Wann braucht man eine Hausverwaltung?
Was macht eine Hausverwaltung für Vermieter?
Eine Hausverwaltung ist jedoch weitaus mehr als nur ein Streitschlichter. So gehören zum Aufgabengebiet einer Verwaltung vor allem folgende Punkte:
- Mieter-Kontakt: Ob als Ansprechpartner bei diversen Problemen, Schwierigkeiten zwischen verschiedenen Miet-Parteien, Besichtigungen der Immobilie oder dem Eintreiben offenstehender Zahlungen: Die Hausverwaltung steht dem Vermieter in vielerlei Hinsicht zur Seite. Dazu gehören beispielsweise auch Kündigungen sowie die Beauftragung von Rechtsanwälten und Inkassounternehmen. Ebenso helfen Verwaltungen bei Zwangsräumungen.
- Technische Hilfe: Von Heizungen über Warmwasseranlagen bis hin zu Aufzügen sind Immobilien heutzutage mit umfangreicher Technik ausgestattet. Eine Verwaltung übernimmt beispielsweise die Wartung und Instandsetzung. Außerdem kümmert sie sich unter anderem um deren Sanierungen, die Termin-Koordination von Mietern und Handwerkern sowie gegebenenfalls notwendige Mietvertrags-Anpassungen.
- Dienstleistungsverträge: Hausverwaltungen sind ebenfalls dazu berechtigt, notwendige Verträge zur Reinigung und zum Unterhalt der Immobilie abzuschließen. In diesem Zuge werden beispielsweise auch Versicherungs- und Hausmeisterverträge überprüft sowie die dementsprechenden Abrechnungen vorgenommen. Treten Schäden am Gebäude auf, kontaktieren Verwaltungen die Versicherungen und setzen sich für den Schadensersatz ein.
- Alltägliches: Ebenso nimmt die Hausverwaltung den Vermietern diverse alltägliche Aufgaben ab. Dazu gehören etwa Verbuchungen der Mieteinnahmen und Dienstleister-Rechnungen. Von Berichten bezüglich des Gebäudezustandes und dessen Wirtschaftlichkeit, bis hin zur jährlichen Betriebskostenabrechnung, übernehmen die Verwaltungen ein sehr breit gefächertes Einsatzgebiet.
- Vermietung: Außerdem helfen die Unternehmen bei der Suche nach neuen Mietern und setzen einen passenden Mietpreis sowie die monatlichen Abschläge der Nebenkosten fest. Dies erfolgt in Zusammenarbeit mit dem Vermieter.
- Rentabilität: Nicht zuletzt gehört es zu den Aufgaben einer Hausverwaltung, die Rentabilität der Immobilie zu gewährleisten. Hierzu gehört nicht nur die Erwirtschaftung der höchstmöglichen Rendite, sondern ebenfalls die Wert-Erhaltung und -Erhöhung.
Außerdem stehen Hausverwaltung häufig in Kontakt mit den unterschiedlichsten Unternehmen, wie zum Beispiel Gärtner, Rechtsanwälte und Hausmeister. Dementsprechend ist es häufig einfacher, kompetente sowie seriöse Firmen zu finden.
Was passiert, wenn man keine Hausverwaltung hat?
Scheidet die Hausverwaltung aus, bleibt die Wohneigentümergemeinschaft dennoch weiterhin bestehen. Es existiert somit vonseiten des Gesetzgebers keine explizite Pflicht, eine externe Verwaltung einzusetzen. Der Hintergrund hierfür ist, dass laut Paragraf 18, Absatz 1, Wohneigentumsgesetz, die Verwaltung des kompletten, gemeinschaftlich vorhandenen Eigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft in deren Gesamtheit unterliegt. Dazu gehört auch, dass bei Nicht-Vorhandensein einer externen Verwaltung die Wohnungseigentümer selbst die gemeinschaftliche Vertretung in deren Gesamtheit übernehmen.
Da in einem solchen Fall alle Eigentümer generell gemeinschaftlich die Wohneigentümerschaft zusammen vertreten sowie verwalten, ist diese jedoch kaum handlungsfähig. Vor allem bei großen Gebäuden ist das sehr schwierig.
Wichtig ist hierbei auch, dass die sogenannte Selbstverwaltung zunächst gemeinschaftlich beschlossen werden muss. Stimmt nur ein Eigentümer dagegen, ist eine externe Verwaltung zu bestimmen.
Kann die Hausverwaltung einen Mieter abmahnen?
Sofern der Vermieter die Verwaltung mit einer dementsprechenden Vollmacht ausgestattet hat, ist der Verwalter dazu berechtigt, eine Abmahnung zu erteilen. Das ist vor allem dann der Fall, wenn der Mieter seinen Vertragspflichten nicht nachgekommen ist.
Wie schnell muss eine Hausverwaltung reagieren?
Reagiert die Hausverwaltung beispielsweise nicht auf Anweisungen oder setzt festgelegte Beschlüsse nicht durch, können die Eigentümer schriftlich auf die Durchführung hinweisen beziehungsweise bestehen. Laut Paragraf 27, Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes, ist die Verwaltung dazu verpflichtet, eine bestimmte, in der Wohneigentümerversammlung bereits beschlossene Maßnahme, durchzuführen. Allerdings sieht der Gesetzgeber hierfür keine genaue Frist vor. Aufgrund dessen ist in dem Schreiben unbedingt eine geeignete Frist anzugeben. Dies gilt ebenfalls für ausbleibende Jahresendabrechnungen. Hier verfügt jeder Eigentümer über einen Individualanspruch, wodurch keine Zustimmung der Eigentümerversammlung notwendig ist.
Reagiert der Verwalter nicht auf die Fristsetzung, kann eine formlose, schriftliche Abmahnung erfolgen. Hierzu ist jeder Eigentümer eigenständig berechtigt, wobei es mehr Eindruck hinterlässt, wenn sämtliche Eigentümer die Abmahnung unterschreiben.
Achtung: Handelt es sich um eine eilige Maßnahme, die von der Verwaltung nicht umgesetzt wird, ist von Alleingängen dringend abzuraten. Denn hier handelt der betreffende Eigentümer eigenständig und nicht als Stellvertreter der Wohneigentümergemeinschaft. Dementsprechend ist es möglich, dass die anfallenden Kosten vollständig selbst zu bezahlen sind.
Reagiert die Verwaltung weiterhin nicht, kann eine regelrechte oder außerordentliche Eigentümerversammlung anberaumt werden. Hier ist das weitere Vorgehen gemeinschaftlich zu klären. Ist das Vertragsverhältnis zwischen der Verwaltung und der Wohneigentümergemeinschaft nachhaltig gestört, ist eine Abberufung möglich.
Tipp: Um der Verwaltung zu kündigen, sind zwei verschiedene Dinge notwendig: So ist einerseits im Rahmen der Eigentümerversammlung durch einen Mehrheitsbeschluss dessen Abberufung festzulegen und andererseits die Kündigung des Verwaltervertrags zuzustimmen beziehungsweise durchzuführen. Anschließend übernimmt die Wohneigentümergemeinschaft entweder selbst die Hausverwaltung oder es wird eine neue, externe Verwaltung eingesetzt.
Sie möchten den Wert Ihrer Immobilie erfahren? Kostenlos und unverbindlich
Wollen Sie den aktuellen Wert Ihrer Immobilie wissen? Für fundierte Wertauskünfte sind wir für Sie da. Rufen Sie uns an: Tel. 089 70065020.
Unsere Immobilienbewertung für Sie:
- Eine umfassende Analyse Ihrer Immobilie.
- Fundierte Immobilienbewertung inkl. Marktanalyse.
- Ideal für Eigentümer, Verkäufer und Käufer.
Ein Buch über das eigene Haus schreiben lassen?
Jeder Besitzer einer Immobilie mit historischer Bausubstanz kommt früher oder später an den Punkt, an dem er sich mit der spannenden Frage nach dem Davor beschäftigt: Wie viele Abendveranstaltungen gab es bereits in diesen vier Wänden? Welche Feste wurden im Garten...
So können Sie Hausverkauf und Hausbau unter einen Hut bringen
Viele träumen davon, ein eigenes Haus zu bauen. Das gilt auch für Menschen, die bereits ihre eigene Immobilie besitzen. Die Gründe hierfür können vielfältig sein. Falls Sie sich dazu entschließen, ein neues Haus zu bauen, und Ihre alte Immobilie gleichzeitig verkaufen möchten, müssen Sie eine Menge berücksichtigen
Vermieten oder verkaufen – was ist sinnvoller?
Im Laufe Ihres Lebens stehen viele Immobilienbesitzer irgendwann vor der Frage, wie sie mit ihrer Immobilie weiter verfahren sollen. Besonders im Alter kann eine veränderte Lebenssituation dafür sorgen, dass das einstige Traumhaus nicht mehr länger den eigenen Bedürfnissen entspricht. In dem Fall stellt sich die Frage: Vermieten oder Verkaufen? Der folgende Artikel zeigt auf, welche Vor- und Nachteile die beiden Varianten haben und worauf Sie jeweils achten müssen.
Katerina und Thomas Rogers stellen sich kurz vor
- Seit 2004 vermitteln wir erfolgreich Wohnungen, Häuser und Grundstücke in München.
- Alle unsere Kunden erhalten individuelle und persönliche Beratung.
- Wir kennen den Münchner Immobilienmarkt hervorragend und Sie profitieren von unserem Wissen außerordentlich.
- Mit uns erzielen Sie schnell und sicher den bestmöglichen Preis für Ihre Immobilie.
- Bei uns können Sie sich auf authentischen Kundenservice verlassen, der von Ehrlichkeit, Klarheit und Erfolg geprägt ist.
- Sehr gerne nehmen wir uns Zeit für Ihre Fragen und Anliegen. Auf Ihre Kontaktaufnahme freuen wir uns.
Ihre Nachricht an uns
Es würde uns sehr freuen, von Ihnen zu hören! Gerne können Sie uns entweder telefonisch kontaktieren oder uns eine Nachricht über unser Kontaktformular senden. Wir stehen Ihnen jederzeit zur Verfügung und helfen Ihnen gerne weiter, falls Sie Fragen oder Anliegen haben. Zögern Sie also nicht, uns zu kontaktieren! Wir setzen uns zeitnah mit Ihnen in Verbindung. Sie erreichen uns unter der Telefonnumme 089 70065020.
Wir freuen uns, von Ihnen zu hören
