Was ändert sich 2026 für Eigentümer? Wichtige Regelungen im Überblick

Auf einen Blick: Wer Wohneigentum besitzt, sollte sich auf relevante gesetzliche Anpassungen im laufenden Jahr einstellen. Modernisierungspflichten und verschärfte Energievorgaben stellen Hausbesitzer vor neue Herausforderungen, die eine sorgfältige finanzielle und organisatorische Planung erfordern. Unser inhabergeführtes Familienunternehmen begleitet Sie vertrauensvoll durch diese Veränderungen und zeigt gemeinsam konkrete Handlungsoptionen auf. Mit partnerschaftlicher Beratung lassen sich Chancen nutzen und Risiken minimieren.

Das laufende Jahr bringt für Besitzer von Wohnimmobilien bedeutsame Änderungen mit sich, die sowohl finanzielle als auch energetische Aspekte betreffen. Die Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes, die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie sowie Anpassungen bei der Mietpreisbremse und der CO₂‑Abgabe erfordern eine sorgfältige Auseinandersetzung. Rogers Immobilien verfügt seit 2004 über umfassende Expertise im Münchner Immobilienmarkt und begleitet Sie im vertrauensvollen Dialog dabei, die neuen Anforderungen erfolgreich zu meistern. Als ausgezeichnetes Unternehmen mit dem Qualitätssiegel Bellevue Best Property Agents 2026 verstehen wir die Komplexität aktueller Regelungen und deren praktische Umsetzung in München und Umgebung.

Gebäudeenergiegesetz: Verschärfte Vorgaben für Heizungen

Die Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes setzt klare Maßstäbe für den klimaneutralen Gebäudebestand.

Ab dem 30. Juni 2026 gilt in Gemeinden mit über 100.000 Einwohnern – darunter München, Nürnberg und Augsburg – eine verschärfte Regelung: Bei Neubauten in Baulücken sowie beim Heizungstausch nach Totalausfall dürfen nur noch Heizsysteme installiert werden, die mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Voraussetzung ist, dass eine kommunale Wärmeplanung mit Gebietsausweisung vorliegt. Für den Heizungstausch nach Totalausfall gelten Übergangsfristen von bis zu fünf Jahren. Ohne solche Planung gelten niedrigere Quoten (15 Prozent ab 2029, 30 Prozent ab 2035, 60 Prozent ab 2040).

Fristen für kleinere Gemeinden
Für kleinere Kommunen verschiebt sich die 65-Prozent-Pflicht bis zum 30. Juni 2028, wobei eine vorzeitige kommunale Wärmeplanung mit Gebietsausweisung die Frist entsprechend verkürzt.

Bestandsschutz und Neuinstallationen
Bestehende Öl- und Gasheizungen genießen Bestandsschutz und können weiterbetrieben sowie repariert werden, solange dies wirtschaftlich vertretbar ist. Nach dem 30. Juni 2026 (bzw. 2028) dürfen jedoch keine rein fossilen Öl- oder Gasheizungen mehr neu eingebaut werden; Hybride oder H₂-ready-Systeme sind erlaubt, wenn sie die 65-Prozent-Anforderung erfüllen.

EU-Gebäuderichtlinie und Klimaneutralität

Die Europäische Union verfolgt ambitionierte Klimaziele für den Gebäudesektor. Bis zum Jahr 2050 sollen alle Gebäude klimaneutral sein. Die sogenannte Energy Performance of Buildings Directive sieht vor, dass ab 2030 sämtliche Neubauten als Nullemissionsgebäude errichtet werden müssen. Bei Bestandsimmobilien sind stufenweise Verbesserungen vorgesehen – die Mitgliedstaaten müssen nationale Renovierungspläne vorlegen.

Ab 2030 dürfen in Neubauten keine fossilen Heizsysteme mehr installiert werden. Auf allen neu errichteten Gebäuden müssen zudem Solaranlagen installiert werden, sofern dies technisch machbar und wirtschaftlich vertretbar ist. Ab Mai 2026 sollen europaweit Energieausweise mit einer Skala von A bis G für Modernisierungsempfehlungen verpflichtend werden.

Diese Entwicklung zeigt deutlich: Langfristige Planungen sollten Sanierungsmaßnahmen frühzeitig berücksichtigen. Durch professionelle Bewertungen der Immobilie kann ermittelt werden, welche Modernisierungen den größten Wertzuwachs bringen und welche Maßnahmen zur Erfüllung künftiger Standards erforderlich werden.

Finanzielle Unterstützung durch Förderprogramme

Energetische Sanierungen werden durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude substanziell unterstützt. Für den Einbau von Wärmepumpen, Solarthermieanlagen, Biomasseheizungen und Wärmenetzen stehen attraktive Zuschüsse bereit. Die Grundförderung beträgt bis zu 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Zusätzliche Boni erhöhen die Förderquote: Der Geschwindigkeitsbonus von weiteren 20 Prozent gilt für den Austausch funktionstüchtiger Öl-, Gas-, Kohle- und Nachtspeicherheizungen.

Ein Einkommensbonus von 30 Prozent steht Haushalten mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen unter 40.000 Euro zu. Maximal können Förderquoten von bis zu 70 Prozent erreicht werden. Auch Dämmmaßnahmen an Fassaden, Dächern und Kellerdecken werden gefördert. Eine durchdachte Finanzierungsstrategie für Modernisierungen kombiniert in enger Zusammenarbeit mit einem Finanzierungsberater diese Fördermittel mit günstigen KfW-Krediten und nutzt steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten optimal aus.

Mietpreisbremse: Verlängerung bis 2029

Der Koalitionsvertrag verlängert die Mietpreisbremse um vier Jahre bis Ende 2029. In zahlreichen bayerischen Städten und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten – darunter München, Augsburg, Regensburg, Würzburg, Fürth und Erlangen – bleibt diese Regelung weiterhin aktiv. Bei Neuvermietungen darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wie sie im jeweiligen Mietspiegel ausgewiesen wird.

Ausnahmen gelten für Erstvermietungen nach umfassender Modernisierung sowie für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden. Vermieter müssen bei Mietvertragsabschluss unaufgefordert über die Höhe der Vormiete informieren.

Modernisierungsmaßnahmen können unter bestimmten Voraussetzungen zu Mieterhöhungen führen, allerdings ist die jährliche Erhöhung auf acht Prozent der Modernisierungskosten begrenzt. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete um maximal drei Euro pro Quadratmeter steigen.

Steigende CO₂-Abgabe und Kostenaufteilung

Die CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe steigt kontinuierlich und beeinflusst die Betriebskosten unmittelbar. Besitzer älterer Heizsysteme spüren diese Entwicklung direkt in den Heizkosten. Seit Anfang des Jahres gilt ein gestaffeltes Modell zur Aufteilung der CO₂‑Kosten zwischen Vermieter und Mieter. Die Aufteilung richtet sich nach der energetischen Qualität des Gebäudes gemäß der Energieeffizienzklassen. Bei Gebäuden mit einer sehr schlechten Energiebilanz (Klasse H) tragen Vermieter bis zu 95 Prozent der CO₂-Kosten.

Bei energetisch guten Gebäuden (Klasse A und B) entfällt die Pflicht zur Kostenbeteiligung des Vermieters komplett. Zwischen diesen Extremen existieren abgestufte Regelungen. Diese Systematik schafft erhebliche finanzielle Anreize für energetische Sanierungen und macht eine umfassende Beratung zu energetischen Maßnahmen besonders wertvoll, um die Verteilung künftig zu optimieren.

Praktische Handlungsempfehlungen für Immobilienbesitzer

Angesichts der Vielzahl an Neuerungen empfiehlt sich eine systematische Vorgehensweise. Wer den Verkauf oder die Vermietung seiner Immobilie plant, sollte zunächst den energetischen Zustand prüfen lassen und einen qualifizierten Energieberater hinzuziehen. Der aktuelle Energieausweis und geplante Sanierungsmaßnahmen beeinflussen Verkaufspreise und Vermietbarkeit erheblich. Fördermöglichkeiten sind frühzeitig zu recherchieren, da bereits durchgeführte oder geplante Modernisierungen überzeugende Verkaufsargumente darstellen. Bei vermieteten Objekten sind rechtliche Rahmenbedingungen für Mieterhöhungen nach Modernisierungen präzise zu beachten. Die Ankündigung muss mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich erfolgen und detaillierte Angaben zu Art, Umfang und voraussichtlicher Dauer enthalten. Als ausgezeichneter Immobilienmakler mit dem Qualitätssiegel Bellevue Best Property Agents 2026 ermöglichen unsere tiefgreifenden Ortskenntnisse eine präzise Markteinschätzung und realistische Preisprognosen für verschiedene Münchner Stadtviertel.

Auswirkungen auf Verkauf und Vermietung

Die komplexen regulatorischen Änderungen beeinflussen Verkaufs- und Vermietungsentscheidungen unmittelbar. Potenzielle Käufer achten zunehmend auf den energetischen Zustand und künftige Modernisierungspflichten, während Vermieter die Auswirkungen auf Mietpreisgestaltung und Betriebskosten kalkulieren müssen.

Rogers Immobilien verfügt seit 2004 über umfassende Kenntnisse des Münchner Marktes und berät Sie persönlich und kompetent zu allen Aspekten rund um den Verkauf Ihrer Immobilie oder die professionelle Vermietung.

Als inhabergeführtes Familienunternehmen verstehen wir, wie sich gesetzliche Neuerungen auf Vermarktungsstrategien und Preisgestaltung auswirken. Vereinbaren Sie noch heute ein unverbindliches Erstgespräch, um zu erfahren, wie Sie Ihre Immobilie trotz oder gerade wegen der aktuellen Entwicklungen optimal am Markt positionieren.

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