Was muss notarieller Kaufvertrag beinhalten?

Beim Immobilienverkauf ist die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrags notwendig. Dieser Artikel ist ein Teil einer Serie, in der wir uns mit den konkreten Inhalten eines Kaufvertrags beschäftigen.

Im Einzelnen sind es: die Beteiligten, der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Haftung des Verkäufers für Mängel, Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr, Kosten und Steuern, Auflassung und Grundbucheintragung. Dieser Artikel beschäftigt sich mit den Beteiligten am Kaufvertrag beschäftigen sowie mit dem Kaufgegenstand, also was genau gekauft wird.

Beteiligte am Kaufvertrag

Wenn mehrere Personen eine Immobilie kaufen, so müssen entweder ihre Anteile in Bruchteilen im Vertrag angegeben werden oder ihr sonstiges Rechtsverhältnis (zum Beispiel Gütergemeinschaft, Erbengemeinschaft).

Vor der Beurkundung müssen die persönlichen Verhältnisse der Vertragsbeteiligten berücksichtigt werden. Dabei gilt es Einiges zu beachten. Wenn zum Beispiel der Verkäufer im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebt und die Immobilie der wesentliche Teil des Vermögens des Verkäufers darstellt, muss in der Regel der Ehepartner ebenfalls den Kaufvertrag unterzeichnen. Es muss also Einigkeit zwischen den Ehegatten darüber bestehen, dass die Immobilie verkauft werden sollte.

Nicht Geschäftsfähige müssen durch ihre gesetzlichen Vertreter vertreten werden. In diesen Fällen benötigt der gesetzliche Vertreter zusätzlich die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts.

Auszug aus dem Kaufvertrag

1. die Ehegatten Herr Manfred Muster,
geboren am 14.03.1965,
Frau Manuela Muster, geb. Müller,
geboren am 02.12.1967,
wohnhaft in 80231 Musterstadt,
Musterstraße 12,
nach Angabe im gesetzlichen Güterstand verheiratet;

2. Herr Johann Mustermann,
geboren am 30.07.1970,
wohnhaft in 80231 Musterstadt,
Müllerstraße 7,
nach Angabe ledig.

Die Erschienenen wiesen sich aus durch Vorlage amtlicher Lichtbildausweise.

Kaufgegenstand

Die Immobilie, die verkauft wird, muss übereinstimmend mit den Angaben im Grundbuch oder durch Hinweis auf das Grundbuchblatt eindeutig bezeichnet werden. Es muss auf alle Fälle sichergestellt werden, dass keine Verwechslungen auftreten, deswegen sollte die Beschreibung so genau wie möglich sein. Bei einem Grundstück, das noch nicht vermessen wurde, sollte die Bezeichnung der zu vermessenden Teilfläche durch eine Skizze erfolgen. Die Skizze wird in die Urkunde als Anlage aufgenommen.

Zu dem Kaufgegenstand gehören auch die sog. wesentlichen Bestandteile des Grundstücks. Somit gehören zum Grundstück das Gebäude und alle Bestandteile, die zur Herstellung des Gebäudes eingefügt wurden (zum Beispiel Türen, Fenster, Heizung, etc.).

Wenn nicht näher erläutert ist auch das Grundstückszubehör mitverkauft. Zum Grundstückszubehör zählt beispielsweise der Heizölvorrat im Tank. Es ist zu empfehlen ganz genau zu regeln, was als Zubehör mitverkauft wird. Wenn der Wert des mit verkauften Zubehörs im Kaufvertrag explizit genannt wird, vermindert sich für den Käufer die Grunderwerbsteuer. Nachteile für den Verkäufer entstehen keine.

Auszug aus dem Kaufvertrag zum Kaufgegenstand

Im Grundbuch des Amtsgerichts München von Großhadern Blatt 11052 ist der folgende Grundbesitz vorgetragen:

FlNr. 135/157 Musterstraße 12, Gebäude- und Freifläche zu 238 qm; 1/18-Miteigentumsanteil an dem Grundstück
FlNr. 135/170 Nähe Musterstraße 12, Erholungsfläche zu 150 qm
1/10-Miteigentumsanteil an dem Grundstück
FlNr. 135/169 Nähe Musterstraße 12, Erholungsfläche zu 423 qm
Als Eigentümer sind im Grundbuch eingetragen: Manfred und Manuela Muster zu je 1/2.

Des Weiteren ist im Teileigentumsgrundbuch des Amtsgerichts München von Großhadern Blatt 9577 folgende Teileigentumseinheit vorgetragen:

Miteigentumsanteil von 1/204 an dem vereinigten Grundstück
FlNr. 135/112 Nähe Hauptstraße, Gebäude- und Freifläche zu 129 qm,
FlNr. 135/113 Nähe Hauptstraße, Gebäude- und Freifläche zu 110 qm,
verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan bezeichneten Tiefgaragenstellplatz.

Als Eigentümer sind im Grundbuch eingetragen: Manfred und Manuela Muster zu je 1/2.

Zur Veräußerung der vorgenannten Teileigentumseinheit ist keine Zustimmung eines Verwalters erforderlich.

Im Grundbuch sind jeweils folgende Belastungen eingetragen:
in Abt. II:
Verschiedene Recht- und Dienstbarkeiten, die den Beteiligten bekannt sind; auf Einzelaufführung wird verzichtet. Lediglich zur Information ist eine Kopie des Grundbuchblattes in Anlage beigefügt.
in Abt. III:
Grundschuld ohne Brief zu 190.000 EUR für die Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG, München. Die vorgenannte Grundschuld valutiert derzeit noch mit ca. 70.000 EUR.

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