Spekulationssteuer

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Immobilienverkauf

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, muss an Vieles denken. Dabei wird oft vergessen, dass auch das Finanzamt einen genauen Blick auf den Immobilienverkauf wirft. Gegebenenfalls muss die sogenannte „Spekulationssteuer“ abgeführt werden. Abhängig vom Immobilienpreis und persönlichem Steuersatz kann das recht teuer werden – daher lohnt es sich, schon vor dem Immobilienverkauf genau hinzusehen. Dabei lässt sich die Höhe der Spekulationssteuer beeinflussen, wenn man geschickt vorgeht.

Fälligkeit

Jeder Immobilienverkauf und Immobilienkauf wird in Deutschland notariell beurkundet. Der Notar ist verpflichtet eine Abschrift jedes Kaufvertrags, an das Finanzamt zu senden. Der Fiskus prüft, ob es sich eventuell um ein Spekulationsgeschäft handelt und der Gewinn steuerpflichtig ist.

Die Spekulationssteuer im Zusammenhang mit Immobilienobjekten wird im § 23 EStG geregelt. Die Spekulationssteuer wird grundsätzlich fällig, wenn eine Privatperson „Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften“, wie durch den Verkauf einer Immobilie, erzielt. Wie so oft im Steuerrecht sollte man auf Details achten. Denn die Besteuerung der Gewinne durch den Immobilienverkauf erfolgt nur dann, wenn tatsächlich die Absicht zur Gewinnerzielung vorliegt. Das heißt mit anderen Worten: Wenn Privatpersonen Immobilien kaufen und verkaufen, wird die Steuer nur fällig, wenn die Absicht zur Gewinnerzielung im Vordergrund steht. Vor diesem Hintergrund ist auch der Name der Steuer zutreffend, der sich im Volksmund eingebürgert hat: Die Spekulationssteuer muss bezahlt werden, wenn man mit Immobilien spekuliert. Dabei hat der Gesetzgeber relativ einfach und klar festgelegt, wann das Finanzamt von einer Gewinnerzielungsabsicht bzw. einer Spekulation ausgehen kann und folgerichtig die Steuer zu zahlen ist. Die Versteuerung des Spekulationsgewinns erfolgt mit dem individuellen Einkommensteuersatz.

Spekulationsfrist: Für die Spekulationssteuer gilt eine 10-Jahre-Frist

Das wichtigste Kriterium hinsichtlich der Spekulationssteuer bezieht auch den Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie, die sogenannte Spekulationsfrist. Die Spekulationsfrist ist also der Zeitraum, indem der Eigentümer die Immobilie behalten muss, damit der Verkauf steuerfrei bleibt. Dabei geht der Gesetzgeber davon aus, dass bei sehr kurzen Zeiträumen die Spekulation und die Absicht, einen Gewinn zu erzielen, im Vordergrund stehen. Grundsätzlich gilt: Erfolgt der Immobilienverkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, wird das Geschäft als Spekulation gewertet: Es muss die Spekulationssteuer bezahlt werden. Wer diese 10-Jahres-Frist bei Gebäuden, Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten beachtet, kann Steuer sparen.

Wenn etwa das Objekt vor neun Jahren gekauft wurde, kann es ratsam sein, mit dem Immobilienverkauf ein Jahr zu warten, damit die Frist überschritten wird. In vielen Fällen kann es also sinnvoll sein, lieber den Verkauf noch ein wenig aufzuschieben und der Ablauf der Spekulationsfrist abzuwarten.

Keine Spekulationssteuer bei selbst genutzten Immobilien

Viele Menschen investieren in Immobilien, um im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung zu wohnen. Veränderte Lebensumstände, eine Trennung oder ein beruflicher Wechsel machen jedoch oft den Immobilienverkauf notwendig. Natürlich wäre es in diesen Fällen nicht angemessen, eine Spekulation zu unterstellen und den Verkäufer der Immobilie mit der Spekulationssteuer zu belasten.

Konkret schreibt der Gesetzgeber vor, dass bei selbst genutzten Immobilien keine Steuer abzuführen ist – auch wenn die Spekulationsfrist nicht eingehalten wurde und zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Somit sind Objekte, die zur Eigennutzung erworben wurden, durch keine Veräußerungsfrist eingeschränkt und können jederzeit steuerfrei verkauft werden.

Bei Immobilien, die innerhalb der 10-Jahres-Frist teils vermietet und, teils selbst genutzt wurden, gilt folgende Regel: Verkäufer sind von der Spekulationssteuer befreit, wenn sie in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf die Immobilie selbst bewohnt haben. Bei Immobilien wiederum, die aus mehreren Wohneinheiten bestehen, von denen eine Wohnung selbst genutzt wurde, wird nur für den Teil Spekulationssteuer fällig, der an Dritte vermietet wurde. Eigentümer, die Ihre Immobilienobjekte zur Vermietung oder Verpachtung erwerben und weniger aus zehn Jahre halten, müssen Veräußerungsgewinne versteuern.

Höhe der Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer errechnet sich aus der Höhe des Gewinns, der durch den Immobilienverkauf erzielt wurde, und dem persönlichen Steuersatz. Grundsätzlich wird dabei der Gewinn aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis errechnet. Doch Vorsicht: Auch Abschreibungen, die bei vermieteten Immobilien geltend gemacht wurden, erhöhen den Wert der Immobilie und sind dabei bei der Festsetzung der Spekulationssteuer zu berücksichtigen. Bei Denkmalschutz-Immobilien kommen noch Sonderabschreibungen dazu.

Umgekehrt lässt sich der Verkaufsgewinn – und damit die Höhe der Spekulationssteuer – mindern, wenn vor dem Immobilienverkauf Modernisierungen und Renovierungen durchgeführt werden. Die Kosten dafür können auf die Steuer angerechnet werden. Das lohnt sich durchaus. Denn in vielen Fällen lässt sich mit einigen Aufwertungen gleichzeitig der Verkaufspreis steigern.

Ist der Gewinn aus dem Immobilienverkauf bestimmt, wird dieser Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Ein Beispiel: Wer eine Immobilie für 100.000 EUR kauft und für 120.000 EUR verkauft, hat ohne Berücksichtigung von Abschreibungen und Schönheitsreparaturen einen Gewinn von 20.000 EUR erzielt. Unterliegt der Verkäufer einem persönlichen Steuersatz von 40 %, werden folglich 8.000 EUR Spekulationssteuer fällig.

Maklerkosten senken Steuerlast

Wer übrigens einen Makler beauftragt, kann die dadurch entstehend steuermindernd auf den Gewinn durch den Immobilienverkauf anrechnen. Auch die restlichen Nebenkosten, die mit dem Kauf und dem Verkauf einer Immobilie verbunden sind, mindern die Gewinnmarge und somit die Besteuerung. Weiterhin können auch Sanierungskosten und Modernisierungskosten die Steuerlast mindern, da es sich um Werbungskosten handelt. Zinsen und Tilgungen für den Kredit wirken sich leider nicht mindern aus. Gerne können Sie sich an uns bei dem Verkauf Ihrer Immobilie wenden und von unserem Praxiswissen profitieren.

FAQ – Diese Fragen stellen Immobilieneigentümer häufig

Hat der Gesetzbergeber einen Freibetrag bei der Erhebung der Spekulationssteuer eingeräumt?

Grundsätzlich gibt es bei Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften eine Freigrenze von insgesamt 600 EUR pro Jahr. Wenn Verkaufsgewinne unter dieser Grenze liegen, werden sie nicht besteuert. Wenn der Spekulationsgewinn diese Schwelle nur um einen Cent überschreitet, dann muss der gesamte Betrag versteuert werden. Der Freibetrag gilt pro Person. Letztlich heißt es, dass der Wertgewinn bei der Veräußerung nicht zu hoch ausfallen darf.

Ab wann wird die Spekulationssteuer gerechnet?

Entscheidend für bei der Fristberechnung ist der Kaufzeitpunkt und nicht die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
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