Häufig gestellte Fragen von Vermietern in der Corona-Krise

Seit der Corona-Pandemie leidet unsere Wirtschaft massiv an deren Auswirkungen. Vermehrt müssen Beschäftigte in Kurzarbeit gehen und befürchten anschließend ihren Job zu verlieren. Selbstständige und Geschäftsführer machen sich Sorgen wegen den massiven Umsatzeinbrüchen und suchen händeringend nach Alternativen, um eine Insolvenz zu vermeiden. Um diese für uns alle schwierige Zeit durchzustehen, ist es wichtig, die Regeln und Pflichten zu kennen. Wir möchten Ihnen hierzu einen kleinen Ratgeber an die Hand geben und stehen Ihnen gerne mit Rat und Tag zur Seite.

Ist der Mieter weiterhin verpflichtet seine Miete zu zahlen?

Ja, der Mieter muss auch weiterhin seine Mietzahlungsverpflichtungen nachkommen, auch wenn er knapp bei der Kasse ist. Entstehen Zahlungsrückstände von mehr als einem Monat, so darf der Vermieter grundsätzlich eine fristlose Kündigung aussprechen. Aufgrund von der Corona-Pandemie gibt es eine Änderung. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzug ist in der Zeit vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 nicht möglich, wenn die Mietrückstände in dieser Zeit aufgrund der COVID-19-Pandemie auflaufen. Der Mieter muss seine Zahlungsschwierigkeiten nachweisen. Dies kann er durch eine Vorlage einer Bescheinigung des Arbeitgebers oder Ähnlichem tun. Jedenfalls darf der Mieter nicht einfach mit den Mietzahlungen aufhören, sondern er muss glaubhaft Zahlungsschwierigkeiten aufgrund von Covid-19-Pandemie nachweisen. Somit gewinnt der Mieter erst mal Zeit. Jedoch sollte er sich immer bewusst sein, dass eine Kündigung aufgrund von Mietrückständen nach dem 30. Juni 2020 durchaus wieder möglich wäre.

Grundsätzlich ermöglicht eine Vorschrift im BGB die Verzugszinsen einzukalkulieren. Die Höhe der Verzugszinsen bewegt sich zwischen vier und sechs Prozent.

Wenn der Mieter absehen kann das er die Miete nicht mehr begleichen kann, ist es ratsam, dass er sich umgehend mit seinem Vermieter in Verbindung setzt. Eventuell lässt sich der Vermieter auf eine Stundung der Miete ein. In Betracht käme auch eine Ratenzahlung. Sollte der Vermieter sich darauf einlassen, geschieht dies nur auf freiwilliger Basis. Vom Gesetz her ist der Vermieter dazu nicht verpflichtet.

Der Mieter sollte sich bei zuständiger Behörde erkundigen, ob er Anspruch auf Wohngeld hat. Es kann sein, dass diese Unterstützung dem Mieter zusteht.

Was muss bei einer Kündigung beachtet werden?

Kündigungen die aus dem Zeitraum vor dem 1.4.2020 stammen, bleiben weiterhin möglich. Kündigt der Eigentümer wegen Eigenbedarf oder wegen Fehlverhalten des Mieters, bleibt die Kündigung bestehen.

Wohnungsübergabe

Durch die in Bayern verhängte Ausgangssperre, ist das Verlassen der Wohnung nur aus triftigen Gründen erlaubt. Ein solcher triftiger Grund ist zum Beispiel die Begutachtung eines gemeldeten Schadens in der Wohnung. Komplizierter wird es bei der Wohnungsübergabe am Ende eines Mietverhältnisses. Eine gemeinsame Begehung ist nicht verpflichtend. Somit können die Mieter durch Fotos und Video die Wohnung beim Auszug dokumentieren und dies in einem Protokoll schriftlich festhalten. Die Zählerstände sind ebenfalls zu dokumentieren. Die Schlüssel können nachfolgend beim Hausmeister oder der zuständigen Hausverwaltung abgegeben werden. Diese Vorgehensweise sollten beide Parteien vorher zustimmen und schriftlich festhalten. Hat der Vermieter die Schlüssel und die Dokumentation erhalten, kann er anschließend die leer stehende Wohnung seinerseits begehen und eventuell übersehene Mängel schriftlich und durch Fotos dokumentieren. Wenn Sie für die Wohnungsübergabe ein Formular benötigen, so können Sie bei uns gerne eine Vorlage für Ihre Dokumentation der Übergabe anfordern.

Wohnungsbesichtigungen in der Corona Zeit

Grundsätzlich können Wohnungsbesichtigungen auch während der Ausgangssperre durchgeführt werden. Die Wohnungsbesichtigungen sollten nur aus triftigen Gründen stattfinden. Bei Besichtigungen dürfen Interessenten nur einzeln die Wohnung oder das Haus ansehen. Die hygiene- und Abstandsbestimmungen müssen stets eingehalten werden. Leben jedoch Personen in der Wohnung, die zu einer Risikogruppe aufgrund von Vorerkrankungen gehören oder Alter zugeordnet werden, so sind diese nicht zur Duldung einer Besichtigung verpflichtet. Wie wir als Makler Besichtigungen durchführen können Sie hier lesen.

Modernisierungsmaßnahmen stehen in der Corona-Pandemie an

Sind in Ihrer Immobilie Modernisierungsmaßnahmen geplant, dürfen sie durchgeführt werden, wenn weder Handwerker noch Bewohner dabei gefährdet werden. Auch hier gilt es die vorgeschriebenen Sicherheits- und Hygienestandards einzuhalten. Es ist empfehlenswert eine entsprechende Vereinbarung diesbezüglich mit dem Unternehmer zu schließen. Die kann in Form von Aushängen in denen die geltenden Bestimmungen schriftlich formuliert werden. Die Vorgehensweise bei bestätigten Erkrankungen sollten ebenfalls nicht fehlen.

Es ist zwar richtig, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft einmal im Jahr eine Versammlung abhalten muss, aber diese werden währende der derzeitigen Ausgangsbeschränkungen abgesagt bzw. verschoben. Die Behörden können auch solche Versammlungen verbieten. Wird eine Eigentümerversammlung trotz einer solchen Anordnung durchgeführt, führt dies aber zu Unwirksamkeit der dort gefassten Beschlüsse. Der Verwalter kann unaufschiebbare Maßnahmen wie beim Heizungsausfall oder Wasserrohbruch auch ohne entsprechende Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchführen lassen. Der Wirtschaftsplan bleibt bis zum Beschluss eines neuen Plans in Kraft. Wenn die Amtszeit eines bestellten Verwalters während der Corona-Krise, dann bleibt er weiterhin im Amt bis ein neuer Verwalter bestellt wird.

Welche Handlungsmöglichkeiten hat man bei laufenden Immobiliendarlehen?

Es ist nicht ungewöhnlich, dass Immobilieneigentümer ihre erworbenen Immobilien über die Mieteinnahmen finanzieren. Bleiben diese Einnahmen aus, kann der Vermieter schnell in Zahlungsschwierigkeiten kommen. Um hier eine Erleichterung für den Eigentümer zu schaffen, hat der Gesetzgeber Folgendes beschlossen:

Zahlungspflichten aus Verbraucherdarlehensverträgen können für drei Monate gesetzlich gestundet werden, wenn sie bis zum 30. Juni 2020 fällig werden.
Der Darlehensvertrag wird dann um drei Monate verlängert.
Die Kündigung des Darlehens ist in diesen Fällen ausgeschlossen.

Wie bereits geschildert, gelten diese Regelungen ausschließlich für Verbraucherverträge. Es stellt sich natürlich die Frage, wann ein Vermieter noch als Verbrauch im gesetzlichen Sinne handelt? Hier ist vor allem die Anzahl der vermieteten Immobilien von entscheidender Bedeutung. Wo genau die Grenze liegt muss gemäß der Rechtsprechung im Einzelfall entschieden werden.

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Zur Bewertung

Mit welchen Steuererleichterungen können Vermieter und Immobilieneigentümer rechnen?

Wegen der Corona-Pandemie hat das Bundesfinanzministerium die Regelungen für die Stundung der Einkommen-, Körperschaft- und der Umsatzsteuer vereinfacht. Die Beantragung erfolgt bei den zuständigen Finanzbehörden. Weiterführende Informationen und die notwendigen Formulare finden Sie auf der Webseite der bayerischen Finanzämter:

https://www.finanzamt.bayern.de/Informationen/Steuerinfos/Weitere_Themen/Coronavirus/default.php?f=LfSt

Wenn die Grund- und Gewerbesteuer gestundet werden sollen, liegt dies in der Zuständigkeit der jeweiligen Gemeinde. Viele Kommunen signalisieren ebenfalls bereit die Steuern zu stunden. Selbstverständlich muss ein entsprechender Antrag bei der zuständigen Gemeinde gestellt werden. Die Grund- und Gewerbesteuer werden jedoch nicht erlassen, sondern nur gestundet. Praktische bedeutet es, dass sie zu einem späteren Zeitpunkt an die Gemeinde gezahlt werden müssen.

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