Elektromobilität und die Reform des Wohneigentums­gesetzes

Die Elektromobilität gewinnt immer mehr an Bedeutung. Die Anzahl an neu zugelassenen Elektrofahrzeugen nimmt zu. Leider ist die Ladeinfrastruktur mangelhaft. Bei der Herstellung von Neubauimmobilien sind in der Regel Ladevorrichtungen eine Selbstverständlichkeit, um einen zeitgemäßen Wohnstandard und Wertsteigerungen zu gewährleisten. Immobilien von älteren Baujahren fehlt jedoch die notwendige Infrastruktur für Elektromobilität. Daher ist es für Immobilieneigentümer und Mieter wichtig, dass sie ohne große Hürden Ladestation eigenständig einbauen können. Seit dem 1. Dezember 2020 ist eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft getreten, in der die E-Mobilität berücksichtigt wird. Die Rechte der einzelnen Eigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft sollen gestärkt werden. Der Gesetzgeber möchte die baulichen Maßnahmen für Elektromobilität vereinfachen und fördern.

Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen in Zukunft nicht mehr der Zustimmung aller betroffenen Eigentümer (§ 20 Abs. 1 WEG-neu). Es reicht somit eine einfache Mehrheit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kosten dafür tragen grundlegend die Eigentümer, die der Maßnahme im Rahmen der Eigentümerversammlung zugestimmt haben.

Allerdings gibt es eine Ausnahme von dieser Regel: Stimmen mehr als zwei Drittel der Wohnungseigentümer für eine bauliche Veränderung – und besitzen sie zusammen mehr als 50 % aller Anteile – so werden diese Kosten von allen Eigentümern entsprechend ihrer Anteilsgröße getragen (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Gemäß dem aktuellen Gesetz hat jetzt jeder Wohnungseigentümer ein Anspruch angemessene bauliche Veränderungen zu verlanden, die für das Laden elektrisch betriebener Autos notwendig sind. Von dem Anspruch ist die Einrichtung einer Ladestation (sog. Wallbox) sowie alle weiteren Maßnahmen, die damit in Verbindung stehen. Das könnte unter anderem das Verlegen der Leitungen, den Anschluss an die Stromleitung oder an Telekommunikationsleitungen betreffen.

Wer trägt die Kosten gemäß Wohnungseigentumsrecht?

Der Wohnungseigentümer, der eine Ladestation inklusive der notwendigen Infrastruktur benötigt, muss auch die gesamten Kosten tragen (§ 21 Abs. 1 Satz 1 WEG). Wenn sich zu einem späteren Zeitpunkt ein weiter Miteigentümer ebenfalls für eine Wallbox entscheidet, hat auch er einen Anspruch darauf und kann eine Zustimmung von der Eigentümergemeinschaft verlangen. Für die bereits geschaffene Infrastruktur muss er einen angemessenen Geldausgleich zahlen.

Welche Probleme können auftreten?

Bei der Implementierung der Maßnahmen im Zusammenhang mit E-Mobilität in Wohngebäuden können verschiedene Herausforderungen auftreten. Leider ist häufig die vorhandene Stromversorgung in der betroffenen Wohnanlage nicht ausreichend, damit mehrere oder alle Wohnungseigentümer einen eigenen Ladeanschluss zur Verfügung haben. Um die Gesamtkapazität zu erhöhen, müsste ein neuer Hausanschluss geschaffen werden. Das kann die Installationskosten in die Höhe treiben, weil die gesamte Wohneigentumsgemeinschaft die Kosten nicht tragen muss.

Bei nicht ausreichende Stromkapazität kann nur eine begrenzte Anzahl von Ladestationen installiert werden. Infolgedessen ist eine Benutzungsregelung notwendig, die die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen muss. Dabei geht es darum zu entscheiden, wann, wer und wie lange die Ladeinfrastruktur benutzen darf. Dies kann zu großen Herausforderungen und Schwierigkeiten führen, vor allem wenn berufstätige Eigentümer auf Bevorzugungen bestehen. Das Gesetz verlangt Gleichbehandlung. Auf der anderen Seite darf der Anspruch des Eigentümers nicht abgelehnt werden, mit der Begründung, dass die Kapazitäten nicht ausreichend sind.

Eine mögliche Lösung ist, dass sich alle Wohneigentümer zusammen schließen, die eine Ladevorrichtung haben möchten. Sie können die Stromkapazität des gesamten Hauses erhöhen oder einen eigenen Netzanschluss verlegen lassen. Weiterhin können Lastmanagementsysteme eingebaut werden. Durch das Lastmanagement wird ein paralleles Laden von mehreren Fahrzeugen gewährleistet. Die Stromleistung wird zwischen den einzelnen Wallboxen aufgeteilt und die begrenzte Ressource Ladestrom wird bestmöglich genutzt. Ein intelligentes Lastmanagement garantiert Betriebssicherheit und erhöht die Verfügbarkeit der Ladepunkte.

Der Nachteil ist, dass sich der Ladevorgang mit der steigenden Anzahl der Nutzer verlängert. Trotzdem ist diese Lösung vorteilhafter als sonstige Rotationssysteme oder die Vorgehensweise nach dem Motto – wer zuerst kommt, der mahlt zuerst.

In diesem Zusammenhang ist wichtig zu wissen, dass der Wohnungseigentümer gemäß dem § 20 WEG kein Recht hat, sein Auto im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums abzustellen, um dort zu laden. Eine Ladestation kann er also nur aufstellen, wenn er über einen eigenen Stellplatz im Rahmen des Sondereigentums verfügt. Wenn diese Voraussetzung fehlt und er lediglich eine Eigentumswohnung besitzt, hat er keinen Anspruch auf die Herstellung einer Lademöglichkeit.

Wie können Wohnungseigentümer bei Umsetzung der Maßnahmen für Elektromobilität vorgehen?

Über die praktische Umsetzung der konkreten Lademöglichkeiten müssen die Eigentümer im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung bei der Eigentümerversammlung entscheiden (§ 20 Abs. 2 Satz 2). Die Eigentümer können eine Zustimmung zur Errichtung einer Ladestation erteilen. Dabei können Sie die Zustimmung an bestimmte Bedingungen knüpfen. Hier haben sie einen weitreichenden Einfluss. Sie können unter anderem Sicherheiten für Bau- oder Rückbaukosten verlangen. Außerdem können zusätzliche Versicherungen wegen erhöhtem Brandgefahr sinnvoll sein. Auch die konkrete Ausgestaltung der Maßnahme können sie im Detail bestimmen.

Es sollte darauf geachtet werden, dass ausreichende Zwischenzähler eingebaut werden, die den Verbrauch genau messen und eine Kostenabrechnung erlauben. Vorteilhaft ist, wenn die Maßnahme für spätere Nutzer ebenfalls kompatibel ist. Der Einzeleigentümer kann keinen Anspruch auf bestimmte Durchführung verlangen, sondern die Eigentümergemeinschaft gemeinsam durch Beschlussfassung entscheidet. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass die Auflagen praktikabel und umsetzbar sind. Es ist nicht erlaubt, dass die Eigentumsgemeinschaft Vorgaben macht, die die Errichtung einer Ladestation unmöglich machen.

Wohngebäudeversicherung im Auge behalten

Wichtig ist, dass die geplanten Ladelösungen die Anforderungen an Wohngebäudeversicherung erfüllen. Darauf sollte der Verwalter zusammen mit dem Verwaltungsbeirat sowie der gesamten Gemeinschaft besonders achten. Elektrizität ist die häufigste Brandursache. Bei der Installation und während des Betriebs von Ladestationen können verschiedene Gefahren entstehen. Daher ist es wichtig, dass Überlastungen vermieden und Brand verhindert wird.

Wohneigentumsgesetz: E-Mobilität und die vermietete Immobilie

Gemäß dem Mietrecht gilt, dass der Eigentümer die vermietete Immobilie in vertragsgemäßen Zustand erhalten muss. Ein Anspruch auf Änderungen (Modernisierungen) der Mietsache hat der Mieter grundsätzlich nicht. Aber der Mieter darf verlangen, dass der Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen erlaubt, solange es um E-Mobilität, Barrierereduzierung oder Einbruchschutz geht (§ 554 BGB). Der Mieter hat somit Anspruch auf Zustimmung zur Vertragsänderung. Allerdings hat der Mieter keinen Anspruch, dass der Vermieter zusätzliche Flächen bereitstellt, damit eine Ladung von seinem Elektroauto erfolgen kann. Nur wenn der Mieter gemäß dem vorhandenen Mietvertrag bereits eine solche Fläche (Stellplatz) mietet, hat er Anspruch auf die Erteilung einer Erlaubnis zur Errichtung einer Ladestation. Der Anspruch gilt nicht nur für Elektroautos, sondern auch für Hybride sowie elektrisch betriebene Fahrräder. Dem Mieter muss es grundsätzlich erlaubt sein, alle erforderlichen Maßnahmen durchzuführen. Das bedeutet, er kann die Leitungen verlegen, eine Wallbox sowie Messeinrichtungen (Stromzähler) installieren. Bei Bedarf kann er in die Stromversorgung und Telekommunikationsleitungen eingreifen.

Die Kosten für die Errichtung einer Ladestation, inklusive der damit verbunden Infrastruktur, muss der Mieter gemäß dem reformierten Wohnungseigentumsgesetz selbst tragen. Am Ende des Mietverhältnisses ist er grundsätzlich verpflichtet, den ursprünglichen Zustand der Mietsache wieder herzustellen. Hierfür muss er ebenfalls die Kosten tragen. Deswegen kann der Vermieter eine Zusatzkaution verlangen als Sicherheit für die Verpflichtung zum Rückbau.

Das aktualisierte Wohneigentumsgesetz schreibt keine bestimmte Form für die Erteilung der Erlaubnis vor. Selbstverständlich ist es für beide Vertragsparteien vorteilhaft, eine Vereinbarung schriftlich festzuhalten, um spätere Missverständnisse und eventuelle Konflikte zu vermeiden. Die konkrete Ausgestaltung kann der Vermieter vorgeben. Außerdem kann er darauf bestehen, dass die Maßnahme durch einen Fachbetrieb umgesetzt werden muss. Auch für den Fall, dass die Immobilie später verkauft wird, ist es wichtig, dass der Eigentümer eine schriftliche Dokumentation für den Käufer hat. Entscheidend ist, dass alle Schritte mit dem Verwalter sowie der Gemeinschaft im Rahmen eines rechtskräftigen Beschlusses bei der Eigentümerversammlung abgestimmt werden.

Der Gesetzgeber räumt der E-Mobilität im Rahmen des Klimaschutzes einen hohen Vorrang. Deswegen ist damit zu rechnen, dass die Interessen des Mieters durchsetzbar sein werden. Für Vermieter ist es überlegenswert, ob sie selbst aktiv werden und passende Ladevorrichtungen für Ihre Immobilie schaffen. Denn es handelt sich um eine Modernisierungsmaßnahme, sodass die Miete jährlich um 8 Prozent aus den Baukosten erhöht werden kann (§ 559 BGB). Der Wert der Immobilie wird gesteigert, was sich auf eine eventuelle Veräußerung positiv auswirkt.

Oft gestellte Fragen im Zusammenhang mit der Elektromobilität

Kann der Vermieter den Einbau einer Ladestation ablehnen und die Zustimmung dem Mieter nicht erteilen?

Unter bestimmten Umständen ja. Der Vermieter muss für die Ablehnung einen ausreichenden Grund haben. Prinzipiell gilt, dass die Interessen des Vermieters und des Mieters abgewogen werden sollen. Für den Vermieter kann ein sogenanntes Konservierungsinteresse von Bedeutung sein. Je größer der Eingriff in die Immobilie, desto gewichtiger ist das Interesse des Vermieters.

Finanzielle Interessen des Vermieters dürfen keine Rolle spielen, denn die Kosten für die gesamte Maßnahme trägt der Mieter. Außerdem kann der Vermieter eine Zusatzkaution einnehmen. Wenn durch die baulichen Änderungen eine gefahrenträchtige Situation oder ein baurechtswidriger Zustand geschaffen wird, dann hat der Mieter keinen Anspruch auf Erlaubniserteilung.

Was muss der Mieter bei Einbau von Ladesäulen beachten?

Der Mieter muss sich an seinen Vermieter wenden, um eine Zustimmung für den Einbau von einer Ladeeinrichtung zu erhalten. Das Einverständnis des Eigentümers ist sowohl für die Installation als auch für den Strombezug notwendig. Da dies in der Regel mit dem Eingriff ins Gemeinschaftseigentum verbunden ist, muss der Vermieter sich mit dem Anliegen an die Wohnungseigentümergemeinschaft wenden und einen Antrag stellen. Dies erfolgt im Rahmen einer Eigentümerversammlung, in der eine Beschlussfassung erfolgen kann. Daher muss der Mieter damit rechnen, dass eine Genehmigung dauern kann. Der Mieter muss den Beschluss abwarten, bevor er eine Ladelösung installieren kann. Wenn der ein Haus mietet, kann dies wesentlich schneller erfolgen, denn der Vermieter benötigt nicht die Zustimmung einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Viele Vermieter schätzen die Initiative und unterstützen ihre Mieter beim Umstieg auf die Nutzung eines umweltfreundlichen Elektrofahrzeugs. Letztlich wertet das Vorhandensein einer Ladeinfrastruktur für E-Autos auch die Immobilie auf. Eine eventuelle Kostenbeteiligung an den Installationskosten ist eine interessante Option. Beim sogenannten Betreibermodell investiert der Vermieter in die Zukunft und Nachhaltigkeit der Immobilie. Dabei stellt er die Ladeinfrastruktur für zukünftige Mieter zur Verfügung. Es ist damit zu rechnen, dass für die Immobilienwirtschaft die Ladeinfrastruktur in Gebäuden zukünftig Pflichtvoraussetzung wird.

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