Auszeichnung als BELLEVUE BEST PROPERTY AGENTS 2025

Eine besondere Ehrung

Warum diese Auszeichnung wichtig ist

• Höchste Professionalität in der Branche
• Transparenz und Vertrauen im Umgang mit Kunden
• Exzellente Servicequalität

Unsere Stärken: Was uns auszeichnet

Erfahrung und Fachwissen

Kundenorientierter Service

• Persönliche Beratung
• Transparente Kommunikation
• Zuverlässige Unterstützung während des gesamten Prozesses

Unsere Philosophie: Qualität und Vertrauen

Wir bei Katerina Rogers Immobilien glauben daran, dass Vertrauen die Grundlage jeder erfolgreichen Zusammenarbeit ist. Daher setzen wir auf:

• Objektive Beratung
• Höchste Diskretion
• Nachhaltige Lösungen für unsere Kunden

Warum Katerina Rogers Immobilien?

Ihre Vorteile auf einen Blick

• Ausgezeichnete Expertise durch das BELLEVUE-Siegel
• Individuelle Betreuung durch ein erfahrenes Team
• Umfassendes Wissen über den Münchner Immobilienmarkt
• Ein starkes Netzwerk für optimale Ergebnisse

Referenzen: Überzeugen Sie sich selbst!

Werfen Sie einen Blick auf unsere bisherigen Projekte und zufriedene Kunden. Besuchen Sie unsere Referenzen, um sich einen Eindruck von unserer Arbeit zu verschaffen.

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Katerina Rogers Immobilien
Maximilianstr. 2
80539 München
Tel.: 089 70065020

Mit unserer Auszeichnung als BELLEVUE BEST PROPERTY AGENTS 2025 unterstreichen wir unser Engagement für höchste Qualität und Kundenzufriedenheit. Vertrauen Sie auf unsere Expertise – denn bei uns ist Ihre Immobilie in guten Händen!

Faire Grundsteuerbewertung: Mehr Mitspracherecht für Eigentümer

Neue Steuervorteile für Photovoltaikanlagen

Wichtige Details zur neuen Regelung bezüglich Photovoltaikanlagen

Die Steuerbefreiung gilt auch für Gebäude, die ausschließlich gewerblich genutzt werden. Hier können Sie ebenfalls von der erhöhten Leistung von 30 Kilowatt Peak pro Gewerbeeinheit profitieren. Beachten Sie dabei: Es handelt sich um eine Freigrenze und nicht um einen Freibetrag. Das bedeutet, wenn Sie die Grenze überschreiten, entfällt die Steuerbefreiung vollständig.

Zeitliche Anwendung:

Die neue Regelung greift für alle Photovoltaikanlagen, die Sie nach dem 31. Dezember 2024:

• neu anschaffen
• erstmals in Betrieb nehmen
• oder bestehende Anlagen erweitern

Erleichterungen bei Immobilienerbschaft und -schenkung

Breiter Anwendungsbereich der neuen Regelung beim Erben und Verschenken von Immobilien

• Selbst genutzte Eigenheime
• Vermietete Wohnungen
• Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
• Immobilien, die nach der Erbschaft oder Schenkung vermietet werden

Praktische Bedeutung für Erben

Besonderheit bei ausländischen Immobilien

Neue Regelungen bei der Gebäudeabschreibung

Was bedeutet das konkret für Sie?

Digitalisierung im Bausektor: Neue Regelungen zum Steuerabzug

Was bedeutet das für Sie als Bauherr oder Auftraggeber?

Wenn Sie Bauleistungen in Auftrag geben und einen Erstattungsantrag stellen möchten, erfolgt dies künftig ausschließlich über das elektronische System des Finanzamts. Dies soll die Bearbeitung beschleunigen und den Verwaltungsaufwand reduzieren.

Wichtige Ausnahmeregelung

• Sie keinen Internetzugang haben.
• Die technische Ausstattung fehlt.
• Sie aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage sind, elektronische Anträge zu stellen.

Änderungen bei der Gewerbesteuer ab 2025: Neue Regelung zur Grundbesitzkürzung

Was ändert sich bei der Gewerbesteuer konkret?

Praktische Bedeutung für Unternehmen

• Die Kürzung wird direkt an die real gezahlte Grundsteuer gekoppelt.
• Maßgeblich ist der tatsächliche Erhebungszeitraum.
• Die Neuregelung schafft mehr Transparenz bei der steuerlichen Behandlung.

Neue Regelungen zur Grunderwerbsteuer: Präzisere Definition von Gesellschaftsvermögen

Klare Definition des Gesellschaftsvermögens

• Maßgeblich ist die Gesellschaft, die zuletzt einen grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgang durchgeführt hat.
• Die Zuordnung bleibt bestehen, solange keine Rückabwicklung erfolgt.

Schutz vor Missbrauch

• Rückgängig gemachte Erwerbsvorgänge werden nicht berücksichtigt.
• Zurückerworbene Grundstücke fallen unter besondere Prüfung.
• Die Regelung greift bei allen relevanten Gesellschaftstransaktionen.

Zeitliche Anwendung

• Für alle neuen Erwerbsvorgänge nach Verkündung des Gesetzes.
• Rückwirkend für bestimmte frühere Transaktionen.
• Bei allen gesellschaftsrechtlichen Übertragungen von Grundstücken.

Ausblick: Bessere Chancen durch neue Wohngemeinnützigkeit

Praktische Empfehlungen für Ihre Steuerplanung

• Sammeln Sie frühzeitig Nachweise über den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie.
• Dokumentieren Sie sorgfältig alle Modernisierungsmaßnahmen.
• Lassen Sie sich bei größeren Entscheidungen von einem Steuerberater beraten.
• Planen Sie langfristig, besonders bei Investitionen in Solaranlagen.

Ihre Nachricht an uns

Wir freuen uns darauf, von Ihnen zu hören! Zögern Sie nicht, uns telefonisch unter 089 70065020 zu kontaktieren oder uns über unser Kontaktformular eine Mitteilung zu schicken. Wir sind jederzeit bereit, Ihnen bei Fragen oder Anliegen behilflich zu sein.

“Freude lässt sich nur voll auskosten, wenn sich ein anderer mitfreut.”
Mark Twain

In dieser festlichen Zeit wünschen wir Ihnen und Ihren Liebsten
besinnliche Feiertage, Momente der Ruhe und viel Freude.
Für das kommende Jahr wünschen wir Ihnen beste
Gesundheit, Glück und viel Erfolg bei all Ihren Vorhaben.
Wir freuen uns darauf, auch in Zukunft mit Ihnen
in Kontakt zu bleiben.

Ihre Katerina und Thomas Rogers

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Der Status quo: Eine ernüchternde Bilanz

Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache: Über 40 % der Wohnimmobilien in Deutschland weisen eine Energieeffizienzklasse von E oder schlechter auf. Um die Klimaziele zu erreichen, wäre eine jährliche Sanierungsquote von etwa 2 % notwendig. Tatsächlich liegt sie jedoch bei nur 0,7 %. Diese Diskrepanz zeigt deutlich, dass die Energiewende im Wohngebäudebestand zu langsam vorankommt.

Besonders alarmierend ist die Tatsache, dass drei Viertel der rund 43 Millionen Wohneinheiten immer noch mit fossilen Energieträgern wie Gas und Öl beheizt werden. Dies unterstreicht das enorme Potenzial zur Treibhausgasreduktion sowohl im Bereich der Wärmeeffizienz als auch der Wärmeerzeugung.

Haupthindernisse für Sanierungen: Eine vielschichtige Problematik

• Hohe Kosten und finanzielle Belastung: Die Investitionskosten für umfassende energetische Sanierungen sind oft beträchtlich und übersteigen häufig die finanziellen Möglichkeiten der Eigentümer.
• Großer Aufwand: Die Komplexität und der Zeitaufwand für Planung und Durchführung von Sanierungsmaßnahmen schrecken viele Eigentümer ab.
• Mangelnde Planungssicherheit: Rasch wechselnde politische Vorgaben und kurzfristige Förderstopps haben in den letzten Jahren zu Verunsicherung geführt.
• Komplexe Förderlandschaft: Die Vielfalt an Förderprogrammen und deren oft komplizierte Beantragungsprozesse stellen eine zusätzliche Hürde dar.

Lösungsansätze: Ein Maßnahmenkatalog für die Zukunft

• Entwicklung flexiblerer und günstigerer Finanzierungsprodukte, die speziell auf energetische Sanierungen zugeschnitten sind.
• Vereinfachung der KfW-Darlehen, um deren Implementierung und Angebot durch Banken zu beschleunigen.
• Schaffung der Möglichkeit, bestehende Immobilienkredite für Sanierungen aufzustocken, ohne erneute Immobilienbewertung und Bonitätsprüfung.

• Etablierung langfristiger und verlässlicher Förderprogramme, um die Planungssicherheit zu gewährleisten.
• Deutliche Vereinfachung der Beantragung von Fördermitteln, insbesondere im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG).
• Einführung zusätzlicher steuerlicher Anreize für Sanierungen, wie etwa Steuergutschriften bei Erreichen höherer Energieeffizienzklassen.

• Beschleunigte Umsetzung der kommunalen Wärmeplanung, um Eigentümern klare Entscheidungsgrundlagen zu bieten.
• Einrichtung einer zentralen Datenbank für Gebäudeenergiedaten, die berechtigten Personen schnellen Zugang zu relevanten Informationen ermöglicht.

• Beschleunigte Umsetzung der kommunalen Wärmeplanung, um Eigentümern klare Entscheidungsgrundlagen zu bieten.
• Einrichtung einer zentralen Datenbank für Gebäudeenergiedaten ermöglicht, die berechtigten Personen schnellen Zugang zu relevanten Informationen ermöglicht.

Eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe

Die energetische Sanierung des Wohnimmobilienbestands ist eine Herausforderung, die nur durch das Zusammenwirken aller Beteiligten bewältigt werden kann. Politik, Finanzwirtschaft, Bauwirtschaft und Immobilieneigentümer müssen an einem Strang ziehen.

Klare Rahmenbedingungen, attraktive finanzielle Anreize und innovative Lösungen sind der Schlüssel zum Erfolg. Nur so kann die Sanierungsquote deutlich gesteigert und der Gebäudesektor seinen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele leisten.

Für Immobilieneigentümer bietet die energetische Sanierung trotz der Herausforderungen auch Chancen: Sie kann den Wohnkomfort erhöhen, langfristig Energiekosten senken und den Wert der Immobilie steigern. Mit den richtigen Unterstützungsmaßnahmen kann die Energiewende im Gebäudesektor zu einer Erfolgsgeschichte werden.

Quelle: ImmoScout24, ING Deutschland, Interhyp Gruppe, Sprengnetter GmbH, Wüstenrot Bausparkasse AG (2024): Leistbarkeit von energieeffizienten Wohnimmobilien in Deutschland – Lösungswege.

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In einer Zeit, in der bezahlbarer Wohnraum zur Mangelware wird und der Klimaschutz immer dringlicher, kommt das neue KfW-Förderprogramm “Jung kauft Alt” wie gerufen. Seit dem 3. September 2024 bietet es jungen Familien eine einzigartige Möglichkeit, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen und gleichzeitig einen wichtigen Beitrag zum Umweltschutz zu leisten.

Das Programm schlägt gleich mehrere Fliegen mit einer Klappe: Es macht den Erwerb von Bestandsimmobilien für junge Käufer attraktiver, fördert die energetische Sanierung alter Gebäude und belebt Ortskerne neu. Mit zinsgünstigen Krediten von bis zu 200.000 Euro setzt die KfW einen starken Anreiz, in ältere Häuser zu investieren und diese auf moderne Energiestandards zu bringen.

In diesem Artikel werfen wir einen genauen Blick auf die Details, Vorteile und Herausforderungen dieses innovativen Programms, das das Potenzial hat, den Immobilienmarkt und die Energieeffizienz im Gebäudesektor nachhaltig zu verändern.

Eckdaten des KfW-Programms “Jung kauft Alt”

• Startdatum: 3. September 2024
• Zielgruppe: Familien und Alleinerziehende mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren, das Kind muss im Haushalt leben. Als Eigentümer bewohnen Sie die geförderte Immobilie selbst (mind. 50 % Eigentumsquote). Die erworbene Immobilie ist Ihre einzige Immobilie in Deutschland.
• Einkommensgrenzen: Ihr Haushaltseinkommen (laut Steuerbescheid Ihr zu versteuerndes Einkommen) darf max. 90.000 Euro betragen bei einem minderjährigen Kind. Diese Grenze steigert sich um 10.000 Euro je weiteres Kind.
• Fördermittelvolumen: für 2024 stehen insgesamt 350 Millionen Euro bereit.

Förderkonditionen 

• Förderfähig: Kaufpreis einer Immobilie (max. eine Wohneinheit) inklusive der Grundstückskosten
• Maximale Kredithöhen: richtet sich nach der Anzahl der minderjährigen Kinder im Haushalt
  1. Kind: 100.000 Euro
  2. Kinder: 125.000 Euro
  3. Kinder und mehr: 150.000 Euro
• Zinssätze: der Sollzins pro Jahr liegt Stand September 2024 zwischen 0,12 % p. a. bis 3,23 % p.a.
• Zinsbindung: die Dauer der Zinsbindung kann zwischen 10 und 20 Jahren gewählt werden
• Laufzeiten: mindestens 7 Jahre bis maximal 35 Jahre bei Annuitätendarlehen (Darlehen mit monatlicher Rückzahlung), tilgungsfreie Jahre je nach Laufzeit zwischen einem und fünf Jahren. Bei einem endfälligen Darlehen beträgt die Laufzeit und Zinsbindung 7 bis 10 Jahre

Vergleich zu marktüblichen Konditionen

Das geförderte Darlehen bietet einen sehr attraktiven Zins, der je nach Laufzeit sehr deutlich unter den aktuellen Marktkonditionen liegt. Dies ist der große Vorteil und Zugpferd dieses Programms.

Voraussetzungen für das neue Förderprogramm

Ein Ziel der KfW-Förderung ist die Reduktion des Energieverbrauchs im Wohngebäudebestand insgesamt, förderfähig sind nur Bestandsimmobilien mit einem Energie­bedarfs­ausweis oder Energie­verbrauchs­ausweis der Energie­effizienz­klasse F, G oder H.

Einkommensgrenze /Haushaltseinkommen der Antragsteller im Überblick:

• Das durchschnittliche Einkommen (das als zu versteuerndes Ein­kommen im Einkommen­steuer­bescheid steht) des vorletzten und vor­vorletzten Jahres (für Anträge im Jahr 2024 also der Durch­schnitt von 2022 und 2021)max. 90.000 Euro pro Jahr bei einem Kind
• max. 100.000 Euro pro Jahr bei zwei Kindern
• max. 110.000 Euro pro Jahr bei drei Kindern
• + 10.000 Euro je weiterem Kind

Sanierungspflichten bei Altbau

Innerhalb von 4,5 Jahren (54 Monaten) nach Zusage der Förderung müssen Sie die Immobilie sanieren und mindestens das „Effizienz­haus 70 Erneuer­bare-Energien-Klasse“ gemäß der „Bundes­förderung für effiziente Ge­bäude“ erreichen.

Um dies zu erreichen, muss ein Energieberater hinzugezogen werden. Spätestens nach Sanierung bescheinigt dieser den geforderten Effizienzhaus-Stand.

Bevor Sie den Kauf abschließen, sollten Sie unbedingt mit einem Energieberater alle Sanierungsmaßnahmen besprechen, kalkulieren und zeitlich planen, um alle Anforderungen der Förderungen einhalten zu können. Auch sehen Sie dann vorab, welche Investitionssumme auf Sie zukommt.

Kombination mit anderen Förderprogrammen

• BEG-Förderung für die Sanierung:
  Ebenfalls ein Förderprogramm der KfW, das die energetischen Maßnahmen einer Komplettsanierung fördert, um mindestens auf die Effizienzhaus-Stufe 80 zu kommen (was gegeben ist, da die Förderung “Jung kauf Alt” eine höhere/bessere Effizienzhausklasse fordert) neben einem zinsgünstigen Darlehen erhält man einen Tilgungszuschuss. Weitere Auskünfte hier erhalten Sie hier.
• KFW-Wohneigentumsprogramm:
  Klassisches Darlehen für alle, die Wohnraum kaufen oder bauen und diesen selbst nutzen. Hier finden Sie weitere Informationen dazu.
• Heizungsförderung für Privatpersonen:
  hier winkt ein sehr großer Zuschuss von bis zu 70 % der förderfähigen Kosten. Mehr erfahren Sie unter folgendem Link.
• Ausschluss bestimmter Programme:
  Die KfW gibt hier klar vor, dass die Kombination mit bestimmten weiteren Programmen ausgeschlossen ist. Hierzu zählen  „Baukindergeld“ (424), „Wohneigentum für Familien – Neubau“ (300) oder „Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb“ (308).

Ihr Finanzierungspartner, über den Sie den Förderkredit beantragen können, kann Ihnen aufzeigen, welche Kombinationen möglich sind und welche nicht.

Antragstellung und Ablauf

• Zeitpunkt der Antragstellung:
  Absolut wichtig: dieser muss VOR DEM KAUF der Immobilie liegen!
• Erforderliche Unterlagen:
  1. Die Einkommensteuerbescheide der Ehe- oder Lebens­partner bzw. Allein­erziehenden für das vorletzte und vor­vorletzte Jahr
  2. Die Geburtsurkunde aller im Haushalt lebenden Kinder unter 18 Jahren
  3. Den gültigen Energiebedarfsausweis oder Energie­verbrauchs­ausweis, aus dem die Ein­stufung der zum Kauf vor­gesehenen Wohn­immobilie in die Energie­effizienz­klasse F, G oder H hervorgeht.
• Rolle der Hausbank:
  I.d.R. können Sie über Ihre Hausbank dieses Förderprogramm abwickeln. Von Antragstellung, Einreichung von Unterlagen über Auszahlung des Kredits wickelt diese für Sie alles mit der KfW ab. Sollte Ihre Hausbank dies nicht anbieten, können Sie sich auch an eine andere Geschäfts­bank, Spar­kasse, Genossen­schafts­bank, Bau­spar­kasse oder Versicherung wenden.

Vor- und Nachteile des Programms

Trotz der vielversprechenden Ansätze des “Jung kauft Alt”-Programms gibt es auch kritische Stimmen und Herausforderungen. Ein Hauptkritikpunkt ist die begrenzte Verfügbarkeit geeigneter Objekte, insbesondere in Ballungsräumen, wo der Immobilienmarkt ohnehin angespannt ist. Zudem bemängeln Experten, dass die Sanierungskosten oft unterschätzt werden, was für junge Familien zu einer finanziellen Belastung werden kann.

Die kurze Frist von 54 Monaten für die energetische Sanierung wird als ambitioniert angesehen und könnte manche Käufer überfordern. Auch die Komplexität der Förderrichtlinien und der damit verbundene bürokratische Aufwand werden kritisiert.

Schließlich gibt es Bedenken, dass das Programm zu einer Preiserhöhung bei Bestandsimmobilien führen könnte, was dem Ziel der Schaffung bezahlbaren Wohnraums entgegenwirken würde. Diese Aspekte zeigen, dass trotz der positiven Intentionen des Programms noch Herausforderungen zu bewältigen sind, um dessen volle Wirksamkeit zu entfalten.

Chancen und Herausforderungen für junge Familien und Klimaschutz

Das KfW-Förderprogramm “Jung kauft Alt” ist ein spannender Schritt, um jungen Familien den Traum vom Eigenheim zu ermöglichen und gleichzeitig den Klimaschutz voranzutreiben. Es bietet nicht nur finanzielle Unterstützung für den Kauf von Bestandsimmobilien, sondern fördert auch deren energetische Sanierung – eine Win-win-Situation!

Trotz einiger Herausforderungen, wie der Verfügbarkeit geeigneter Objekte und der hohen Sanierungskosten, hat das Programm das Potenzial, den Immobilienmarkt nachhaltig zu verändern. In den kommenden Jahren könnten wir Anpassungen sehen, die es noch attraktiver machen, in alte Häuser zu investieren. 

Wenn alles gut läuft, könnte “Jung kauft Alt” nicht nur die Wohnsituation vieler Familien verbessern, sondern auch als Vorbild für ähnliche Initiativen in anderen Ländern dienen. Es bleibt spannend zu beobachten, wie sich dieses Programm entwickelt und welche positiven Veränderungen es für unsere Städte bringen kann!

FAQ – Diese Fragen werden zum KfW-Programm “Jung kauft Alt” oft gestellt

Die Zinssätze sind gegenüber marktüblichen Konditionen vergünstigt und beginnen bei 1,5 % effektiv p.a. Die Laufzeiten können bis zu 30 Jahre betragen.

Nein, die neue Kfw-Förderung bezieht sich nur auf Bestandsimmobilien.

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Individuelle Betreuung als Markenzeichen

Rogers Immobilien zeichnet sich besonders durch seine individuelle Kundenbetreuung aus. Jeder Kunde wird persönlich und maßgeschneidert beraten, wobei die spezifischen Bedürfnisse und Wünsche stets im Mittelpunkt stehen.

Ein Markenzeichen von Rogers Immobilien ist der fokussierte Ansatz bei der Vermarktung jeder einzelnen Immobilie. Das Team setzt alles daran, für jedes Objekt die bestmöglichen Ergebnisse zu erzielen. Dieser dedizierte Einsatz kommt sowohl Verkäufern als auch Käufern zugute.

Bei Rogers Immobilie ist Ihre Immobilie in guten Händen

Ausgezeichnete Qualität und Kundenzufriedenheit

Die Qualität der Dienstleistungen von Rogers Immobilien wurde mehrfach ausgezeichnet. So erhielt das Unternehmen den renommierten Titel Best Property Agent von Bellevue, was die herausragende Position im Immobilienmarkt unterstreicht.

Das 20-jährige Jubiläum ist ein Beweis für das Vertrauen, das Kunden dem Unternehmen entgegenbringen, und für die Qualität der Dienstleistungen, die es bietet. Mit Blick auf die Zukunft bleibt Rogers Immobilien seinem Grundsatz treu: erstklassiger Service, persönliche Betreuung und optimale Ergebnisse für jeden Kunden.

Familiäre Werte und professionelle Expertise

Als familiengeführtes Unternehmen versteht Rogers Immobilien die Bedeutung von Zuhause und die emotionale Komponente beim Immobiliengeschäft. Dieser persönliche Ansatz, gepaart mit professioneller Expertise, macht Rogers Immobilien zu einem vertrauenswürdigen Partner für alle Immobilienangelegenheiten in München. Ausblick: Neue Möglichkeiten und Erfolge

Mit 20 Jahren Erfahrung und einem tiefen Verständnis des lokalen Marktes ist Rogers Immobilien bestens gerüstet, um Kunden auch in den kommenden Jahren erfolgreich bei ihren Immobilientransaktionen zu unterstützen. Das Jubiläum markiert nicht nur einen Meilenstein in der Unternehmensgeschichte, sondern auch den Beginn eines neuen Kapitels voller Möglichkeiten und Erfolge auf dem dynamischen Münchner Immobilienmarkt.

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Am Ende eines Mietverhältnisses kommt es häufig zu Konflikten, wenn es um die Rückzahlung der Kaution geht, insbesondere wenn der Vermieter wegen Schäden Forderungen aufstellt. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn in der Wohnung oder dem Haus bereits länger zurückliegende Schäden vorhanden sind. Vermietern erleichtert der Bundesgerichtshof (BGH) jedoch die Aufrechnung von verjährten Ansprüchen bezüglich des Kautionsguthabens. Bisher wurden solche Fällen von den Amts- und Landesgerichten unterschiedlich beurteilt. Doch nach einer Entscheidung des BGHs soll diese Aufrechnung ab sofort leichter – und mit einem erhöhten Maß an Flexibilität – möglich sein, insbesondere wenn es um den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung einer Barkaution geht. Dieser Artikel informiert Mieter und Vermieter über die wichtigsten Fakten. 

Rückzahlung der Mietkaution – Der Hintergrund des Streitfalls

Nach Ende des Mietverhältnisses und der Rückgabe ihrer Wohnung im November 2019 forderte die Klägerin die Rückzahlung der Kaution in der Höhe von 780 EUR. Der Vermieter rechnete Mai 2020 über die Kaution ab – er erklärte die Aufrechnung damit, dass Schadensersatzansprüche aufgrund von Schäden in den Wohnräumen entstanden sind, welche die Höhe des Kautionsbetrags überstiegen. Doch hatte sich die Klägerin auf die Verjährung berufen.

In den Vorinstanzen hatte die Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution Erfolg. Das Berufungsgericht (Landesgericht) begründete dies damit, dass die Schadensersatzansprüche des Vermieters bereits verjährt waren. Grundsätzlich sieht § 215 Alt. 1 BGB vor, dass eine Aufrechnung trotz Verjährung möglich ist, wenn die aufzurechnende Forderung zu einem Zeitpunkt hätte geltend gemacht werden können, als sie noch nicht verjährt war. Diese Regelung kam im vorliegenden Fall jedoch nicht zur Anwendung. Der Grund dafür war, dass in der Zeit vor der Verjährung keine Grundlage für eine Aufrechnung bestand.

Das Berufungsgericht stellte fest, dass der Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache und die Forderung des Mieters auf Rückzahlung der Barkaution nicht gleichartig sind. Dies ist jedoch eine Voraussetzung für die Aufrechnung. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters richtet sich zunächst auf Naturalrestitution, also die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache. Zwar hätte der Vermieter gemäß § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB auch einen Geldbetrag für die Reparatur fordern können. Dies hätte jedoch vorausgesetzt, dass er innerhalb der Verjährungsfrist von dieser Ersetzungsbefugnis Gebrauch macht und statt der Reparatur einen konkreten Geldbetrag verlangt. Da dies nicht geschehen ist, blieb es bei der fehlenden Gleichartigkeit der Forderungen, wodurch eine Aufrechnung ausgeschlossen war.

Der Vermieter war mit der Entscheidung des Landesgerichts nicht einverstanden und legte Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ein. Mit dieser Revision hatte er Erfolg. Die Richter des BGH kamen zu einer anderen Einschätzung als das Landesgericht: Sie urteilten, dass der Zweck einer Mietkaution darin besteht, dem Vermieter als Sicherheit zu dienen. Daher sollte es dem Vermieter möglich sein, die Kaution auch für Schadensersatzansprüche zu verwenden, selbst wenn er nicht ausdrücklich innerhalb der Verjährungsfrist einen konkreten Geldbetrag für Reparaturen gefordert hat.

Das Landesgericht hatte zwar die gesetzliche Verjährungsfrist von sechs Monaten korrekt angewendet, aber nach Ansicht des BGH die Interessen beider Parteien – Vermieter und Mieter – in einem Wohnraummietverhältnis nicht ausreichend berücksichtigt. Der BGH betonte, dass die formale Forderung eines Geldbetrags statt einer Reparatur (die sogenannte “Ausübung der Ersetzungsbefugnis”) lediglich eine Formalie sei und nicht über die Berechtigung des Vermieters entscheiden sollte, die Kaution für Schäden zu verwenden.

Aufgrund dieser Überlegungen hob der BGH das Urteil des Landesgerichts auf. Der Fall wurde zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, um die Frage des Anspruchs des Mieters auf Rückzahlung der Kaution neu zu prüfen. Dies bedeutet, dass das Landesgericht den Fall unter Berücksichtigung der Vorgaben des BGH neu beurteilen muss. Für Mieter und Vermieter bedeutet diese Entscheidung, dass Vermieter grundsätzlich auch nach Ablauf der Verjährungsfrist die Mietkaution für Schäden an der Wohnung einbehalten können, sofern die Schäden selbst rechtzeitig geltend gemacht wurden. Mieter sollten sich bewusst sein, dass die Rückforderung der Kaution in solchen Fällen schwieriger sein kann.

• Faire Berücksichtigung aller Interessen: Bei Wohnungsmietverhältnissen müssen die Interessen beider Parteien – Vermieter und Mieter – angemessen berücksichtigt werden. Dies ist besonders wichtig, wenn es darum geht, wie die Vereinbarung zur Barkaution im Mietvertrag ausgelegt wird.
• Zweck der Kaution: Die Mietkaution dient in erster Linie als Sicherheit für den Vermieter. Sie soll ihn vor finanziellen Verlusten schützen, falls der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.
• Vereinfachung für Vermieter: Der BGH hat entschieden, dass Vermieter nicht zwingend innerhalb der Verjährungsfrist (in der Regel sechs Monate nach Mietende) einen konkreten Geldbetrag für Schäden fordern müssen. Diese sogenannte “Ausübung der Ersetzungsbefugnis” wird vom Gericht als reine Formalität betrachtet.
• Schutz der Vermieterrechte: Schadensersatzansprüche des Vermieters sollen nicht allein deshalb abgelehnt werden, weil er es versäumt hat, rechtzeitig einen konkreten Geldbetrag zu fordern. Solange der Vermieter die Schäden selbst rechtzeitig geltend gemacht hat, kann er grundsätzlich auch später noch die Kaution dafür verwenden.
• Konsequenzen für Mieter: Aufgrund dieser Entscheidung werden Klagen von Mietern auf Rückzahlung der Kaution möglicherweise abgewiesen, wenn der Vermieter berechtigte Ansprüche geltend macht – auch wenn diese erst nach der üblichen Verjährungsfrist in einen konkreten Geldbetrag umgewandelt wurden.

Mit diesen Auswirkungen müssen Vermieter rechnen

Für Vermieter ergeben sich aufgrund des BGH-Urteils ab sofort erweiterte Möglichkeiten, um Schäden geltend zu machen. Somit kann auch für Mängel, die bereits länger zurückliegen. Vermieter haben heute also mit ihren Forderungen also gute Chancen auf Erfolg.

Dafür empfiehlt es sich jedoch, etwaige Schäden bei der Wohnungsübergabe genau zu dokumentieren. Somit haben Vermieter im Streitfall handfeste Beweise für vorliegende Mängel.

Geht es um die Abrechnung der Kaution, existiert es nun ein höheres Maß an Flexibilität. An der fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis in der unverjährte Zeit dürfen Schadensersatzansprüche von Vermietern nämlich nicht mehr scheitern. Die Kaution kann übrigens nicht nur mit der Beendigung des Mietverhältnisses abgerechnet werden. Auf den Geldbetrag kann der Vermieter während des Mietverhältnisses beispielsweise dann zurückgreifen, wenn beispielsweise ein Mietrückstand vorliegt. Dies gilt auch dann, wenn eine derartige Verrechnung im Interesse des Mieters liegt.

Verjährte Ansprüche: Was darf der Vermieter in Bezug auf die Kaution

Professionelle Immobilienvermietung in München: Expertise für Ihre Rendite

Als erfahrene Immobilienmakler in München verstehen wir die Komplexität des Mietrechts und die Bedeutung einer reibungslosen Vermietung. Unsere Expertise hilft Vermietern, ihre Rechte zu wahren und gleichzeitig faire Mietverhältnisse zu gestalten. Wir bieten umfassende Unterstützung bei der Vermietung von Immobilien, von der Auswahl geeigneter Mieter bis hin zur rechtssicheren Vertragsgestaltung.

Darüber hinaus legen wir besonderen Wert darauf, dass der Wert Ihrer Immobilie nicht nur erhalten, sondern auch gesteigert wird. Durch unsere fundierten Marktkenntnisse und strategische Beratung helfen wir Ihnen, das volle Potenzial Ihrer Immobilie auszuschöpfen. Wir identifizieren Möglichkeiten zur Wertsteigerung und unterstützen Sie bei der Umsetzung werterhöhender Maßnahmen.
Nutzen Sie unser Know-how, um Ihre Immobilie optimal zu vermieten, potenzielle Konflikte von vornherein zu minimieren und gleichzeitig den Wert Ihrer Investition zu maximieren. Unsere maßgeschneiderten Dienstleistungen für Vermieter in München finden Sie hier. Kontaktieren Sie uns für eine professionelle Beratung und lassen Sie uns gemeinsam Ihre Vermietung zum Erfolg führen – für eine sichere Rendite und eine langfristige Wertsteigerung Ihrer Immobilie.

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Gesetzliche Grundlage und Voraussetzungen für Eigentümerversammlungen online

Am 3. Juli 2024 hat der Bundestag eine Gesetzesänderung verabschiedet, die es Wohnungseigentümergemeinschaften erlaubt, Eigentümerversammlungen vollständig online abzuhalten. Dies bedeutet, dass die physische Anwesenheit der Eigentümer an einem Versammlungsort nicht mehr zwingend erforderlich ist. Die Gesetzesänderung tritt nach Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft. Wohnungseigentümer können nun mit einer qualifizierten Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen die Durchführung rein virtueller Versammlungen für einen Zeitraum von bis zu drei Jahren beschließen.

Notwendigkeit einer Präsenzversammlung

Trotz der neuen Optionen für virtuelle Versammlungen bleibt die Präsenzversammlung bis Ende 2028 teilweise Pflicht. Wohnungseigentümer müssen, wenn sie bis Ende 2027 einen Beschluss zur virtuellen Versammlung fassen, bis Ende 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung abhalten. Nur bei einstimmigem Verzicht aller Miteigentümer entfällt diese Verpflichtung. Diese Übergangsregelung wurde eingeführt, um den Wohnungseigentümern ausreichend Zeit zu geben, sich an das neue Format zu gewöhnen. Dies soll auch sicherstellen, dass technikferne Eigentümer nicht benachteiligt werden, wenn Sie nicht online teilnehmen können.

Erforderliche Mehrheit für digitale Eigentümerversammlung

Für den Beschluss, Eigentümerversammlungen künftig online abzuhalten, ist eine qualifizierte Mehrheit von drei Vierteln der in der Versammlung abgegebenen Stimmen erforderlich. Diese hohe Hürde stellt sicher, dass die Entscheidung breit abgestützt ist und die Interessen aller Eigentümer berücksichtigt werden. Die Befristung auf drei Jahre garantiert, dass die Eigentümergemeinschaft die Option hat, ihre Entscheidung nach einer gewissen Zeit zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen.

Vorteile einer digitalen Teilnahme

Ein wesentlicher Vorteil einer Online-Eigentümerversammlung ist die Flexibilität. Eigentümer können von überall aus an der Versammlung teilnehmen, was insbesondere für Berufstätige, ältere Menschen oder Eigentümer, die weit entfernt wohnen, eine große Erleichterung darstellt. Zudem entfallen Anfahrtszeiten und -kosten, was zu einer erheblichen Zeitersparnis führt.

Herausforderungen und Lösungsansätze

Eine der größten Herausforderungen bei der Durchführung einer Online-Eigentümerversammlung sind die technischen Voraussetzungen. Es muss sichergestellt werden, dass alle Teilnehmer über die notwendige Hardware (Computer, Tablet, Smartphone) und eine stabile Internetverbindung verfügen. Zudem sollte eine benutzerfreundliche Plattform gewählt werden, die auch für technikunerfahrene Teilnehmer leicht zugänglich ist.

Technische Probleme stören die Durchführung einer Online-Eigentümerversammlung erheblich. Es sollte daher ein klarer Plan existieren, wie mit solchen Problemen umgegangen wird. Dies kann unter anderem die Bereitstellung eines technischen Supports während der Versammlung umfassen. Es ist auch ratsam, vor der eigentlichen Versammlung eine Testphase durchzuführen, in der die Teilnehmer die Technik ausprobieren.

Praktische Umsetzung

Rechtliche Aspekte und Beschlussfähigkeit

Hybride Form von Eigentümerversammlungen

Fazit

Die Einführung einer Online-Eigentümerversammlung stellt einen bedeutenden Schritt in Richtung Digitalisierung und Modernisierung der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften dar. Sie verspricht zahlreiche Vorteile, insbesondere in Bezug auf Flexibilität und Teilnahmechancen, erfordert jedoch auch eine sorgfältige Planung und Berücksichtigung technischer sowie rechtlicher Aspekte.

Mit den richtigen Maßnahmen werden Herausforderungen gemeistert und Vorteile voll ausgeschöpft, sodass alle Eigentümer gleichermaßen von dieser neuen Versammlungsform profitieren. Die Zukunft der Eigentümerversammlungen wird digitaler, flexibler und inklusiver sein, was letztlich zu einer stärkeren Einbindung und Zufriedenheit der Eigentümer führt.

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Neue Regelungen zur steuerlichen Förderung: So funktioniert’s jetzt – Energetische Sanierung und Steuer

Die Bestimmungen der Verordnung gelten für alle Maßnahmen, die nach dem 31. Dezember 2024 starten. Dazu gehören insbesondere Maßnahmen wie der sommerliche Wärmeschutz, die Modernisierung oder Verbesserung von Heizungsanlagen sowie die Installation von digitalen Systemen zur Optimierung des Energieverbrauchs und -betriebs.

Für Neubauten finden diese Regelungen keine Anwendung.

Der zentrale Text des Entwurfs lautet:

“Mit der Verordnung werden verschiedene Änderungen der zuwendungsrechtlichen Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen in den Anlagen der ESanMV und damit in der steuerlichen Förderung nachvollzogen.

Dies betrifft unter anderem die Anforderungen an Energieeffizienz und Jahresarbeitszahl von Wärmepumpen. Die neuen Vorgaben zum Staubausstoß von Biomasseheizungen (Einhaltung der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen, 1. BImSchV) orientieren sich an der Grundförderung der Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen.

Die Ausführungen zu Heizungsoptimierungen werden gestrafft und um Maßnahmen zur gering investiven Umstellung von wasserstofffähigen Heizungen auf den 100-prozentigen-Wasserstoffbetrieb sowie zur Emissionsminderung von Biomasseheizungen erweitert.

Nicht fortgeführt wird die für die Steuerermäßigung des § 35c EStG nicht relevante Kategorie der innovativen Heiztechnik auf Basis erneuerbarer Energien.”

Mit der neuen Verordnung werden verschiedene Änderungen in der Bundesförderung für effiziente Gebäude umgesetzt, die sich auf Einzelmaßnahmen und deren steuerliche Förderung beziehen.

Wichtige Punkte der Änderungen zur energetischen Sanierung

• Energieeffizienz und Wärmepumpen: Es werden neue Anforderungen an die Energieeffizienz und die Leistungsfähigkeit von Wärmepumpen festgelegt.
• Staubausstoß von Biomasseheizungen: Die neuen Vorschriften für den Staubausstoß von Biomasseheizungen richten sich nach der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV) und orientieren sich an den Grundförderungen der Bundesförderung für effiziente Gebäude.
• Heizungsoptimierungen: Die Richtlinien zur Optimierung von Heizungen werden vereinfacht und um zusätzliche Maßnahmen erweitert. Diese Maßnahmen umfassen die kostengünstige Umstellung von Heizungen auf 100 % Wasserstoffbetrieb sowie die Reduktion von Emissionen bei Biomasseheizungen.
• Innovative Heiztechnik: Die Kategorie der innovativen Heiztechnik auf Basis erneuerbarer Energien, die für die Steuerermäßigung nach § 35c EStG nicht relevant ist, wird nicht weitergeführt.

Steuerliche Förderung: Welche Kosten absetzbar sind

Die Steuerermäßigung umfasst 20 Prozent der anfallenden Kosten, bis zu einem Maximum von 200.000 EUR. Das bedeutet, die höchste steuerliche Förderung kann bis zu 40.000 EUR betragen.

Finanzamt-Nachweis: Neue Bescheinigungsanforderungen

Um den Steuerbonus zu erhalten, sind Bescheinigungen vom ausführenden Fachunternehmen notwendig. Der Bund der Steuerzahler (BdSt) informiert, dass die entsprechenden Formulare aktualisiert wurden. Diese Bescheinigungen dienen als Nachweis für das Finanzamt, dass die Maßnahmen ordnungsgemäß durchgeführt und den gesetzlichen Vorschriften entsprochen haben.

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat in Zusammenarbeit mit den Bundesländern Musterformulare entwickelt. Für energetische Maßnahmen im Jahr 2024 wurden diese Muster um zusätzliche Angaben zu sogenannten Umfeldmaßnahmen erweitert.

BMF-Schreiben “Aktualisierte Bescheinigungen für die steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung”

Ausschlusskriterien für Steuerliche Förderung bei Energetischen Sanierungen

Möglichkeiten bei Verzicht auf Förderungen

• In den ersten beiden Jahren können jeweils sieben Prozent der Aufwendungen abgesetzt werden, allerdings maximal 14.000 EUR pro Jahr.
• Im dritten Jahr können noch einmal sechs Prozent der Aufwendungen abgesetzt werden, bis zu einem Höchstbetrag von 12.000 EUR.

Wenn Sie 200.000 EUR in energetische Sanierungen investieren, können Sie bis zu 40.000 EUR an Steuern sparen.

Steuerliche Abzugsfähigkeit vorbereitender Maßnahmen laut BdSt

Abzugsfähigkeit von Umfeldmaßnahmen

Selbst wenn Steuerzahler die Materialien selbst kaufen und nur die Arbeiten vom Fachunternehmen durchführen lassen, können sie diese Kosten steuerlich geltend machen. Diese sogenannten Umfeldmaßnahmen umfassen alle zusätzlichen Kosten, die zur Vorbereitung einer förderfähigen Maßnahme erforderlich sind. Auch hierfür sind Bescheinigungen erforderlich. Das Fachunternehmen bestätigt dabei, dass die Maßnahme notwendig war und die Materialien verwendet wurden.

Förderung für neue Gasheizungen gestrichen

Förderfähige Maßnahmen

Streichung der Förderung für Gasheizungen

Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV)

Die ESanMV legt fest, welche Mindestanforderungen energetische Maßnahmen an selbstgenutzten Wohngebäuden erfüllen müssen. Diese Verordnung trat am 1. Januar 2020 in Kraft und ist ein Bestandteil des Klimaschutzprogramms 2030 der Bundesregierung.

Wichtige Änderungen der ESANMV

• Erste Änderung: Am 26. März 2021 beschloss der Bundestag die erste Änderung der ESanMV, um das Gebäudeenergiegesetz (GEG) von November 2020 umzusetzen.
• Zweite Änderung: Am 16. Dezember 2022 stimmte der Bundesrat einer weiteren Änderung der ESanMV zu.

FAQ – Häufig gestellte Fragen zur energetischen Sanierung und steuerlicher Förderung

Kann man energetische Sanierung von der Steuer absetzen?

Ja, energetische Sanierungen können steuerlich abgesetzt werden. Es können 20 Prozent der Kosten für bestimmte Einzelmaßnahmen über drei Jahre verteilt von der Steuer abgezogen werden, bis zu einem Maximum von 40.000 EUR pro Wohnobjekt. Darüber hinaus können 50 Prozent der Kosten für energetische Baubegleitung und Fachplanung abgesetzt werden.

Wie werden energetische Maßnahmen in der Steuererklärung eingetragen?

Welche Förderung gibt es für energetische Sanierung?

Neben der steuerlichen Förderung gibt es die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die Zuschüsse für Einzelmaßnahmen an Bestandsgebäuden bietet. Auch die energetische Baubegleitung und Fachplanung werden mit 50 Prozent der Kosten gefördert. Zusätzlich gibt es die Bundesförderung für Energieberatung für Wohngebäude (EBW), die 80 Prozent der Beratungskosten übernimmt, bis zu einem Höchstbetrag von 1.300 EUR für Ein- und Zweifamilienhäuser und 1.700 EUR für größere Gebäude.

Welche Nachweise für energetische Maßnahmen?

Was fällt unter energetische Maßnahmen?

• Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken
• Erneuerung von Fenstern oder Außentüren
• Ersatz oder Einbau sommerlichen Wärmeschutzes
• Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
• Erneuerung der Heizungsanlage
• Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
• Optimierung bestehender Heizungsanlagen (älter als zwei Jahre)
• Energetische Baubegleitung und Fachplanung

Erste Verordnung zur Änderung der Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (26.2.2021)
Zweite Verordnung zur Änderung der Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (25.11.2022)
Dritte Verordnung zur Änderung der Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (5.6.2024)

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Was ist die Grunderwerbsteuer überhaupt?

Kaum haben Immobilienkäufer den Kaufvertrag unterschrieben, klopft auch schon das Finanzamt an die Tür. Der Grund: die Grunderwerbsteuer. Jeder, der eine Immobilie erwirbt, muss diese Abgabe an den Fiskus entrichten – oft in Höhe von mehreren Tausend Euro. Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, muss neben dem eigentlichen Kaufpreis auch Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer einplanen. Diese Steuer fällt für das erworbene Grundstück und die darauf stehenden Gebäude an. Je nach Bundesland liegt der Steuersatz aktuell zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. 

Warum könnte sich die Höhe der Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf bald ändern?

• In Thüringen soll die Grunderwerbsteuer ab Januar 2024 von 6,5 % auf 5 % sinken.
• Auch in Schleswig-Holstein und NRW wird über Steuersenkungen diskutiert.
• Für Erstimmobilien könnte es sogar Freibeträge geben.

Wie lässt sich die Grunderwerbsteuer sparen? Die besten Tipps für Immobilienkäufer

Auch bei Neubauten gibt es Sparpotenzial: Kaufen Sie zunächst nur das Grundstück und beginnen Sie erst später mit dem Hausbau. Dann fällt die Grunderwerbsteuer nämlich lediglich für den Grundstückspreis an. Die Baukosten bleiben außen vor – das macht schnell einen großen Unterschied.

• Eheleuten
• Eltern und Kindern (auch Adoptivkinder)
• Großeltern und Enkeln
• Schwiegereltern und Schwiegerkindern
• Ex-Partnern im Zuge der Scheidung

Große Immobilieninvestoren haben noch ein weiteres Ass im Ärmel: den Share Deal. Dabei kaufen sie keine einzelnen Objekte, sondern Anteile an Wohnungsgesellschaften. Liegt die erworbene Beteiligung unter 90 %, entfällt die Grunderwerbsteuer komplett. Für Privatleute ist diese Variante aber meist zu komplex und aufwendig.

Unterm Strich gilt: Zwar lässt sich die Grunderwerbsteuer nicht immer vermeiden, doch mit der richtigen Strategie können auch Otto Normalverbraucher ihre Steuerlast beim Kauf einer Immobilie deutlich drücken. Es lohnt sich also, schon vor dem Immobilienkauf alle Optionen gründlich zu prüfen und clever zu planen. So bleibt am Ende mehr Geld für die Verwirklichung des Eigenheim-Traums übrig…

Fazit: Lohnt sich der Immobilienkauf 2024?

Ob und wo die Grunderwerbsteuer tatsächlich sinkt, bleibt abzuwarten. Doch die Zeichen stehen gut, dass Käufer künftig in einigen Bundesländern entlastet werden. Zusammen mit den aktuell eher stagnierenden Immobilienpreisen könnte 2024 also ein gutes Jahr werden, um den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Eines ist aber klar: Auch eine reduzierte Grunderwerbsteuer macht den Immobilienkauf nicht zum Schnäppchen. Käufer sollten alle Kosten genau im Blick haben und sorgfältig durchkalkulieren, was sie sich leisten können. Dann steht dem Einzug ins neue Zuhause hoffentlich nichts mehr im Weg!

FAQ: Oft gestellte Fragen zur Grunderwerbsteuer

Kann man die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?

Wenn Sie eine Immobilie erwerben, die ausschließlich privat genutzt werden soll, haben Sie leider keine Möglichkeit, die Anschaffungskosten oder Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer steuerlich geltend zu machen. Das Finanzamt erkennt in diesem Fall weder den Kaufpreis noch sonstige Ausgaben im Zusammenhang mit dem Erwerb an.

Ganz anders verhält es sich jedoch, wenn Sie die Immobilie vermieten oder geschäftlich nutzen möchten. Dann dürfen Sie die Grunderwerbsteuer zusammen mit dem Kaufpreis, den Notarkosten und den Grundbuchgebühren über mehrere Jahre als Werbungskosten abschreiben. So können Sie Ihre Steuerlast auf lange Sicht deutlich reduzieren.

Selbst wenn Sie die erworbene Immobilie teilweise selbst bewohnen und teilweise vermieten, ist eine anteilige Absetzung der Grunderwerbsteuer möglich. Gleiches gilt, wenn Sie einen Raum als Arbeitszimmer nutzen. Für Arbeitnehmer gibt es hierbei allerdings gewisse Einschränkungen – so darf beispielsweise am Arbeitsplatz kein Büro zur Verfügung stehen. Selbstständige hingegen können das Arbeitszimmer ohne zusätzliche Voraussetzungen absetzen.

Ein cleverer Tipp, um beim Immobilienkauf Grunderwerbsteuer zu sparen: Erwerben Sie bestimmte Einrichtungsgegenstände wie eine Einbauküche, Möbel, Markisen oder eine Sauna separat. Da diese nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind, fällt hierfür keine Grunderwerbsteuer an. Wichtig ist nur, dass Sie für diese Objekte einen eigenen Kaufvertrag abschließen und sie nicht im Hauptvertrag aufführen. Mit der richtigen Strategie lässt sich also durchaus ein Teil der Grunderwerbsteuer einsparen oder später von der Steuer absetzen. Lassen Sie sich am besten frühzeitig von einem Experten beraten, um alle Möglichkeiten beim Kauf einer Immobilie optimal für sich zu nutzen.

An welches Finanzamt muss ich mich bei der Grunderwerbsteuer wenden?

Die Antwort hängt vom Bundesland und der Kommune ab, in der sich das erworbene Objekt befindet. In manchen Ländern gibt es spezielle Grunderwerbsteuerstellen, die sich um diese Angelegenheit kümmern. Sie sind meist in größeren Städten zu finden und bündeln die Zuständigkeit für das gesamte Bundesland oder bestimmte Regionen. In anderen Fällen ist das örtliche Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, Ihr Ansprechpartner.

Aber keine Sorge: In der Regel müssen Sie selbst gar nicht tätig werden, um das zuständige Finanzamt zu ermitteln. Diese Aufgabe übernimmt nämlich der Notar, der Ihren Kaufvertrag beurkundet. Er meldet den Erwerb der Immobilie automatisch bei der zuständigen Behörde und leitet alle erforderlichen Unterlagen weiter. Sie können sich also entspannt zurücklehnen und darauf warten, dass das Finanzamt auf Sie zukommt. Sobald die Grunderwerbsteuer festgesetzt wurde, erhalten Sie einen entsprechenden Bescheid mit allen wichtigen Informationen, wie dem Steuerbetrag und den Zahlungsmodalitäten. Sollten Sie unsicher sein, welches Finanzamt in Ihrem Fall zuständig ist, können Sie auch einfach beim Notar nachfragen. Er hat die nötigen Informationen und kann Ihnen sagen, an wen Sie sich bei Rückfragen wenden können.

Fazit: Die Zuständigkeit für die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und Kommune. In vielen Fällen kümmert sich aber der beurkundende Notar um die Meldung beim richtigen Finanzamt, sodass Sie selbst nicht aktiv werden müssen.

In welchem Bundesland ist die Grunderwerbsteuer am niedrigsten?

Zum Vergleich: In den meisten anderen Ländern müssen Immobilienkäufer deutlich tiefer in die Tasche greifen. Spitzenreiter ist aktuell Thüringen mit einer Steuerlast von 6,5 Prozent. Das macht bei einer Immobilie für 400.000 EUR immerhin einen Unterschied von 12.000 EUR aus.

Wer also die Möglichkeit hat, seinen Immobilienkauf regional zu steuern, sollte einen Blick auf die Grunderwerbsteuer werfen. In Bayern lässt sich derzeit am meisten sparen. Allerdings gilt es auch andere Faktoren wie die Immobilienpreise und die Lebenshaltungskosten vor Ort zu berücksichtigen.

Tipp: Neben Bayern haben auch andere Länder wie Sachsen, Hamburg und Berlin vergleichsweise niedrige Steuersätze. Es lohnt sich also, beim Immobilienkauf über den Tellerrand hinauszublicken und verschiedene Standorte zu vergleichen.

Quelle Handelsblatt

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