Wann erhält der Verkäufer den Kaufpreis für seine Immobilie?

In Deutschland ist die notarielle Beurkundung eines Vertrags beim Immobilienverkauf notwendig. Dieser Artikel ist ein Teil einer Serie, in der wir uns mit den konkreten Inhalten eines Kaufvertrags beschäftigen.

Im Einzelnen sind es: die Beteiligten, der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Haftung des Verkäufers für MängelÜbergang von Besitz, Nutzen, Lasten und GefahrKosten und SteuernAuflassung und Grundbucheintragung.

In diesem Artikel erläutern wir wichtige Vorgänge, die mit dem Kaufpreis verbunden sind. Im Einzelnen geht es um die Kaufpreisfälligkeit, den Schutz des Käufers sowie des Verkäufers und die Genehmigungen, die notwendig sind.

Kaufpreis & Fälligkeit

In jedem notariellen Kaufvertrag wird der Kaufpreis und die Fälligkeit schriftlich festgehalten. Des Weiteren werden die Verzugszinsen genau festgelegt, die der Käufer zu zahlen hat, wenn er im Verzug ist. Die Höhe der Verzugszinsen richtet sich danach, ob der Vertrag zwischen Verbrauchern abgeschlossen wird. In dem Fall liegen die gesetzlichen Verzugszinsen 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

Bei anderen Vertragspartnern werden 8 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz gerechnet (s. BGB § 288 Abs. 1 und 2). Der Basiszinssatz ist variabel und kann sich jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Kalenderjahres ändern.

Die Deutsche Bundesbank gibt den jeweils maßgeblichen Zinssatz bekannt. Der Zahlungstermin wird gewöhnlicherweise nach Vorlage bestimmter Fälligkeitsvoraussetzungen vom Notar bestimmt. In der Regel sind es 10 bis 14 Tage nachdem die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen.

Verkäuferschutz & Käuferschutz

Bei der Gestaltung des Kaufvertrags muss der Zeitpunkt für die Kaufpreisfälligkeit so gewählt werden, dass der Käufer ausreichend geschützt ist. Er muss die Sicherheit haben, dass er ein lastenfreies Eigentum erwirbt. Auf der anderen Seite muss auch der Verkäufer geschützt werden, dass er sein Eigentum nicht abgibt, ohne sicher zu sein, dass er den Kaufpreis vollständig bekommt. Der Notar muss also die Interessen beider Vertragspartner in dem Kaufvertrag berücksichtigen.

Es muss auf alle Fälle vermieden werden, dass einer der Parteien eine Leistung erbringt, ohne die Sicherheit zu haben, dass sie die gewünschte Gegenleistung bekommt.

Einfach formuliert: Das Vermögen des Käufers ist gefährdet, wenn er den Kaufpreis zahlt, bevor sein Immobilienerwerb sichergestellt ist. Denn es könnte sein, dass der Verkäufer die Immobilie zwischen zeitlich neu belastet, z.B. mit einem Kredit, nochmals verkauft oder in Insolvenzverfahren gerät. Es könnte sein, dass einer der erforderlichen Genehmigungen nicht erteilt wird und somit der Vertrag scheitert. Auf der anderen Seite könnte es sein, dass die Immobilie bereits vor der Zahlung des Kaufpreises auf den Käufer umgeschrieben wird. Der Verkäufer könnte dann große Schwierigkeiten bei der Durchsetzung des Kaufpreisanspruchs bekommen. Aus diesem Grund ist es notwendig, dass im Kaufvertrag Regelungen vereinbart werden, die für beide Seiten sichere Abwicklung des Kaufvertrags gewährleisten.

Aus der nachfolgenden Übersicht können Sie sehen, wodurch die Absicherung des Verkäufers ermöglicht wird.

  • Vollstreckungsunterwerfung
  • Notaranderkonto
  • Aussetzen oder Vollzugsaufschub der Auflassung
  • Sicherungshypothek oder Grundschuld
  • (Bank)Bürgschaft
  • Rücktrittsvorbehalt & Rückauflassungsvormerkung

Der beste Schutz für den Verkäufer ist die Aussetzung der Auflassung oder deren Vollzugsaufschub bis zur Zahlung. In anderen Worten – das Eigentum wird auf den Käufer überschrieben, erst wenn der Verkäufer den Kaufpreis vollständig erhalten hat. Somit vergehen in der Regel einige Wochen zwischen Beurkundung des Kaufvertrags und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Das hängt damit zusammen, dass fast zu jedem Kaufvertrag behördliche Genehmigungen, Verzichtserklärungen etc. notwendig sind.

Absicherung des Käufers erfolgt durch:

  • Auflassungsvormerkung an rangsicherer Stelle im Grundbuch.
  • Freistellung des Kaufobjekts von nicht übernommenen Belastungen.
  • Nachweis des Nichtbestehens oder Nichtausübung gesetzlicher & sonstiger Vorkaufsrechte.
  • Vorliegen & Wirksamwerden von erforderlichen Genehmigungen.
  • Zahlung auf Notaranderkonto.

Die Absicherung des Käufers läuft vor allem über die Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch. Wenn die Auflassungsvormerkung nicht eingetragen wird, könnte für den Käufer ein Risiko entstehen, wenn er den Kaufpreis bezahlt, bevor die Umschreibung der Immobilie gesichert ist. Denn der Verkäufer könnte zwischenzeitlich das Grundstück anderweitig belasten oder sogar verkaufen. Oder die Umschreibung auf den Käufer könnte z.B. durch eine Zwangsvollstreckung verhindert werden. Die Auflassungsvormerkung schützt also den Käufer.

Außerdem kann der Käufer den Kaufpreis beim Notar auf ein sog. Notaranderkonto hinterlegen. Im Kaufvertrag wird hierzu vereinbart, dass der Notar als Treuhänder beider Parteien bezahlt werden soll. Gleichzeitig wird der Notar angewiesen den Kaufpreis an den Verkäufer erst auszuzahlen, wenn der Käufer abgesichert ist. Es sollte jedoch beachtet werden, dass hierfür Kosten entstehen und im Kaufvertrag sollte geregelt werden, wer diese Kosten trägt bzw. wie sie aufgeteilt werden.

Der Notar ist verpflichtet in dem Kaufvertrag darauf hinzuweisen, dass die Wirksamkeit des Vertrages in den meisten Fällen von verschiedenen Genehmigungen abhängig ist. Die Umschreibung des Eigentums kann erst stattfinden, wenn die Genehmigungen dem Notar vorliegen. In der Regel müssen zunächst alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen, bevor der Notar den Käufer zur Kaufpreiszahlung auffordert. Dies ist ein weiterer Schutz für den Käufer.

Hier einige Beispiele für Genehmigungen, die beim Immobilienverkauf notwendig sind:

  • Genehmigungen nach Baugesetzbuch
  • Genehmigungen nach Grundstücksverkehrsgesetz
  • Genehmigungen durch das Vormundschaftsgericht

Auszug aus dem Kaufvertrag

Kaufpreis

Der Kaufpreis beträgt insgesamt € 680.000,00
In Worten: Euro: sechshundertdreißigtausend

– und ist wie folgt zur Zahlung fällig:
Der gesamte Kaufpreis wird zur Zahlung fällig (Eingang beim Verkäufer) 10 Bankarbeitstage, nach Vorliegen der letzten der nachgenannten Voraussetzungen:

– die Auflassungsvormerkung ist im Grundbuch an bedungener Rangstelle eingetragen,

– die Gemeinde hat ein Zeugnis über die Nichtausübung oder das Nichtbestehen der gesetzlichen Vorkaufsrechte nach dem Baugesetzbuch ausgestellt,

– die zur Lastenfreistellung erforderlichen Erklärungen und sonstigen Unterlagen hinsichtlich aller nicht ausdrücklich übernommenen, der Vormerkung vor- oder gleichrangigen Belastungen liegen dem Notar zur bedingungslosen Verwendung oder zu treuen Händen mit der Maßgabe vor, dass hiervon nur gegen Zahlung bestimmter, den Kaufpreis nicht übersteigender Ablösungsbeträge Gebrauch gemacht werden darf.

Der Käufer ist berechtigt und verpflichtet, bei Fälligkeit die zur Lastenfreistellung erforderlichen Ablösungsbeträge, einschließlich etwaiger Notargebühren sowie den entsprechend nachfolgend bezeichneter Abtretung an die Bayerische Hypo- und Vereinsbank abgetreten Teilbetrag in Höhe von € 110.000,00 in Abrechnung auf den Kaufpreis für Rechnung des Verkäufers unmittelbar an die jeweiligen Gläubiger zu zahlen. Käufer und Notar brauchen nicht nachzuprüfen, ob Auflagen, von denen die Lastenfreistellung abhängt, berechtigt sind.

Die o.g. Frist beginnt, sobald der Notar an den Käufer eine schriftliche Bestätigung durch einfachen Brief abgesandt hat, dass die oben genannten Voraussetzungen vorliegen, bzw. wenn der Käufer unabhängig davon Kenntnis erlagt hat. Der Verkäufer erhält Abschrift dieses Schreibens.

Weiterhin ist der Kaufpreis jedoch nicht früher als 10 Bankarbeitstage nach Räumung des Vertragsobjektes und schriftlicher Mitteilung des Verkäufers hierüber sowie nicht vor dem 01. Mai 2015 zur Zahlung fällig; diese Fälligkeitsvoraussetzung ist vom Notar nicht zu überprüfen und mitzuteilen.

Zahlt der Käufer bei Fälligkeit nicht, kommt er ohne Mahnung mit Ablauf der o.a. Frist in Verzug. Er muss dann insbesondere die gesetzlichen Verzugszinsen zahlen.

 

Der Käufer unterwirft sich wegen der vorstehend eingegangenen Zahlungsverpflichtung ohne Zinsen der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Mehrere Käufer haften als Gesamtschuldner.
Eine Vollstreckungsklausel kann nach der notariellen Fälligkeitsbestätigung erteilt werden.

Der Verkäufer hat die nicht zur Lastenfreistellung benötigten Kaufpreisansprüche in Höhe von € 110.000,00 an die Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG, München abgetreten. Dieser Betrag ist unwiderruflich nur auf die IBAN ….., BIC …., unter Angabe des Verwendungszwecks „Abtretung Kaufpreis Manfred und Manuela Muster“ zu überweisen. Der Käufer hat hierüber Kenntnis genommen.

Der verbleibende Kaufpreis ist, sofern er nicht für die Lastenfreistellung bzw. für die vorgenannte Kaufpreisabtretung benötigt wird, mit befreiender Wirkung bei Fälligkeit auf folgendes Konto des Verkäufers zu überweisen:

Bankverbindung: ….

Auflassung, Anweisung

Die Beteiligten sind über den Eigentumsübergang auf den Käufer einig, bei mehreren Käufern im oben angegebenen Anteils- oder Gemeinschaftsverhältnis.
Diese unbedingte Einigung enthält keine Eintragungsbewilligung und keinen Eintragungsantrag.

Die Beteiligten weisen den Notar an, Eintragungsbewilligung und Antrag auf Eintragung der Auflassung erst dann zu erklären, wenn die völlige Kaufpreiszahlung ohne Zinsen durch den Verkäufer bestätigt oder dem Notar in anderer Weise nachgewiesen worden ist.

Entsprechende Vollmacht zur Abgabe dieser Erklärungen wird dem beurkundenden Notar, seinem Sozius oder Nachfolger unwiderruflich erteilt.

Der Verkäufer verpflichtet sich, die Kaufpreiszahlung unverzüglich dem Notar in Textform mitzuteilen. Es genügt die Bestätigung durch einen Verkäufer.

Vorkaufsrechte

Die Vertragsteile wurden auf möglicherweise bestehende gesetzliche Vorkaufsrechte hingewiesen. Sie beauftragen den Notar, entsprechende Negativbescheinigungen einzuholen.

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