Eigentumswohnung

Eigentumswohnung – Was gehört eigentlich dem Eigentümer?

Immobilienverkauf

Als Besitzer einer Eigentumswohnung nimmt manch einer an, dass alles in der Wohnung beim Kauf in seinen Besitz übergegangen ist. Rein faktisch gesehen stimmt dies auch, aus juristischer Sicht jedoch nicht. Mit der Unterschrift auf dem Kaufvertrag erhält man lediglich einen Anteil an einem Grundstück und dem darauf stehenden Haus, in dem sich die Eigentumswohnung befindet, den sogenannten Miteigentumsanteil. Für die Wohnung gilt ausschließlich ein Nutzungs- und Verfügungsrecht. Genauer gesagt bedeutet dies, dass alle Wohnungen in einem Haus allen Wohnungseigentümern gehören, ebenso wie die Anteile an der Liegenschaft des Gebäudes. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist zwischen Gemeinschaftseigentum, Teileigentum und Sondereigentum zu unterscheiden.

Wie wird Wohnungseigentum begründet?

Das Wohnungseigentum wird sowohl bei neu errichteten Gebäuden als auch bei bestehenden Häusern immer schriftlich begründet. Unter der Begründung wird die rechtliche Entstehung des Wohnungseigentums verstanden. Das Eigentum geht aus einem normalen Grundstück hervor, das als Stammgrundstück bezeichnet wird. In einer Teilungserklärung wird die Anzahl der vorhandenen oder geplanten Wohnungen festgehalten und in einem Aufteilungsplan dargestellt. Jeder Wohnung wird als Bruchteil bestimmter Miteigentumsanteil an dem Grundstück zugeordnet. Das Sondereigentum an der Wohnung und der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum bilden das Wohnungseigentum. So entsteht eine Immobilie, die gekauft und veräußert werden kann oder mit einem Grundpfandrecht belastet werden kann. Für jede Wohnung wir ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Eine Zwangsversteigerung einer einzelnen Eigentumswohnung hat keine direkten Auswirkungen oder Nachteile für die anderen Eigentümer in dem Mehrfamilienhaus.

Es können auch Sondernutzungsrechte für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums ermöglicht werden, beispielsweise für Stellplätze für die Tiefgarage. Die Begründung des Wohnungseigentums und des Teileigentums ist gesetzlich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Das Gesetz äußert sich auch zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, Abhalten von Eigentümerversammlungen, Bildung der Instandhaltungsrücklage und sonstigen Aspekten zu Wohnungseigentum betreffen.

Wichtige Angaben zur Nutzung der Immobilie in der Teilungserklärung

Für den Eigentümer einer Wohnung ist es daher wichtig, zu klären, welche Nutzungsrechte er hat. Auskunft darüber geben die Gemeinschaftsordnung und die Teilungserklärung. Letztere regelt, was zum Gemeinschaftseigentum gehört und was unter Sondereigentum fällt. Was nicht explizit als Sondereigentum aufgeführt wird, ist dementsprechend Besitztum aller Eigentümer.

So sind etwa Pkw-Stellplätze, Gemeinschaftsantennenanlagen, das Außengelände, Leitungen jeglicher Art und Aufzüge Gemeinschaftseigentum, da es gemeinschaftlich genutzt wird. Ebenso wie das Grundstück, die Grundfläche des Gebäudes sowie Dach, Fenster, tragende Wände, Außenwände etc. Am Gemeinschaftseigentum dürfen, im Gegensatz zum Sondereigentum, keine Veränderungen vorgenommen werden.

Sondereigentum zur freien Verfügung

Als Sondereigentum hingegen gelten z. B. die Räume der Eigentumswohnung, nicht tragende Wände, Wandverkleidungen, Bodenbeläge und Zimmertüren, aber auch markierte Stellplätze in Sammelgaragen und Installationen wie Küche oder Badeinrichtung.

Sondereigentum kann auch als Raumeigentum bezeichnet werden. Dies ist besonders wichtig, wenn es um die Nutzung von Kellerabteilen oder Nebenräumen geht. Sind solche Einheiten deutlich als Raum zu erkennen, sprich, durch Maße wie Höhe, Länge und Breite klar abgegrenzt und verschließbar, zählen sie meist auch als Sondereigentum, wenn es in der Teilungserklärung nicht anders bezeichnet ist. Hierüber hat der Wohnungseigentümer freies Verfügungsrecht.

Was gehört zum Teileigentum?

Darunter fallen z. B. Laden- und Gewerbeflächen, Büros oder Lagerräume, die ebenfalls in der Immobilie untergebracht sind. Besitzer von Eigentumswohnungen oder solchen Teileigentumsflächen haben jedoch nicht das Recht, diese automatisch in Wohn- oder Gewerbefläche umzuwandeln. Dazu bedarf es immer der Zustimmung aller Miteigentümer der Immobilie. Tritt dies ein, wird die Änderung der Zweckbestimmung mit der Eintragung ins Grundbuch wirksam. Somit müssen sich auch Teileigentümer an die Gesetzesvorschriften zum Wohneigentum halten, denn auch für Inhaber von Teileigentum in einer Immobilie gelten die Regelungen zu Gemeinschafts- und Sondereigentum sowie dem Recht zur Mitbestimmung in der Eigentümergemeinschaft.

Rechte und Pflichten der Eigentümern

Als Besitzer einer Eigentumswohnung ist man automatisch Mitglied einer Gemeinschaft der Wohneigentümer der gesamten Immobilie. Damit werden Rechte sowie Pflichten erworben, um zusammen über das Gemeinschaftseigentum zu verfügen, z. B. über Renovierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen, oder um über Sondernutzungsrechte für einzelne Eigentümer zu entscheiden. Dazu gehören etwa das Recht zur Nutzung von Gartenfläche oder Tiefgaragenstellplätzen oder auch die Befugnis, bauliche Veränderungen an der Eigentumswohnung vorzunehmen. Außerdem ist jeder Eigentümer zur Instandhaltung verpflichtet.

Die Sondernutzung wird, wie der Begriff schon andeutet, jedoch konkret vorgeschrieben, um eine beliebige Nutzung zu vermeiden. Dadurch sollten Störungen anderer Eigentümer vermieden werden. Sondernutzungsrechte werden nach Zustimmung aller Eigentümer ins Grundbuch eingetragen und gehen beim Verkauf im Rahmen der Eigentumsumschreibung auch an den Nachfolger weiter.

Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz ist jeder Eigentümer verpflichtet, seine Wohnung bzw. das Sondereigentum instand zu halten (§ 14 Nr. 1 WEG) und gemäß den gesetzlichen Vorgaben zu benutzen. Dabei darf das Eigentum der Gemeinschaft oder fremdes Sondereigentum nicht beeinträchtigt werden (§ 14 Nr. 1 und 2 WEG).

Die Eigentümergemeinschaft kann weitere Pflichten im Rahmen der Hausordnung beschließen.

Aufteilung von Eigentum ist wichtig für die Kosten

Die Unterscheidung von Gemeinschafts- und Sondereigentum ist nicht nur wichtig für Fragen rund um die Nutzung oder Veränderungen. Sie dient als Grundlage der Verteilung aller Kosten, die anfallen. Der Wirtschaftsplan (auch Jahreswirtschaftsplan genannt) gibt eine Übersicht über die zu erwartenden Kosten und legt das monatliche Hausgeld fest. Dazu gehören z. B. Renovierungen oder Gebühren für den Hausmeisterservice. Die Umlage solcher Kosten geht aus dem Verteilungsschlüssel in der Gemeinschaftsordnung hervor. Dieser ergibt sich für jeden Eigentümer aus den Miteigentumsanteilen, die entweder gesetzlich geregelt sind oder an der Wohnfläche gemessen werden. Die Größe einer Eigentumswohnung bestimmt ihre Miteigentumsanteile innerhalb des Hauses. Die Verteilung von Lasten und Kosten erfolgt entsprechend diesen Anteilen auf die jeweiligen Eigentümer. Neben der Regelung der Nutzung gemeinsamer Räume beinhaltet die Gemeinschaftsordnung auch Bestimmungen zur Verteilung von Stimmrechten sowie zu Beschlüssen über Sondernutzungsrechte.

Für den Besitzer einer Eigentumswohnung ist es daher wichtig, die Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung genau zu kennen, um Missverständnisse und Konflikte in der Eigentümergemeinschaft zu vermeiden.

Der zuständige Hausverwalter erstellt für jährlich eine Abrechnung. Durch die Jahresabrechnung erhält die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Übersicht über die Kostenverteilung, die Kosten für jede einzelne Einheit und über die gesamte Wohnanlage. Die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage wird ebenfalls übersichtlich dargestellt. Anhand der Hausgeldabrechnung können Vermieter sehen, welche Kosten sie auf den Mieter umlegen dürfen. Das hilft ihnen, die Nebenkostenabrechnung für die vermietete Wohnung zu erstellen.

Blick in die Geschichte des Wohneigentums

Bereits im Mittelalter gab es in Europa das sogenannte Stockwerkseigentum, das als Vorläufer vom Wohneigentum gesehen werden kann. Dabei handelte es sich um besonders ausgestaltete Miteigentums mehrerer Privatpersonen und es wurde bis in das 19. Jahrhundert in den Ländern des Deutschen Reiches angewendet. Vom Stockwerkseigentum wurden Häuser betroffen, die mehrere Stockwerke hatte bzw. höher als Erdgeschoss waren.

Die Einräumung von Stockwerkseigentum war bis Januar 1900 möglich, danach trat das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in Kraft. Das bereits begründet Stockeigentum ist aber geblieben und wurde nicht aufgelöst.

FAQ zu Wohneigentum

Was ist eine bauliche Veränderung im Sinne des WEG?

Für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum und seinen Bestandteilen muss die Zustimmung aller Eigentümer vorliegen. Das liegt daran, dass mit baulichen Änderungen eine dauerhafte Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verbunden ist. Es ist mehr als nur eine Instandhaltung oder Instandsetzung.

Prinzipiell spricht das WEG von drei Kategorien im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen:

  • Bauliche Veränderungen (§ 22 Abs. 1 WEG)
  • Modernisierungen (§ 22 Abs. 2 WEG)
  • Modernisierende Instandsetzungen (§ 22 Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG)
Für Modernisierungen ist bei der Abstimmung in der Eigentümerversammlung ein qualifizierter Mehrheitsbeschluss erforderlich. Durch Modernisierungen wird der Gebrauchswert erhöht, aber die Eigenart der Immobilie wird nicht grundsätzlich geändert.

Modernisierende Instandsetzungen erhalten das Gemeinschaftseigentum und gehen über bloße Reparaturen oder Wiederherstellungen hinaus. Sie bringen ein effektives Kosten-Nutzen-Verhältnis im technischen und wirtschaftlichen Sinne. Zur Durchführung von modernisierenden Instandsetzungen sind einfache Mehrheiten der anwesenden Eigentümer bei der Versammlung ausreichend.

Ist die Bank auch Eigentümer, wenn sie bzw. die Grundschuld für die Bank im Grundbuch steht?

Es kommt oft vor, dass der Immobilienerwerb mithilfe einer Baufinanzierung vorgenommen wird. In solchen Fällen wird eine Grundschuld für die Bank im Grundbuch (dritte Abteilung) eingetragen. Dadurch hat die Bank eine Sicherheit, dass sie den Kredit vollständig erhalten kann. Sollte der Käufer in eine schwierige finanzielle Situation kommen und die Kreditraten nicht bedienen können, dann hat die Bank die Möglichkeit, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen. Die Grundschuld ist somit eine Absicherung gegen einen Zahlungsausfall.

Die Eigentumsverhältnisse sind in der ersten Abteilung eingetragen. Somit ist die Bank kein Eigentümer der Immobilie. Durch eine eventuelle Zwangsversteigerung könnten, aber die Handlungsmöglichkeiten des Eigentümers eingeschränkt sein. Daher ist es empfehlenswert, dass Eigentümer rechtzeitig die Immobilie verkaufen und so den bestmöglichen Kaufpreis erzielen.

Für die Eigentümer ist es immer ratsam, eine Zwangsversteigerung zu vermeiden. Gerne beraten wir Sie unverbindlich, wenn es darum geht, Ihre Immobilie zu den bestmöglichen Konditionen zu veräußern. Kontaktieren Sie uns einfach. Wir sind sehr gerne für Sie da.

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