Das neue Gesetz zur Maklerprovision: Immobilienverkauf und Immobilienvermietung

Wer zahlt die Maklerprovision laut dem neuen Gesetz? In diesem Artikel erhalten Sie umfassende Informationen rund um die Maklerprovision. Seit dem 23. Dezember 2020 ist eine gesetzliche Neuregelung bezüglich der Maklerprovision beim Immobilienverkauf in Kraft. Bei Vermietung von Immobilien wird die Zahlung der Maklerprovision bereits seit Mitte 2015 im Rahmen des Bestellerprinzips gesetzlich umgesetzt.

Das Wichtigste zur Maklerprovision im Überblick

Für eine erfolgreiche Vermittlungstätigkeit bei Verkauf oder Vermietung eines Immobilienobjekts, hat ein Makler Anspruch auf Entlohnung. Es handelt sich um ein Honorar, dass der Makler für seine erfolgreiche Arbeit bekommt. Immobilienmakler werden für den Verkauf, den Kauf oder die Vermietung eines Objektes beauftragt.

Bei Kaufimmobilien wird die Maklerprovision seit dem 23. Dezember 2020 zwischen dem Käufer und dem Verkäufer aufgeteilt. Der Auftraggeber darf maximal die Hälfte der Provision an die andere Vertragspartei umlegen. Die Höhe der Provision ist beim Immobilienverkauf grundsätzlich frei verhandelbar. Je nach Region kann die Maklergebühr insgesamt zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer liegen. Der beurkundete Kaufpreis dient als Grundlage für die Berechnung der Maklergebühr. Die Vergütung ist nach Abschluss des Kaufvertrags, also nach der Beurkundung beim Notar fällig.

Bei Vermietung von Immobilien gilt das Bestellerprinzip, das für eine einheitliche Regelung zur Zahlung der Maklercourtage bei Immobilienvermietung sorgt. Der Immobilienmakler wird von demjenigen bezahlt, der ihn beauftragt hat. Dies ist in der Regel der Vermieter. Als Grundlage für die Berechnung der Maklercourtage dient die erzielte Monatskaltmiete.

Die Provisionshöhe bei Mietobjekten ist vom Gesetzgeber nicht vorgeschrieben. Meisten liegt sie bei zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer, wenn der Vermieter den Makler mit der Vermietung der Immobilie beauftragt hat. Falls der Mieter den Makler mit der Immobiliensuche beauftragt, richtet sich die Provisionshöhe für den Mieter nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG). Das Gesetz schreibt eine eindeutige Obergrenze vor. Sie liegt bei 2 Monatskaltmieten plus die gesetzliche Mehrwertsteuer.

Maklerprovision beim Immobilienverkauf

Der Immobilienmakler darf eine Provisionsrechnung stellen, sobald ein Kaufvertrag zustande kommt. Vor der neuen gesetzlichen Regelung war es den Vertragsparteien frei überlassen, wie sie die Provision zwischen den Parteien verteilen. Vor allem die Gepflogenheiten in dem jeweiligen Bundesland waren ausschlaggebend, wer provisionspflichtig war. In einigen Bundesländern war bereits eine Provisionsteilung üblich, in anderen Bundesländer war die Verkäufercourtage etabliert, in manchen Regionen eher die Käuferprovision.

Individuelle Lösungen bezüglich Provision bis 23. Dezember 2020

Der Auftraggeber und der Makler konnten bis 23. Dezember 2020 individuelle Vereinbarungen bezüglich der Provisionsteilung treffen. Der Käufer und der Verkäufer konnten je nach Situation mit dem Makler aushandeln, wie sie die Höhe der Maklercourtage für die Immobilienvermittlung aufteilen. Grundsätzlich war eine Innenprovision oder eine Außenprovision möglich. Bei der Vereinbarung einer Innenprovision stellt der Makler eine Rechnung für seine Dienstleistung ausschließlich an den Verkäufer. Wenn eine Außenprovision vereinbart wurde, hat der Immobilienkäufer die Kosten des Maklers vollständig gezahlt.

Die Aufteilung der Provision wurde immer von den Gepflogenheiten in dem jeweiligen Bundesland bestimmt. In sehr vielen Bundesländern ist es üblich, dass die Maklercourtage zwischen den Parteien hälftig verteilt wird.

Neuregelung der Provision ab dem 23. Dezember 2020

Ab dem 23. Dezember 2020 ist ein neues „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft getreten. Somit kommt es bei der Provisionsregelung zu einer Vereinheitlichung. Der Gesetzgeber begründet die Neuregelung damit, dass der Verkäufer und Käufer gleichermaßen von der Maklertätigkeit profitieren. Da die Immobilienpreise inklusive der Kaufnebenkosten primär in den Ballungsräumen stark gestiegen sind, sollten Käufer bei Immobilienkauf entlastet werden.

Dieses Gesetz regelt, wie die Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer erfolgen soll. Grundsätzlich gilt, wer den Makler zuerst beauftragt, darf maximal die Hälfte der vereinbarten Maklerprovision auf die andere Vertragspartei übertragen. In der Praxis ist es meistens der Verkäufer, der den Makler mit der Vermittlung seiner Immobilie beauftragt. Somit muss er mindestens die Hälfte der Provision übernehmen. Der Rest der Provision darf der Makler von dem Käufer verlangen. Wenn beide sowohl der Verkäufer als auch der Käufer einen Vertrag mit dem Makler abschließen, müssen beide Parteien den gleichen Anteil an Provision zahlen. Wenn der Makler einen Preisnachlass bei der Provision dem Verkäufer gewährt, muss der Käufer davon gleichermaßen profitieren.

Diese neue gesetzliche Regelung gilt nur, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Als Verbraucher schließt der Käufer einen Vertrag, wenn er ein Einfamilienhaus (auch Doppelhaushälfte oder Reihenhaus), eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück zum eigenen privaten Gebrauch erwirbt. Aber auch wenn der Immobilienkäufer das Objekt zur privaten Vermietung kauft, handelt er als Verbraucher und darf maximal die Hälfte der Maklercourtage zahlen. In dem Fall, dass der Käufer eine Immobilie gewerblich erwirbt, kann die Maklerprovision frei verhandelt werden. Auch wenn der Käufer ein Mehrfamilienhaus oder ein unbebautes Grundstück kauft, ist die Teilung der Maklercourtage von der neuen gesetzlichen Regelung nicht betroffen und kann ebenfalls frei verhandelt werden. Verbraucher, die ein Grundstück für den Bau eines Eigenheims kaufen, sind von der Teilung der Provision ebenfalls nicht betroffen.

Wer ist ein Verbraucher?

Verbraucher ist jede natürliche Person, die einen Vertrag zu privaten Zwecken abschließt (§ 13 BGB). Im Gegensatz zu Verbrauchern steht der Unternehmer, der einen Vertrag aus gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit abschließt (§ 14 BGB).

Innen- oder Außenprovision bei Verkauf von Wohnimmobilien

Es ist aber auch möglich, dass nur eine Partei die volle Maklerprovision übernimmt. Der Makler und der Verkäufer können weiterhin eine reine Immobilienprovision vereinbaren. Das bedeutet, dass der Veräußerer die ganze Courtage übernimmt (z. B. sechs Prozent der Kaufpreissumme plus Mehrwertsteuer). Zulässig ist auch eine Käuferprovision, in dem der Käufer dem Makler einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt. Der Makler muss das Kaufobjekt erst akquirieren und zum Zeitpunkt der Beauftragung nicht in seinem Objektbestand haben.

Höhe der Provision regional unterschiedlich

Der Gesetzgeber legt nicht genau fest, wie hoch die Maklerprovision sein darf. Abhängig vom Bundesland und Region liegt die Provision zwischen drei und sieben Prozent zuzüglich der Mehrwertsteuer. Als Berechnungsgrundlage dient die notariell beurkundete Kaufpreissumme. In Bayern liegt die Provision üblicherweise bei insgesamt 7,14 % inkl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Sie wird hälftig zwischen dem Verkäufer und dem Käufer geteilt. Somit beträgt die Provision 3,57 % für beiden Seiten.

Kaufnebenkosten bei Immobilienkauf

Bei der Finanzierung sollten Kaufinteressenten nicht nur den Immobilienpreis im Auge haben, sondern auch die Kaufnebenkosten oder Erwerbsnebenkosten. Diese setzen sich aus der Grunderwerbsteuer, den Notargebühren und der Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer kann unter bestimmten Umständen gemindert werden. Hier erfahren Sie dazu mehr.

Maklerprovision bei Vermietung

Bis Juni 2015 gab es keine gesetzlichen Vorgaben bezüglich der Maklerprovision. In angespannten Wohnungsmärkten und bei gut nachgefragten Immobilienobjekten wurden die Maklerkosten von den Mietinteressenten getragen. Bei schwer vermietbaren Objekten hat der Besitzer den Maklerlohn übernommen. Seit dem 1. Juni 2015 gilt bei der Vermietung von Wohnimmobilien das Bestellerprinzip. Die Partei, die den Makler beauftragt, zahlt die Provision. In der Praxis bedeutet es, dass die Maklerprovision meistens von dem Vermieter bezahlt wird, wenn er den Makler beauftragt hat. 

Es ist nicht zulässig, die Provision auf den Mieter nachträglich umzulegen. Das Wohnungsvermittlungsgesetzt (WoVermittG) schützt Mieter vor einer unangebrachten Umlegung der Provisionskosten, indem es Entgeltvereinbarungen für unwirksam erklärt, wenn sie in „auffälligem Missverhältnis zum Wert der Einrichtung“ stehen. Falls also der Mieter eine Ablöse für vorhandene Gegenstände zahlen sollte, darf die Ablöse nicht mehr als 50 Prozent über dem tatsächlichen Wert des Einrichtungsgegenstandes liegen. Wenn ein Mieter eine Maklerprovision zu Unrecht gezahlt hat, hat er insgesamt 3 Jahre Zeit, die Provision zurückzufordern.

Provisionshöhe bei Vermietung

Gewerbeimmobilien und die Provisionshöhe

Die Höhe der Maklercourtage ist bei Gewerberäumen grundsätzlich frei verhandelbar. Gesetzliche Vorgaben in Bezug auf die Provisionshöhe sind weder bei Vermieter noch bei Verkauf vorhanden.

Vermietung von Gewerbe

Bei Gewerbeimmobilien gilt das Bestellerprinzip nicht. Wie die Maklercourtage bei Vermietung von Gewerbeimmobilien aufgeteilt wird, hängt von der Immobilie ab, von der Lage und der Nachfragen ab. Vielfach wird die Provision gänzlich vom Vermieter übernommen. Außerdem dienen die Gepflogenheiten der jeweiligen Bundesländer als Orientierung für die Gestaltung der Provision. Bei sehr hoher Nachfrage kann die Provision zwischen dem Vermieter und dem Mieter aufgeteilt oder gänzlich auf den Mieter umgelegt werden. Der Mieter hat die Möglichkeit, die Maklerkosten für die Immobilienvermittlung steuerlich abzusetzen.

Die Höhe der Maklergebühr variiert bei Gewerbeimmobilien. Je länger die Laufzeit des Gewerbemietvertrags, desto höher die Maklervergütung. Wenn ein Mietvertrag bis zu fünft Jahren abgeschlossen wird, so beträgt die Provision drei Monatsmieten. Bei einer längeren Laufzeit vier Monatsmieten. Die für Berechnung der Courtage kann die Bruttomonatsmiete (Kaltmiete inkl. Nebenkosten) oder Nettomonatsmiete (Kaltmiete ohne Nebenkosten) zugrunde gelegt werden.

Immobilienverkauf von Gewerbe

Wer die Maklercourtage beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie zahlt, hängt davon ab, in welchem Bundesland sich die Immobilie befindet. In manchen Ländern wird die Provision hälftig zwischen Käufer und Verkäufer verteilt. Bei Gewerbeobjekten ist die Höhe des Maklerlohns frei verhandelbar. Nach Bürgerlichem Gesetzbuch dürfen keine überhöhten Kosten auf den Auftraggeber zukommen (s. Wucherverbot). Die Prüfung, ob Wucher vorliegt, wird am Verhältnis von vereinbarter und üblicher Gebühren beurteilt (BGH, Az.: : IX ZR 121/99)

Kann die Maklerprovision verhandelt werden?

Grundsätzlich können Käufer und Verkäufer über die Höhe der Courtage mit dem Immobilienmakler bei Verkaufsobjekten sprechen. Dies muss aber vor dem Kaufvertragsabschluss verhandelt werden. Nach der notariellen Beurkundung ist es nicht mehr möglich.

Immobilien in Ballungsräumen sind stark nachgefragt. Kaufinteressenten, die bereit sind, die volle Provision zu zahlen, werden in der Regel Vorzug erhalten. Wenn das Kaufobjekt schwer zu vermitteln ist, kann ein Preisnachlass eher erzielt werden. Bei der Vermietung ist die Maklerprovision selten verhandelbar, denn meistens werden gerade die Kosten des Maklers gedeckt.

Wie wird ein Maklervertrag abgeschlossen?

Für alle Beteiligten ist es wichtig, zu wissen, wie ein Maklervertrag abgeschlossen werden sollte. Bei Mietobjekten muss der Vertrag inklusive einer klaren Provisionsvereinbarung grundsätzlich in Textform abgeschlossen werden (s. 2 WoVermittG). Dies kann per Brief, E-Mail, SMS oder Fax erfolgen. Aufgrund einer mündlichen oder telefonischen Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Makler entsteht kein Anspruch auf einen Maklerlohn.

Bei Verkaufsobjekten war es vor dem 23. Dezember 2020 grundsätzlich möglich, einen Maklervertrag auch stillschweigend zu vereinbaren. Dies erfolgte durch sog. konkludentes, also schlüssiges Verhalten. Obwohl dies gesetzlich möglich war, haben wir immer alle Kaufinteressenten über die Courtage sowohl mündlich als auch schriftlich informiert und eine Zustimmung gefordert. Denn es war stets wichtig, die Interessenten über alle Kosten klar zu informieren, die im Kontext des Kaufs der betreffenden Immobilie entstehen.

Ab dem 23. Dezember 2020 verlangt das Gesetz, dass der Maklervertrag in Textform formuliert werden muss, wenn eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus (inkl. Doppelhaushälften und Reihenhäuser) an einen Verbraucher vermittelt wird. In dem Vertrag muss die Höhe der Courtage angegeben werden. Der Makler muss also einen Vertrag in Textform mit dem Verkäufer und den Kaufinteressenten abschließen. Dabei sind folgende schriftliche Formen möglich: E-Mail, Fax, SMS oder WhatsApp. Mündliche Vertragsabschlüsse oder konkludentes (schlüssiges) Handeln sind nicht mehr möglich.

Im gewerblichen Rahmen sind Vertragsabschlüsse und Provisionsvereinbarung weiterhin per Handschlag oder durch sonstiges schlüssiges Verhalten grundsätzlich erlaubt. Wir verwenden aber auch bei Vermittlung von Gewerberäumen ausschließlich Maklerverträge in Textform, um für alle Klarheit zu schaffen. Somit bildet der jeweilige Maklervertrag inklusive der Provisionsvereinbarung die Basis für den Provisionsanspruch, wenn das Objekt erfolgreich vermittelt wird. Die Rechnungsstellung erfolgt, nachdem der Immobilienkaufvertrag beim Notar abgeschlossen wurde.

Wenn Sie einen Immobilienmakler beauftragen, schließt dieser nicht nur mit Ihnen als Verkäufer oder Vermieter einen Maklervertrag ab. Die Beziehung zwischen einem Makler und Kaufinteressenten ist jedoch ebenfalls geregelt. Zwischen dem Makler und den Kaufinteressenten kommt ein Vertrag zustande, wenn sie eine angebotene Immobilie besichtigen wollen. Sie werden über die die Geschäftsbedingungen des Maklers aufgeklärt und entscheiden, ob Sie diese akzeptieren möchten oder nicht. In der Praxis schließen wir auch mit Kaufinteressenten einen Maklervertrag in Textform ab, sobald sie näheres Interesse an einer Immobilie haben. In dem Vertrag wird der Interessent über die Provisionsregelung klar und verständlich informiert. Wenn das Maklerhonorar sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer gezahlt wird, handelt es sich um eine Doppeltätigkeit. Dabei sorgt der Makler dafür, dass die Interessen von beiden Parteien berücksichtigt werden.

Provisionsanspruch und die Zahlung der Maklerprovision

Der Makler kann erst dann seine Provisionsforderung stellen, wenn er seinen Auftrag erfolgreich abgeschlossen hat. Das bedeutet, dass je nach Auftrag ein Kaufvertrag, Pachtvertrag oder Mietvertrag unterzeichnet sein muss (§ 652 BGB). Außerdem muss die Maklertätigkeit ursächlich für das Zustandekommen des Vertrags sein. Praktisch bedeutet es zum Beispiel, dass der Kaufinteressent über das Objekt von dem Makler erfährt, mit ihm eine Besichtigung durchführt oder Vertragsverhandlungen über den Makler laufen.

Wenn der Eigentümer des Immobilienobjekts selbst einen Käufer gefunden hat, entsteht dadurch in der Regel kein Provisionsanspruch. Allerdings kommt es darauf an, welche Auftragsform der Immobilieneigentümer mit dem Makler abgeschlossen hat. Denn bei einem qualifizierten Alleinauftrag ist der Eigentümer verpflichtet, private Immobilieninteressenten an den Makler weiterzuleiten. 

Als seriöse Makler arbeiten wir bei unserer Vermittlungstätigkeit ausschließlich mit qualifizierten Alleinaufträgen. Dies bringt Vorteile sowohl für den Eigentümer als auch für die Immobilieninteressenten. Der Verkäufer profitiert davon, dass wir uns mit voller Kraft für die erfolgreiche Vermarktung seiner Immobilie einsetzen und die Diskretion gewahrt wird. Interessenten wissen genau, wer Ansprechpartner ist, wenn sie ein ernsthaftes Interesse an dem Immobilienobjekt haben. Sie können sicher sein, dass die Immobilie noch nicht reserviert ist und sie ihre Zeit nicht verschwenden. Außerdem sind Überschneidungen bei Besichtigungsterminen ausgeschlossen. Ernsthafte Interessenten achten generell darauf, dass der Immobilienmakler einen Alleinauftrag hat.

Wenn der Immobilienmakler seine Pflichten und alle Vorschriften erfüllt hat, darf er den vereinbarten Honorar in Rechnung stellen.

Kann die Vermittlungsgebühr steuerlich abgesetzt werden?

Unter bestimmten Umständen darf der Auftraggeber die bezahlte Maklerleistung von der Steuer absetzen. Vermieter können die Kosten für den Immobilienmakler genauso wie viele weitere Ausgaben rund um die Mietwohnung als Einkommens-mindernd bei dem Finanzamt geltend machen. Auch Mieter können den Vermittlungshonorar als Werbungskosten steuerlich absetzen, wenn der Umzug beruflich erforderlich war oder wenn sie eine Zweitwohnung aus beruflichen Gründen benötigen.

Immobilienbesitzer können die Maklerkosten steuerlich geltend machen, wenn aus dem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn resultiert. Dies ist zum Beispiel bei vermieteten Immobilien der Fall, wenn sie vor dem Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft werden. Die Maklergebühr zählt zu den Anschaffungsnebenkosten, die mit dem Hauskauf oder Wohnungskauf verbunden sind. Wenn der Käufer die Immobilie selbst bewohnt, kann er die Maklercourtage nicht absetzen. Wenn er die Immobilie jedoch vermietet, kann die Käufercourtage steuerlich abgeschrieben werden.

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