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Grunderwerbsteuer 2024: Sinkt die Steuer beim Immobilienkauf?

Immobilien News

Seit vielen Jahren müssen Immobilienkäufer in Deutschland tief in die Tasche greifen. Ein Grund dafür ist die Grunderwerbsteuer, die in den meisten Bundesländern in Deutschland immer weiter angehoben wurde. Doch jetzt gibt es ein wenig Hoffnung für alle, die vom eigenen Heim träumen: In einigen Regionen könnte die Steuer bald sinken. Was bedeutet das für Sie als Käufer?

Was ist die Grunderwerbsteuer überhaupt?

Kaum haben Immobilienkäufer den Kaufvertrag unterschrieben, klopft auch schon das Finanzamt an die Tür. Der Grund: die Grunderwerbsteuer. Jeder, der eine Immobilie erwirbt, muss diese Abgabe an den Fiskus entrichten – oft in Höhe von mehreren Tausend Euro. Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, muss neben dem eigentlichen Kaufpreis auch Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer einplanen. Diese Steuer fällt für das erworbene Grundstück und die darauf stehenden Gebäude an. Je nach Bundesland liegt der Steuersatz aktuell zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. 

Warum könnte sich die Höhe der Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf bald ändern?

Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Die meisten haben diese Möglichkeit seitdem für regelmäßige Erhöhungen genutzt. Doch jetzt gibt es erste Anzeichen für eine Trendwende und eine Senkung der unbeliebten Steuer:
  • In Thüringen soll die Grunderwerbsteuer ab Januar 2024 von 6,5 % auf 5 % sinken.
  • Auch in Schleswig-Holstein und NRW wird über Steuersenkungen diskutiert.
  • Für Erstimmobilien könnte es sogar Freibeträge geben.
Klar ist: Wenn Käufer weniger Steuern zahlen müssen, wird der Immobilienerwerb attraktiver und leichter finanzierbar. Experten rechnen mit Tausenden zusätzlichen Käufern, vor allem unter jungen Familien.

Wie lässt sich die Grunderwerbsteuer sparen? Die besten Tipps für Immobilienkäufer

Es gibt ein paar clevere Möglichkeiten, die Steuerlast beim Immobilienerwerb zu senken oder sogar ganz zu vermeiden. Hier verraten wir die effektivsten Tricks.
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Einrichtung bzw. bewegliche Gegenstände benennen: Küche und Sauna separat abrechnen

Ein einfacher, aber wirkungsvoller Tipp: Lassen Sie teure Einrichtungsgegenstände wie eine Einbauküche oder Sauna gesondert im Kaufvertrag aufführen. Denn nur fest verbaute Elemente zählen bei der Grunderwerbsteuer mit. Für separat ausgewiesenes Inventar müssen Sie keine Abgaben entrichten. So können Sie die Steuerbasis um mehrere Tausend Euro drücken.
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Erst Grundstück, dann Haus

Auch bei Neubauten gibt es Sparpotenzial: Kaufen Sie zunächst nur das Grundstück und beginnen Sie erst später mit dem Hausbau. Dann fällt die Grunderwerbsteuer nämlich lediglich für den Grundstückspreis an. Die Baukosten bleiben außen vor – das macht schnell einen großen Unterschied.

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Immobilien in der Familie weitergeben

Die beste Nachricht für Käufer mit Verwandtschaft: Wer eine Immobilie von engen Angehörigen erwirbt, zahlt gar keine Grunderwerbsteuer. Steuerfrei sind Verkäufe zwischen:
  • Eheleuten
  • Eltern und Kindern (auch Adoptivkinder)
  • Großeltern und Enkeln
  • Schwiegereltern und Schwiegerkindern
  • Ex-Partnern im Zuge der Scheidung
Nur bei Geschwistern greift die Steuerbefreiung leider nicht. Wer also die Möglichkeit hat, ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung innerhalb der Familie zu übernehmen, sollte diese Chance unbedingt nutzen.
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Steuertricks für Profis - Share Deals

Große Immobilieninvestoren haben noch ein weiteres Ass im Ärmel: den Share Deal. Dabei kaufen sie keine einzelnen Objekte, sondern Anteile an Wohnungsgesellschaften. Liegt die erworbene Beteiligung unter 90 %, entfällt die Grunderwerbsteuer komplett. Für Privatleute ist diese Variante aber meist zu komplex und aufwendig.

Unterm Strich gilt: Zwar lässt sich die Grunderwerbsteuer nicht immer vermeiden, doch mit der richtigen Strategie können auch Otto Normalverbraucher ihre Steuerlast beim Kauf einer Immobilie deutlich drücken. Es lohnt sich also, schon vor dem Immobilienkauf alle Optionen gründlich zu prüfen und clever zu planen. So bleibt am Ende mehr Geld für die Verwirklichung des Eigenheim-Traums übrig…

Fazit: Lohnt sich der Immobilienkauf 2024?

Ob und wo die Grunderwerbsteuer tatsächlich sinkt, bleibt abzuwarten. Doch die Zeichen stehen gut, dass Käufer künftig in einigen Bundesländern entlastet werden. Zusammen mit den aktuell eher stagnierenden Immobilienpreisen könnte 2024 also ein gutes Jahr werden, um den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Eines ist aber klar: Auch eine reduzierte Grunderwerbsteuer macht den Immobilienkauf nicht zum Schnäppchen. Käufer sollten alle Kosten genau im Blick haben und sorgfältig durchkalkulieren, was sie sich leisten können. Dann steht dem Einzug ins neue Zuhause hoffentlich nichts mehr im Weg!

FAQ: Oft gestellte Fragen zur Grunderwerbsteuer

Kann man die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?

Wenn Sie eine Immobilie erwerben, die ausschließlich privat genutzt werden soll, haben Sie leider keine Möglichkeit, die Anschaffungskosten oder Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer steuerlich geltend zu machen. Das Finanzamt erkennt in diesem Fall weder den Kaufpreis noch sonstige Ausgaben im Zusammenhang mit dem Erwerb an.

Ganz anders verhält es sich jedoch, wenn Sie die Immobilie vermieten oder geschäftlich nutzen möchten. Dann dürfen Sie die Grunderwerbsteuer zusammen mit dem Kaufpreis, den Notarkosten und den Grundbuchgebühren über mehrere Jahre als Werbungskosten abschreiben. So können Sie Ihre Steuerlast auf lange Sicht deutlich reduzieren.

Selbst wenn Sie die erworbene Immobilie teilweise selbst bewohnen und teilweise vermieten, ist eine anteilige Absetzung der Grunderwerbsteuer möglich. Gleiches gilt, wenn Sie einen Raum als Arbeitszimmer nutzen. Für Arbeitnehmer gibt es hierbei allerdings gewisse Einschränkungen – so darf beispielsweise am Arbeitsplatz kein Büro zur Verfügung stehen. Selbstständige hingegen können das Arbeitszimmer ohne zusätzliche Voraussetzungen absetzen.

Ein cleverer Tipp, um beim Immobilienkauf Grunderwerbsteuer zu sparen: Erwerben Sie bestimmte Einrichtungsgegenstände wie eine Einbauküche, Möbel, Markisen oder eine Sauna separat. Da diese nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind, fällt hierfür keine Grunderwerbsteuer an. Wichtig ist nur, dass Sie für diese Objekte einen eigenen Kaufvertrag abschließen und sie nicht im Hauptvertrag aufführen. Mit der richtigen Strategie lässt sich also durchaus ein Teil der Grunderwerbsteuer einsparen oder später von der Steuer absetzen. Lassen Sie sich am besten frühzeitig von einem Experten beraten, um alle Möglichkeiten beim Kauf einer Immobilie optimal für sich zu nutzen.

An welches Finanzamt muss ich mich bei der Grunderwerbsteuer wenden?

Die Antwort hängt vom Bundesland und der Kommune ab, in der sich das erworbene Objekt befindet. In manchen Ländern gibt es spezielle Grunderwerbsteuerstellen, die sich um diese Angelegenheit kümmern. Sie sind meist in größeren Städten zu finden und bündeln die Zuständigkeit für das gesamte Bundesland oder bestimmte Regionen. In anderen Fällen ist das örtliche Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, Ihr Ansprechpartner.

Aber keine Sorge: In der Regel müssen Sie selbst gar nicht tätig werden, um das zuständige Finanzamt zu ermitteln. Diese Aufgabe übernimmt nämlich der Notar, der Ihren Kaufvertrag beurkundet. Er meldet den Erwerb der Immobilie automatisch bei der zuständigen Behörde und leitet alle erforderlichen Unterlagen weiter. Sie können sich also entspannt zurücklehnen und darauf warten, dass das Finanzamt auf Sie zukommt. Sobald die Grunderwerbsteuer festgesetzt wurde, erhalten Sie einen entsprechenden Bescheid mit allen wichtigen Informationen, wie dem Steuerbetrag und den Zahlungsmodalitäten. Sollten Sie unsicher sein, welches Finanzamt in Ihrem Fall zuständig ist, können Sie auch einfach beim Notar nachfragen. Er hat die nötigen Informationen und kann Ihnen sagen, an wen Sie sich bei Rückfragen wenden können.

Fazit: Die Zuständigkeit für die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und Kommune. In vielen Fällen kümmert sich aber der beurkundende Notar um die Meldung beim richtigen Finanzamt, sodass Sie selbst nicht aktiv werden müssen.

In welchem Bundesland ist die Grunderwerbsteuer am niedrigsten?

Seit 2006 haben die Bundesländer die Möglichkeit, den Steuersatz selbst festzulegen – und davon haben viele Gebrauch gemacht. Doch es gibt einen Ausreißer nach unten: Bayern. Der Freistaat ist das einzige Bundesland, das seit der Föderalismusreform an einem Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent festhält. Damit liegt Bayern deutschlandweit auf dem niedrigsten Niveau.

Zum Vergleich: In den meisten anderen Ländern müssen Immobilienkäufer deutlich tiefer in die Tasche greifen. Spitzenreiter ist aktuell Thüringen mit einer Steuerlast von 6,5 Prozent. Das macht bei einer Immobilie für 400.000 EUR immerhin einen Unterschied von 12.000 EUR aus.

Wer also die Möglichkeit hat, seinen Immobilienkauf regional zu steuern, sollte einen Blick auf die Grunderwerbsteuer werfen. In Bayern lässt sich derzeit am meisten sparen. Allerdings gilt es auch andere Faktoren wie die Immobilienpreise und die Lebenshaltungskosten vor Ort zu berücksichtigen.

Tipp: Neben Bayern haben auch andere Länder wie Sachsen, Hamburg und Berlin vergleichsweise niedrige Steuersätze. Es lohnt sich also, beim Immobilienkauf über den Tellerrand hinauszublicken und verschiedene Standorte zu vergleichen.

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