Sanieren – grundlegende Maßnahmen zum Schutz der Bausubstanz

Modernisieren – zur Berücksichtigung des Fortschritts

Die Renovierung ist in der Regel die einfachste und kostengünstigste Möglichkeit, die Immobilie wieder in einen optisch ansprechenden Zustand zu versetzen. Beim Renovieren geht es um die Beseitigung von Gebrauchsspuren, welche auch bei einer sachgemäßen und pfleglichen Nutzung des Wohnraums im Laufe der Zeit nicht ausbleiben. Renovierungsarbeiten dienen der oberflächlichen Erneuerung. Hierzu gehören das Streichen und Tapezieren von Wänden, das Streichen von Fenstern und Türen sowie die Verlegung eines neuen Fußbodens. Anders formuliert, umfasst eine Renovierung sämtliche Arbeiten, welche im Mietrecht als Schönheitsreparatur bezeichnet werden.

Der Vorteil: Mieter oder auch Eigentümer haben die Möglichkeit, schnell und ohne immensen Kostenaufwand den Räumen einen individuellen Look zu verleihen und sie dem persönlichen Geschmack nachzugestalten.

Experte oder Heimhandwerker – wer darf die Arbeiten übernehmen?

Fazit

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Ausgangssituation: Vermieter legt Notdienstpauschale auf den Mieter um

BHG entscheidet: Kosten für Rufbereitschaft dürfen an den Mieter nicht umgelegt werden.
Die Kosten für die Notdienstpauschale werden zu den Verwaltungskosten zugeordnet und müssen deswegen von dem Vermieter getragen werden. Eine Umlegung der Kosten auf den Mieter ist somit nicht möglich.

Kosten für regelmäßige Hausmeisterarbeiten sind umlagefähig

Die Notdienstpauschale dient zur Aufnahme von Störungen und ist mit Beauftragung von erforderlichen Reparaturen verbunden, was typisch für Verwaltungstätigkeit ist. Daher dürfen Notdienstpauschale nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

Die Kosten für eine Rufbereitschaft für Abzüge dürfen allerdings auf den Mieter umgelegt werden. Dies ist in der Betriebskostenverordnung ausdrücklich festgelegt.

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Freie, bebaubare Grundstück sind durchaus vorhanden. In Anbetracht des knappen Wohnraums vor allem in Städten wie München liegt die Frage auf der Hand warum sie nicht zügig bebaut werden. Oft entsteht der Verdacht, dass mit dem Grundstück spekuliert wird. Allerdings gibt es vielfältige Gründe, warum Grundstückseigentümer ihr Bauland brachliegen lassen.

Das Grundstück wird später für Selbstnutzung benötigt

Baurechtsbeschaffung und Erbstreitigkeiten stehen der Bebauung im Weg

Die Beschaffung des Baurechts kann durchaus mit Hürden und Problemen verbunden werden. Die Prüfung, ob und wie ein Grundstück bebaut werden kann und inwiefern sich die gewünschte Vorstellungen realisieren lassen, ist mit einem sehr intensiven Zeit- und Arbeitsaufwand verbunden.

Geringe Kapitalausstattung verhindert die gewünschte Bebauung

Altlasten, Grundstückszuschnitte und Eigentumsverhältnisse stehen dem Bauen im Wege

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Diese hohen Preise wirken sich natürlich signifikant auf die Profitabilität eines Bauvorhabens aus. Je höher die Kosten für ein Grundstück, umso risikoreicher wird der Bau selbst. Besonders in Großstädten haben die Grundstückspreise einen starken Einfluss auf die Gesamtkosten eines Baus, was die aktuelle Lage umso problematischer macht.

Die Baukosten steigen

Auch die Leistungen der Bauunternehmen selbst sind in den vergangenen Jahren teurer geworden. So wirkte sich allein schon die Einführung des Mindestlohns auf viele Branchen sehr deutlich aus. Dazu kommen Tarifverträge, welche die Personalkosten von Unternehmen ebenfalls in die Höhe treiben. Nicht zu unterschätzen ist zudem die Nachfrage nach Bauleistungen selbst. Diese ermöglichte es vielen Unternehmen, ihre Preise für Leistungen zu erhöhen. In Kombination ergibt sich ein weiterer treibender Kostenfaktor, der dafür sorgt, dass viele Bauvorhaben für Investoren nicht mehr rentabel sind.

Der Staat macht es nicht einfacher

​Während die bisherigen Faktoren für höhere Baukosten vor allem auf marktstechnische Mechanismen auf Basis von Angebot und Nachfrage zurückzuführen sind, gibt es auch ein paar Aspekte, die eher dem Staat zulasten gelegt werden können. Dazu gehören vor allem aufwendige Genehmigungsverfahren und die damit verbundenen Kosten. Wer in Deutschland ein Haus bauen möchte, der muss sich mit viel Bürokratie beschäftigen. Eine Vielzahl an Regelungen machen das Genehmigungsverfahren für Bauvorhaben unnötig komplex und die oft dazugehörigen Gebühren sorgen für noch höhere Kosten.

Dazu kommen die Steuern. In fast allen Bundesländern ist die Grunderwerbsteuer in den vergangenen Jahren angewachsen. Mitunter liegt der Steuersatz bei bis zu 6,5 Prozent und damit drei Prozent höher als noch vor zehn Jahren. Auch die Grundsteuer wird in vielen Orten und Gemeinden gern einmal zur kommunalen Finanzierung genutzt, was ebenfalls Auswirkungen auf Bauvorhaben hat.

Ein letzter Faktor sind die Baunormen, die in Deutschland gelten. Auch wenn es generell keine schlechte Sache ist, sicherzustellen, dass nach einheitlichen Vorschriften gebaut wird, sind Normen in Deutschland mittlerweile allgegenwärtig. Über 3700 Normen müssen beim Bau von Häusern beachtet werden, allein 600 davon wurden in den vergangenen zehn Jahren geschaffen. Dies macht nicht nur viele Bauvorhaben deutlich komplizierter, sondern treibt auch die Kosten in die Höhe.

Fazit

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