Mietrechtsänderung 2019: Was ändert sich für Vermieter?

Seit Anfang 2019 gilt eine Mietrechtsänderung, durch die sich für Vermieter einige deutlich veränderte Bedingungen ergeben. Sie betreffen beispielsweise die Möglichkeiten, Kosten für eine Modernisierung auf die Miete umzulegen.
Sie definieren neue Auskunftspflichten des Vermieters gegenüber potenziellen Neumietern und sie etablieren Maßnahmen gegen das sogenannte Heraus modernisieren, bei dem Modernisierungsarbeiten nur als Vorwand dienen. Dieser Artikel stellt die verschiedenen Veränderungen vor, die sich durch die aktuelle Mietrechtsänderung ergeben.

Wie können Vermieter Modernisierungskosten weiterreichen?

Vermieter dürfen einen Teil der Kosten für eine Modernisierung ihrer Wohnimmobilie über eine Mieterhöhung an Mieter weiterreichen. Die Grenzen dafür sind Anfang 2019 allerdings enger gefasst worden. Vor der neuen Mietrechtsänderung konnten Vermieter maximal elf Prozent der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Miete aufschlagen. Seit Anfang 2019 sind es nur noch acht Prozent. Darüber hinaus gibt es jetzt eine sogenannte Kappungsgrenze.

Die Miete für jeden Quadratmeter Wohnfläche darf sich nach einer Modernisierung in sechs Jahren nur um maximal drei Euro/m² erhöhen. Das gilt bei allen Kaltmieten, die vor der Modernisierung bei mindestens sieben Euro/m² lagen. Lag die Quadratmeter miete vor der Modernisierung niedriger, darf die Miete innerhalb der sechs Jahre um maximal zwei Euro/m² ansteigen. Damit möchte der Gesetzesgeber verhindern, dass günstiger Wohnraum durch eine Modernisierung zu teuer für die bisherigen Mieter wird.

Welchen Vorteil haben modernisierende Vermieter künftig?

Für Vermieter wird es künftig in einigen Fällen einfacher, zu berechnen, wie viel Geld sie aufgrund der Modernisierung auf die Miete umlegen können. Liegen die Kosten der Modernisierung maximal bei 10.000 Euro pro Wohneinheit, können sie 70 Prozent dieser Kosten als Berechnungsgrundlage nehmen, um so die zulässige Mieterhöhung zu ermitteln.

Welche neuen Informationspflichten hat der Vermieter?

Durch die Mietrechtsänderung haben Vermieter neue Informationspflichten gegenüber potenziellen Neumietern. Sie gelten bei einer neu verlangten Miete, die in Regionen mit einer Mietpreisbindung über der ohne Ausnahmeregelung maximal möglichen liegt. Mietpreisbindungen gelten in Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Dort darf die Miete bei einer Neuvermietung von Bestandswohnungen in der Regel maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Eine Ausnahme besteht beispielsweise nach einer Modernisierung der jeweiligen Immobilie.

Verlangt ein Vermieter bei einer Neuvermietung in einer Gegend mit Mietpreisbindung eine die Regel übersteigende Miete, greifen die Informationspflichten. Der Vermieter muss Wohnungsinteressenten dann unaufgefordert die Höhe der zuvor gezahlten Miete nennen. Er muss sie zusätzlich darüber informieren, dass die von ihm verlangte Neumiete das mit der Mietpreisbindung verbundene Plus von maximal zehn Prozent übersteigt.

Warum könnte es zu häufigeren Rügen gegen Vermieter kommen?

Mieter haben es seit der Mietrechtsänderung einfacher, sich gegen aus ihrer Sicht überhöhte Mieten zu wehren, die die Regeln der Mietpreisbremse verletzen. Sie können mit einer einfachen Rüge bei ihrem Vermieter reagieren, während zuvor eine qualifizierte Rüge nötig war. Die qualifizierte Rüge ist komplizierter und muss auf Basis der örtlichen Vergleichsmiete begründen, warum die geforderte Miete zu hoch ist. Das ist bei einer einfachen Rüge nicht nötig. Damit sinkt die Hürde für Mieter, was dazu führen könnte, dass sie häufiger rügen.

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Welche Maßnahmen greifen gegen „Herausmodernisieren”?

Bisweilen haben Vermieter in der Vergangenheit angekündigt, ihre Wohnimmobilie umfassend zu modernisieren, um Mieter so zu einer Kündigung zu veranlassen. Dieses Vorgehen wird „Herausmodernisieren“ genannt. Von „Herausmodernisieren“ wird auch dann gesprochen, wenn Vermieter nach einer Modernisierung eine sehr hohe Mieterhöhung planen oder eine andere sehr hohe Belastung von Mietern vorsehen.

„Herausmodernisieren“ wird nach der Mietpreisänderung als Ordnungswidrigkeit interpretiert und kann eine Geldbuße bis zu maximal 100.000 Euro nach sich ziehen. Der Verdacht auf ein unzulässiges Herausmodernisieren besteht beispielsweise, wenn ein Vermieter umfangreiche Modernisierung ankündigt und in einem Zeitraum von zwölf Monaten nach der Ankündigung nicht mit ihnen beginnt.

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