Als Besitzer einer Eigentumswohnung nimmt manch einer an, dass alles in der Wohnung beim Kauf in seinen Besitz übergegangen ist. Rein faktisch gesehen stimmt dies auch, aus juristischer Sicht jedoch nicht. Mit der Unterschrift auf dem Kaufvertrag erhält man lediglich einen Anteil an einem Grundstück und dem darauf stehenden Haus, in dem sich die Eigentumswohnung befindet, den sogenannten Miteigentumsanteil. Für die Wohnung gilt ausschließlich ein Nutzungs- und Verfügungsrecht. Genauer gesagt bedeutet dies, dass alle Wohnungen in einem Haus allen Wohnungseigentümern gehören, ebenso wie die Anteile an der Liegenschaft des Gebäudes. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist zwischen Gemeinschaftseigentum, Teileigentum und Sondereigentum zu unterscheiden.
Es können auch Sondernutzungsrechte für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums ermöglicht werden, beispielsweise für Stellplätze für die Tiefgarage. Die Begründung des Wohnungseigentums und des Teileigentums ist gesetzlich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Das Gesetz äußert sich auch zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, Abhalten von Eigentümerversammlungen, Bildung der Instandhaltungsrücklage und sonstigen Aspekten zu Wohnungseigentum betreffen.
Für den Eigentümer einer Wohnung ist es daher wichtig, zu klären, welche Nutzungsrechte er hat. Auskunft darüber geben die Gemeinschaftsordnung und die Teilungserklärung. Letztere regelt, was zum Gemeinschaftseigentum gehört und was unter Sondereigentum fällt. Was nicht explizit als Sondereigentum aufgeführt wird, ist dementsprechend Besitztum aller Eigentümer.
So sind etwa Pkw-Stellplätze, Gemeinschaftsantennenanlagen, das Außengelände, Leitungen jeglicher Art und Aufzüge Gemeinschaftseigentum, da es gemeinschaftlich genutzt wird. Ebenso wie das Grundstück, die Grundfläche des Gebäudes sowie Dach, Fenster, tragende Wände, Außenwände etc. Am Gemeinschaftseigentum dürfen, im Gegensatz zum Sondereigentum, keine Veränderungen vorgenommen werden.
Als Sondereigentum hingegen gelten z. B. die Räume der Eigentumswohnung, nicht tragende Wände, Wandverkleidungen, Bodenbeläge und Zimmertüren, aber auch markierte Stellplätze in Sammelgaragen und Installationen wie Küche oder Badeinrichtung.
Sondereigentum kann auch als Raumeigentum bezeichnet werden. Dies ist besonders wichtig, wenn es um die Nutzung von Kellerabteilen oder Nebenräumen geht. Sind solche Einheiten deutlich als Raum zu erkennen, sprich, durch Maße wie Höhe, Länge und Breite klar abgegrenzt und verschließbar, zählen sie meist auch als Sondereigentum, wenn es in der Teilungserklärung nicht anders bezeichnet ist. Hierüber hat der Wohnungseigentümer freies Verfügungsrecht.
Als Besitzer einer Eigentumswohnung ist man automatisch Mitglied einer Gemeinschaft der Wohneigentümer der gesamten Immobilie. Damit werden Rechte sowie Pflichten erworben, um zusammen über das Gemeinschaftseigentum zu verfügen, z. B. über Renovierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen, oder um über Sondernutzungsrechte für einzelne Eigentümer zu entscheiden. Dazu gehören etwa das Recht zur Nutzung von Gartenfläche oder Tiefgaragenstellplätzen oder auch die Befugnis, bauliche Veränderungen an der Eigentumswohnung vorzunehmen. Außerdem ist jeder Eigentümer zur Instandhaltung verpflichtet.
Die Sondernutzung wird, wie der Begriff schon andeutet, jedoch konkret vorgeschrieben, um eine beliebige Nutzung zu vermeiden. Dadurch sollten Störungen anderer Eigentümer vermieden werden. Sondernutzungsrechte werden nach Zustimmung aller Eigentümer ins Grundbuch eingetragen und gehen beim Verkauf im Rahmen der Eigentumsumschreibung auch an den Nachfolger weiter.
Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz ist jeder Eigentümer verpflichtet, seine Wohnung bzw. das Sondereigentum instand zu halten (§ 14 Nr. 1 WEG) und gemäß den gesetzlichen Vorgaben zu benutzen. Dabei darf das Eigentum der Gemeinschaft oder fremdes Sondereigentum nicht beeinträchtigt werden (§ 14 Nr. 1 und 2 WEG).
Die Eigentümergemeinschaft kann weitere Pflichten im Rahmen der Hausordnung beschließen.
Die Unterscheidung von Gemeinschafts- und Sondereigentum ist nicht nur wichtig für Fragen rund um die Nutzung oder Veränderungen. Sie dient als Grundlage der Verteilung aller Kosten, die anfallen. Der Wirtschaftsplan (auch Jahreswirtschaftsplan genannt) gibt eine Übersicht über die zu erwartenden Kosten und legt das monatliche Hausgeld fest. Dazu gehören z. B. Renovierungen oder Gebühren für den Hausmeisterservice. Die Umlage solcher Kosten geht aus dem Verteilungsschlüssel in der Gemeinschaftsordnung hervor. Dieser ergibt sich für jeden Eigentümer aus den Miteigentumsanteilen, die entweder gesetzlich geregelt sind oder an der Wohnfläche gemessen werden. Die Größe einer Eigentumswohnung bestimmt ihre Miteigentumsanteile innerhalb des Hauses. Die Verteilung von Lasten und Kosten erfolgt entsprechend diesen Anteilen auf die jeweiligen Eigentümer. Neben der Regelung der Nutzung gemeinsamer Räume beinhaltet die Gemeinschaftsordnung auch Bestimmungen zur Verteilung von Stimmrechten sowie zu Beschlüssen über Sondernutzungsrechte.
Für den Besitzer einer Eigentumswohnung ist es daher wichtig, die Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung genau zu kennen, um Missverständnisse und Konflikte in der Eigentümergemeinschaft zu vermeiden.
Der zuständige Hausverwalter erstellt für jährlich eine Abrechnung. Durch die Jahresabrechnung erhält die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Übersicht über die Kostenverteilung, die Kosten für jede einzelne Einheit und über die gesamte Wohnanlage. Die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage wird ebenfalls übersichtlich dargestellt. Anhand der Hausgeldabrechnung können Vermieter sehen, welche Kosten sie auf den Mieter umlegen dürfen. Das hilft ihnen, die Nebenkostenabrechnung für die vermietete Wohnung zu erstellen.
Die Einräumung von Stockwerkseigentum war bis Januar 1900 möglich, danach trat das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in Kraft. Das bereits begründet Stockeigentum ist aber geblieben und wurde nicht aufgelöst.
Prinzipiell spricht das WEG von drei Kategorien im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen:
Modernisierende Instandsetzungen erhalten das Gemeinschaftseigentum und gehen über bloße Reparaturen oder Wiederherstellungen hinaus. Sie bringen ein effektives Kosten-Nutzen-Verhältnis im technischen und wirtschaftlichen Sinne. Zur Durchführung von modernisierenden Instandsetzungen sind einfache Mehrheiten der anwesenden Eigentümer bei der Versammlung ausreichend.
Es kommt oft vor, dass der Immobilienerwerb mithilfe einer Baufinanzierung vorgenommen wird. In solchen Fällen wird eine Grundschuld für die Bank im Grundbuch (dritte Abteilung) eingetragen. Dadurch hat die Bank eine Sicherheit, dass sie den Kredit vollständig erhalten kann. Sollte der Käufer in eine schwierige finanzielle Situation kommen und die Kreditraten nicht bedienen können, dann hat die Bank die Möglichkeit, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen. Die Grundschuld ist somit eine Absicherung gegen einen Zahlungsausfall.
Die Eigentumsverhältnisse sind in der ersten Abteilung eingetragen. Somit ist die Bank kein Eigentümer der Immobilie. Durch eine eventuelle Zwangsversteigerung könnten, aber die Handlungsmöglichkeiten des Eigentümers eingeschränkt sein. Daher ist es empfehlenswert, dass Eigentümer rechtzeitig die Immobilie verkaufen und so den bestmöglichen Kaufpreis erzielen.
Für die Eigentümer ist es immer ratsam, eine Zwangsversteigerung zu vermeiden. Gerne beraten wir Sie unverbindlich, wenn es darum geht, Ihre Immobilie zu den bestmöglichen Konditionen zu veräußern. Kontaktieren Sie uns einfach. Wir sind sehr gerne für Sie da.
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Deutschland ist die notarielle Beurkundung eines Vertrags beim Immobilienverkauf notwendig. Hier erfahren Sie, welche Kosten und Steuern beim Verkauf einer Immobilie entstehen. Dieser Artikel ist ein Teil einer Serie, in der wir uns mit den konkreten Inhalten eines Kaufvertrags beschäftigen, im Einzelnen sind es: die Beteiligten, der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Haftung des Verkäufers für Mängel, Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr, Kosten und Steuern, Auflassung und Grundbucheintragung.
Käufer
Verkäufer
Die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, also den Notar, zahlt der Käufer. So regelt es das BGB. Außerdem übernimmt der Käufer die Kosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch. Zudem entstehen bei Verkauf einer Immobilie auch Kosten für verschiedenen behördlichen Genehmigungen, die erstellt werden müssen. Diese Kosten trägt ebenfalls der Käufer.
Der Verkäufer trägt die Kosten für Löschungen. Wenn Vermessungen notwendig sind, trägt die Kosten hierfür auch der Verkäufer.
Bei Immobilienkauf wird der Käufer auch vom Finanzamt zur Kasse gebeten. Es fällt eine sog. Grunderwerbsteuer an, die je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfällt. Die Höhe der Grunderwerbsteuer bewegt sich zwischen 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg.
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2018 war das beim nominalen Wachstum von zehn Prozent im Neubau der Fall, vermutet das DIW. 2019 und 2020 wird es ähnlich sein. Laut Prognose steigt das Bauvolumen 2019 auf rund 430 Milliarden Euro und 2020 auf knapp 460 Milliarden Euro. Da ein Gutteil des Geldes in Preissteigerungen fließt, sind die prognostizierten Wachstumsraten deutlich schwächer. Das Wachstum liegt laut DIW 2019 bei 2,9 Prozent, während es im Jahr 2020 rund 3,1 Prozent erreichen könnte.
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Als brauchbaren Lösungsansatz sieht das DIW einen verstärkten sozialen Wohnungsbau, für den der Bund dank der jüngsten Verfassungsänderung einen größeren Spielraum besitzt. Bei den Baumaßnahmen für neue Immobilien sollte man aber laut DIW die Fehler der Vergangenheit wie Fehlbelegung, mangelnde Kosteneffizienz und Mitnahmeeffekte vermeiden. „Nicht die Masse zählt, sondern der richtige räumliche Zuschnitt“, schreibt das Institut und fordert, dass die Kommunen selbst für die Definition passender Gebiete, in denen in den Immobilien-Bau investiert wird, verantwortlich sein sollen.
Die Wahl des richtigen Einrichtungsstils ist mehr als nur eine Frage des Geschmacks – sie ist der Schlüssel zu einem Zuhause, das Ihre Persönlichkeit widerspiegelt und Ihnen ein Gefühl von Geborgenheit vermittelt. In einer Welt, in der wir immer mehr Zeit in...
Eine wegweisende Entscheidung des Oberlandesgerichts Nürnberg bringt grundlegende Neuerungen für die Immobilienübertragung im Erbfall. Erben profitieren seit März 2024 von einem vereinfachten Verfahren, das die Grundbuchumschreibung ihrer geerbten Immobilie...
Die Inneneinrichtung spielt eine entscheidende Rolle dabei, wie wir uns in unseren eigenen vier Wänden fühlen. Während sich Trends und Moden ständig ändern, gibt es bestimmte Gestaltungselemente, die zeitlos bleiben und in jedem Zuhause für eine stilvolle...
Der Basiszinssatz bildet die Grundlage für die Berechnung der Verzugszinsen. Wenn Verträge (zum Beispiel bei Kauf einer Immobilie) zwischen Privatpersonen abgeschlossen werden, liegen die Verzugszinsen 5 Prozentpunkt über dem Basiszins. Dies ist im BGB § 288 Abs. 1 geregelt.
Vermieter, die Gewerbeimmobilien vermieten, sind berechtigt als Mindes-Verzugsschaden 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz zu verlangen (§ 288 Abs. 2 BGB).
Allerdings spielt bei der Berechnung der Verzugszinsen die Dauer des Mietverhältnisses eine Rolle. Wenn der gewerbliche Mietvertrag vor dem 29.07.2014 abgeschlossen wurde, liegen die Verzugszinsen für Mieten, die bis Juni 2016 fällig waren, lediglich 8 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
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Die Inneneinrichtung spielt eine entscheidende Rolle dabei, wie wir uns in unseren eigenen vier Wänden fühlen. Während sich Trends und Moden ständig ändern, gibt es bestimmte Gestaltungselemente, die zeitlos bleiben und in jedem Zuhause für eine stilvolle...
Für viele ist der Immobilienverkauf oder Immobilienkauf keine alltägliche Angelegenheit. Eine notarielle Beurkundung ist immer erforderlich, wenn der Immobilienbesitz wechselt. Wenn Sie sich fragen, welche Elemente ein Kaufvertrag enthalten sollte, bieten wir Ihnen hier einige hilfreiche Tipps.
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Der Notar ist, anders als ein Rechtsanwalt, immer zur Unparteilichkeit und Neutralität verpflichtet, er darf Sie also nicht über den Kaufpreis beraten. Ist der Notartermin bestimmt, können Sie dem Notar, bzw. dem Notargehilfen alle Fragen stellen, die den Kaufvertrag betreffen. Die Notargebühren sind einheitlich festgeschrieben und er darf Ihnen keinen Rabatt einräumen. Sie müssen ca. 1,5 % vom Kaufpreis an Notargebühren kalkulieren. Sollte sich eine Partei vor der Beurkundung vom Kaufvertrag zurückziehen, so zahlt derjenige die Stornogebühren, der den Notar beauftragt hat.
Spartipp: Um die Grunderwerbsteuer zu senken, können Sie die beweglichen Einrichtungsgegenstände, wie z. B. die Einbauküche aus dem gesamten Kaufpreis gesondert aufstellen. Dieser Betrag sollte jedenfalls realistisch sein, ansonsten könnte dies vom Finanzamt moniert werden.
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Für Besitzer von Immobilien kann es zahlreiche Gründe geben, einen Altkredit umzuschulden. Viele Baufinanzierer wollen vor ihrem Ruhestand schuldenfrei sein oder ihre Immobilie verkaufen. Auch historisch niedrige Zinsen verleiten dazu, einen teureren Immobilienkredit abzulösen und auf die preiswertere Variante umzuschulden.
Zu Beginn des Jahrtausends lagen die Zinsen für Immobilienkredite im Durchschnitt noch zwischen sechs und sieben Prozent. Heute verharren sie noch immer bei durchschnittlich vier Prozent. Wer ein altes Darlehen durch ein neues ersetzt, kann seine Zinsbelastung also erheblich reduzieren. Was aber könne Darlehensnehmer machen, die ihre Immobilien mit einer laufenden Zinsfestschreibung finanzieren und aussteigen wollen?
Wollen Hausfinanzierer ihre Immobilien mit einem günstigeren Anschlusskredit weiter finanzieren, muss zunächst die Bank mitspielen. Denn wer mit seinem alten Darlehensgeber nicht geschickt verhandelt, bleibt auf seinem Altkredit sitzen oder er verliert beim Ausstieg viel Geld. Die Kreditinstitute lassen sich den Ausstieg aus einem Hypothekendarlehen vor dem Ende der Zinsbindung nämlich recht vernünftig entschädigen.
Die von vielen Immobilienfinanzierern zu Recht gefürchtete Zahlung nennt sich Vorfälligkeitsentschädigung. Auf diese haben Kreditinstitute juristisch einen Anspruch. Immerhin haben Darlehensgeber und Darlehensnehmer einst freiwillig dem Abschluss des Kreditvertrages zugestimmt. Steigt der Darlehensnehmer vor der Zeit aus einem laufen Vertrag aus, könnten der Bank als Darlehensgeber die Zinsen für die restliche Laufzeit entgehen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist also eine Art Schadensersatz.
Schlecht fahren Kreditinstitute als Darlehensgeber für Immobilien selbst für den Fall nicht, dass der Darlehensnehmer umschuldet und damit vorzeitig abspringt. Das Institut für Finanzdienstleistungen (iff) hat für die Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) eine Belastung von 10.000 EUR für Darlehensnehmer errechnet, die nach fünf Jahren aus einem Darlehen über 200.000 EUR aussteigen wollen, für das ursprünglich eine Laufzeit von zehn Jahren vereinbart war. Zum Vergleich: Österreich fordert nach Deutschland die zweithöchste Vorfälligkeitsentschädigung. Hier wird nur die Hälfte der Summe fällig.
Vollkommen verwehren dürfen Kreditinstitute den Ausstieg aus Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz auch in der Bundesrepublik nicht. Das haben Gerichte in einer großen Zahl von Urteilen entschieden. Der Bundesgerichtshof (BGH) als oberste rechtliche Instanz hat Darlehensnehmern in zwei Fällen ein berechtigtes Interesse zuerkannt, Altkredite vorzeitig abzulösen. Ohne Einwilligung der kreditgebenden Bank geht das, wenn Immobilien verkauft werden sollen. Das ist bei einer laufenden Finanzierung nämlich nicht ohne eine Ablösung des Darlehens und der damit einhergehenden grundpfandrechtlichen Belastung möglich.
Ein berechtigtes Interesse liegt auch dann vor, wenn Grundstücke oder Immobilien zur Beleihung eines zusätzlichen Darlehens benötigt werden, das aber nur von einem anderen Institut kommen kann. Eine Entschädigung steht der Bank auch bei berechtigtem Interesse des Kreditnehmers zu. Ganz ohne Zahlung klappt ein Ausstieg nur, wenn der Zins über mehr als zehn Jahre vereinbart worden ist. Nach dem Ablauf von zehn Jahren und mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten darf der Darlehensnehmer ohne zusätzliche Kosten aussteigen.
Übrigens: Zwar dürfen die Kreditinstitute für die Ablösung eines Hypothekendarlehens vor der Zeit eine Entschädigung verlangen. Dem Kunden gegenüber sind sie jedoch zu Transparenz verpflichtet. Dieser muss nachvollziehen können, wie die Ausfallforderung berechnet worden ist. Auch das hat der BGH in mehreren Urteilen vorgegeben.
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Kann der Kunde kein berechtigtes Interesse vorweisen, muss er unter Umständen kämpfen. Für Banken und Sparkassen sind zwei Argumente interessant, den Besitzern von Immobilien einen frühzeitigen Ausstieg aus einem Kredit mit einem festen Zinssatz zu erlauben. Handelt es sich zum Beispiel um gute Kunden, sind Kreditinstitute an einem weiterhin ungestörten Geschäftsverhältnis interessiert.
Damit der Kunde nicht spätestens dann zur Konkurrenz abwandert, wenn der Kreditvertrag ausläuft, machen Institute sogar freiwillig ein Angebot zur Umschuldung. Weiterhin müssen Darlehensgeber bei der sofortigen Rückzahlung eines Hypothekenkredites keinen Kreditausfall mehr fürchten. Das kann die Bereitschaft der Banken, den Kunden ziehen zu lassen, ebenfalls fördern.
Eine Umschuldung vor Ende der Laufzeit muss sich natürlich auch für Besitzer von Immobilien rechnen. Eines der wichtigsten Kriterien dabei ist, welche Zinsentwicklung der Baufinanzierer für die kommenden Jahre erwartet. Sind die Zinsen für alle folgenden Anschlussfinanzierungen günstig, hebt die Ersparnis die doch sehr hohen Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung unter Umständen auf. Eine belastbare Berechnung dazu kann ein Fachmann für Immobilienfinanzierung anstellen.
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Der Immobilienkauf bringt mehr Lebensqualität. Für Besitzer von Eigenheimen bereitet es deutlich mehr Freude, das Heim zu bewohnen, zu gestalten und den Garten zu pflegen als für Bewohner von Mietobjekten. Ein Mietobjekt ist kein Eigentum und bietet nicht immer Sicherheit, denn der Vermieter kann Eigenbedarf anmelden.
Wer in einem Eigenheim wohnt, wird daher bei der Auswahl der Materialien und Produkte für die Gestaltung mehr auf Qualität als auf einen günstigen Preis achten als ein Bewohner eines Mietobjekts. Zu mehr Lebensqualität gehört mehr Freiheit. Das ist ein wichtiges Argument für den Immobilienkauf. Solange niemand gestört wird, ist ein Eigentumsbesitzer auf seinem Grund und Boden keinen Zwängen unterworfen.
Auch wenn diese Tatsache häufig unter den Tisch gekehrt wird, ist eine Immobilie ein Statussymbol. Besitzer von Eigentum genießen in der Gesellschaft mehr Ansehen als Bewohner von Mietobjekten. Ein Beispiel dafür sind Verhandlungen über Kredite. Eine abgezahlte Immobilie ist eine hervorragende Sicherheit und wirkt sich günstig auf die Konditionen für das Darlehen aus.
Der Immobilienkauf ist mit Wertzuwachs und realen Werten verbunden. Die eigene Immobilie ist ein realer Wert, anders als die Investition in Aktien, Fonds oder andere Wertpapiere. Während eine Immobilie nur selten an Wert verliert, können andere Geldanlagen bereits in kurzer Zeit stark an Wert verlieren. Auch Totalverluste sind nicht auszuschließen.
In der Regel gewinnt eine Immobilie ständig an Wert. Modernisierungsmaßnahmen tragen zu einer Wertsteigerung bei. Ein bedeutungsvoller Aspekt ist die Lage. Immobilien in attraktiver Lage sind begehrt, weshalb sie an Wert gewinnen.
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Ein Grund für den Immobilienkauf ist die Altersversorgung. Über die Entwicklung der Renten und der Mietpreise in der Zukunft kann nur spekuliert werden. Ziemlich sicher ist jedoch, dass Menschen, die heute mitten im Berufsleben stehen oder gerade erst im erwerbsfähigen Alter sind, nur mit einer geringen Rente rechnen können. Auch künftig werden die Lebenshaltungskosten steigen. Eine schuldenfreie Immobilie bedeutet Sicherheit im Alter, da keine Miete mehr bezahlt werden muss. Besitzer abgezahlter Immobilien müssen keine Mieterhöhungen oder Kündigungen fürchten und haben auch mit einer niedrigen Rente einen gewissen Lebensstandard.
Das Darlehen für den Immobilienkauf sollte so geplant werden, dass es beim Eintritt in das Rentenalter getilgt ist. Lediglich für eventuell erforderliche Reparaturen sollten Rücklagen gebildet werden.
Besitzer von Eigenheimen haben viele Möglichkeiten, den Energieverbrauch zu reduzieren und die Umwelt zu schonen. Das ist mit verschiedenen Maßnahmen zur Wärmedämmung, mit einer Fotovoltaikanlage, einer Solaranlage zur Warmwasserbereitung oder mit einer Wärmepumpenheizung möglich. Der Ausstoß von Schadstoffen kann reduziert werden. Auch bei den Kosten für Strom und Heizung zahlt sich das aus.
Nicht zuletzt wird die Lebensqualität verbessert. Für solche Maßnahmen ist zwar zunächst eine Investition erforderlich, doch langfristig zahlt sie sich aus. Verschiedene Maßnahmen können staatlich gefördert werden.
In einer Niedrigzinsperiode ist der Immobilienkauf interessanter denn je, da sich Immobilienkäufer mit dem Immobiliendarlehen langfristig günstige Zinsen sichern können. Waren noch vor ungefähr zehn Jahren Zinssätze für Hypothekendarlehen um sechs Prozent üblich, so sind die Zinsen für Immobiliendarlehen jetzt so günstig wie nie.
Abhängig von der Bank und von der Bonität des Darlehensnehmers liegen die Zinsen zwischen einem und zwei Prozent. Da ein Immobiliendarlehen durch eine hohe Summe und eine lange Laufzeit gekennzeichnet ist, wird eine Zinsbindungsperiode festgelegt, in der sich die Zinsen nicht verändern. Bei diesem historischen Zinstief können sich Immobilienkäufer mit einer langen Zinsbindungsperiode langfristig günstige Zinsen sichern. Das Darlehen sollte so geplant werden, dass die Immobilie beim Renteneintritt schuldenfrei ist.
Für den Immobilienkauf, aber auch für verschiedene Maßnahmen an der gekauften Immobilie werden verschiedene staatliche Förderungen angeboten. Wer den Immobilienkauf plant, kann Wohn-Riester nutzen und dabei von einer Förderung profitieren. Denkmalgeschützte Objekte sind steuerlich interessant, da Erhaltungskosten steuerlich geltend gemacht werden können. Für energiesparende Maßnahmen, die zum Umweltschutz beitragen, werden verschiedene Förderprogramme von der KfW angeboten.
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Für viele ist der Immobilienverkauf oder Immobilienkauf keine alltägliche Angelegenheit. Der Wechsel des Immobilienbesitzes muss immer notariell beurkundet werden. Viele fragen sich, was ein Kaufvertrag beinhalten muss. Hier finden Sie einige wichtige Tipps.
1) Der Kaufvertrag muss alle Vertragsparteien nennen, und zwar mit: Vornamen, Nachnamen, Geburtsdatum und der vollständigen Anschrift.
2) Die Vertragsparteien müssen sich gegenüber dem Notar ausweisen (z. B. mit Personalausweis oder Reisepass), außer die betreffende Vertragspartei ist dem Notar persönlich bekannt.
3) Das Grundstück muss im Kaufvertrag genannt werden. Hierzu sollte zumindest das Grundbuch und Grundbuchblatt richtig festgehalten werden. Auch Eigentumswohnungen sind in diesem Sinne Grundstücke.
14) Wenn Sie ein unbebautes Grundstück verkaufen oder kaufen, sollte in dem Kaufvertrag vermerkt werden, in welcher Entwicklungsstufe sich das Grundstück baurechtlich befindet (z. B. Bauerwartungsland, baureifes Land etc.).
5) Liegt Ihnen ein aktueller Grundbuchauszug vor und welche Belastungen sind darin vermerkt?
6) Übernimmt der Verkäufer für eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks eine Garantie? (z. B. Baujahr des Hauses, Bebaubarkeit, oder unvermietete Immobilie). Hier sollte sich der Verkäufer absichern und nur solche Garantien übernehmen, die er auch tatsächlich gewähren kann.
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7) Wann ist der Kaufpreis fällig? Wird ein konkreter Zeitpunkt in dem Kaufvertrag genannt?
8) An wen soll der Kaufpreis gezahlt werden? An das Notaranderkonto oder direkt an den Verkäufer?
9) Es ist wichtig sicherzustellen, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt wird, wenn der Kaufvertrag wirksam abgeschlossen wurde. Die Übergabe der Immobilie erfolgt erst nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises.
10) Bei Kauf eines unbebauten Grundstücks sollten vor der Zahlung des Kaufpreises alle notwendigen Genehmigungen vorliegen (wie z. B. Teilungsgenehmigung des Bauamts bei einem noch nicht geteiltem Grundstück)
11) In dem Kaufvertrag sollte auch eindeutig geregelt sein, dass der Verkäufer eine Vormerkung bewilligt und beantragt. Diese Vormerkung ist notwendig, damit der Käufer in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden kann.
12) Übernimmt der Verkäufer für eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks eine Garantie? (z. B. Baujahr des Hauses, Bebaubarkeit, oder unvermietete Immobilie). Hier sollte sich der Verkäufer absichern und nur solche Garantien übernehmen, die er auch tatsächlich gewähren kann.
Der Notar ist, anders als ein Rechtsanwalt, immer zur Unparteilichkeit und Neutralität verpflichtet, er darf Sie also nicht über den Kaufpreis beraten. Ist der Notartermin bestimmt, können Sie dem Notar, bzw. dem Notargehilfen alle Fragen stellen, die den Kaufvertrag betreffen. Die Notargebühren sind einheitlich festgeschrieben und er darf Ihnen keinen Rabatt einräumen. Sie müssen ca. 1,5 % vom Kaufpreis an Notargebühren kalkulieren. Sollte sich eine Partei vor der Beurkundung vom Kaufvertrag zurückziehen, so zahlt derjenige die Stornogebühren, der den Notar beauftragt hat.
Spartipp: Um die Grunderwerbssteuer zu senken, können Sie die beweglichen Einrichtungsgegenstände, wie z. B. die Einbauküche aus dem gesamten Kaufpreis gesondert aufstellen. Dieser Betrag sollte jedenfalls realistisch sein, ansonsten könnte dies vom Finanzamt moniert werden.
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