Alles rund um die Vor- und Nachteile einer Löschung der Grundschuld

Da die meisten Käufer den Kauf einer Immobilie mit einem Kredit finanzieren, wird im Grundbuch hierfür eine Grundschuld eingetragen. Wenn der Immobilienkredit abbezahlt ist, stellen sich viele Eigentümer die Frage, ob sie die Grundschuld löschen lassen sollen oder ob sie diese lieber doch im Grundbuch stehen bleiben soll. Dieser Artikel hilft Ihnen die Fragen rund um die Grundschuld zu beantworten.

Was ist eine Grundschuld?

Mit der Eintragung der Grundschuld im Grundbuch sichert sich der Kreditgeber das Recht, aus der Immobilie die Zahlung der Darlehenssumme fordern zu können. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers kann dann die Immobilie beziehungsweise das Grundstück durch die Bank verwertet, um so den noch ausstehenden Kredit zu gelangen. Die Verwertung der Immobilie geschieht oft durch eine Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung.

Warum wird Grundschuld im Grundbuch eingetragen?

Wenn Banken einen Immobilienkredit vergeben, möchten sie sich auch ausreichend absichern. Deswegen achten Sie auf die Kreditwürdigkeit des Käufers und prüfen zusätzlich den Wert der Immobilie. Ein weiterer wichtiger Baustein für die Banken ist der Eintrag einer Grundschuld ins Grundbuch. Falls der Kreditnehmer zu einem anderen Zeitpunkt nicht in der Lage sein sollte, die Kreditraten zurückzuzahlen und somit die Tilgung nicht bedient, hat die Bank den Zugriff auf die Immobilie. Sie kann das Haus oder die Wohnung zum Beispiel versteigern lassen und so die Bezahlung des Kredits abzusichern.

In den meisten Fällen werden die Kredite planmäßig abbezahlt und somit ist die Grundschuld als Absicherung für die Bank nicht mehr notwendig. Im Prinzip kann sie dann gelöscht werden. Die Löschung geschieht aber nicht automatisch, sondern der Eigentümer der Immobilie muss aktiv werden und die Löschung der Grundschuld veranlassen.

Wann ist es sinnvoll die Grundschuld im Grundbuch stehenzulassen?

Es ist ein befreiendes Gefühl, wenn man die letzte Rate von dem Immobilienkredit beglichen hat und das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Wenn das Grundbuch keine Einträge zugunsten der Bank mehr beinhaltet, hat die Bank auch keinen Zugriff auf die Immobilie und könnte somit bei Bedarf keine Zwangsversteigerung veranlassen.

Es gibt aber einige Gründe, warum die eingetragene Grundschuld im Grundbuch stehen bleiben sollte, obwohl der Kredit bereits vollständig abbezahlt ist.

• Die Löschung der Grundschuld verursacht Kosten. Wenn die Grundschuld im Grundbuch stehen bleibt, fallen auch keine Kosten an.
• Die Grundschuld kann für eine neue Finanzierung verwendet werden, wenn man einen Umbau oder Modernisierung plant.
• Verwendung der Grundschuld für den Kauf einer weiteren Immobilie. Wenn die Grundschuld im Grundbuch verbleibt, dann fallen keine Gebühren an den Notar und beim Grundbuchamt.

Wichtig ist zu wissen, dass eine Übertragung der Grundschuld auf ein anderes Institut in den meisten Fällen höhere Kosten veranlasst, als eine Neubestellung. Wenn Sie gute Finanzierungskonditionen mit der im Grundbuch stehende Bank aushandeln, ist es vorteilhaft, die bereits eingetragene Grundschuld zu nutzen. Auf alle Fälle ist es empfehlenswert, alle Optionen durchzurechnen und dann eine kluge Entscheidung zu treffen.

Welche Gründe sprechen für die Löschung einer Grundschuld?

Um eine fundierte Entscheidung zu treffen, sollte man die Bestellungsurkunde der Grundschuld genau durchlesen. Die Lektüre ist zwar nicht einfach, dafür aber angebracht.

Axel Drücker von der Verbraucherzentrale Mecklenburg-Vorpommern macht auf eine Gefahr aufmerksam, die in der Grundschuld steckt, und zwar: „Da steht drin, dass ich mich der Zwangsvollstreckung über mein ganzes Vermögen unterwerfe.“ Dieser Passus könnte hochproblematisch werden, wenn mehrere Immobilieneigentümer da sind, aber nur einer von ihnen Schulden macht. Praktisch bedeutet es, dass alle für die Schulden des Einzelnen haften und letztlich das Haus oder die Wohnung verlieren könnten. In so einer Konstellation ist es natürlich empfehlenswert, die Grundschuld aus dem Grundbuch so bald wie möglich löschen zu lassen.

Auch beim Verkauf ist die Löschung eine Grundschuld meistens eine Voraussetzung, dass die Eigentumsübertragung vollzogen wird. Die meisten Käufer suchen sich eine Bank mit den bestmöglichen Konditionen für die Finanzierung der Immobilie aus. In den meisten Fällen ist es aber ein anderes Institut, als im Grundbuch bereits eingetragen ist. Die Löschung der vorhandenen Grundschuld wird in dem Kaufvertrag notariell beglaubigt und der Notar hierfür bevollmächtigt.

Selbst wenn der Kredit noch nicht vollständig abbezahlt ist, kann die Grundschuld beim Verkauf gelöscht werden. Allerdings muss die Bank die Sicherheit haben, dass der valutierende Restbetrag an die Bank bezahlt wird, ansonsten wird die Bank keine Löschungsbewilligung erteilen. Praktisch bedeutet es, dass der Kaufpreis höher sein muss, als die Schulden, die der Verkäufer noch bei der Bank hat. Der Käufer wird dann vom Notar angewiesen, den fälligen Kaufpreis zwischen dem Verkäufer und der Bank entsprechend aufzuteilen.

Wie gehe ich praktisch vor, wenn ich die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen möchte?

Angenommen, Sie haben den Kredit für Ihre Immobilie vollständig bezahlt. Sie beabsichtigen nicht, die Immobilie zeitnah zu verkaufen. Sie wollen die Grundschuld auch nicht für einen weiteren Kredit bei der gleichen Bank für Umbau, Sanierung oder Ähnliches verwenden. Ihnen ist es wichtig, die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen und ein sauberes Grundbuch ohne Lasten zu haben. Wenn dies der Fall ist, gehen Sie wie folgt vor:

1. Als Immobilieneigentümer benötigen Sie zwingend die Löschungsbewilligung des Gläubigers, sprich der Bank. Diese wird der Gläubiger nur ausstellen, wenn das Darlehen vollständig abgezahlt ist.

2. Mit der Löschungsbewilligung müssen Sie zum Notar gehen.

3. Der Notar wird die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt veranlassen.

Was kostet die Löschung der Grundschuld?

Kosten für die Löschung der Grundschuld werden sowohl vom Grundbuchamt als auch vom Notar in Rechnung gestellt. Die Bank darf keine Gebühren für die Ausstellung der Löschungsbewilligung verlangen. Die Höhe der Kosten hängt von der Höhe der eingetragenen Grundschuld ab.

Notare verlangen circa 0,2 Prozent und das Grundbuchamt ebenfalls circa 0,2 Prozent. Ist also eine Grundschuld in Höhe von 300.000 EUR eingetragen, liegen die Gebühren in diesem Fall bei insgesamt bei 1.200. Somit geht 600 EUR an Grundbuchamt und 600 EUR an den Notar.

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