Schlüsselverlust im Mietverhältnis: Mieter oder Vermieter – wer zahlt die Kosten?

Grundsätzliche Verantwortung bei Schlüsselverlust

Grundsätzlich hat der Mieter eine Obhutspflicht für die vom Vermieter ausgehändigten Schlüssel. Das bedeutet, er muss sorgsam mit ihnen umgehen und mögliche Schäden vermeiden. Hat der Mieter einen Schlüssel nachmachen lassen, gehört dieser rein rechtlich auch dem Vermieter (auch dieser muss beim Auszug an den Vermieter zurückgegeben werden). Geht dem Mieter ein Schlüssel verloren, muss er den Vermieter oder die Hausverwaltung umgehend darüber informieren.

Der Vermieter entscheidet dann, was zu tun ist, ob ein Austausch der kompletten Schließanlage notwendig ist (Bsp.: Der Mieter hat seinen Schlüssel samt Ausweis verloren, wodurch ersichtlich ist, zu welchem Haus der Schlüssel passt). Ggf. ist ein Austausch nur der Wohnungstür erforderlich, wenn durch den Schlüssel keine weiteren Bereiche des Hauses geöffnet werden können (Fahrradkeller etc.).

Haftung des Mieters

• Er hat den Verlust verschuldet (bei Vorsatz oder Fahrlässigkeit).
• Eine konkrete Missbrauchsgefahr besteht (Bsp. Schlüssel samt Geldbeutel verloren – Adresse ist dadurch bekannt).
• Der Vermieter ergreift tatsächlich Maßnahmen zur Wiederherstellung der Sicherheit (Bsp. neue Schließanlage), dies muss er begründen.

• Bei unverschuldetem Verlust (z.B. Einbruch – ggf. deckt die Hausratversicherung den Schlüsselverlust ab).
• Wenn kein Missbrauch möglich ist (z.B. Schlüssel fällt ins Meer).
• Wenn der Vermieter keine Maßnahmen zur Wiederherstellung der Sicherheit ergreift (Bsp.: Es ist keine Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden).

Kosten und Maßnahmen beim Schlüsselverlust

Handelt es sich bei dem verlorenen Schlüssel um einen Schlüssel, der ausschließlich die Wohnungstür öffnet, kann der Mieter den Schlüssel einfach auf eigene Kosten ersetzen und damit einen Schlüsseldienst beauftragen (wichtig: zeitnah den Vermieter oder die Hausverwaltung über den Verlust informieren!)

Austausch der Schließanlage

Rechtliche Aspekte und Gerichtsurteile

Der Bundesgerichtshof hat in einer Grundsatzentscheidung (Urteil v. 5.3.2014, Az. VIII ZR 205/13) festgelegt, dass der Vermieter vom Mieter nur dann Schadensersatz für den Austausch der kompletten Schließanlage verlangen kann, wenn er die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht hat.

Ebenso hat das Landgericht (LG) München (Urteil v. 18.6.2020; Az. 31 S 12365/19) entschieden, dass der Mieter nur für den Austausch der Haustür sowie der Wohnungstür aufkommen muss. Der Fall betraf einen Mieter, der sämtliche vier Schlüssel zu seiner Wohnung verloren hatte. Daraufhin ließ der Vermieter die gesamte Schließanlage des Mehrfamilienhauses austauschen, obwohl diese erst vor knapp drei Jahren erneuert worden war. Der Vermieter verlangte vom Mieter die vollständige Erstattung der Kosten, die sich auf fast 2.000 Euro beliefen.

Die Begründung des Gerichts war, dass der Vermieter den Mieter beim Einbau der Zentralschließanlage auf die hohen Kosten im Schadenfall hinweisen muss. Somit hätte der Mieter die Möglichkeit gehabt, sich durch eine Versicherung (Schlüsselverlustversicherung meist in Haftpflicht enthalten oder zu buchbar) günstig absichern zu können.

Versicherungsschutz für Mieter

Viele Privathaftpflichtversicherungen haben eine Schlüsselversicherung integriert und decken den Verlust eines Wohnungsschlüssels ab. Allerdings ist zu beachten, dass nicht alle Tarife den Austausch kompletter Schließanlagen enthalten. Mieter sollten daher ihre Versicherungsbedingungen genau prüfen.

Tipps für Mieter und Vermieter – das Wichtigste in Kürze:

• Mieter sollten vorsichtig mit ihren Schlüsseln umgehen und im Falle eines Verlusts umgehend den Vermieter oder die Hausverwaltung informieren.
• Mieter können sich vor hohen Kosten absichern, wenn der Vermieter die gesamte Schließanlage austauschen lässt, indem sie den Punkt Schlüsselverlust bei Ihrer Haftpflichtversicherung prüfen (ob dieser eingeschlossen ist oder dann hinzunehmen).
• Vermieter sollten ihre Mieter über mögliche Kostenrisiken aufklären, insbesondere bei teuren Schließanlagen, die nicht erweiterbar sind und ein Austausch der gesamten Schlüssel des Hauses erforderlich sein könnte. Ein Hinweis auf eine Schlüsselverlustversicherung ist hier ratsam.
• Möchten Sie als Vermieter eine Schließanlage in Ihr Objekt einbauen lassen, ist es meist sinnvoll, eine erweiterbare Anlage zu wählen, um zukünftige Probleme beim Verlust des Schlüssels zu vermeiden. Somit ist bei Schlüsselverlust Ihrer Mieter nur ggf. ein Schloss auszutauschen. Das stellt auch eine erhebliche Erleichterung dar, falls eine nicht erweiterbare Schließanlage komplett ausgetauscht werden muss in Bezug auf die Durchführung sowie erneute Schlüsselverteilung und Protokollierung an die Mieter. Vor allem bei einem Mehrfamilienhaus kann dies sehr aufwendig und zeitintensiv sein.
• Eine offene Kommunikation zwischen beiden Parteien kann helfen, Streitigkeiten zu vermeiden und eine faire Lösung zu finden.

Fazit

FAQ – Diese Fragen stellen sich Mieter und Vermieter

Wer muss zahlen bei dem Verlust eines Schlüssels?

Ob Vermieter oder Mieter die Kosten zu tragen haben, wenn Schlösser oder eine ganze Schließanlage ausgetauscht werden müssen, hängt von verschiedenen Faktoren ab und ist im Einzelfall zu prüfen.

Welche Aufklärungspflicht hat der Vermieter?

Dies bedeutet, dass der Mieter im privaten Besitz fremder Schlüssel ist, diese aber bleiben Eigentum des Vermieters. Bei Auszug muss der Mieter alle Schlüssel, die zur Wohnung gehören (auch die er selbst hat nachmachen lassen) an den Vermieter zurückgeben.

Besitzer = Mieter
Eigentümer = Vermieter

Dies bedeutet, dass der Mieter im privaten Besitz fremder Schlüssel ist, diese aber bleiben Eigentum des Vermieters. Bei Auszug muss der Mieter alle Schlüssel die zur Wohnung gehören (auch die er selbst hat nachmachen lassen) an den Vermieter zurückgeben.

Besitzer = Mieter
Eigentümer = Vermieter

Zahlt eine Privathaftpflichtversicherung bei Schlüsselverlust?

Schlüssel zu einer Schließanlage verloren – ist eine neue Schließanlage erforderlich?

Geht  ein Wohnungsschlüssel verloren, der zu einer Schließanlage gehört, muss im Einzelfall entschieden werden, ob ein Austausch erforderlich ist. Sofern es sich um keine erweiterbare Schließanlage handelt, kann i.d.R der verlorene Schlüssel gesperrt und einfach ein neuer integriert werden.

Wie verhält es sich bei einer Eigentumswohnung?

Bei Schlüssel, bei denen Sie selbst auch der Eigentümer sind – wie bei einer Eigentumswohnung – ist ein Verlust und dadurch entstehende Kosten von Ihnen selbst zu tragen.

Kann der verlorene Schlüssel auch die Haustür (Eingang in das Gebäude) öffnen, so zählt dies zum Eigentum der Eigentümergemeinschaft. Hier ist wieder der Einzelfall entscheidend.

Wichtig: Informieren Sie umgehend die Hausverwaltung.

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