Befristeter Mietvertrag

Befristeter Mietvertrag – Welche Regeln Vermieter Zeitmietvertrag zu beachten haben

Immobilienvermietung

Befristete Mietverträge sind ein wesentliches Element des deutschen Mietrechts, das Flexibilität und Sicherheit in unterschiedlichen Lebenssituationen ermöglicht. Aber was genau verbirgt sich hinter einem Zeitmietvertrag und welche rechtlichen Rahmenbedingungen sind damit verbunden? In unserem Artikel beleuchten wir die Unterscheidung zwischen unbefristeten und befristeten Mietverhältnissen, erklären, unter welchen Voraussetzungen ein Zeitmietvertrag abgeschlossen werden kann, und gehen auf die spezifischen Befristungsgründe ein. Ob Sie Vermieter oder Mieter sind, die Kenntnis über diese Vertragsart kann entscheidend sein, um Ihre Rechte und Pflichten zu verstehen und zu wahren. Tauchen Sie mit uns ein in die Welt der Zeitmietverträge und entdecken Sie, wie sie gestaltet werden müssen, damit sie ihren Zweck erfüllen und rechtlich Bestand haben.

Was ist ein Zeitmietvertrag gemäß § 575 BGB?

Das Mietrecht unterscheidet zwischen zwei unterschiedlichen Mietverträgen. Der unbefristete Mietvertrag hat keine Laufzeit. Er endet, wenn einer der Parteien kündigt. Die zweite Vertragsart ist ein Zeitmietvertrag (s. § 575 BGB). Er endet nach Ablauf nach einer zuvor festgelegten Frist. Die Begründung für die zeitliche Befristung muss genau formuliert und in den Vertrag mit aufgenommen werden. Der Vermieter muss auf Verlangen die entsprechenden Dokumente nachweisen. Muss eine Befristung verlängert werden, weil sich zum Beispiel die Baumaßnahmen verzögern, dann muss auch dies schriftlich nachgewiesen werden.

Hier der Auszug zum § 575 über Zeitmietvertrag: 

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam

Gründe zur Befristung: Wann ist ein befristeter Mietvertrag zulässig?

Für eine vertragliche Befristung gibt es nicht viele anerkannte Gründe. Folgende Befristungsgründe sind erlaubt:
  • Eigenbedarf
  • Renovierung oder Abriss
  • Hausmeisterwohnung beziehungsweise Werkswohnung
  • Vorübergehende Vermietung
Andere Gründe sind bei Mietvertrag über Wohnraum nicht erlaubt und werden auch nicht anerkannt. Bereits bei Vertragsabschluss müssen die Gründe angegeben werden. Geschieht dies nicht, gilt eine Befristung nicht und das Mietverhältnis wird fortgesetzt. 
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Befristungsgrund: Eigenbedarf beim Zeitmietvertrag

Der Vermieter darf einen Mietvertrag wegen Eigenbedarfs befristen. Dazu muss der Vermieter vor Abschluss des Vertrages schriftlich mitteilen, wer in die Wohnung ziehen will und wann. In der Regel sind das die Kinder des Vermieters oder andere Familienangehörige. Wer bereits weiß, wann ein Familienmitglied die Wohnung benötigt, sollte grundsätzlich einen befristeten Mietvertrag wählen. Eine Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt wegen Eigenbedarfs zu kündigen, ist dann nicht mehr so einfach und eine. Ist jedoch im Haus eine andere Wohnung frei, so muss der Vermieter dem Mieter zunächst diese Wohnung anbieten. Dabei ist es unerheblich, ob der Mieter einen Zeitmietvertrag oder einen unbefristeten Mietvertrag hat.

Sollte in einem Zeitmietvertrag lediglich der Vermerk Eigenbedarf stehen, dann kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Wird ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarf befristet, dann muss der zukünftige Bewohner auch bezeichnet werden.

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Befristungsgrund: Abriss oder Renovierung

Ein befristeter Mietvertrag darf auch dann zustande kommen, wenn eine Renovierung oder ein Abriss ansteht. Aus diesen Gründen darf er aber nur dann vereinbart werden, wenn das Mietverhältnis durch die Baumaßnahmen erschwert werden würde. Konkrete Baupläne müssen nicht vorgelegt werden, aber die Absicht sollte ernst gemeint sein. Sollten jedoch nur kleinere Renovierungsarbeiten ausgeführt werden, darf der Vertrag deshalb nicht befristet sein. Der Vermieter ist verpflichtet, Auskunft über die geplanten Baumaßnahmen zu geben.

Die Gründe für eine Befristung muss dem Mieter bei Vertragsabschluss bekannt gegeben werden. Unterlässt der Vermieter dies, dann gilt der Mietertrag auf unbestimmte Zeit. Sollte der Grund für eine Befristung nicht mehr gültig sein, kann der Mieter einen unbefristeten Mietvertrag verlangen.

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Befristungsgrund: Hausmeisterwohnung oder Firmenwohnung

Dieser Befristungsanlass kommt sehr selten vor. Nicht jeder Arbeitgeber oder Vermieter eines Hauses stellt auch den entsprechenden Wohnraum für seine Mitarbeiter zur Verfügung. Eine solche Firmenwohnung oder Hausmeisterwohnung wird in der Regel nur dann den Mitarbeitern zur Verfügung gestellt, solange diese für das Unternehmen arbeiten. Diese Mitarbeiter müssen nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses die Wohnung verlassen.

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Befristungsgrund: Befristeter Vertrag wegen vorübergehender Vermietung

Es gibt Wohnungen, die ohne Beschränkungen befristet vermietet werden dürfen. Das sind zum Beispiel Ferienwohnungen oder Wohnungen in einem Studentenwohnheim. Bei dieser Art der Vermietung steht bereits zu Anfang fest, dass die Wohnung nur für einen bestimmten Zeitraum gemietet werden soll. Zeitmietverträge enden automatisch nach dem erreichten Datum und es erfolgt keine separate Kündigung. Ebenso kann ein Zeitmietvertrag auch verlängert werden. Es ist aber auch möglich, das zeitlich befristete Mietverhältnis in ein unbefristetes Mietverhältnis umzuwandeln.

Ausschluss einer Kündigung bei einem Mietvertrag auf Zeit

Es besteht die Möglichkeit, den zeitlichen Mietvertrag mit einem Kündigungsausschluss zu versehen. Das bedeutet im Klartext, dass weder Vermieter noch Mieter diesen kündigen können. Beim Wegfall der Befristung muss der Vermieter vier Monate vor Ablauf der zeitlichen Befristung dem Mieter mitteilen, ob die Gründe für diese Befristung noch aktuell sind. Versäumt  er dies, dann hat der Mieter das Recht, den Vertrag zu verlängern. Fallen die Gründe für eine Befristung während des Zeitraums weg, kann der Mieter darauf bestehen, einen unbefristeten Mietvertrag zu bekommen.
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Zeitmietvertrag mit Verlängerungsklausel

Ein Zeitmietvertrag mit Verlängerungsklause nach altem Mietrecht ist zulässig. Hat ein Mieter einen solchen Mietvertrag abgeschlossen, kann er nach Ablauf der Befristung schriftlich erklären, dass er eine Verlängerung in Anspruch nehmen möchte. Dies muss zwei Monate vor Ablauf der festgelegten Mietzeit schriftlich erklären. Dieser neue Mietvertrag hat dann eine unbefristete Laufzeit, sofern der Vermieter keinen Kündigungsgrund angibt.
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Darf ein Zeitmietvertrag durch den Vermieter oder Mieter vorzeitig gekündigt werden?

Ein befristeter Mietvertrag braucht nicht gekündigt zu werden, denn er läuft automatisch aus. Das gilt für beide Vertragsparteien. Es gibt allerdings die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt oder gegen die Hausordnung verstößt. Ein anderer Grund wäre, wenn von der Wohnung eine gesundheitliche Gefahr ausgehen würde. Die Höhe der Miete bleibt während der Befristung gleich. Eine Mieterhöhung ist ausgeschlossen. Verschiebt sich der Grund für einen Zeitmietvertrag, dann kann der Mieter dennoch zum vorher vereinbarten Termin ausziehen. Will er in der Wohnung bleiben, muss er dies geltend machen.
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Die Laufzeit eines Zeitmietvertrags

Nach der alten Rechtsprechung war ein Mietvertrag auf Zeit auf höchstens fünf Jahre befristet. Das hat sich mit der Gesetzesänderung vom 1.9.2001 geändert. Erlaubt sind jetzt Zeiträume von bis zu 30 Jahren. Für Vermieter und Mieter ergibt sich daraus einen Vorteil, denn für die Dauer des Mietverhältnisses kann der Vertrag nicht gekündigt werden. Das verschafft Planungssicherheit und schützt beide vor vorzeitiger Kündigung. Ein befristetes Mietverhältnis kann aber durchaus verlängert werden.

Befristetes Mietverhältnis – Was sind die Nachteile beim Vermieten?

Den besonderen Vorteil hat der Vermieter, denn der Mieter kann während der Laufzeit nicht kündigen. Das verschafft dem Vermieter Planungssicherheit. Der Mieter muss bei einem befristeten Mietvertrag auf eine ordentliche Kündigung mit einer Frist von drei Monaten verzichten. Die Vertragspartner können jedoch mit einem Auflösungsvertrag das Mietverhältnis vorzeitig beenden. Der Mieter kann zwar nicht kündigen, aber er hat die Möglichkeit, einen Nachmieter vorzuschlagen. Für einen Auflösungsvertrag muss ein triftiger Grund vorhanden sein.

Für den Vermieter kann ein befristeter Mietvertrag auch Nachteile haben. Während der Mietzeit darf er die Miete nicht erhöhen. Die einzige Ausnahme wäre, wenn eine Mieterhöhung im Vertrag vereinbart wurde. Der Vermieter sollte einen befristeten Mietvertrag sorgfältig prüfen. Gibt es keinen gesetzlichen Grund für die Befristung, dann ist ein befristeter Mietvertrag nicht möglich. In diesem Fall gilt das Mietverhältnis als unbefristet und beide Seiten können den Mietvertrag kündigen. Grundsätzlich sollte man sich nicht auf mündliche Zusagen verlassen. 

Die Vorteile bei einem zeitlich festgelegten Mietvertrag

Es gibt auch Vorteile bei einem zeitlich befristeten Mietvertrag. Der Mieter ist vor einer Mieterhöhung geschützt, sofern diese nicht explizit vertraglich vereinbart wurde. Außerdem kann der Mieter während der Mietzeit nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Ein befristeter Mietvertrag kann für den Mieter auch dann sinnvoll sein, wenn dieser plant, nur kurze Zeit in der Wohnung zu wohnen. Gründe dafür sind zum Beispiel ein geplanter Umzug in eine andere Stadt zu einem späteren Zeitpunkt.

Befristung für eine möblierte Wohnung

Mittlerweile werden sehr viele möblierte Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt angeboten. Besonders üblich ist das bei Kurzzeitmieten oder mittelfristigen Aufenthalten. Ist eine Wohnung möbliert, dann darf der Vermieter einen Aufschlag auf die Miete anrechnen. Dieser Aufschlag sollte den Wert der Möbel nicht übersteigen.

FAQ zu befristetem Mietvertrag

Darf ein befristeter Mietvertrag verlängert werden?

Ja, er kann beliebig oft verlängert werden, solange die Gründe dafür noch vorliegen. Es besteht jedoch auch die Option, diesen in einen  Mietvertrag ohne Befristung umzuwandeln.

Welche Gründe machen einen befristeten Mietvertrag ungültig?

Wenn der Vermieter es versäumt hat, den Grund für eine Befristung des Mietverhältnisses festzuhalten, dann ist er unwirksam. Das Mietverhältnis geht dann automatisch in ein unbefristetes Mietverhältnis über. Der Vermieter kann auch nicht im Nachhinein behaupten, dass das Mietverhältnis nur befristet ist. Ein befristeter Mietvertrag darf nur aus den bereits erwähnten Gründen abgeschlossen werden.

Welche formalen Bedingungen müssen bei einem befristeten Mietvertrag beachtet werden?

Ein Mietvertrag auf eine festgelegte Mietdauer muss bestimmte formale Inhalte nachweisen. Dazu gehören natürlich die Namen des Mieters und Vermieters. Außerdem muss der Mietvertrag eine genaue Beschreibung des Mietobjektes enthalten. Der Vertrag muss als befristet gekennzeichnet sein und den Beginn und das Ende der Mietzeit enthalten. Ebenso muss der Mietzins enthalten sein.

Sollen Mieterhöhungen geplant sein, so müssen auch diese im Vertrag festgehalten werden. Die Nebenkosten gehören ebenfalls in einen zeitlich begrenzten Mietvertrag. Die Höhe der Kaution muss ebenfalls festgelegt werden. Eventuelle Sondervereinbarungen zwischen den Vertragsparteien müssen ebenfalls im Mietvertrag eingetragen werden. Überdies sollten Regelungen für eventuelle Schönheitsreparaturen getroffen werden. Das Halten von Haustieren gehört auch in einen befristeten Mietvertrag.

Kann ein Staffelmietvertrag vereinbart werden?

In der Regel braucht der Mieter bei einem Vertrag auf Zeit Mieterhöhungen nicht zu befürchten. Allerdings kann eine Staffelmiete vereinbart werden. Die erste Anpassung darf erst nach einem Jahr erfolgen. In den meisten Fällen wird eine Staffelmiete vereinbart, wenn der Mietvertrag über eine längere Zeit läuft.

Wann ist ein befristeter Mietvertrag unwirksam?

Hier ist besondere Vorsicht geboten, denn werden die Bestimmungen für ein zeitlich begrenztes Mietverhältnis nicht eingehalten, wird der Vertrag unwirksam. Das Mietverhältnis geht dann automatisch in ein unbefristetes Mietverhältnis über. Fehlt zum Beispiel ein anerkannter Grund für die Befristung, dann ist der Mietvertrag unwirksam. Eine Befristung muss konkret im Vertrag festgehalten werden. Pauschale Formulierungen reichen nicht aus. Es gibt auch Formfehler, die einen Mietvertrag zunichtemachen. Das ist dann der Fall, wenn der Mietvertrag nicht ordnungsgemäß unterschrieben wurde. 

Ist ein befristeter Mietvertrag zu empfehlen?

Ein Mietvertrag auf Zeit kann durchaus von Vorteil für den Vermieter sein. Ein solcher Vertrag verschafft Planungssicherheit. Außerdem muss der Vermieter nicht mit einer Kündigung von Seiten des Mieters rechnen, denn ein befristeter Mietvertrag kann nicht gekündigt werden. Normalerweise ist auch nicht mit Mietausfällen zu rechnen. Sollte es doch dazu kommen, kann der Vermieter vom Kündigungsrecht gebrauch machen. 

Fazit

Ein befristeter Mietvertrag ist besonders für Vermieter von Vorteil. Allerdings kann er nach § 575 Abs. 1 BGB nur unter bestimmten Voraussetzungen abgeschlossen werden. Dazu zählen Eigennutzung der Wohnräume, umfangreiche Baumaßnahmen in der Wohnung oder wenn die Wohnung einem Arbeitnehmer zur Verfügung gestellt werden soll. Andere Gründe für eine Befristung sind nicht zulässig. Die Gründe müssen genau formuliert in den Mietvertrag eingetragen werden. Der Vorteil für den Mieter kann sich daraus ergeben, dass in einem befristeten Vertrag keine Mieterhöhungen vorgesehen sind, es sei denn, sie wurden im Mietvertrag schriftlich vereinbart. Die erste Mieterhöhung darf dann aber erst nach einem Jahr erfolgen. Ein befristeter Mietvertrag wird dann ungültig, wenn keiner der drei Berechtigungsgründe existiert.

Frühestens vier Monate vor Ablauf der vereinbarten Frist, muss der Vermieter dem Mieter mitteilen, ob die Berechtigungsgründe noch existieren und eine Verlängerung des Mietverhältnisses stattfinden kann. Bleibt eine Umwandlung aus, dann endet der zeitlich begrenzte Mietvertrag zum vereinbarten Zeitpunkt. Es gibt Vorlagen für einen befristeten Mietvertrag. Zur Konfliktminimierung und wegen der Rechtssicherheit sollten Vermieter solche Vorlagen benutzen und sich rechtlich beraten lassen.

Grundsätzlich darf ein befristeter Mietvertrag ordentlich gekündigt werden, wenn die Mietzahlungen ausbleiben oder der Mieter gegen die Hausordnung verstößt. Üblich ist ein befristeter Mietvertrag auch bei Ferienwohnungen oder Ferienhäuser. Diese Unterkünfte dienen nur als Urlaubsdomizil und werden deshalb in der Regel nur befristet angeboten.

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