Problematisch sah das Gericht allerdings in erster Linie die Verwendung von veralteten Einheitswerten. Eigentlich sieht das Gesetz eine Neubewertung von Immobilien in einem regelmäßigen Turnus von sechs Jahren vor – faktisch wurde diese wegen des hohen Aufwands nur in Ausnahmen wie umfassenden Sanierungen, Neubauten oder dem Aufteilen bestehender Objekte auf mehrere Eigentümer vorgenommen. Aufgrund dieser fehlenden Aktualität gelten für einige Grundstücke und Bauwerke Berechnungen, die mehrere Jahrzehnte zurückliegen und nicht die aktuelle Entwicklung widerspiegeln. Das führte dazu, dass ähnliche Immobilien von der Grundsteuer vollständig unterschiedlich betroffen sind – statt eines Realwerts ist das Baujahr und das Datum der Feststellung entscheidend.
Besonders das Bundesland Bayern bestand bei der Reform der Grundsteuer darauf, dass durch die Öffnungsklausel ein Freiraum geschaffen wird, innerhalb dessen die Beteiligten agieren können. Ein Argument dafür war, dass eine bundesweit einheitliche Bestimmung die regionalen Unterschiede auf nicht ausreichend reflektieren könne und deshalb in jedem Fall eine kommunale Anpassung erforderlich mache.
Es ist parteiübergreifend unbestritten, dass das derzeitige Modell nicht zeitgemäß ist und dringend verändert werden muss, um Steuergerechtigkeit herzustellen. Es bestehen allerdings erhebliche Differenzen über die Art der Anwendung und der Umlage auf den Mieter. In der Diskussion haben sich vor allem in zwei Punkten konträre Standpunkte herausgebildet. Der Erste befasst sich mit der Frage, ob die Grundsteuer weiterhin als Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden darf. Der Zweite betrifft den Länderfinanzausgleich, der sich ebenfalls aus dem Steuereinkommen berechnet. Erheben finanzstarke Bundesländer nur eine niedrige Basissteuer, müssen sie weniger in diesen Fond einzahlen – Kritiker befürchten, dass dieses Verfahren für politische Zwecke missbraucht werden könnte.
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Unsere Immobilienbewertung für Sie:
Jeder Besitzer einer Immobilie mit historischer Bausubstanz kommt früher oder später an den Punkt, an dem er sich mit der spannenden Frage nach dem Davor beschäftigt: Wie viele Abendveranstaltungen gab es bereits in diesen vier Wänden? Welche Feste wurden im Garten...
Viele träumen davon, ein eigenes Haus zu bauen. Das gilt auch für Menschen, die bereits ihre eigene Immobilie besitzen. Die Gründe hierfür können vielfältig sein. Falls Sie sich dazu entschließen, ein neues Haus zu bauen, und Ihre alte Immobilie gleichzeitig verkaufen möchten, müssen Sie eine Menge berücksichtigen
Im Laufe Ihres Lebens stehen viele Immobilienbesitzer irgendwann vor der Frage, wie sie mit ihrer Immobilie weiter verfahren sollen. Besonders im Alter kann eine veränderte Lebenssituation dafür sorgen, dass das einstige Traumhaus nicht mehr länger den eigenen Bedürfnissen entspricht. In dem Fall stellt sich die Frage: Vermieten oder Verkaufen? Der folgende Artikel zeigt auf, welche Vor- und Nachteile die beiden Varianten haben und worauf Sie jeweils achten müssen.
Seit Anfang 2019 gilt eine Mietrechtsänderung, durch die sich für Vermieter einige deutlich veränderte Bedingungen ergeben. Sie betreffen beispielsweise die Möglichkeiten, Kosten für eine Modernisierung auf die Miete umzulegen.
Sie definieren neue Auskunftspflichten des Vermieters gegenüber potenziellen Neumietern und sie etablieren Maßnahmen gegen das sogenannte Heraus modernisieren, bei dem Modernisierungsarbeiten nur als Vorwand dienen. Dieser Artikel stellt die verschiedenen Veränderungen vor, die sich durch die aktuelle Mietrechtsänderung ergeben.
Vermieter dürfen einen Teil der Kosten für eine Modernisierung ihrer Wohnimmobilie über eine Mieterhöhung an Mieter weiterreichen. Die Grenzen dafür sind Anfang 2019 allerdings enger gefasst worden. Vor der neuen Mietrechtsänderung konnten Vermieter maximal elf Prozent der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Miete aufschlagen. Seit Anfang 2019 sind es nur noch acht Prozent. Darüber hinaus gibt es jetzt eine sogenannte Kappungsgrenze.
Die Miete für jeden Quadratmeter Wohnfläche darf sich nach einer Modernisierung in sechs Jahren nur um maximal drei Euro/m² erhöhen. Das gilt bei allen Kaltmieten, die vor der Modernisierung bei mindestens sieben Euro/m² lagen. Lag die Quadratmeter miete vor der Modernisierung niedriger, darf die Miete innerhalb der sechs Jahre um maximal zwei Euro/m² ansteigen. Damit möchte der Gesetzesgeber verhindern, dass günstiger Wohnraum durch eine Modernisierung zu teuer für die bisherigen Mieter wird.
Verlangt ein Vermieter bei einer Neuvermietung in einer Gegend mit Mietpreisbindung eine die Regel übersteigende Miete, greifen die Informationspflichten. Der Vermieter muss Wohnungsinteressenten dann unaufgefordert die Höhe der zuvor gezahlten Miete nennen. Er muss sie zusätzlich darüber informieren, dass die von ihm verlangte Neumiete das mit der Mietpreisbindung verbundene Plus von maximal zehn Prozent übersteigt.
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„Herausmodernisieren“ wird nach der Mietpreisänderung als Ordnungswidrigkeit interpretiert und kann eine Geldbuße bis zu maximal 100.000 Euro nach sich ziehen. Der Verdacht auf ein unzulässiges Herausmodernisieren besteht beispielsweise, wenn ein Vermieter umfangreiche Modernisierung ankündigt und in einem Zeitraum von zwölf Monaten nach der Ankündigung nicht mit ihnen beginnt.
Jeder Besitzer einer Immobilie mit historischer Bausubstanz kommt früher oder später an den Punkt, an dem er sich mit der spannenden Frage nach dem Davor beschäftigt: Wie viele Abendveranstaltungen gab es bereits in diesen vier Wänden? Welche Feste wurden im Garten...
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Möchten Sie Ihre Immobilie gut verkaufen?
Es ist gut möglich, dass wir einen passenden Käufer für Ihr Grundstück, Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung bereits haben. Befindet sich Ihre Immobilie in München oder im Münchner Umland? Wir haben viele vorgemerkte Kunden, die nach einer passenden Immobilie suchen. Hier erhalten Sie einen kleinen Einblick in die Wunschliste von fünf Interessenten.
Objektart: Eigentumswohnung zur Selbstnutzung
Lage: München Innenstadt und alles, das an der Isar liegt, Thalkirchen bis Oberföhring
Kaufpreis: bis 520.000 EUR
Zimmer: ab 2 Zimmer
Wohnfläche: ab 65 m²
Objektart: Baugrundstück für Gewerbe zum Kauf
Grundstücksgröße: ca. 10.000 m²
Weitere Wünsche: Gute Anbindung an Flughafen erreichbar
Direkt an der Autobahn, damit das Gebäude von der Fahrbahn sichtbar ist.
In Planung ist zunächst ein einstöckiges Gebäude mit einer Ausstellungshalle für Maschinen, diverse Büros, Küche, Besprechungsräumen, Parkplatz.
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Sie erreichen uns am besten unter der Telefonnummer 089 70065020 oder schreiben Sie uns an.
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Im Laufe Ihres Lebens stehen viele Immobilienbesitzer irgendwann vor der Frage, wie sie mit ihrer Immobilie weiter verfahren sollen. Besonders im Alter kann eine veränderte Lebenssituation dafür sorgen, dass das einstige Traumhaus nicht mehr länger den eigenen Bedürfnissen entspricht. In dem Fall stellt sich die Frage: Vermieten oder Verkaufen? Der folgende Artikel zeigt auf, welche Vor- und Nachteile die beiden Varianten haben und worauf Sie jeweils achten müssen.
Die Grundsteuerbelastung trifft sowohl Eigentümer als auch Mieter. Schon 2016 hat die Grundsteuer den Kommunen weit mehr als 13 Milliarden Euro eingebracht. Im Juni 2016 wurde die Grundsteuerreform beschlossen, Hamburg und Bayern stimmten dagegen. Das Bundesverfassungsgericht erwartet nun eine neue Reform bis zum 31. Dezember 2019, da die aktuellen Regelungen zur Grundsteuer als verfassungswidrig gelten.
Seitens Hessen und Niedersachsen wurden die Gesetzesentwürfe am 23. September 2016 in den Bundesrat gegeben, am 4. November 2016 wurden sie beschlossen. Eine Stellungnahme der Bundesregierung erfolgte am 21. Dezember 2016. Der Finanzausschuss des Bundestages beschloss am 15. Februar 2017, dass keine Initiative ergriffen würde, solange der Bundesrat keine einvernehmliche Haltung zeigt. Im jetzigen, vorgelegten Modell handelt es sich um ein Kostenwertmodell, welches das Gesamtmodell und Erweiterungen enthält.
Bei bereits bebauten Grundstücken fließt der sogenannte Gebäudepauschalherstellungswert mit in die Wertermittlung ein. Die Gebäude sollen somit pauschal nach den entstandenen Baukosten bewertet werden. Diese wiederum müssen regelmäßig aktualisiert werden. Die größte Kritik beim Kostenwertmodell ist unter anderem die regelmäßige Aktualisierung der Bau- und Grundstückskosten, was einen dynamischen Erhöhungsmechanismus für die Grundsteuer mitbringt. Es kommt hinzu, dass Neubauten grundsätzlich benachteiligt würden, weshalb dieses Modell abzulehnen ist.
Diese Begründung des Bundesverfassungsgerichts erklärte die Vorschriften für verfassungswidrig und hat dafür gesorgt, dass der Gesetzgeber bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung treffen muss. Bis dahin dürfen die aktuell geltenden Regeln weiterhin angewandt werden. Nachdem die Neuregelungen verkündet wurden, dürfen die alten Regelungen weiterhin für fünf Jahre angewandt werden, längstens bis zum 31. Dezember 2024.
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Für eine faire Grundsteuer ist es wichtig, dass sich die Reform administrieren lässt. Am ehesten wäre das mit dem Südländermodell gegeben. Bei einer Erhebung von Kosten- bzw. Verkehrswerten wäre ein erheblich stärkerer Bürokratieaufwand die Folge. Das hätte eine unnötige Verkomplizierung zur Folge. Auch eine stetig wiederkehrende Ermittlung der Standardwerte hätte Folgen, die Verwaltungsressourcen wären kaum überschaubar.
Da das Bundesverfassungsgericht eine recht kurze Frist gesetzt hat, ist das Südländermodell als einziges Modell realisierbar. Für das Kostenwertmodell, welches der Bundesrat eingebracht hat, wäre eine zehnjährige Übergangszeit erforderlich, welche vom Bundesverfassungsgericht nicht gewährt wird. Das Südländermodell hingegen lässt sich schneller administrieren und ist deutlich weniger streit anfällig.
Das Kostenwertmodell ist auch aus den Gründen abzulehnen, dass die Grundsteuer sich Berechnungen zur Folge verzehnfachen würde. Das Modell gilt daher als sozial unverträglich, wie von offizieller Stelle in Hamburg geäußert wurde. Nur mit einer Anpassung der Steuermesszahlen und Hebesätzen könnte die drastische Erhöhung der Grundsteuer verhindert werden.
Jeder Besitzer einer Immobilie mit historischer Bausubstanz kommt früher oder später an den Punkt, an dem er sich mit der spannenden Frage nach dem Davor beschäftigt: Wie viele Abendveranstaltungen gab es bereits in diesen vier Wänden? Welche Feste wurden im Garten...
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Im Laufe Ihres Lebens stehen viele Immobilienbesitzer irgendwann vor der Frage, wie sie mit ihrer Immobilie weiter verfahren sollen. Besonders im Alter kann eine veränderte Lebenssituation dafür sorgen, dass das einstige Traumhaus nicht mehr länger den eigenen Bedürfnissen entspricht. In dem Fall stellt sich die Frage: Vermieten oder Verkaufen? Der folgende Artikel zeigt auf, welche Vor- und Nachteile die beiden Varianten haben und worauf Sie jeweils achten müssen.
Nach dem § 556 BGB können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Wird eine solche Vereinbarung nicht getroffen, trägt der Vermieter die Betriebskosten. Ein kostspieliger Fehler, der aber immer wieder vorkommt.
Vermieter müssen im Mietvertrag die Umlage auf den Mieter vereinbaren und jede einzelne Betriebskostenposition nennen bzw. Bezug auf § 2 der Betriebskostenverordnung nehmen. Nur dann ist sichergestellt, dass nicht der Vermieter die Nebenkosten tragen muss.
Der Vermieter hat für die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung genau 12 Monate Zeit. Die sogenannte „Abrechnungsfrist“ beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums. Rechnet der Vermieter nach Kalenderjahr ab – also vom 01.01. bis zum 31.12. eines Jahres, dann muss die Abrechnung bis zum 31.12. des darauffolgenden Jahres beim Mieter sein.
Verpasst der Vermieter diese Frist, ist eine Nachforderung ausgeschlossen. Aber Achtung: Der Mieter hingegen verliert seinen Anspruch auf ein Guthaben erst nach mehreren Jahren (unter Umständen sogar gar nicht).
Der oben genannte Abrechnungszeitraum ist ebenso wichtig wie die Abrechnungsfrist. Der Vermieter darf nur über einen Zeitraum von 12 Monaten über die Nebenkosten bzw. über die Vorauszahlungen abrechnen. Versucht der Vermieter beispielsweise über 13, 14 oder einen noch längeren Zeitraum abzurechnen, ist die Nebenkostenabrechnung nicht ordnungsgemäß erstellt und eine mögliche Nachzahlung des Mieters wird nicht fällig.
Eine Position taucht in der Hausgeldabrechnung (die der Vermieter als Grundlage für die Nebenkostenabrechnung nutzt) aber nicht auf. Die Grundsteuer. Die Grundsteuer bezahlt jeder Wohnungseigentümer selbst. Deshalb wird die Umlage der Grundsteuer gerne vergessen. Gewissenhafte Vermieter kennen die Besonderheit und legen die Grundsteuer auf den Mieter um.
Dieser Tipp reiht sich an die „vergessene Grundsteuer“ an. Denn gerne wird nicht nur die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung vergessen, sondern auch weitere Positionen. Die Ordnung beim Vermieter ist hier die halbe Abrechnung. Werden die Belege sorgfältig abgelegt und in der Abrechnung gewissenhaft dargestellt, kann im Normalfall auch kein Beleg (z. B. Treppenhausreinigung, Müllgebühren oder Gartenpflege) vergessen werden.
Man muss beachten: Jede Position, die nicht umgelegt wird, trägt der Vermieter aus eigener Tasche. Nach Ablauf, der im Punkt 2 genannten Abrechnungsfrist, ist auch keine Korrektur der Nebenkostenabrechnung mehr möglich.
Dem Vermieter stehen verschiedene Umlageschlüssel zur Verfügung. Diese werden im Mietvertrag verankert und nach diesen Verteilerschlüsseln muss die Nebenkostenabrechnung erstellt werden.
Nun gibt es einfache und eher schwierig zu handhabende Umlageschlüssel. Empfehlenswert ist die Umlage der Nebenkosten nach Quadratmeter Wohnfläche. Jeder Mieter zahlt anteilig nach der Größe seiner Wohnung. Der Schlüssel ist in aller Regel fair und für den Vermieter einfach zu handhaben. Als Negativ-Beispiel sei die Umlage nach der Personenanzahl zu nennen. Ein Verteilerschlüssel der viel Arbeit mit sich bringen kann.
Der Vermieter muss immer genau wissen, wie viele Mieter, in welchem Zeitraum in einer Wohnung gelebt haben. Den Überblick zu behalten, ist hier nicht ganz leicht, denn es ziehen neue Bewohner ein und aus, Kinder werden geboren oder der Freund einer Mieterin „wohnt“ quasi mit in einer Wohnung, ist aber nicht in der Wohnung gemeldet. Der Schlüssel bringt in der Praxis einfach zu viele Fallstricke mit.
Beispiel: Der Vermieter stellt die Abrechnung Ende Dezember zu und erinnert den Mieter Ende Januar, doch bitte die Nachzahlung zu leisten. Jetzt behauptet der Mieter, die Abrechnung nie erhalten zu haben. Der Vermieter steht in der Pflicht und muss den Zugang beweisen. Kann er das nicht, kann er seine Nachzahlung abschreiben, denn eine Korrektur ist im Januar (nach Ablauf des Abrechnungszeitraums) nicht mehr möglich.
Die sicherste Lösung ist die Zustellung über einen Boten. Der Bote sollte dann nicht nur den Einwurf in den Briefkasten des Mieters bestätigen, sondern auch den Inhalt des Briefes gesehen haben. Damit ist der Vermieter auf einer ziemlich sicheren Seite.
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Ein letzter und allgemeiner Tipp: Eigentümer, die Ihre Abrechnung nicht selbst erstellen wollen oder können, sollten sich im Zweifelsfall bei der Abrechnung der Nebenkosten unterstützen lassen.
Über den Autor: Dieser Gastartikel wurde vom Immobilienfachwirt Marcel Kurzke verfasst. Unter dem Namen „Promeda Hausverwaltung GmbH“ betreibt Marcel Kurzke in Berlin eine Hausverwaltung, die auf die Bereiche Miet- und WEG-Verwaltung spezialisiert ist. Im Firmen-Blog erscheinen regelmäßig Artikel zu verschiedenen Immobilien- und Mietrechtsthemen.
Jeder Besitzer einer Immobilie mit historischer Bausubstanz kommt früher oder später an den Punkt, an dem er sich mit der spannenden Frage nach dem Davor beschäftigt: Wie viele Abendveranstaltungen gab es bereits in diesen vier Wänden? Welche Feste wurden im Garten...
Viele träumen davon, ein eigenes Haus zu bauen. Das gilt auch für Menschen, die bereits ihre eigene Immobilie besitzen. Die Gründe hierfür können vielfältig sein. Falls Sie sich dazu entschließen, ein neues Haus zu bauen, und Ihre alte Immobilie gleichzeitig verkaufen möchten, müssen Sie eine Menge berücksichtigen
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