Neue Mieterschutzverordnung – Mietpreisbremse für München bis 2025 verlängert

Die Mietpreisbremse wurde in Bayern bis 2025 verlängert und ausgeweitet. Im Rahmen der Mietpreisbindung (auch Preisdeckel, Mietenstopp oder Mietpreisstopp genannt) werden Mietpreise gesetzlich normiert. Mieterhöhungen bei Wohnraummietverträgen werden beschränkt oder verboten. Die Mietpreisbegrenzung gilt in vielen bayerischen Städten, unter anderem in Ingolstadt, München und Rosenheim. In der Mieterschutzverordnung (MiSchuV) ist außerdem der Mietpreisbremse auch die gesenkte Kappungsgrenze und die Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung geregelt. Hier erfahren Sie, was bei Vermietung von Immobilien zu beachten ist.

Mietpreisbremse und die Auswirkung auf die Miethöhe bei Immobilienvermietung

Grundsätzlich werden Mieterhöhungen bei Bestandswohnungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Im Paragraf 557 sind drei Voraussetzungen beschrieben, unten denen eine Mieterhöhung möglich ist. Daher kann eine Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung erfolgen oder wenn der Mieter freiwillig mit einer höheren Miete einverstanden ist.

Der Gesetzgeber gibt im Rahmen der Mietpreisbremse vor, dass bei Neuvermietung der Mietzins nur 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen darf. Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete bei 13 EUR/qm liegt, dann darf die zulässige Kaltmiete bei Wiedervermietung maximal bei 14,30 EUR/qm liegen. Eine Überschreitung der zulässigen Miete ist nicht erlaubt, selbst wenn am Immobilienmarkt eine höhere Miete durchsetzbare wäre. Wenn sich der Vermieter an die gesetzlichen Vorgaben nicht hält, muss er mit einer Rüge seitens des Mieters rechnen. Praktisch kann es bedeuten, dass die Mietobergrenze angehalten werden muss und die zu viel gezahlte Miete ist zurückzuerstatten.

Der Vermieter muss für seine Immobilie die zulässige Vergleichsmiete ermitteln. Dazu dient der einfache oder qualifizierte Mietspiegel der Gemeinde. Kleinere Gemeinden stellen oft keine Mietspiegel zur Verfügung, denn die Erstellung eines Mietspiegels ist bisher nicht gesetzlich vorgeschrieben. Im Rahmen des Mietspiegelreformgesetzes (MsRG) sollten Städte mit mehr als 50.000 Einwohner zur Erstellung von rechtssicherem Mietspiegel verpflichtet werden. Die neue Gesetzgebung tritt zum 01.07.2022 in Kraft und die den Städten ist eine Übergangsfrist bis zum 01.01.2023 eingeräumt.

Bei fehlendem Mietspiegel muss sich der Vermieter bei Ermittlung der neuen Miethöhe an Vergleichswohnungen orientieren. In der Praxis kann es eine Herausforderung sein, da der Zugang zu Vergleichswohnungen fehlt. Sollte ein Streitfall entstehen, wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen ermittelt.

Welche Ausnahmen erlaubt die Mietpreisbremse?

Nur in Ausnahmefällen darf der Vermieter von der Mietpreisbremse abweichen. Der Vermieter darf sich auf Bestandsschutz berufen. Diese Ausnahme kommt zur Anwendung, wenn die Miete des Vormieters oberhalb der Mietpreisbremse lag. Wenn also der Vormieter eine Miete zahlt, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent übersteigt, dann muss die bisherige Miete bei Neuvermietung nicht gesenkt werden (s. § 556e Absatz 1 BGB).

Hier ein Beispiel:
Die bisherige Miete (Vormiete) liegt bei 14 EUR/qm.
Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 12,50 EUR/qm.
Die zulässige Miete bei Wiedervermietung beträgt 13,75 EUR/qm.
Es gilt der Bestandschutz und der Vermieter darf bei der Neuvermietung die bisherige Miete vereinbaren: 14 EUR/qm.

Wichtig ist zu wissen, dass Mieterhöhungen, die innerhalb der letzten zwölf Monate vor Vertragsende beschlossen wurden, können bei der Berechnung der neuen Miete nicht berücksichtigt werden. Dadurch will der Gesetzgeber Manipulationen vermeiden. Allerdings gilt es nicht bei Indexmiete oder Staffelmiete. Wenn also eine Mieterhöhung in den letzten zwölf Monaten vor der Kündigung aufgrund einer Indexmieterhöhung oder Staffelmietvereinbarung stattgefunden hat, dann handelt es sich um eine zulässige Miete. Bei der Neuvermietung kann sie also verwendet werden.

Neubauimmobilien sind von der Mietpreisbremse nicht betroffen. Zu Neubauten zählen Immobilien, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden.

Immobilien, die erstmalig nach einer umfassenden Modernisierung vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse nicht betroffen (§ 556 Satz 2 BGB). Ab der zweien Vermietung kommt die Mietpreisbremse zur Anwendung, aber der Vermieter darf sich auf die Vormiete berufen. Erhaltungsmaßnahmen oder modernisierende Instandhaltungen zählen nicht zu einer umfassenden Modernisierung, sondern die Verbesserungen müssen wesentlich mit einem Neubau mithalten können. Somit müssten Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen, Sanitär, Heizung saniert und die energetischen Eigenschaften der Immobilie müssen verbessert werden.

Bei Wohnungen, die weniger aufwendig modernisiert wurden, erlaubt das Gesetz unter bestimmten Umständen eine Mietanpassung. Wenn der Vermieter während des letzten Mietverhältnisses Modernisierungen vorgenommen hat, aber keine Mieterhöhung vereinbart hat, dann darf er die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigen. Dies gilt auch, wenn die Modernisierungsmaßnahmen nach dem Auszug des Mieters durchgeführt wurden. Der Vermieter darf bei der Neuvermietung die Miete erhöhen um den Betrag, um den er in einem Bestandsmietverhältnis eine Modernisierungsmieterhöhung vornehmen konnte. Bei der Berechnung der zulässigen Miete ist der Zustand der Immobilie vor den Modernisierungsmaßnahmen entscheidend. Es dürfen nur die Modernisierungen berücksichtigt werden, die innerhalb der letzten drei Jahre vor Abschluss des neuen Mietvertrags durchgeführt wurden.

Nach einer Modernisierung können Vermieter acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete draufschlagen – und das auf Dauer (§ 559 BGB). Allerdings sind Fristen und Beträge ebenfalls gesetzlich begrenzt.

Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung verlängert

Die Kündigungssperrfrist wirkt zugunsten der Mieter, die bei der Umwandlung in dem Wohnungseigentum bereits wohnen. Käufer können den Mieter erst nach Ablauf von zehn Jahren (anstatt drei Jahren) seit dem Erwerb wegen Eigenbedarf oder Verwertung kündigen.

Daher sollten Erwerber bei vermieteten Wohnungen darauf achten, wann die Umwandlung in Wohnungseigentum stattgefunden hat und wann der Mieter in die Wohnung eingezogen ist. Wenn der Mieter in eine Wohnung einzieht, die bereits als Eigentumswohnung definiert ist, dann ist er nicht vor Eigenbedarfskündigungen geschützt und der Eigentümer kann eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Maßgeblich für die Berechnung der Frist ist der tatsächliche Einzug des Mieters, nicht der Mietvertragsabschluss oder der im Mietvertrag eingetragene Mietbeginn.

Mietpreisbremse und möblierte Wohnungen

Möblierte Immobilien sind ebenfalls von der Mietpreisbremse betroffen. Ein Möblierungszuschlag zu der ortsüblichen Vergleichsmiete ist zulässig. Die Höhe des Zuschlags richtet sich nach dem Gebrauchswert der Möblierung. Je älter die Möbel, desto niedriger ist der Möblierungsaufschlag. Ferienwohnungen und möblierte Zimmer, die sich innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Immobilie befinden, sind von der Mietpreisbremse nicht betroffen.

Auskunftspflicht vor Mietvertragsabschluss

Der Gesetzgeber verpflichtet den Vermieter Auskunft zu geben, wenn die Miete für seine Immobilie mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Diese Auskunft muss er vor dem Vertragsabschluss unaufgefordert schriftlich (z. B. per E-Mail oder Fax) erteilen. Der Vermieter muss also dem zukünftigen Mieter begründen, warum er von der Mietpreisbremse abweicht und auf welche gesetzliche Ausnahme er sich beruft. Damit der Vermieter später nachweisen kann, dass er seiner Auskunftspflicht erfüllte, ist es empfehlenswert, dies in dem Mietvertrag entsprechend festzuhalten. Die Auskunftspflicht ist bereits seit 01.01.2019 in Kraft.

Die Kappungsgrenze ist seit 01. Januar 2022 reduziert

Zusätzlich zu der Mietpreisbremse sind Mieterhöhungen während laufender Mietverhältnisse erschwert. Während eines Zeitraums von 3 Jahren dürfen Vermieter die Miete um maximal 15 Prozent erhöhen. Früher waren 20 Prozent zulässig. Eine weitere Absenkung der Kappungsgrenze auf 11 Prozent ist von der Ampelkoalition in Planung.

Die Mieterschutzverordnung (MiSchuV) wurde am 14. Dezember 2021 durch die bayerische Landesregierung beschlossen. Sie gilt ab 1. Januar 2022 und wurde 203 Kommunen in Bayern erweitert. Am meisten betroffen sind, vorwiegend Kommunen im südlichen Oberbayern. Insgesamt zehn Bundesländer haben die Mietpreisbremse durch eine entsprechende Verordnung eingeführt. Von den Mietpreisbindungen sind Immobilien in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt betroffen. Um Entspannung auf dem Wohnungsmarkt zu erzielen, müsste der Wohnungsbau eine hohe Priorität haben. Allerdings sind sich die Ökonomen einig, dass staatliche Preiskontrollen keinen neuen Wohnraum und keine neuen Mietwohnungen schaffen werden.

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