven Aspekte, welche ich hier erwähnen kann. Vielen lieben Dank! …

H.-G. J.

Der Verkauf unserer Wohnung ging komplikationslos und schnell vonstatten. Wir wurden jederzeit über die einzelnen Schritte vollumfänglich informiert und hatten immer ein großes Vertrauen in die Abwicklung durch Frau und Herrn Rogers. Die Betreuung war durchweg super. Bei einem weiteren Verkauf würden wir wieder Katerina Rogers Immobilien wählen und können dieses Unternehmen ohne jegliche Einschränkungen weiterempfehlen.
W. O.

Einwandfreie und kompetente Beratung, ständig hilfsbereit, sehr nett und freundlich… was braucht man mehr?! Man wird während der ganzen Abwicklung begleitet, von der Wohnungsauswertung bis zum Notartermin, und ständig mit voller Hilfsbereitschaft, Kompetenz und guter Laune! Vielen Dank für alles!

G. R.

Ihre Nachricht an uns

Kontaktieren Sie uns telefonisch oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular eine Nachricht. Für Ihre Fragen sowie Anliegen sind wir sehr gerne da. Wir setzen uns zeitnah mit Ihnen in Verbindung. Gerne können wir uns auch telefonisch austauschen: Tel. 089 70065020.

Wir freuen uns von Ihnen zu hören

Auszeichnung Bellevue Best Property Agents 2023
Auszeichnung Immoscout24 Siegel Experte
Platin Partner
Siegel von BVFI
Haus und Grund Logo
Erfahrungen & Bewertungen zu Katerina Rogers Immobilienvermittlung
Katerina Rogers Immobilienvermittlung hat 4,92 von 5 Sternen 231 Bewertungen auf ProvenExpert.com