Für viele ist der Immobilienverkauf oder Immobilienkauf keine alltägliche Angelegenheit. Der Wechsel des Immobilienbesitzes muss immer notariell beurkundet werden. Viele fragen sich, was ein Kaufvertrag beinhalten muss. Hier finden Sie einige wichtige Tipps.

1) Der Kaufvertrag muss alle Vertragsparteien nennen, und zwar mit: Vornamen, Nachnamen, Geburtsdatum und der vollständigen Anschrift.

2) Die Vertragsparteien müssen sich gegenüber dem Notar ausweisen (z. B. mit Personalausweis oder Reisepass), außer die betreffende Vertragspartei ist dem Notar persönlich bekannt.

3) Das Grundstück muss im Kaufvertrag genannt werden. Hierzu sollte zumindest das Grundbuch und Grundbuchblatt richtig festgehalten werden. Auch Eigentumswohnungen sind in diesem Sinne Grundstücke.

14) Wenn Sie ein unbebautes Grundstück verkaufen oder kaufen, sollte in dem Kaufvertrag vermerkt werden, in welcher Entwicklungsstufe sich das Grundstück baurechtlich befindet (z. B. Bauerwartungsland, baureifes Land etc.).

5) Liegt Ihnen ein aktueller Grundbuchauszug vor und welche Belastungen sind darin vermerkt?

6) Übernimmt der Verkäufer für eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks eine Garantie? (z. B. Baujahr des Hauses, Bebaubarkeit, oder unvermietete Immobilie). Hier sollte sich der Verkäufer absichern und nur solche Garantien übernehmen, die er auch tatsächlich gewähren kann.

• Ist die Immobilie mit Grundschulden oder Hypotheken belastet?
• Wer sind die Gläubiger und die Forderungen?
• Valutieren die eingetragenen Grundschulden oder Hypotheken noch? Wenn ja, in welcher Höhe?
• Möchte der Immobilienkäufer die bestehenden Verbindlichkeiten übernehmen? Dies kann bei guten Konditionen vorteilhaft sein.
• Wird das Grundstück von dem Gläubiger freigegeben?
• Wenn die Hypotheken bereits getilgt sind, ist dann die Frage nach der Erteilung einer Löschungsbewilligung aktuell

7) Wann ist der Kaufpreis fällig? Wird ein konkreter Zeitpunkt in dem Kaufvertrag genannt?

8) An wen soll der Kaufpreis gezahlt werden? An das Notaranderkonto oder direkt an den Verkäufer?

9) Es ist wichtig sicherzustellen, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt wird, wenn der Kaufvertrag wirksam abgeschlossen wurde. Die Übergabe der Immobilie erfolgt erst nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises.

10) Bei Kauf eines unbebauten Grundstücks sollten vor der Zahlung des Kaufpreises alle notwendigen Genehmigungen vorliegen (wie z. B. Teilungsgenehmigung des Bauamts bei einem noch nicht geteiltem Grundstück)

11) In dem Kaufvertrag sollte auch eindeutig geregelt sein, dass der Verkäufer eine Vormerkung bewilligt und beantragt. Diese Vormerkung ist notwendig, damit der Käufer in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden kann.

12) Übernimmt der Verkäufer für eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks eine Garantie? (z. B. Baujahr des Hauses, Bebaubarkeit, oder unvermietete Immobilie). Hier sollte sich der Verkäufer absichern und nur solche Garantien übernehmen, die er auch tatsächlich gewähren kann.

Der Notar ist, anders als ein Rechtsanwalt, immer zur Unparteilichkeit und Neutralität verpflichtet, er darf Sie also nicht über den Kaufpreis beraten. Ist der Notartermin bestimmt, können Sie dem Notar, bzw. dem Notargehilfen alle Fragen stellen, die den Kaufvertrag betreffen. Die Notargebühren sind einheitlich festgeschrieben und er darf Ihnen keinen Rabatt einräumen. Sie müssen ca. 1,5 % vom Kaufpreis an Notargebühren kalkulieren. Sollte sich eine Partei vor der Beurkundung vom Kaufvertrag zurückziehen, so zahlt derjenige die Stornogebühren, der den Notar beauftragt hat.

Spartipp: Um die Grunderwerbssteuer zu senken, können Sie die beweglichen Einrichtungsgegenstände, wie z. B. die Einbauküche aus dem gesamten Kaufpreis gesondert aufstellen. Dieser Betrag sollte jedenfalls realistisch sein, ansonsten könnte dies vom Finanzamt moniert werden.

Was sagen unsere Kunden

Die Zufriedenheit von unseren Kunden ist uns sehr wichtig. Hier können Sie lesen, wie Verkäufer, Käufer, Vermieter und Mieter unsere Arbeit empfunden haben. So könne Sie einen guten, näheren Einblick in unsere Arbeitsweise erhalten. Selbstverständlich stehen wir Ihnen für Ihre Fragen und Anliegen sehr gerne zur Seite.

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Der Immobilienverkauf muss nach deutschem Recht von einem Notar beurkundet werden. Im Gegensatz zu Rechtsanwälten ist ein Notar grundsätzlich unparteiisch. Denn dieser hat die Rechte und Pflichten des Verkäufers, wie auch des Käufers zu wahren und sachgemäß zu beraten, um Risiken zu vermeiden. Schließlich handelt es sich beim Immobilienverkauf häufig um ein bedeutendes Vermögen. Keiner möchte beim Immobilienverkauf seine Immobilie verlieren, ohne den entsprechenden Preis auch wirklich zu erhalten. Angesichts dessen haben wir ein paar wichtige Aspekte über die notarielle Abwicklung und Beurkundung beim Immobilienverkauf mit Direktzahlung (Standardabwicklung) für Sie zusammengefasst.

Wie ist das Verfahren vor dem Beurkundungstermin

Vor dem Immobilienverkauf muss als erstes Einsicht in das Grundbuch der zu verkaufenden Immobilie genommen werden. Wir, als Immobilienmakler, holen beim zuständigen Grundbuchamt diesen Grundbuchauszug ein und stellen diesen dem Käufer zur Verfügung. Wir, Makler, gehen gemeinsam mit dem Verkäufer und dem Käufer alle Verkaufs-relevanten Informationen durch und übermitteln diese dem Notar zur Vorbereitung des Kaufvertrages für Ihren Immobilienverkauf. Der Notar wird für die Vorbereitung des Kaufvertrages selbst Einsicht in das Grundbuch einnehmen und erstellt dann den Vertragsentwurf. Dieser wird dem Verkäufer und dem Käufer zugesandt.

Ergeben sich Fragen, oder ist etwas nicht verständlich für Sie formuliert, können Sie sich sehr gern an uns, als Ihren Immobilienmakler, wenden. Wir werden zusammen mit dem Notar Fragen klären, Änderungen und Ergänzungen vornehmen. Sollte trotz alledem noch etwas übersehen werden, können diese Sachverhalte können diese bis zum Beurkundungstermin geklärt werden. Eventuelle Schreibfehler können auch noch beim Beurkundungstermin korrigiert werden. Wir, als Immobilienmakler, begleiten Sie persönlich zur notariellen Beurkundung.

Aufgaben und Pflichten des Notars während beim Immobilienverkauf

Der Vertrag beim Immobilienverkauf ist kompliziert. Er muss individuell auf konkrete Situationen abgestimmt werden. Jeder Notar unterliegt einer strengen Haftung und hat für die erforderliche Sicherung des Käufers und Verkäufers zu sorgen. Es gehört zu seiner Pflicht, während der Beurkundung den gesamten Text des Vertrages vom Immobilienverkauf vorzulesen. Wichtige Stellen müssen verständlich erläutert und Ihre Fragen ausreichend und zufriedenstellend beantwortet werden. Außerdem hat er inhaltliche Änderungen auf Wunsch der Vertragsparteien beim Protokollierungstermin vorzunehmen, wenn diese nicht gegen Gesetzte verstoßen.

Um die Beurkundung beim Immobilienverkauf durchzuführen, benötigt der Notar von Ihnen zum Beurkundungstermin einen gültigen Personalausweis oder Reisepass sowie Ihre Steueridentifikationsnummer. Bei Gewerbetreibenden und Freiberuflern wird die Wirtschafts-Identifikationsnummer benötigt. Denn auch die Angaben an das Finanzamt zwecks Grunderwerbssteuer gehören zur Pflicht eines Notars.

Was geschieht nach der notariellen Beurkundung

Mit der Beurkundung beim Immobilienverkauf ist die Arbeit des Notars noch lange nicht beendet. Im Grundbuch müssen jetzt Änderungen und Eintragungen vorgenommen werden, wie die Vormerkung, die Grundschuld und die Eigentumsumschreibung. Vormerkung bedeutet, dass der Notar den Rechtserwerb an einer Immobilie ankündigt. Die Eintragung einer Grundschuld ist immer dann nötig, wenn die verkaufte Immobilie mit einem Darlehen belastet wird.

Umgekehrt wird der Notar die Löschung dieser Eintragung veranlassen, wenn das Darlehen getilgt wurde. Und zu guter Letzt die Eigentumsumschreibung. Dafür bestimmt der Notar unter Übernahme der vollständigen Haftung die Kaufpreisfälligkeit und sorgt dafür, dass die Eigentumsumschreibung nicht vor Eingang des vollständigen Kaufpreises beim Verkäufer erfolgt.

Die Einholung alle Bescheinigungen und Genehmigungen, die zum vollständigen Immobilienverkauf benötigt werden, ist Aufgabe des Notars. Dazu wird das eine oder andere Mal auch Ihre Mithilfe notwendig sein. Wir stehen Ihnen als Ihr Immobilienbüro in diesen Angelegenheiten immer mit Rat und Hilfe zur Verfügung.

Noch einen Hinweis zum Schluss

Was sagen unsere Kunden

Die Zufriedenheit von unseren Kunden ist uns sehr wichtig. Hier können Sie lesen, wie Verkäufer, Käufer, Vermieter und Mieter unsere Arbeit empfunden haben. So könne Sie einen guten, näheren Einblick in unsere Arbeitsweise erhalten. Selbstverständlich stehen wir Ihnen für Ihre Fragen und Anliegen sehr gerne zur Seite.

Ihre Nachricht an uns

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Sie erreichen uns unter der Telefonnummer 089 70065020 oder schreiben Sie über das Kontaktformular an.

Der Kaufvertrag ist ca. 1 Woche beurkundet

Der Kaufvertrag ist ca. 2 Wochen beurkundet

Ist der Kaufvertrag beurkundet, kann der Käufer, falls er zur Finanzierung des Immobilienkaufs einen Kredit aufnehmen muss, eine notarielle Grundschuldbestellung vornehmen lassen. Dafür benötigt der Käufer ein Grundschuldbestellungsformular seiner finanzierenden Bank, welches er dem Notar vorlegen muss. Die Grundschuldbestellung kann gleich im Anschluss nach der Verlesung und Unterzeichnung des Kaufvertrags stattfinden.

Der Kaufvertrag ist 4 bis 10 Wochen beurkundet

Etwa vier bis neun Wochen nach dem der Kaufvertrag notariell wirksam wurde, wird der Käufer vom Finanzamt den Bescheid für die Grunderwerbssteuer erhalten. Diese sollte er auch fristgerecht an das zuständige Finanzamt überweisen, denn erst nach Bezahlung erhält er die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, die zur Eigentumsumschreibung benötigt wird.
Grundsätzlich wird der Notar die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung erst an den Käufer schicken, wenn er garantieren kann, dass der Käufer im Falle einer Zahlung auch vertragsgemäß das Eigentum erhält. Dazu gehört die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch an vereinbarter Rangstelle, die Löschung der alten Lasten, falls diese vom Käufer nicht übernommen werden und beim Verkauf einer Wohnung die Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Beim Verkauf von Grundstücken wird außerdem noch ein Negativattest der Gemeinde, dass sie auf Ihr Vorkaufsrecht verzichtet benötigt. Bei der Beschaffung der Unterlagen sind wir als Ihr Immobilienbüro auch gerne behilflich. Hat der Käufer die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung bekommen, hat er Zeit, den Kaufpreis bis zur im Kaufvertrag vereinbarten Frist zu überweisen. Übernimmt der Käufer den Restkredit der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld der Bank des Verkäufers, erhält der Verkäufer nur den Restbetrag des Kaufpreises auf sein Konto.

Der Kaufvertrag ist 6 bis 12 Wochen beurkundet

Wurde der Eingang des vollständigen Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers bestätigt, wird der Antrag auf Umschreibung des Eigentums durch den Notar beim Grundbuchamt eingereicht. Ebenfalls ist der Käufer dann Besitzer und berechtigt, die erworbene Immobilie zu nutzen. Aber auch alle Verpflichtungen und Lasten, wie die Verkehrssicherungspflichten, gehen an den Käufer über. Erhält der Verkäufer noch Rechnungen, die mit der Immobilie zu tun haben, kann er diese an den Käufer weitergeben.

Der Kaufvertrag ist 5 bis 12 Monate beurkundet

In dieser Zeit erfolgt dann letztlich der Eintrag des Käufers in das öffentliche Register, dem Grundbuch, als Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks. Beide Parteien werden vom Notar durch eine Eintragungsnachricht informiert, wenn der Vorgang abgeschlossen ist. Außerdem geht die Gebäudeversicherung auf den Käufer über. Unverzüglich nach der Eigentumsumschreibung muss die Versicherungsgesellschaft der Gebäudeversicherung schriftlich informiert werden. Wer, ob Verkäufer oder Käufer dieses erledigt, ist egal. Danach hat der Käufer das Recht, die Versicherung innerhalb eines Monats zu kündigen. Entweder mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der Versicherungsperiode. Der Eigentumswechsel ist dem Finanzamt zwecks Grundstückssteuer innerhalb von drei Monaten nach Eigentumsumschreibung anzuzeigen.

Gute Vorbereitung sichert einen schnellen Ablauf

Was sagen unsere Kunden

Die Zufriedenheit von unseren Kunden ist uns sehr wichtig. Hier können Sie lesen, wie Verkäufer, Käufer, Vermieter und Mieter unsere Arbeit empfunden haben. So könne Sie einen guten, näheren Einblick in unsere Arbeitsweise erhalten. Selbstverständlich stehen wir Ihnen für Ihre Fragen und Anliegen sehr gerne zur Seite.

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