Alles rund um die Löschung der Grundschuld

Warum wird Grundschuld im Grundbuch eingetragen?

Wenn Banken einen Immobilienkredit vergeben, möchten sie sich ausreichend absichern. Deswegen achten Sie auf die Kreditwürdigkeit des Käufers und prüfen zusätzlich den Wert der Immobilie. Ein weiterer wichtiger Baustein für die Banken ist der Eintrag einer Grundschuld ins Grundbuch. Falls der Kreditnehmer zu einem anderen Zeitpunkt nicht in der Lage sein sollte, die Kreditraten zurückzuzahlen und somit die Tilgung nicht bedient, hat die Bank den Zugriff auf die Immobilie. Sie kann das Haus oder die Wohnung zum Beispiel versteigern lassen und so die Bezahlung des Kredits abzusichern.

In den meisten Fällen werden die Kredite planmäßig abbezahlt und somit ist die Grundschuld als Absicherung für die Bank nicht mehr notwendig. Im Prinzip kann sie gelöscht werden. Die Löschung geschieht aber nicht automatisch, sondern der Eigentümer der Immobilie muss aktiv werden und die Löschung der Grundschuld veranlassen.

Wann ist es sinnvoll die Grundschuld im Grundbuch stehenzulassen?

• Die Löschung der Grundschuld verursacht Kosten. Wenn die Grundschuld im Grundbuch stehen bleibt, fallen auch keine Kosten an.
• Die Grundschuld kann für eine neue Finanzierung verwendet werden, wenn man einen Umbau oder Modernisierung plant.
• Verwendung der Grundschuld für den Kauf einer neuen Immobilie. In diesem Fall müsste die Grundschuld aktiviert werden. Gebühren an den Notar und dem Grundbuchamt entstehen nicht.

Welche Gründe sprechen für die Löschung einer Grundschuld?

Um eine fundierte Entscheidung zu treffen, sollte man die Bestellungsurkunde der Grundschuld genau durchlesen. Die Lektüre ist zwar nicht einfach, dafür aber angebracht. Axel Drücker von der Verbraucherzentrale Mecklenburg-Vorpommern macht auf eine Gefahr aufmerksam, die in der Grundschuld steckt, und zwar: „Da steht drin, dass ich mich der Zwangsvollstreckung über mein ganzes Vermögen unterwerfe.“ Dieser Passus könnte hochproblematisch werden, wenn mehrere Immobilieneigentümer da sind, aber nur einer von Ihnen Schulden macht. Praktisch bedeutet es, dass alle für die Schulden des Einzelnen haften und letztlich das Haus oder die Wohnung verlieren könnten. In so einem Fall, ist es natürlich empfehlenswert, die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen.

Auch beim Verkauf ist die Löschung eine Grundschuld meistens eine Voraussetzung, dass die Eigentumsübertragung vollzogen wird. Die meisten Käufer suchen sich eine Bank mit den bestmöglichen Konditionen für die Finanzierung der Immobilie aus. In den meisten Fällen ist es aber ein anderes Institut, als im Grundbuch bereits eingetragen. Die Löschung der vorhandenen Grundschuld wird in dem Kaufvertrag notariell beglaubigt und der Notar hierfür bevollmächtigt. Selbst wenn der Kredit noch nicht vollständig abbezahlt ist, kann die Grundschuld beim Verkauf gelöscht werden. Allerdings muss die Bank die Sicherheit haben, dass der valutierende Restbetrag an die Bank bezahlt wird, ansonsten wird die Bank keine Löschungsbewilligung erteilen. Praktisch bedeutet es, dass der Kaufpreis höher sein muss, als die Schulden, die der Verkäufer noch bei der Bank hat. Der Käufer wird dann vom Notar angewiesen, den fälligen Kaufpreis zwischen dem Verkäufer und der Bank entsprechend aufzuteilen.

Wie gehe ich praktisch vor, wenn ich die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen möchte?

Angenommen, Sie haben den Kredit für Ihre Immobilie vollständig bezahlt. Sie beabsichtigen nicht, die Immobilie zeitnah zu verkaufen. Sie wollen die Grundschuld auch nicht für einen weiteren Kredit bei der gleichen Bank für Umbau, Sanierung oder Ähnliches verwenden. Ihnen ist es wichtig, die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen und ein sauberes Grundbuch ohne Lasten zu haben. Wenn dies der Fall ist, gehen Sie wie folgt vor:

1. Als Immobilieneigentümer benötigen Sie zwingend die Löschungsbewilligung des Gläubigers. Diese wird der Gläubiger nur ausstellen, wenn das Darlehen vollständig abgezahlt ist.
2. Mit der Löschungsbewilligung müssen Sie zum Notar gehen.
3. Der Notar wird die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt veranlassen.

Was kostet die Löschung der Grundschuld?

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