In Deutschland ist die notarielle Beurkundung eines Vertrags beim Immobilienverkauf notwendig. In dieser Serie befassen wir uns mit den spezifischen Bestandteilen eines Kaufvertrags, zu denen auch dieser Artikel gehört. Im Einzelnen sind es folgende Themen: die Beteiligten, der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Haftung des Verkäufers für Mängel, Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr, Kosten und Steuern, Auflassung und Grundbucheintragung. Erfahren Sie hier, für welche Aspekte beim Immobilienverkauf der Käufer gegenüber dem Verkäufer Haftungsansprüche begründen kann.
Beim Immobilienverkauf ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer die Immobilie Sach- und Rechtsmängel frei zu verschaffen. Darauf hat der Käufer grundsätzlich einen Anspruch. Es stellt sich die Frage, wann die Immobilie Sachmängel frei ist. Das ist der Fall, wenn sich die Immobilie nach dem Vertrag für die Verwendung eignet oder wenn sie den Anforderungen genügt, die an sie gestellt werden. Zwischen den Angaben des Verkäufers und dem tatsächlichen Zustand dürfen keinerlei Unstimmigkeiten bestehen. Der Verkäufer muss also auch bei der Werbung darauf achten, welche Aussagen er trifft.
Wenn dem Verkäufer Sachmängel bekannt sind, ist es empfehlenswert darauf in dem Kaufvertrag hinzuweisen.
Außerdem haftet der Verkäufer, wenn er für bestimmte Merkmale der Immobilie eine Garantie übernommen hat. Hier einige Beispiele für Garantieinhalte:
Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer die Immobilie Rechtsmängel frei zu verschaffen. Die Immobilie ist frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte auf die Immobilie keine Rechte haben, die der Käufer nicht bereit ist, zu übernehmen. Das bedeutet, dass die Immobilie frei von Dienstbarkeiten, Grundpfandrechten etc. sein muss. Sämtliche Rechte sind im Grundbuch vermerkt und der Verkäufer ist verpflichtet, alle Rechte, die für Dritte eingetragen sind, zu entfernen.
Hier einige Beispiele für Rechtsmängel:
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Öffentliche Lasten sind Abgaben, die mit einem Grundstück verbunden sind. Zu öffentlichen Lasten von Grundstücken gehören insbesondere:
Der Verkäufer ist verpflichtet, die o.g. Angaben zu tragen, die bis zu Tag des Vertragsabschlusses bautechnisch begonnen wurden, unabhängig davon, wann die Beitragsschuld entsteht. Eine abweichende Vereinbarung im Kaufvertrag ist möglich.
Falls der Verkäufer seinen im Kaufvertrag bezüglich der Sach- und Rechtsmängel vereinbarten Pflichten nicht nachkommt, kann der Käufer zunächst die Nacherfüllung verlangen. Sollte diese erfolglos bleiben, stehen dem Käufer die folgenden Ansprüche zu:
RECHTSMÄNGEL
Die in Abt. II eingetragenen Rechte bleiben bestehen und werden vom Käufer zum weiteren dinglichen Fortbestand übernommen. Der Käufer tritt in die sich hieraus ergebenden Rechte und Pflichten ein. Im Übrigen haftet der Verkäufer für Freiheit des Vertragsobjektes von allen im Grundbuch eingetragenen Belastungen und privatrechtlichen Bindungen.
Die Beteiligten stimmen allen zur Lastenfreistellung des Vertragsobjektes erforderlichen Gläubigererklärungen mit dem Antrag auf Vollzug im Grundbuch zu. Sie beauftragen den Notar, diese Erklärungen mittels eines Entwurfs anzufordern.
ERSCHLIEßUNGSKOSTEN
Der Verkäufer trägt die bisher für das Vertragsobjekt in Rechnung gestellten Kosten für Erschließung nach dem Baugesetzbuch und für Investitionsaufwand nach dem Kommunalabgabengesetz. Solche Kosten trägt ab heute der Käufer, gleichgültig wem der Bescheid zugeht.
Der Käufer wurde darauf hingewiesen, dass er sich über Stand und Abrechnung der Erschließung bei der zuständigen Behörde Gewissheit verschaffen kann. Der Verkäufer versichert, dass ihm keine unbezahlten Bescheide vorliegen.
SACHMÄNGEL
Der Käufer hat das Vertragsobjekt besichtigt und übernimmt es im derzeitigen Zustand. Der Verkäufer schuldet weder ein bestimmtes Flächenmaß, eine bestimmte Bodenbeschaffenheit noch die Verwendbarkeit des Vertragsobjektes für die Zwecke des Käufers.
Die Vertragsteile vereinbaren jedoch als Beschaffenheit des Vertragsgegenstands, dass sich die Ver- und Entsorgungseinrichtungen bei Besitzübergang in funktionstauglichem Zustand befinden müssen. Alle Ansprüche und Rechte des Käufers wegen Sachmängeln am Vertragsgegenstand, insbesondere wegen des Bauzustandes von Gebäuden und etwa mit verkaufter beweglicher Sachen werden ausgeschlossen. Garantien werden nicht abgegeben. Der Verkäufer gibt an, dass er keine Kenntnis über verdeckte Mängel und Bodenverunreinigungen hat und dass ihm bisher keine Vereinbarungen mit der Baubehörde oder Nachbarn bezüglich der Einhaltung von Abstandsflächen bekannt sind. Es liegt ausschließlich beim Verkäufer, das Risiko für eine Verschlechterung des Vertragsgegenstands bis zum Zeitpunkt des Besitzübergangs zu tragen, wobei übliche Abnutzungserscheinungen ausgeschlossen sind.
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Der Immobilienerwerb ist ein komplexer und oft langwieriger Prozess. Besonders für Laien kann es schwierig sein, die vielen verschiedenen Schritte und Begriffe zu verstehen, die im Laufe des Kaufprozesses auftauchen. Drei Begriffe, die oft genannt werden und von großer Bedeutung sind, sind Auflassung, Auflassungsvormerkung und Grundbucheintrag. Das Ziel dieses Artikels ist es, eine verständliche Erklärung dieser Begriffe und Prozesse zu bieten, um Immobilienkäufern und -besitzern zu helfen, den Kaufprozess besser zu verstehen und vor allem zu wissen, welche Schritte notwendig sind, um ihr Eigentum zu sichern. In Deutschland ist es erforderlich, eine notarielle Beurkundung vorzunehmen, wenn man eine Immobilie verkaufen möchte. In diesem Artikel, der Teil einer informativen Serie ist, befassen wir uns mit den spezifischen Bestandteilen eines Immobilienkaufvertrags. Im Einzelnen sind es: die Beteiligten und der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Haftung des Verkäufers für Mängel, Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr, Kosten und Steuern.
Die Auflassung ist ein wichtiger Begriff im Immobilienerwerb. Sie ist ein notarieller Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer, der die Übereignung des Eigentums an einer Immobilie regelt. Ohne eine Auflassung ist der Eigentumsübergang nicht wirksam und der Käufer hat keine rechtliche Grundlage, um die Immobilie zu besitzen.
Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die den Erwerber vor möglichen Dritten schützt, die Ansprüche auf die Immobilie geltend machen könnten. Sie sichert dem Erwerber das Vorkaufsrecht sowie das Recht, die Immobilie zu erwerben, bevor andere Interessenten dies durchführen können. Die Auflassungsvormerkung ist daher ein wirksames Instrument, um den Kaufprozess abzusichern.
Der Grundbucheintrag ist schließlich die Eintragung des Eigentümers im Grundbuch. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das alle Eigentumsverhältnisse an Immobilien aufführt. Der Grundbucheintrag ist daher von großer Bedeutung, da er den Eigentümer rechtlich absichert und ihm das Recht gibt, über die Immobilie zu verfügen.
Insgesamt sind Auflassung, Auflassungsvormerkung und Grundbucheintrag wesentliche Schritte im Immobilienerwerb. Sie sind eng miteinander verbunden und dienen alle dazu, den Käufer und Verkäufer zu schützen und den Eigentumsübergang sicher und rechtskräftig zu gestalten. Der Zweck dieses Artikels ist es, diese komplexen Begriffe und Prozesse verständlich zu machen, um eine erfolgreiche und sichere Transaktion zu gewährleisten.
Der Begriff Auflassung im Immobilienerwerb stammt aus dem Sachenrecht und findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch. Das ungewöhnliche Wort Auflassung geht auf eine Rechtshandlung aus dem Mittelalter zurück. Es gibt verschiedene Erzählungen zur historischen Herkunft des Begriffs. Eine davon besagt, dass die Auflassung aus dem germanischen Recht stammt. Bei einem Hausgrundstücksverkauf ließ man damals das Tor oder die Tür offen, sodass jeder den neuen oder zukünftigen Eigentümer sehen konnte. Eine andere Überlieferung besagt, dass es früher keine Grundbücher gab und Verkäufer und Käufer den Immobilienverkauf direkt miteinander abwickelten. Sobald der Kauf abgeschlossen war, öffnete der Verkäufer Fenster und Türen. Wenn der Käufer sie wieder schloss, galt die Übergabe als vollzogen.
Der notarielle Kaufvertrag beinhaltet immer eine sog. Auflassung. Der Begriff mag unverständlich klingen, aber letztlich handelt es sich um eine Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar, ist der Verkäufer immer noch der Eigentümer der Immobilie, denn er ist im Grundbuch eingetragen. Hier besteht ein gewisses Risiko für den Käufer, denn der Verkäufer könnte mit der Immobilie nach Belieben verfahren.
Einfach gesagt: Beim Kauf einer Immobilie geht es darum, dass der Käufer den vereinbarten Preis zahlt und der Verkäufer dafür das Haus und Grundstück übergibt. Das klingt so, als ob der notarielle Kaufvertrag ausreichen würde. Aber im deutschen Recht gibt es eine Besonderheit: Es wird zwischen zwei Arten von Geschäften unterschieden. Einerseits gibt es den Kaufvertrag, der regelt, wer welche Ansprüche hat. Andererseits gibt es die Auflassung, die dafür sorgt, dass die Ansprüche erfüllt werden. Deshalb ist die Auflassung notwendig.
Stellen Sie sich vor, Sie verkaufen ein wertvolles Gemälde: Nachdem der Käufer den Preis bezahlt hat, übergeben Sie ihm das Kunstwerk. Bei Immobilien ist das etwas komplizierter, denn der Käufer muss als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Die Änderung im Grundbuch erfolgt nur, wenn beide Seiten ihre Pflichten erfüllen. Die Auflassung ist der Nachweis dafür und wird vom Notar an das Grundbuchamt geschickt, sobald der Kaufpreis bezahlt ist. Etwa 6–8 Wochen später wird der Käufer dann als neuer Eigentümer der Immobilie eingetragen.
Um den Käufer zu schützen, wird eine sog. Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eintragen. Dadurch wird das Grundbuch gesperrt und der Verkäufer darf keine Belastungen eintragen, denen der Käufer nicht zugestimmt hat. Erst wenn die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist, kann der Käufer den Kaufpreis überweisen.
Die Auflassungsvormerkung ist essenziell, weil sie den Kauf einer Immobilie ankündigt und vormerkt. Sie sichert dem Käufer das Recht auf Übereignung des Eigentums an der Immobilie, sobald die Bedingungen des Kaufvertrags erfüllt sind. Die Auflassungsvormerkung soll sicherstellen, dass der Käufer nicht um sein Eigentum gebracht wird, falls der Verkäufer vor der endgültigen Eintragung im Grundbuch noch weitere Schulden auf dem Grundstück anhäuft, Insolvenz anmeldet oder das Grundstück anderweitig veräußert. Durch die Vormerkung im Grundbuch hat der Käufer ein Vorrecht auf die Übertragung des Eigentums an der Immobilie und kann im Zweifelsfall seine Ansprüche geltend machen. Die Auflassungsvormerkung ist somit eine wichtige Absicherung für den Käufer und ein wichtiges Instrument zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten.
Es ist nicht ratsam, auf eine Auflassungsvormerkung zu verzichten, da sie keinen negativen Einfluss auf den Wert der Immobilie hat. Ein Grundstücksverkauf ohne Auflassungsvormerkung erscheint nur dann sinnvoll, wenn der Verkäufer die Immobilie ohne Belastungen und mit einem einwandfreien Grundbucheintrag übergibt und der Käufer den Kaufpreis ohne Kredit direkt bezahlen kann.
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das alle wichtigen Informationen über Grundstücke und Immobilien enthält. Es dient dazu, die Eigentumsverhältnisse sowie mögliche Belastungen und Rechte an einem Grundstück oder einer Immobilie transparent und nachvollziehbar zu machen.
Beim Immobilienerwerb spielt das Grundbuch eine zentrale Rolle, da es die rechtliche Grundlage für den Eigentumsübergang bildet. Hier sind die wichtigsten Funktionen des Grundbuchs im Immobilienerwerb:
Nachweis des Eigentums: Im Grundbuch ist der aktuelle Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie eingetragen. Wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten, können Sie im Grundbuch überprüfen, ob der Verkäufer tatsächlich der rechtmäßige Eigentümer ist.
Informationen über Belastungen: Das Grundbuch gibt Auskunft über mögliche Belastungen, die auf einer Immobilie lasten, wie Hypotheken, Grundschulden oder Erbbaurechte. Als Immobilienkäufer sollten Sie diese Informationen kennen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Eintragung von Rechten und Pflichten: Im Grundbuch werden auch besondere Rechte und Pflichten in Bezug auf das Grundstück oder die Immobilie verzeichnet, wie Wegerechte oder Baulasten. Diese können den Wert der Immobilie beeinflussen und sollten beim Kauf berücksichtigt werden.
Eigentumsübergang: Damit der Eigentumswechsel bei einem Immobilienerwerb rechtlich gültig ist, muss dieser im Grundbuch eingetragen werden. Erst nach der sogenannten Auflassung, also der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch, ist der Immobilienerwerb abgeschlossen und mit der Umschreibung im Grundbuch besiegelt.
Zusammenfassend ist das Grundbuch ein essenzielles Instrument im Immobilienerwerb, da es Käufern und Verkäufern Rechtssicherheit bietet und Transparenz über die Eigentumsverhältnisse sowie mögliche Belastungen schafft. Vor dem Kauf einer Immobilie sollten Sie daher stets einen Blick ins Grundbuch werfen, um mögliche Risiken frühzeitig zu erkennen.
Die Grundbucheintragung ist ein Prozess, bei dem ein Grundstück im offiziellen Verzeichnis, dem Grundbuch, eingetragen wird. Dabei werden alle Rechte, Kaufverträge und möglichen Schulden des Grundstücks erfasst. Laut den Regeln der Grundbuchordnung hat jedes Grundstück im Grundbuch seinen eigenen, festen Platz.
Normalerweise sind der Verkäufer, der Käufer, das Grundbuchamt und ein Notar beteiligt. Der Veräußerer verspricht, das Grundstück an den Käufer zu verkaufen. Die eigentliche Übergabe des Eigentums passiert später, wenn der Käufer im Grundbuch als Besitzer eingetragen ist. Meistens kümmert sich der Notar um den Kaufvertrag und die Übergabe. Das Grundbuchamt prüft den Antrag und macht die Eintragung, wenn alles in Ordnung ist.
Die zeitliche Trennung zwischen der Beurkundung und der eigentlichen Grundbucheintragung des Käufers ist für den Verkäufer ein Vorteil, denn das Eigentum des Verkäufers wird nicht bereits mit dem Abschluss eines notariellen Kaufvertrags übertragen. Der Verkäufer wartet, bis der Käufer seinen Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag nachgekommen ist und den Kaufpreis vollständig bezahlt hat.
Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer Eigentümer der Immobilie. Der Notar stellt den Umschreibungsantrag an das Grundbuchamt erst, wenn alle erforderlichen Unterlagen und Bestätigungen vorliegen. Hierzu gehört die Bestätigung des Verkäufers über die vollständige Zahlung des Kaufpreises, steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, Verzichtserklärungen u. Ä.
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Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die bereits bei Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgt. Sie zeigt an, dass ein Kaufvertrag für die Immobilie abgeschlossen wurde und dass das Eigentum bald auf Sie übertragen wird.
Der Hauptunterschied zwischen der Auflassung und der Auflassungsvormerkung besteht darin, dass die Auflassung den tatsächlichen Eigentumswechsel darstellt, während die Auflassungsvormerkung lediglich eine Vorankündigung ist. Die Auflassungsvormerkung gibt Ihnen als Käufer jedoch die Sicherheit, dass Sie das Eigentum an der Immobilie bald erhalten werden, sobald alle Bedingungen des Kaufvertrags erfüllt sind.
Insgesamt sind die Auflassung und die Auflassungsvormerkung wichtige Schritte im Kaufprozess einer Immobilie und stellen sicher, dass alle Parteien ihre Verpflichtungen erfüllen und dass das Eigentum rechtmäßig übertragen wird.
Bitte beachten Sie: Der Anspruch auf Eigentumsübertragung und Kaufpreis verjährt bei einem Immobilienkauf erst nach zehn Jahren. Als Verkäufer haben Sie das Recht auf Verzugszinsen.
Die Beteiligten sind sich über den Eigentumsübergang auf den Käufer einig. Die Eigentumsumschreibung erfolgt zur Sicherung des Verkäufers aber erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Alle Beteiligten erklären daher, dass die unbedingte Auflassung keine Eintragungsbewilligung und keinen Eintragungsantrag enthält. Zudem erteilen die Beteiligten für sich und ihre Gesamtrechtsnachfolger dem Notar unwiderrufliche Vollmacht zur Abgabe dieser Eintragungsbewilligung. Im Innenverhältnis wird unwiderruflich angewiesen, erst dann die Bewilligung anzugeben und namens des Käufers die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu beantragen, wenn der Verkäufer die Kaufpreiszahlung schriftlich bestätigt hat oder die Bezahlung eines Betrages in Höhe des geschuldeten Kaufpreises ohne Zinsen anderweitig nachgewiesen ist. Der Verkäufer ist verpflichtet, die Bestätigung unverzüglich und unaufgefordert in Textform abzugeben.
Zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung bewilligt der Verkäufer und beantragt der Käufer die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers am Vertragsgrundbesitz im Grundbuch. Der Käufer bewilligt und beantragt, diese Vormerkung Zug um Zug mit Eigentumsumschreibung wieder zu löschen, falls dann keine Zwischeneintragungen bestehen bleiben, denen er nicht zugestimmt hat.
Der Eigentümer stimmt der Löschung aller in Abt. III eingetragenen Belastungen mit dem Antrag auf Grundbuchvollzug zu. Vorsorglich wird ferner allen der geschuldeten Lastenfreistellung dienenden Erklärungen mit dem Antrag auf Vollzug zugestimmt, auch soweit weiterer Grundbesitz betroffen ist.
Wenn Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie in München auf Nummer sicher gehen möchten, empfiehlt es sich, einen erfahrenen Immobilienmakler München an Ihrer Seite zu haben. Ein kompetenter Makler unterstützt Sie nicht nur bei der optimalen Vermarktung, sondern begleitet Sie auch professionell durch alle rechtlichen Schritte rund um Auflassung, Auflassungsvormerkung und Grundbucheintrag. So stellen Sie sicher, dass der gesamte Verkaufsprozess reibungslos und rechtssicher abläuft.
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Sollten mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erwerben, müssen entweder ihre Anteile in Bruchteilen im Kaufvertrag ausgewiesen werden oder ihr spezifisches Rechtsverhältnis (wie zum Beispiel eine Gütergemeinschaft oder eine Erbengemeinschaft) angegeben werden.
Vor der Beurkundung müssen die persönlichen Verhältnisse der Vertragsbeteiligten berücksichtigt werden. Dabei gilt es einiges zu beachten. Wenn unter anderem der Verkäufer im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebt und die Immobilie der wesentliche Teil des Vermögens des Verkäufers darstellt, muss in der Regel der Ehepartner ebenfalls den Kaufvertrag unterzeichnen. Um eine Immobilie zu verkaufen, müssen sich die Ehegatten einig sein und nicht geschäftsfähige Personen benötigen eine Vertretung durch ihre gesetzlichen Vertreter. In solchen Fällen ist eine zusätzliche Genehmigung des Vormundschaftsgerichts erforderlich.
2. Herr Johann Mustermann,
geboren am 30.07.1970,
wohnhaft in 80231 Musterstadt,
Müllerstraße 7,
nach Angabe ledig.
Die Erschienenen wiesen sich aus durch Vorlage amtlicher Lichtbildausweise.
Sie erreichen uns am besten unter der Telefonnummer 089 70065020 oder schreiben Sie uns an.
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Die Immobilie, die verkauft wird, muss übereinstimmend mit den Angaben im Grundbuch oder durch Hinweis auf das Grundbuchblatt eindeutig bezeichnet werden. Es ist unbedingt erforderlich sicherzustellen, dass keine Verwechslungen auftreten. Daher sollte die Beschreibung so präzise wie möglich sein. Für ein noch nicht vermessenes Grundstück empfiehlt es sich, die zu vermessende Teilfläche durch eine Skizze zu kennzeichnen. Diese Skizze wird anschließend der Urkunde als Anlage hinzugefügt. Zu dem Kaufgegenstand gehören auch die sog. wesentlichen Bestandteile des Grundstücks. Somit gehören zum Grundstück das Gebäude und alle Bestandteile, die zur Herstellung des Gebäudes eingefügt wurden (etwa Türen, Fenster, Heizung etc.). Sofern nicht anders angegeben, ist auch das Grundstückszubehör Bestandteil des Verkaufs. Hierzu zählt beispielsweise der Heizölvorrat im Tank.
Es ist ratsam, eine genaue Regelung darüber zu treffen, was als Zubehör beim Verkauf mit enthalten ist. Wenn der Kaufvertrag den Wert des mitverkauften Zubehörs explizit auflistet, kann dies zu einer Reduzierung der Grunderwerbsteuer für den Käufer führen. Nachteile für den Verkäufer entstehen keine.
Im Grundbuch des Amtsgerichts München von Großhadern Blatt 11052 ist der folgende Grundbesitz vorgetragen:
FlNr. 135/157 Musterstraße 12, Gebäude- und Freifläche zu 238 m²; 1/18-Miteigentumsanteil an dem Grundstück
FlNr. 135/170 Nähe Musterstraße 12, Erholungsfläche zu 150 m²
1/10-Miteigentumsanteil an dem Grundstück
FlNr. 135/169 Nähe Musterstraße 12, Erholungsfläche zu 423 m²
Als Eigentümer sind im Grundbuch eingetragen: Manfred und Manuela Muster zu je 1/2.
Des Weiteren ist im Teileigentumsgrundbuch des Amtsgerichts München von Großhadern Blatt 9577 folgende Teileigentumseinheit vorgetragen:
Miteigentumsanteil von 1/204 an dem vereinigten Grundstück
FlNr. 135/112 Nähe Hauptstraße, Gebäude- und Freifläche zu 129 m²,
FlNr. 135/113 Nähe Hauptstraße, Gebäude- und Freifläche zu 110 m²,
verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan bezeichneten Tiefgaragenstellplatz.
Als Eigentümer sind im Grundbuch eingetragen: Manfred und Manuela Muster zu je 1/2.
Zur Veräußerung der vorgenannten Teileigentumseinheit ist keine Zustimmung eines Verwalters erforderlich.
Im Grundbuch sind jeweils folgende Belastungen eingetragen:
in Abt. II: Verschiedene Rechts- und Dienstbarkeiten, die den Beteiligten bekannt sind; auf Einzelaufführung wird verzichtet. Lediglich zur Information ist eine Kopie des Grundbuchblattes in Anlage beigefügt.
In Abt. III: Grundschuld ohne Brief zu 190.000 EUR für die Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG, München. Die vorgenannte Grundschuld valutiert derzeit noch mit ca. 70.000 EUR.
Die Kundenzufriedenheit hat für uns höchste Priorität. Daher möchten wir Ihnen die Erfahrungen von Verkäufern, Käufern, Vermietern und Mietern nahebringen, die bereits mit uns zusammengearbeitet haben. Lesen Sie die Bewertungen unserer Kunden, um mehr über unsere Arbeitsweise zu erfahren.
Wir sind stets bestrebt, Ihre Anliegen und Fragen bestmöglich zu beantworten und stehen Ihnen daher jederzeit zur Verfügung. Unser Hauptanliegen ist es, dass Sie sich bei uns gut aufgehoben fühlen und wir Ihnen einen ausgezeichneten Service bieten können.
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Der Verkauf einer Immobilie gehört zu den wichtigen Entscheidungen, die man im Leben trifft. Deswegen möchten wir Ihnen den Inhalt eines Kaufvertrags verständlich machen. In diesem Artikel werden wir zunächst einige allgemeine Informationen zum Kaufvertrag erläutern. Weitere Artikel erläutern konkrete Inhalte eines Kaufvertrags, im Einzelnen sind es: die Beteiligten, der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Haftung des Verkäufers für Mängel, Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr, Kosten und Steuern, Auflassung und Grundbucheintragung.
Grundsätzlich wird zwischen zwei Erwerbsarten unterschieden, und zwar zwischen entgeltlichem und unentgeltlichem Erwerb. Zu dem entgeltlichen Erwerb wird unter anderem der Kaufvertrag, Tauschgeschäft, Erbbaurecht, freiwillige Grundstücksversteigerung, Immobilienleasing, aber auch der Zuschlag in der Zwangsversteigerung, Enteignung, Baulandumlegung gezählt. Zu dem unentgeltlichen Erwerb gehört etwa die Schenkung oder der Erbfall. Jeder Kaufvertrag enthält eine genaue Beschreibung des zu veräußernden Objekts. Der Vertrag selbst ist ein zweiseitiges Rechtsgeschäft, bei dem sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen und das Grundstück zu übergeben. Dies gilt gleichermaßen für bebaute und unbebaute Grundstücke. Allerdings verpflichtet sich der Käufer den vereinbarten Kaufpreis rechtzeitig und vollständig zu bezahlen und die Immobilie abzunehmen.
Damit der Eigentumsübergang erfolgen darf, bedarf es nach deutschem Recht zusätzlich noch die Einigung über den Eigentumsübergang. Diese Einigung wird bei Grundstücken „Auflassung“ genannt. Des Weiteren ist eine Grundbucheintragung notwendig.
Damit eine Immobilie verkauft bzw. gekauft werden kann, bedarf es notarielle Beurkundung. Der Notar setzt nach Angaben des Käufers und Verkäufers einen Kaufvertragsentwurf auf, der dann bei einem gemeinsamen Termin vorgelesen und von allen Beteiligten unterschrieben wird.
Die notarielle Beurkundung hat mehrere Funktionen. Sie sollte den Käufer und Verkäufer vor unüberlegten und übereilten Immobiliengeschäften schützen. Weiterhin ist die beratende Funktion des Notars wichtig. Er muss sicherstellen, dass der Wille des Käufers und Verkäufers richtig, vollständig und rechtswirksam schriftlich festgelegt wird. Der Kaufvertrag wird somit zu einer notariellen Urkunde, die amtlich verwahrt wird und dadurch auch eine Beweisfunktion erfüllt.
Notare müssen immer unabhängig und unparteiisch sein. Die Notare werden deswegen durch die zuständigen Ministerien in den jeweiligen Bundesländern in ein öffentliches Amt für die Beurkundung von Rechtsvorgängen bestellt. Die Kosten für die Beurkundung sind einheitlich.
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Bei Kaufverträgen zwischen Unternehmen und Verbrauchern haben Notare die Aufgabe, sicherzustellen, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Fristen eingehalten werden. In der Praxis bedeutet es, dass der Verbraucher den Vertragstext mindestens 14 Tage vor der Beurkundung vorgelegt bekommt. Zum Beispiel, wenn ein Bauträger an eine Privatperson verkauft oder ein Investor ein Grundstück von einer Privatperson erwirbt.
Der Gesetzgeber möchte damit sicherstellen, dass der Verbraucher ausreichend Zeit hat, sich mit dem Vertragsinhalt auseinanderzusetzen und daher die Möglichkeit hat, sich umfassend beraten zu lassen. Wenn der Verkäufer jedoch eine Privatperson ist und der Käufer ebenfalls, ist keine 14-Tage-Frist gesetzlich vorgeschrieben. Aber natürlich ist es sinnvoll, sich für den Kaufvertrag ausreichend Zeit zu nehmen, bevor die eigentliche notarielle Beurkundung stattfindet.
Vollständigkeitshalber sollte darauf hingewiesen werden, dass Nebenabreden und wesentliche nachträgliche Abänderungen beurkundet werden müssen. Sonst riskiert man, dass der Vertrag nichtig wird. Was der Inhalt des Kaufvertrags anbelangt, hier gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit.
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Ob Brand, Wasser, Sturm oder Hagel: Eine Liste an möglichen Schäden, die an Immobilien auftreten können, ist lang. Daher ist ein ausreichender Versicherungsschutz für Eigentümer unumgänglich. Obwohl der Gesetzgeber Hausbesitzer nicht verpflichtet, Versicherungen abzuschließen, ist jeder Eigentümer zumindest einen gewissen Basisschutz unbedingt abschließen. Wir gehen der Frage nach, welche Versicherungen für die eigene Immobilie wichtig und sinnvoll sind.
Schäden an Immobilien können recht schnell im fünf- oder sechsstelligen Bereich liegen. Eine solche Summe zahlt niemand nebenbei vom Ersparten. Daher ist die verbundene Wohngebäudeversicherung zunächst die wichtigste aller Versicherungen. Wie teuer sie ausfällt, hängt zum einen vom Wert, zum anderen von der Lage der Immobilien ab. Versichert sind damit das Haus selbst sowie alle Objekte, die fest mit dem Gebäude verbunden sind, z. B. Heizungen, Einbauküchen, aber auch Garagen oder Gartenschuppen. Abgedeckt werden Schadensursachen durch Feuer, Leitungswasser (z. B. durch Rohrbrüche) sowie Sturm und Hagel. Deswegen ist die Wohngebäudeversicherung die wichtigste Versicherung für Eigentümer.
Wichtig ist es, vor Beginn der Versicherung genau zu klären, welche Dinge mitversichert werden sollen. Nicht immer ist der günstigste Tarif ratsam, sondern einer, der lohnenswerte Deckungserweiterungen beinhaltet, wie z. B. die Solarmodule einer Photovoltaikanlage auf dem Dach, welche bei Hagel und Unwetter Schäden erleiden können.
Sollte Ihr Haus unglücklicherweise komplett niederbrennen, dann springt in so einem Fall die Versicherung ein und unterstützt Sie beim Neubau. Sie erhalten den sogenannten Neuwert Ihres Hauses. Das bedeutet, die Versicherung deckt die Kosten für ein neues Haus, das dem alten ähnlich ist, basierend auf den aktuellen Preisen. Hierbei sind nicht nur die reinen Baukosten abgedeckt, sondern auch das Honorar für den Architekten und die Ausgaben für die Planung und Konstruktion.
Es gibt allerdings eine wichtige Regel: Sie müssen innerhalb von drei Jahren mit dem Wiederaufbau beginnen, um diesen Neuwert erstattet zu bekommen. Da Sie nach einem solchen Schaden nicht mehr in Ihrem Haus wohnen können, ist es ratsam, eine Versicherung abzuschließen, die auch die Kosten für eine Ersatzwohnung übernimmt, während Ihr Haus neu gebaut wird.
Denn kommt es auf dem Grundstück zu Schäden, haftet der Eigentümer. Dies kann besonders teuer werden, wenn Menschen zu Schaden kommen, z. B. bei Glätte. Hier fallen Schmerzensgeld und Behandlungskosten an, im schlimmsten Fall kann es sogar zur Zahlung einer lebenslangen Rente durch den Versicherer kommen. Immobilieneigentümer, die ihr Haus selbst bewohnen, haben dies bereits mit ihrer privaten Haftpflichtversicherung abgedeckt.
Ein wichtiger Tipp: Passen Sie die Versicherungssumme an! Ihr Hausrat verändert sich im Laufe der Zeit, und teure Neuanschaffungen oder Wertgegenstände wie Schmuck sollten in der Versicherungssumme berücksichtigt werden. Überprüfen Sie regelmäßig, ob die vereinbarte Entschädigung noch zu Ihrem Besitz passt. Sonst riskieren Sie, im Schadensfall nicht den vollen Wert ersetzt zu bekommen – das nennt man Unterversicherung.
Wer seine Immobilien vermietet, sollte über eine Rechtsschutzversicherung nachdenken. Oft genug kommt es zu Streitigkeiten mit Mietern, die nicht selten vor Gericht enden. Dies gilt auch für Unstimmigkeiten mit anderen Wohnungseigentümern oder Nachbarn. Hier ist die Hilfe von entsprechenden Fachanwälten ratsam. Prozesskosten bei verlorenen Fällen können schon bei kleineren Streitwerten größere Summen verursachen. Auch Berufungsverfahren können sich in die Länge ziehen und kostenintensiv ausfallen. Daher lohnt der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung oder aber der Beitritt in einen Interessenverband, der gleichzeitig Rechtsschutz anbietet.
Der Erwerb einer Immobilie ist mit einer enormen finanziellen Last über Jahre hinweg verbunden. Wer einen hohen Kredit aufnimmt, sollte sich unbedingt für schlechte Zeiten absichern. Möglich ist eine Berufsunfähigkeitsversicherung. So muss im Ernstfall, wenn der Job wegfällt, nicht zusätzlich das Haus aufgegeben werden. Eine weitere Alternative ist eine Risikolebensversicherung. So entsteht im Todesfall kein finanzielles Risiko für die Hinterbliebenen in Form eines hohen Schuldenbergs. Eine Sonderform der Risikolebensversicherung stellt die Restschuldversicherung dar. Beim Ableben, Krankheit bzw. Arbeitsunfähigkeit oder Erwerbslosigkeit wird der Bau- oder Kaufkredit ganz oder größtenteils übernommen oder die noch fälligen Raten gezahlt. Häufig wird diese Form direkt mit dem Baukredit angeboten.
Es ist ratsam, mehrere Angebote zu vergleichen. Besonders bei Anbietern für Hausratversicherungen gibt es enorme Preisunterschiede, denn Deutschland ist nach Risikozonen aufgeteilt. So sind die Versicherungsbeiträge für Immobilien in Großstädten viel teurer als in ländlichen Gebieten. Außerdem sollte eine genaue Prüfung der Versicherungsbedingungen erfolgen, sprich, was mit der jeweiligen Police alles abgedeckt ist. So verhindert man im Schadensfall böse Überraschungen.
Als erfahrene Immobilienmakler achten wir bei Immobilienverkauf darauf, dass alle notwendigen Versicherungen abgeschlossen und aufrechterhalten werden. Wir klären sowohl Verkäufer und Käufer über ihre Rechte und Pflichten auf, damit der Hausverkauf oder Hauskauf auch in Bezug auf die notwendigen Versicherungen sicher abläuft.
Die Kosten werden durch verschiedene Parameter beeinflusst, daher ist es nicht möglich eine belastbare Kostenhöhe für eine ausreichende Absicherung, zu nennen. Das Baujahr des Gebäudes, die Wohnfläche, die Geschossanzahl, die Nutzung, die Bauartklasse, die Versicherungssumme sind Faktoren, die sich auf den Kostenbeitrag auswirken. Außerdem wird die Wertsteigerung des Hauses in den Versicherungsbeitrag eingerechnet. Das bedeutet, dass der Jahresbeitrag sich erhöht, wenn der Wert des Hauses steigt.
Viele Hausbesitzer investieren heutzutage in Wärmepumpen, die oft bis zu 20.000 EUR kosten. Es ist besonders frustrierend, wenn diese teuren Geräte beschädigt oder sogar gestohlen werden. Wärmepumpen, die üblicherweise außerhalb des Hauses montiert werden, sind leider ein beliebtes Ziel für Diebe. Was also tun, wenn Ihre Wärmepumpe beschädigt oder gestohlen wird? Wer zahlt in solchen Fällen?
Oft sind Schäden an Heizsystemen durch die Wohngebäudeversicherung abgedeckt. Aber Vorsicht: Da Wärmepumpen draußen installiert sind, sind sie nicht immer automatisch in Ihrer Wohngebäudeversicherung eingeschlossen. Es gab schon Fälle, in denen Versicherungen den Schaden nicht übernahmen, weil die Pumpe nicht im Gebäude selbst stand.
1. Überprüfen Sie Ihre Wohngebäudeversicherung: Klären Sie, ob Ihre Wärmepumpe mitversichert ist und für welche Schäden der Schutz gilt. Da Diebstähle von außen montierten Heizanlagen nicht alltäglich sind, sollten Sie dies explizit nachfragen.
2. Melden Sie Veränderungen der Versicherung: Informieren Sie Ihre Versicherung, wenn Sie eine Wärmepumpe installieren. Das ist wichtig, weil es sich um eine bauliche Veränderung handelt. Lassen Sie sich die Anpassung Ihres Vertrags schriftlich bestätigen.
3. Beachten Sie mögliche neue Bedingungen: Wenn die Versicherung den Schutz anpasst, kann sich der Beitrag erhöhen. Außerdem kann die Versicherung verlangen, dass Sie zusätzliche Sicherheitsmaßnahmen ergreifen, wie zum Beispiel einen Zaun, eine Alarmanlage oder eine erhöhte Montage der Pumpe, um Diebstahl zu erschweren.
4. Regelmäßige Überprüfung: Es ist ratsam, Ihre Wohngebäudeversicherung alle paar Jahre zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen, um immer den passenden Schutz zu haben.
Der Bau eines Hauses ist mit hohen Kosten verbunden, denn eine Immobilie stellt einen großen Wert dar. Außerdem trägt der Bauherr die Verantwortung für die Sicherheit auf der Baustelle. Daher ist es wichtig, dass man sich bereits vor der Errichtung eines Hauses über mögliche Risiken und eventuelle Schäden im Klaren ist. Daher ist es empfehlenswert, dass ich Bauherren rechtzeitig über mögliche Versicherungen informieren, die ihnen während der Bauphase nützlich sein können. Zunächst handelt es sich um die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Mit der Bauherrenhaftpflichtversicherung sichert sich der Bauherr gegen Sach- und Personenschäden auf der Baustelle. Sie ist notwendig, auch wenn Sie schlüsselfertig bauen lassen und Fremdfirmen beauftragen. Bis zur Fertigstellung des Gebäudes und Schlussabnahme ist der Versicherungsschutz notwendig.
Weitere Versicherungen, die für die Bauphase von Bedeutung sind: die Bauleistungsversicherung, Bauherrenhaftpflichtversicherung, die Gebäudeneubauversicherung, die Bauhilferuffallversicherung, die Feuerrohbauversicherung sowie Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung (für unbebaute Grundstücke).
… Besten Dank für die hervorragende und wirklich schnelle Abwicklung beim Verkauf meiner Eigentumswohnung. Fachliche Kompetenz, gute Beratung, Rund-Um-Service und absolute Freundlichkeit sowie die Betreuung für Käufer und Verkäufer über den Verkauf hinaus sind nur einige der positiven Aspekte, welche ich hier erwähnen kann. Vielen lieben Dank! …
Einwandfreie und kompetente Beratung, ständig hilfsbereit, sehr nett und freundlich… was braucht man mehr?! Man wird während der ganzen Abwicklung begleitet, von der Wohnungsauswertung bis zum Notartermin, und ständig mit voller Hilfsbereitschaft, Kompetenz und guter Laune! Vielen Dank für alles!
Als Besitzer einer Eigentumswohnung nimmt manch einer an, dass alles in der Wohnung beim Kauf in seinen Besitz übergegangen ist. Rein faktisch gesehen stimmt dies auch, aus juristischer Sicht jedoch nicht. Mit der Unterschrift auf dem Kaufvertrag erhält man lediglich einen Anteil an einem Grundstück und dem darauf stehenden Haus, in dem sich die Eigentumswohnung befindet, den sogenannten Miteigentumsanteil. Für die Wohnung gilt ausschließlich ein Nutzungs- und Verfügungsrecht. Genauer gesagt bedeutet dies, dass alle Wohnungen in einem Haus allen Wohnungseigentümern gehören, ebenso wie die Anteile an der Liegenschaft des Gebäudes. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist zwischen Gemeinschaftseigentum, Teileigentum und Sondereigentum zu unterscheiden.
Es können auch Sondernutzungsrechte für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums ermöglicht werden, beispielsweise für Stellplätze für die Tiefgarage. Die Begründung des Wohnungseigentums und des Teileigentums ist gesetzlich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Das Gesetz äußert sich auch zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, Abhalten von Eigentümerversammlungen, Bildung der Instandhaltungsrücklage und sonstigen Aspekten zu Wohnungseigentum betreffen.
Für den Eigentümer einer Wohnung ist es daher wichtig, zu klären, welche Nutzungsrechte er hat. Auskunft darüber geben die Gemeinschaftsordnung und die Teilungserklärung. Letztere regelt, was zum Gemeinschaftseigentum gehört und was unter Sondereigentum fällt. Was nicht explizit als Sondereigentum aufgeführt wird, ist dementsprechend Besitztum aller Eigentümer.
So sind etwa Pkw-Stellplätze, Gemeinschaftsantennenanlagen, das Außengelände, Leitungen jeglicher Art und Aufzüge Gemeinschaftseigentum, da es gemeinschaftlich genutzt wird. Ebenso wie das Grundstück, die Grundfläche des Gebäudes sowie Dach, Fenster, tragende Wände, Außenwände etc. Am Gemeinschaftseigentum dürfen, im Gegensatz zum Sondereigentum, keine Veränderungen vorgenommen werden.
Als Sondereigentum hingegen gelten z. B. die Räume der Eigentumswohnung, nicht tragende Wände, Wandverkleidungen, Bodenbeläge und Zimmertüren, aber auch markierte Stellplätze in Sammelgaragen und Installationen wie Küche oder Badeinrichtung.
Sondereigentum kann auch als Raumeigentum bezeichnet werden. Dies ist besonders wichtig, wenn es um die Nutzung von Kellerabteilen oder Nebenräumen geht. Sind solche Einheiten deutlich als Raum zu erkennen, sprich, durch Maße wie Höhe, Länge und Breite klar abgegrenzt und verschließbar, zählen sie meist auch als Sondereigentum, wenn es in der Teilungserklärung nicht anders bezeichnet ist. Hierüber hat der Wohnungseigentümer freies Verfügungsrecht.
Als Besitzer einer Eigentumswohnung ist man automatisch Mitglied einer Gemeinschaft der Wohneigentümer der gesamten Immobilie. Damit werden Rechte sowie Pflichten erworben, um zusammen über das Gemeinschaftseigentum zu verfügen, z. B. über Renovierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen, oder um über Sondernutzungsrechte für einzelne Eigentümer zu entscheiden. Dazu gehören etwa das Recht zur Nutzung von Gartenfläche oder Tiefgaragenstellplätzen oder auch die Befugnis, bauliche Veränderungen an der Eigentumswohnung vorzunehmen. Außerdem ist jeder Eigentümer zur Instandhaltung verpflichtet.
Die Sondernutzung wird, wie der Begriff schon andeutet, jedoch konkret vorgeschrieben, um eine beliebige Nutzung zu vermeiden. Dadurch sollten Störungen anderer Eigentümer vermieden werden. Sondernutzungsrechte werden nach Zustimmung aller Eigentümer ins Grundbuch eingetragen und gehen beim Verkauf im Rahmen der Eigentumsumschreibung auch an den Nachfolger weiter.
Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz ist jeder Eigentümer verpflichtet, seine Wohnung bzw. das Sondereigentum instand zu halten (§ 14 Nr. 1 WEG) und gemäß den gesetzlichen Vorgaben zu benutzen. Dabei darf das Eigentum der Gemeinschaft oder fremdes Sondereigentum nicht beeinträchtigt werden (§ 14 Nr. 1 und 2 WEG).
Die Eigentümergemeinschaft kann weitere Pflichten im Rahmen der Hausordnung beschließen.
Die Unterscheidung von Gemeinschafts- und Sondereigentum ist nicht nur wichtig für Fragen rund um die Nutzung oder Veränderungen. Sie dient als Grundlage der Verteilung aller Kosten, die anfallen. Der Wirtschaftsplan (auch Jahreswirtschaftsplan genannt) gibt eine Übersicht über die zu erwartenden Kosten und legt das monatliche Hausgeld fest. Dazu gehören z. B. Renovierungen oder Gebühren für den Hausmeisterservice. Die Umlage solcher Kosten geht aus dem Verteilungsschlüssel in der Gemeinschaftsordnung hervor. Dieser ergibt sich für jeden Eigentümer aus den Miteigentumsanteilen, die entweder gesetzlich geregelt sind oder an der Wohnfläche gemessen werden. Die Größe einer Eigentumswohnung bestimmt ihre Miteigentumsanteile innerhalb des Hauses. Die Verteilung von Lasten und Kosten erfolgt entsprechend diesen Anteilen auf die jeweiligen Eigentümer. Neben der Regelung der Nutzung gemeinsamer Räume beinhaltet die Gemeinschaftsordnung auch Bestimmungen zur Verteilung von Stimmrechten sowie zu Beschlüssen über Sondernutzungsrechte.
Für den Besitzer einer Eigentumswohnung ist es daher wichtig, die Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung genau zu kennen, um Missverständnisse und Konflikte in der Eigentümergemeinschaft zu vermeiden.
Der zuständige Hausverwalter erstellt für jährlich eine Abrechnung. Durch die Jahresabrechnung erhält die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Übersicht über die Kostenverteilung, die Kosten für jede einzelne Einheit und über die gesamte Wohnanlage. Die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage wird ebenfalls übersichtlich dargestellt. Anhand der Hausgeldabrechnung können Vermieter sehen, welche Kosten sie auf den Mieter umlegen dürfen. Das hilft ihnen, die Nebenkostenabrechnung für die vermietete Wohnung zu erstellen.
Die Einräumung von Stockwerkseigentum war bis Januar 1900 möglich, danach trat das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in Kraft. Das bereits begründet Stockeigentum ist aber geblieben und wurde nicht aufgelöst.
Prinzipiell spricht das WEG von drei Kategorien im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen:
Modernisierende Instandsetzungen erhalten das Gemeinschaftseigentum und gehen über bloße Reparaturen oder Wiederherstellungen hinaus. Sie bringen ein effektives Kosten-Nutzen-Verhältnis im technischen und wirtschaftlichen Sinne. Zur Durchführung von modernisierenden Instandsetzungen sind einfache Mehrheiten der anwesenden Eigentümer bei der Versammlung ausreichend.
Es kommt oft vor, dass der Immobilienerwerb mithilfe einer Baufinanzierung vorgenommen wird. In solchen Fällen wird eine Grundschuld für die Bank im Grundbuch (dritte Abteilung) eingetragen. Dadurch hat die Bank eine Sicherheit, dass sie den Kredit vollständig erhalten kann. Sollte der Käufer in eine schwierige finanzielle Situation kommen und die Kreditraten nicht bedienen können, dann hat die Bank die Möglichkeit, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen. Die Grundschuld ist somit eine Absicherung gegen einen Zahlungsausfall.
Die Eigentumsverhältnisse sind in der ersten Abteilung eingetragen. Somit ist die Bank kein Eigentümer der Immobilie. Durch eine eventuelle Zwangsversteigerung könnten, aber die Handlungsmöglichkeiten des Eigentümers eingeschränkt sein. Daher ist es empfehlenswert, dass Eigentümer rechtzeitig die Immobilie verkaufen und so den bestmöglichen Kaufpreis erzielen.
Für die Eigentümer ist es immer ratsam, eine Zwangsversteigerung zu vermeiden. Gerne beraten wir Sie unverbindlich, wenn es darum geht, Ihre Immobilie zu den bestmöglichen Konditionen zu veräußern. Kontaktieren Sie uns einfach. Wir sind sehr gerne für Sie da.
Wollen Sie den aktuellen Wert Ihrer Immobilie wissen? Für fundierte Wertauskünfte sind Sie bei uns richtig. Rufen Sie uns an: Tel. 089 70065020.
Unsere Immobilienbewertung für Sie:
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Deutschland ist die notarielle Beurkundung eines Vertrags beim Immobilienverkauf notwendig. Hier erfahren Sie, welche Kosten und Steuern beim Verkauf einer Immobilie entstehen. Dieser Artikel ist ein Teil einer Serie, in der wir uns mit den konkreten Inhalten eines Kaufvertrags beschäftigen, im Einzelnen sind es: die Beteiligten, der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Haftung des Verkäufers für Mängel, Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr, Kosten und Steuern, Auflassung und Grundbucheintragung.
Käufer
Verkäufer
Die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, also den Notar, zahlt der Käufer. So regelt es das BGB. Außerdem übernimmt der Käufer die Kosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch. Zudem entstehen bei Verkauf einer Immobilie auch Kosten für verschiedenen behördlichen Genehmigungen, die erstellt werden müssen. Diese Kosten trägt ebenfalls der Käufer.
Der Verkäufer trägt die Kosten für Löschungen. Wenn Vermessungen notwendig sind, trägt die Kosten hierfür auch der Verkäufer.
Bei Immobilienkauf wird der Käufer auch vom Finanzamt zur Kasse gebeten. Es fällt eine sog. Grunderwerbsteuer an, die je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfällt. Die Höhe der Grunderwerbsteuer bewegt sich zwischen 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg.
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2018 war das beim nominalen Wachstum von zehn Prozent im Neubau der Fall, vermutet das DIW. 2019 und 2020 wird es ähnlich sein. Laut Prognose steigt das Bauvolumen 2019 auf rund 430 Milliarden Euro und 2020 auf knapp 460 Milliarden Euro. Da ein Gutteil des Geldes in Preissteigerungen fließt, sind die prognostizierten Wachstumsraten deutlich schwächer. Das Wachstum liegt laut DIW 2019 bei 2,9 Prozent, während es im Jahr 2020 rund 3,1 Prozent erreichen könnte.
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Unsere Immobilienbewertung für Sie:
Als brauchbaren Lösungsansatz sieht das DIW einen verstärkten sozialen Wohnungsbau, für den der Bund dank der jüngsten Verfassungsänderung einen größeren Spielraum besitzt. Bei den Baumaßnahmen für neue Immobilien sollte man aber laut DIW die Fehler der Vergangenheit wie Fehlbelegung, mangelnde Kosteneffizienz und Mitnahmeeffekte vermeiden. „Nicht die Masse zählt, sondern der richtige räumliche Zuschnitt“, schreibt das Institut und fordert, dass die Kommunen selbst für die Definition passender Gebiete, in denen in den Immobilien-Bau investiert wird, verantwortlich sein sollen.
Die Wahl des richtigen Einrichtungsstils ist mehr als nur eine Frage des Geschmacks – sie ist der Schlüssel zu einem Zuhause, das Ihre Persönlichkeit widerspiegelt und Ihnen ein Gefühl von Geborgenheit vermittelt. In einer Welt, in der wir immer mehr Zeit in...
Eine wegweisende Entscheidung des Oberlandesgerichts Nürnberg bringt grundlegende Neuerungen für die Immobilienübertragung im Erbfall. Erben profitieren seit März 2024 von einem vereinfachten Verfahren, das die Grundbuchumschreibung ihrer geerbten Immobilie...
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