Jeder Kaufvertrag beinhaltet die Vereinbarung, wann die Immobilie an den Käufer übergeben wird. Denn mit der Übergabe ist die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der zufälligen Verschlechterung der Immobilie verbunden. Des Weiteren gehen auch die Nutzungen und Lasten an den Käufer über. Hier ein Überblick, die wichtigsten Begriffe in diesem Zusammenhang:

Besitz

Unter dem Begriff Besitz ist die tatsächliche Herrschaft einer Person über eine Sache, hier also über das Grundstück oder auch über ein Recht. Zum Beispiel, der Mieter einer Wohnung ist der Besitzer (nicht zu verwechseln mit Eigentümer), weil er die Wohnung tatsächlich beherrscht.

Nutzen

Nutzungen sind alle Erträge des Grundstücks z. B. die Mieteinnahmen oder Pachteinnahmen.

Lasten

Lasten eines Grundstücks können öffentlich-rechtlicher Natur sein oder es kann sich um private Vereinbarungen handeln. Zu den Lasten gehören etwa die Grundsteuern oder die Schornsteinfegergebühren.

Gefahr

In dem Kaufvertrag muss der Zeitpunkt festgelegt werden, wann der Käufer das Risiko einer zufälligen Zerstörung der Immobilie z. B. durch Brand oder durch zufällige Verschlechterung zu tragen hat. Wenn etwa das Haus nach dem Zeitpunkt des Gefahrenübergangs, aber vor Kaufpreiszahlung und Grundbuchumschreibung abbrennt, hat der Käufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Der Gefahrenübergang ist maßgeblich für das Einreichen von Gewährleistungsrechten. Den Übergang von den oben genannten Rechten und Pflichten unterscheidet sich von dem Übergang des Eigentums. Denn der Übergang des Eigentums ist die eigentliche Eintragung des Käufers als Eigentümer in das Grundbuch. Dies geschient in der Regel einige Wochen später.

Auszug aus dem Kaufvertrag

Die Besitzübergabe erfolgt am Tage der vollständigen Kaufpreiszahlung. Vom gleichen Zeitpunkt an gehen die Gefahr der zufälligen Beeinträchtigung, die Nutzungen und alle öffentlichen Lasten und Abgaben, einschließlich der Verkehrssicherungspflichten auf den Käufer über. Das Vertragsobjekt wird derzeit noch vom Verkäufer selbst bewohnt. Der Verkäufer ist verpflichtet, das Vertragsobjekt spätestens zum 15. Mai 2016 vollständig besenrein zu räumen.

Zu irgendwelchen Ausbesserungs- und Renovierungsarbeiten ist er nicht verpflichtet. Die Übergabe des Vertragsobjekts hat in dem Zustand zu erfolgen, wie es sich derzeit befindet, wobei eine übliche Abnutzung zulässig ist. Für den Fall, dass der Verkäufer das Vertragsobjekt nicht fristgerecht räumt, gelten die gesetzlichen Bestimmungen, die der Notar erläutert hat. Wegen der Verpflichtung zur Räumung und Übergabe des Vertragsobjekts unterwirft sich der Verkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Vollstreckbare Ausfertigung ist dem Käufer jederzeit ohne weitere Nachweise zu erteilen.

Bzgl. Teileigentumseinheit:
Der Käufer tritt bzgl. der Teileigentumseinheit in die bestehende Miteigentümergemeinschaft mit allen Rechten und Pflichten ein. Die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung ist dem Käufer bekannt.

Der Käufer übernimmt alle für den Zeitraum ab Besitzübergang anfallenden Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, insbesondere das laufende Hausgeld und alle messbaren Verbrauchskosten und befreit den Verkäufer von allen derartigen Zahlungsverpflichtungen.

Der Verkäufer versichert, dass
a) alle fälligen Zahlungen bis zum Besitzübergang an die Gemeinschaft voll beglichen sind,
b) nach seiner Kenntnis keine außergewöhnlichen Lasten offen sind und keine unerledigten Beschlüsse der Gemeinschaft über außerordentliche Reparaturen vorliegen.

Etwaige Ausgleichsbeträge aufgrund der nächsten Jahresabrechnung sowie Kosten, die nicht nach Verbrauch messbar sind, werden zeitanteilig zwischen den Vertragsteilen aufgeteilt. Vom Besitzübergang an bevollmächtigt der Verkäufer den Käufer zur umfassenden Ausübung der Eigentümerrechte innerhalb der Eigentümergemeinschaft, primär zur Ausübung des Stimmrechts in der Eigentümerversammlung, sofern die Gemeinschaftsordnung dies zulässt.

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Gemäß deutschem Recht muss der Verkauf einer Immobilie durch einen Notar beurkundet werden. Im Unterschied zu Anwälten agiert ein Notar dabei unabhängig und unvoreingenommen. Denn dieser hat die Rechte und Pflichten des Verkäufers, wie auch des Käufers zu wahren und sachgemäß zu beraten, um Risiken zu vermeiden. Schließlich handelt es sich beim Immobilienverkauf häufig um ein bedeutendes Vermögen. Niemand will beim Verkauf seiner Immobilie den angemessenen Preis verlieren und am Ende ohne den vereinbarten Kaufpreis dastehen. Angesichts dessen haben wir ein paar wichtige Aspekte über die notarielle Abwicklung und Beurkundung beim Immobilienverkauf mit Direktzahlung (Standardabwicklung) für Sie zusammengefasst.

Wie ist das Verfahren vor dem Beurkundungstermin

Bevor man eine Immobilie verkaufen möchte, ist es unerlässlich, zuallererst das Grundbuch der betreffenden Immobilie einzusehen. Wir, als Immobilienmakler, holen beim zuständigen Grundbuchamt diesen Grundbuchauszug ein und stellen diesen dem Käufer zur Verfügung. Wir, Makler, gehen gemeinsam mit dem Verkäufer und dem Käufer alle verkaufsrelevanten Informationen durch und übermitteln diese dem Notar zur Vorbereitung des Kaufvertrages für Ihren Immobilienverkauf. Der Notar wird für die Vorbereitung des Kaufvertrages selbst Einsicht in das Grundbuch einnehmen und erstellt dann den Vertragsentwurf. Dieser wird dem Verkäufer und dem Käufer zugesandt. Sofern Sie Unklarheiten haben oder Fragen auftauchen, stehen wir Ihnen als Ihr Immobilienmakler gerne zur Verfügung. In Zusammenarbeit mit dem Notar werden wir eventuelle Unklarheiten beseitigen und gegebenenfalls Anpassungen oder Ergänzungen vornehmen.

Sollte trotz alledem noch etwas übersehen werden, können diese Sachverhalte können diese bis zum Beurkundungstermin geklärt werden. Eventuelle Schreibfehler können auch noch beim Beurkundungstermin korrigiert werden. Wir, als Immobilienmakler, begleiten Sie persönlich zur notariellen Beurkundung.

Aufgaben und Pflichten des Notars während beim Immobilienverkauf

Der Vertrag beim Immobilienverkauf ist kompliziert. Er muss individuell auf konkrete Situationen abgestimmt werden. Notare sind streng haftbar und verantwortlich für die Sicherung der Interessen von Käufer und Verkäufer bei Immobilienverkäufen. Während der Beurkundung ist es ihre Verpflichtung, den gesamten Vertragstext vorzulesen. Es ist erforderlich, dass wesentliche Passagen klar erklärt und Ihre Fragen vollständig und zufriedenstellend beantwortet werden. Außerdem hat er inhaltliche Änderungen auf Wunsch der Vertragsparteien beim Protokollierungstermin vorzunehmen, wenn diese nicht gegen Gesetzte verstoßen.

Für eine rechtmäßige Beurkundung des Immobilienverkaufs benötigt der Notar bei der Terminvereinbarung von Privatpersonen einen gültigen Personalausweis oder Reisepass sowie die Steueridentifikationsnummer. Für Gewerbetreibende und Freiberufler ist hingegen die Wirtschafts-Identifikationsnummer erforderlich, da auch die Weitergabe von Informationen an das Finanzamt bezüglich der Grunderwerbssteuer zu den Aufgaben des Notars gehört.

Was geschieht nach der notariellen Beurkundung

Mit der Beurkundung beim Immobilienverkauf ist die Arbeit des Notars noch lange nicht beendet. Im Grundbuch müssen jetzt Änderungen und Eintragungen vorgenommen werden, wie die Auflassungsvormerkung, die Grundschuld und die Eigentumsumschreibung. Vormerkung bedeutet, dass der Notar den Rechtserwerb an einer Immobilie ankündigt. Die Eintragung einer Grundschuld ist immer dann nötig, wenn die verkaufte Immobilie mit einem Darlehen belastet wird.

Umgekehrt wird der Notar die Löschung dieser Eintragung veranlassen, wenn das Darlehen getilgt wurde. Und zu guter Letzt die Eigentumsumschreibung. Dafür bestimmt der Notar unter Übernahme der vollständigen Haftung die Kaufpreisfälligkeit und sorgt dafür, dass die Eigentumsumschreibung nicht vor Eingang des vollständigen Kaufpreises beim Verkäufer erfolgt.

Die Einholung alle Bescheinigungen und Genehmigungen, die zum vollständigen Immobilienverkauf benötigt werden, ist Aufgabe des Notars. Dazu wird das eine oder andere Mal auch Ihre Mithilfe vonnöten sein. Wir stehen Ihnen als Ihr Immobilienbüro in diesen Angelegenheiten immer mit Rat und Hilfe zur Verfügung.

Noch einen Hinweis zum Schluss

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In Deutschland ist die notarielle Beurkundung eines Vertrags beim Immobilienverkauf notwendig. Diese Serie von Artikeln erläutert ausführlich die spezifischen Inhalte eines Kaufvertrags beschäftigen. Im Einzelnen sind es: die Beteiligten, der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Haftung des Verkäufers für Mängel, Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr, Kosten und Steuern, Auflassung und Grundbucheintragung. Dieser Artikel behandelt wichtige Aspekte, die mit dem Kaufpreis in Verbindung stehen. Im Einzelnen geht es um die Kaufpreisfälligkeit, den Schutz des Käufers sowie des Verkäufers und die Genehmigungen, die notwendig sind.

Kaufpreis & Fälligkeit

In jedem notariellen Kaufvertrag wird der Kaufpreis und die Fälligkeit schriftlich festgehalten. Außerdem werden die Verzugszinsen präzise festgelegt, die der Käufer im Falle des Verzugs zahlen muss. Die Höhe der Verzugszinsen richtet sich danach, ob der Vertrag zwischen Verbrauchern abgeschlossen wird. In dem Fall liegen die gesetzlichen Verzugszinsen 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

Bei anderen Vertragspartnern werden 8 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz gerechnet (s. BGB § 288 Abs. 1 und 2). Der Basiszinssatz ist variabel und kann sich jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Kalenderjahres ändern. Die Deutsche Bundesbank gibt den jeweils maßgeblichen Zinssatz bekannt. Der Zahlungstermin wird gewöhnlicherweise nach Vorlage bestimmter Fälligkeitsvoraussetzungen vom Notar bestimmt. In der Regel sind es 10 bis 14 Tage, nachdem die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen.

Verkäuferschutz & Käuferschutz

Bei der Gestaltung des Kaufvertrags muss der Zeitpunkt für die Kaufpreisfälligkeit so gewählt werden, dass der Käufer ausreichend geschützt ist. Er muss die Sicherheit haben, dass er ein lastenfreies Eigentum erwirbt. Auf der anderen Seite muss auch der Verkäufer geschützt werden, dass er sein Eigentum nicht abgibt, ohne sicher zu sein, dass er den Kaufpreis vollständig bekommt. Der Notar muss also die Interessen beider Vertragspartner in dem Kaufvertrag berücksichtigen. Es muss auf alle Fälle vermieden werden, dass einer der Parteien eine Leistung erbringt, ohne die Sicherheit zu haben, dass sie die gewünschte Gegenleistung bekommt.

Einfach formuliert: Das Vermögen des Käufers ist gefährdet, wenn er den Kaufpreis zahlt, bevor sein Immobilienerwerb sichergestellt ist. Denn es könnte sein, dass der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich neu belastet, z. B. mit einem Kredit, nochmals verkauft oder in Insolvenzverfahren gerät. Eine mögliche Hürde für den Erfolg des Vertrags könnte darin bestehen, dass eine der notwendigen Genehmigungen nicht erteilt wird.

Im Gegenzug besteht die Möglichkeit, dass die Übertragung der Immobilie auf den Käufer bereits vor der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises erfolgt. Der Verkäufer könnte dann große Schwierigkeiten bei der Durchsetzung des Kaufpreisanspruchs bekommen. Demzufolge ist es notwendig, dass im Kaufvertrag Regelungen vereinbart werden, die für beide Seiten sichere Abwicklung des Kaufvertrags gewährleisten.

Aus der nachfolgenden Übersicht können Sie sehen, wodurch die Absicherung des Verkäufers ermöglicht wird.

• Vollstreckungsunterwerfung
• Notaranderkonto
• Aussetzen oder Vollzugsaufschub der Auflassung
• Sicherungshypothek oder Grundschuld
• (Bank)Bürgschaft
• Rücktrittvorbehalt & Rückauflassungsvormerkung

Um sich optimal zu schützen, kann der Verkäufer entweder die Übertragung des Eigentums vorübergehend aussetzen oder verzögern, bis der vollständige Kaufpreis entrichtet wurde. Mit anderen Worten: Die Übertragung des Eigentums auf den Käufer erfolgt erst nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises durch den Verkäufer. Dies bedeutet, dass in der Regel einige Wochen zwischen der Beurkundung des Kaufvertrags und der Übertragung des Eigentums im Grundbuch liegen. Das hängt damit zusammen, dass fast zu jedem Kaufvertrag behördliche Genehmigungen, Verzichtserklärungen etc. notwendig sind.

Absicherung des Käufers erfolgt durch:

• Auflassungsvormerkung an rangsicherer Stelle im Grundbuch.
• Freistellung des Kaufobjekts von nicht übernommenen Belastungen.
• Nachweis des Nichtbestehens oder Nichtausübung gesetzlicher & sonstiger Vorkaufsrechte.
• Vorliegen & Wirksamwerden von erforderlichen Genehmigungen.
• Zahlung auf Notaranderkonto.

Die Absicherung des Käufers läuft vordergründig über die Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch. Wenn die Auflassungsvormerkung nicht eingetragen wird, könnte für den Käufer ein Risiko entstehen, wenn er den Kaufpreis bezahlt, bevor die Umschreibung der Immobilie gesichert ist.
Save Prompt
Es besteht das Risiko, dass der Verkäufer währenddessen das Grundstück anderweitig belastet oder sogar verkauft. Eine Zwangsvollstreckung könnte auch die Übertragung an den Käufer verhindern. Die Auflassungsvormerkung ist somit ein Schutzmechanismus für den Käufer. Außerdem kann der Käufer den Kaufpreis beim Notar auf ein sog. Notaranderkonto hinterlegen. Im Kaufvertrag wird hierzu vereinbart, dass der Notar als Treuhänder beider Parteien bezahlt werden soll. Gleichzeitig wird der Notar angewiesen, den Kaufpreis an den Verkäufer erst auszuzahlen, wenn der Käufer abgesichert ist. Es ist zu bedenken, dass damit Kosten verbunden sind. Daher sollte im Kaufvertrag festgelegt werden, wer für diese Kosten aufkommt oder wie sie aufgeteilt werden.

Der Notar ist verpflichtet, in dem Kaufvertrag darauf hinzuweisen, dass die Wirksamkeit des Vertrages in den meisten Fällen von verschiedenen Genehmigungen abhängig ist. Die Umschreibung des Eigentums kann erst stattfinden, wenn die Genehmigungen dem Notar vorliegen. In der Regel müssen zunächst alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen, bevor der Notar den Käufer zur Kaufpreiszahlung auffordert. Dies ist ein weiterer Schutz für den Käufer.

Hier einige Beispiele für Genehmigungen, die beim Immobilienverkauf notwendig sind:

• Genehmigungen nach Baugesetzbuch
• Genehmigungen nach Grundstücksverkehrsgesetz
• Genehmigungen durch das Vormundschaftsgericht.

Auszug aus dem Kaufvertrag: Kaufpreis und Kaufpreisfälligkeit

Der Kaufpreis beträgt insgesamt € 680.000,00
In Worten: Euro sechshundertachtzigtausend

– und ist wie folgt zur Zahlung fällig:
Der gesamte Kaufpreis wird zur Zahlung fällig (Eingang beim Verkäufer) 10 Bankarbeitstage, nach Vorliegen der letzten der nachgenannten Voraussetzungen:
– die Auflassungsvormerkung ist im Grundbuch an bedungener Rangstelle eingetragen,
– die Gemeinde hat ein Zeugnis über die Nichtausübung oder das Nichtbestehen der gesetzlichen Vorkaufsrechte nach dem Baugesetzbuch ausgestellt,
– die zur Lastenfreistellung erforderlichen Erklärungen und sonstigen Unterlagen hinsichtlich aller nicht ausdrücklich übernommenen, der Vormerkung vor- oder gleichrangigen Belastungen liegen dem Notar zur bedingungslosen Verwendung oder zu treuen Händen mit der Maßgabe vor, dass hiervon nur gegen Zahlung bestimmter, den Kaufpreis nicht übersteigender Ablösungsbeträge Gebrauch gemacht werden darf.

Der Käufer ist berechtigt und verpflichtet, bei Fälligkeit die zur Lastenfreistellung erforderlichen Ablösungsbeträge, einschließlich etwaiger Notargebühren sowie den entsprechend nachfolgend bezeichneter Abtretung an die Bayerische Hypo- und Vereinsbank abgetreten Teilbetrag in Höhe von € 110.000,00 in Abrechnung auf den Kaufpreis für Rechnung des Verkäufers unmittelbar an die jeweiligen Gläubiger zu zahlen. Käufer und Notar brauchen nicht nachzuprüfen, ob Auflagen, von denen die Lastenfreistellung abhängt, berechtigt sind.

Die o.g. Frist beginnt, sobald der Notar an den Käufer eine schriftliche Bestätigung durch einfachen Brief abgesandt hat, dass die oben genannten Voraussetzungen vorliegen, bzw. wenn der Käufer unabhängig davon Kenntnis erlangt hat. Der Verkäufer erhält Abschrift dieses Schreibens.

Weiterhin ist der Kaufpreis jedoch nicht früher als 10 Bankarbeitstage nach Räumung des Vertragsobjektes und schriftlicher Mitteilung des Verkäufers hierüber sowie nicht vor dem 01. Mai 2015 zur Zahlung fällig; diese Fälligkeitsvoraussetzung ist vom Notar nicht zu überprüfen und mitzuteilen.

Zahlt der Käufer bei Fälligkeit nicht, kommt er ohne Mahnung mit Ablauf der o. a. Frist in Verzug. Er muss dann insbesondere die gesetzlichen Verzugszinsen zahlen.

Der Käufer unterwirft sich wegen der vorstehend eingegangenen Zahlungsverpflichtung ohne Zinsen der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Mehrere Käufer haften als Gesamtschuldner.
Eine Vollstreckungsklausel kann nach der notariellen Fälligkeitsbestätigung erteilt werden.

Der Verkäufer hat die nicht zur Lastenfreistellung benötigten Kaufpreisansprüche in Höhe von € 110.000,00 an die Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG, München abgetreten. Dieser Betrag ist unwiderruflich nur auf die IBAN …, BIC …, unter Angabe des Verwendungszwecks „Abtretung Kaufpreis Manfred und Manuela Muster“ zu überweisen. Der Käufer hat hierüber Kenntnis genommen.

Der verbleibende Kaufpreis ist, sofern er nicht für die Lastenfreistellung bzw. für die vorgenannte Kaufpreisabtretung benötigt wird, mit befreiender Wirkung bei Fälligkeit auf folgendes Konto des Verkäufers zu überweisen:

Bankverbindung: …

Auflassung, Anweisung
Die Beteiligten sind über den Eigentumsübergang auf den Käufer einig, bei mehreren Käufern im oben angegebenen Anteils- oder Gemeinschaftsverhältnis. Diese unbedingte Einigung enthält keine Eintragungsbewilligung und keinen Eintragungsantrag.

Die Beteiligten weisen den Notar an, Eintragungsbewilligung und Antrag auf Eintragung der Auflassung erst dann zu erklären, wenn die völlige Kaufpreiszahlung ohne Zinsen durch den Verkäufer bestätigt oder dem Notar in anderer Weise nachgewiesen worden ist. Eine unwiderrufliche Vollmacht zur Abgabe dieser Erklärungen wird dem beurkundenden Notar, seinem Sozius oder Nachfolger erteilt. Der Verkäufer verpflichtet sich, die Kaufpreiszahlung unverzüglich dem Notar in Textform mitzuteilen. Es genügt die Bestätigung durch einen Verkäufer.

Vorkaufsrechte
Die Vertragsteile wurden auf möglicherweise bestehende gesetzliche Vorkaufsrechte hingewiesen. Sie beauftragen den Notar, entsprechende Negativbescheinigungen einzuholen.

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