Haftung des Verkäufers beim Kaufvertrag

Kaufvertrag: Haftung des Verkäufers für Mängel

Immobilienverkauf

In Deutschland ist die notarielle Beurkundung eines Vertrags beim Immobilienverkauf notwendig. In dieser Serie befassen wir uns mit den spezifischen Bestandteilen eines Kaufvertrags, zu denen auch dieser Artikel gehört. Im Einzelnen sind es folgende Themen: die Beteiligten, der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Haftung des Verkäufers für Mängel, Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr, Kosten und Steuern, Auflassung und Grundbucheintragung. Erfahren Sie hier, für welche Aspekte beim Immobilienverkauf der Käufer gegenüber dem Verkäufer Haftungsansprüche begründen kann.

Haftung des Verkäufers für Sachmängel

Beim Immobilienverkauf ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer die Immobilie Sach- und Rechtsmängel frei zu verschaffen. Darauf hat der Käufer grundsätzlich einen Anspruch. Es stellt sich die Frage, wann die Immobilie Sachmängel frei ist. Das ist der Fall, wenn sich die Immobilie nach dem Vertrag für die Verwendung eignet oder wenn sie den Anforderungen genügt, die an sie gestellt werden. Zwischen den Angaben des Verkäufers und dem tatsächlichen Zustand dürfen keinerlei Unstimmigkeiten bestehen. Der Verkäufer muss also auch bei der Werbung darauf achten, welche Aussagen er trifft.

Hier einige Beispiele für Sachmängel:

  • Die Heizanlage funktioniert nicht.
  • Hausschwamm
  • Die Erschließung des Grundstücks fehlt.
  • Das Dach ist undicht.

Wenn dem Verkäufer Sachmängel bekannt sind, ist es empfehlenswert darauf in dem Kaufvertrag hinzuweisen.

Außerdem haftet der Verkäufer, wenn er für bestimmte Merkmale der Immobilie eine Garantie übernommen hat. Hier einige Beispiele für Garantieinhalte:

  • Angabe der Grundstücksgröße
  • Angabe der Wohn- bzw. Nutzfläche
  • Baureife eines Grundstücks
  • Bezahlung der Erschließungskosten
  • Zusicherung eines Mietertrages

Haftung des Verkäufers für Rechtsmängel

Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer die Immobilie Rechtsmängel frei zu verschaffen. Die Immobilie ist frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte auf die Immobilie keine Rechte haben, die der Käufer nicht bereit ist, zu übernehmen. Das bedeutet, dass die Immobilie frei von Dienstbarkeiten, Grundpfandrechten etc. sein muss. Sämtliche Rechte sind im  Grundbuch vermerkt und der Verkäufer ist verpflichtet, alle Rechte, die für Dritte eingetragen sind, zu entfernen.

Hier einige Beispiele für Rechtsmängel:

  • die maximale Höhe des Hauses
  • Bestehende Miet- und/oder Pachtverhältnisse
  • Eingetragene Rentenschulden, Grundschulden, Hypotheken, Reallasten
  • Beschränkungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz in Bezug auf Mieterkreis und Miethöhe
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Haftungsausschluss

Die Haftung des Verkäufers kann aber auch ausgeschlossen werden. Dies kann in folgenden Situationen der Fall sein:

  • Der Fehler ist dem Käufer beim Abschluss des Kaufvertrags bekannt.
  • Entweder beschränken Käufer und Verkäufer die Sachmängelhaftung oder sie schließen diese vollständig aus.
Es ist von großer Bedeutung, dass die Haftungsklauseln im Kaufvertrag klar und unmissverständlich formuliert sind. Es ist zu regeln, welche Rechte von Käufer übernommen werden und welche der Verkäufer beseitigen muss. Schließlich sollte darauf hingewiesen werden, dass ein Haftungsausschluss nicht besteht, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat.

Öffentliche Lasten

Öffentliche Lasten sind Abgaben, die mit einem Grundstück verbunden sind. Zu öffentlichen Lasten von Grundstücken gehören insbesondere:

  • Grundsteuern
  • Erschließungsbeiträge
  • Anliegerbeiträge für öffentliche Ver- und Entsorgungsleitungen

Der Verkäufer ist verpflichtet, die o.g. Angaben zu tragen, die bis zu Tag des Vertragsabschlusses bautechnisch begonnen wurden, unabhängig davon, wann die Beitragsschuld entsteht. Eine abweichende Vereinbarung im Kaufvertrag ist möglich.

Rechte des Käufers

Falls der Verkäufer seinen im Kaufvertrag bezüglich der Sach- und Rechtsmängel vereinbarten Pflichten nicht nachkommt, kann der Käufer zunächst die Nacherfüllung verlangen. Sollte diese erfolglos bleiben, stehen dem Käufer die folgenden Ansprüche zu:

  • Rücktritt vom Kaufvertrag
  • Minderung des Kaufpreises
Sowohl beim Rücktritt als auch bei Minderung des Kaufpreises kann der Käufer vom Verkäufer einen Schadenersatz verlangen.

Auszüge aus dem Kaufvertrag zur Haftung des Verkäufers für Mängel

RECHTSMÄNGEL
Die in Abt. II eingetragenen Rechte bleiben bestehen und werden vom Käufer zum weiteren dinglichen Fortbestand übernommen. Der Käufer tritt in die sich hieraus ergebenden Rechte und Pflichten ein. Im Übrigen haftet der Verkäufer für Freiheit des Vertragsobjektes von allen im Grundbuch eingetragenen Belastungen und privatrechtlichen Bindungen.

Die Beteiligten stimmen allen zur Lastenfreistellung des Vertragsobjektes erforderlichen Gläubigererklärungen mit dem Antrag auf Vollzug im Grundbuch zu. Sie beauftragen den Notar, diese Erklärungen mittels eines Entwurfs anzufordern.

ERSCHLIEßUNGSKOSTEN
Der Verkäufer trägt die bisher für das Vertragsobjekt in Rechnung gestellten Kosten für Erschließung nach dem Baugesetzbuch und für Investitionsaufwand nach dem Kommunalabgabengesetz. Solche Kosten trägt ab heute der Käufer, gleichgültig wem der Bescheid zugeht.

Der Käufer wurde darauf hingewiesen, dass er sich über Stand und Abrechnung der Erschließung bei der zuständigen Behörde Gewissheit verschaffen kann. Der Verkäufer versichert, dass ihm keine unbezahlten Bescheide vorliegen.

SACHMÄNGEL
Der Käufer hat das Vertragsobjekt besichtigt und übernimmt es im derzeitigen Zustand. Der Verkäufer schuldet weder ein bestimmtes Flächenmaß, eine bestimmte Bodenbeschaffenheit noch die Verwendbarkeit des Vertragsobjektes für die Zwecke des Käufers.

Die Vertragsteile vereinbaren jedoch als Beschaffenheit des Vertragsgegenstands, dass sich die Ver- und Entsorgungseinrichtungen bei Besitzübergang in funktionstauglichem Zustand befinden müssen. Alle Ansprüche und Rechte des Käufers wegen Sachmängeln am Vertragsgegenstand, insbesondere wegen des Bauzustandes von Gebäuden und etwa mit verkaufter beweglicher Sachen werden ausgeschlossen. Garantien werden nicht abgegeben. Der Verkäufer gibt an, dass er keine Kenntnis über verdeckte Mängel und Bodenverunreinigungen hat und dass ihm bisher keine Vereinbarungen mit der Baubehörde oder Nachbarn bezüglich der Einhaltung von Abstandsflächen bekannt sind. Es liegt ausschließlich beim Verkäufer, das Risiko für eine Verschlechterung des Vertragsgegenstands bis zum Zeitpunkt des Besitzübergangs zu tragen, wobei übliche Abnutzungserscheinungen ausgeschlossen sind.

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