Warum sind die Baukosten so hoch?

Mangelnder Wohnraum und hohe Mieten sind Themen, die in Deutschland schon seit längerer Zeit diskutiert werden. Besonders in Ballungszentren sind bezahlbare Wohnungen oft Mangelware. Vor diesem Hintergrund müsste hierzulande eigentlich massiv gebaut werden.

Die Realität sieht jedoch anders aus. Auch wenn die Baumaßnahmen in den vergangenen Jahren zugenommen haben, sind sie bei Weitem nicht ausreichend, um den Wohnungsmangel zeitnah zu lösen. Es wird einfach weniger gebaut als notwendig. Die Gründe dafür sind vielfältig.

Hohe Preise für Grundstücke

Ein großes Problem für potenzielle Bauvorhaben sind aktuell die Immobilienpreise auf dem Grundstücksmarkt. Besonders in Regionen, in denen ohnehin schon ein großer Mangel an Wohnraum herrscht, sind die Preise in den letzten Jahren förmlich explodiert. So kam beispielsweise die Studie zum Wohnungsbautag 2019 des Wirtschaftsforschungsinstituts Prognos zu dem Ergebnis, dass die Preise für Grundstücke in Deutschland sich von 2011 bis 2017 durchschnittlich um 36 Prozent erhöht hätten. Besonders betroffen waren die schon angesprochenen Ballungszentren wie beispielsweise Berlin, München oder Hamburg. Hier lag der Preisanstieg im Schnitt sogar bei über 100 Prozent.

Diese hohen Preise wirken sich natürlich signifikant auf die Profitabilität eines Bauvorhabens aus. Je höher die Kosten für ein Grundstück, umso risikoreicher wird der Bau selbst. Besonders in Großstädten haben die Grundstückspreise einen starken Einfluss auf die Gesamtkosten eines Baus, was die aktuelle Lage umso problematischer macht.

Die Baukosten steigen

Neben den Preisen für ein Grundstück sind auch die Baukosten selbst ein Problem. Dies beginnt bereits bei dem Material. Auch wenn die Bauvorhaben in Deutschland deutlich unterhalb dessen liegen, was notwendig wäre, um den Wohnungsmangel zu decken, haben sie doch zugenommen. Die Folge ist eine steigende Nachfrage nach Rohstoffen und Baumaterialien, was wiederum in höheren Preise resultiert. Der Preis für Betonstahl ist beispielsweise allein von 2017 bis 2018 um über 10 Prozent gestiegen. Diese zusätzlichen Kosten müssen natürlich vom Bauherren getragen werden, sodass die Gesamtkosten für Bauprojekte weiter steigen.

Auch die Leistungen der Bauunternehmen selbst sind in den vergangenen Jahren teurer geworden. So wirkte sich allein schon die Einführung des Mindestlohns auf viele Branchen sehr deutlich aus. Dazu kommen Tarifverträge, welche die Personalkosten von Unternehmen ebenfalls in die Höhe treiben. Nicht zu unterschätzen ist zudem die Nachfrage nach Bauleistungen selbst. Diese ermöglichte es vielen Unternehmen, ihre Preise für Leistungen zu erhöhen. In Kombination ergibt sich ein weiterer treibender Kostenfaktor, der dafür sorgt, dass viele Bauvorhaben für Investoren nicht mehr rentabel sind.

Der Staat macht es nicht einfacher

​Während die bisherigen Faktoren für höhere Baukosten vor allem auf markttechnische Mechanismen auf Basis von Angebot und Nachfrage zurückzuführen sind, gibt es auch ein paar Aspekte, die eher dem Staat zulasten gelegt werden können. Dazu gehören vor allem aufwendige Genehmigungsverfahren und die damit verbundenen Kosten. Wer in Deutschland ein Haus bauen möchte, der muss sich mit viel Bürokratie beschäftigen. Eine Vielzahl an Regelungen machen das Genehmigungsverfahren für Bauvorhaben unnötig komplex und die oft dazugehörigen Gebühren sorgen für noch höhere Kosten.

Dazu kommen die Steuern. In fast allen Bundesländern ist die Grunderwerbssteuer in den vergangenen Jahren angewachsen. Mitunter liegt der Steuersatz bei bis zu 6,5 Prozent und damit drei Prozent höher als noch vor zehn Jahren. Auch die Grundsteuer wird in vielen Orten und Gemeinden gern einmal zur kommunalen Finanzierung genutzt, was ebenfalls Auswirkungen auf Bauvorhaben hat.

Ein letzter Faktor sind die Baunormen, die in Deutschland gelten. Auch wenn es generell keine schlechte Sache ist, sicherzustellen, dass nach einheitlichen Vorschriften gebaut wird, sind Normen in Deutschland mittlerweile allgegenwärtig. Über 3700 Normen müssen beim Bau von Häusern beachtet werden, allein 600 davon wurden in den vergangenen zehn Jahren geschaffen. Dies macht nicht nur viele Bauvorhaben deutlich komplizierter, sondern treibt auch die Kosten in die Höhe.

Fazit

Dass der Wohnungsmangel in Deutschland in absehbarer Zeit durch Neubauten behoben werden könnte, erscheint aufgrund der aktuellen Situation unwahrscheinlich. Hohe Preise für Grundstücke und steigende Baukosten sorgen dafür, dass viele Bauprojekte schlicht nicht rentabel sind. Dazu kommen komplizierte Genehmigungsverfahren, steigende Steuersätze und eine Vielzahl an Normen, die ebenfalls zur generellen Problematik beitragen. Allerdings sind diese Punkte auch am ehesten lösbar, wenn der Gesetzgeber aktiv wird.

Katerina Rogers, Immobilienmakler München

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Katerina Rogers

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Katerina Rogers ist auf Verkauf und Vermietung von Häusern und Wohnungen spezialisiert. Seit 2004 vermittelt sie erfolgreich Immobilien in München und Umland. Die Arbeit von Rogers Immobilien zeichnet sich durch Zuverlässigkeit und Transparenz aus. Die persönliche und liebevolle Rundum-Betreuung beinhaltet einen umfassenden Immobilien-Service, dass Ihnen volle Sicherheit garantiert.

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