Die Grundsteuerreform – Wissenswertes für Immobilienbesitzer

Grundsteuerreform

Die Grundsteuerreform – Wissenswertes für Immobilienbesitzer

Die Reform der Grundsteuer beschloss der Bundestag mit großer Mehrheit am 18. Oktober 2019. Anlass war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts im April 2018, das die bisher geltende Regelung wegen einer „gravierenden Ungleichbehandlung“ von Immobilienbesitzern für verfassungswidrig erklärte. Voraussichtlich wird die neue Berechnung 2025 in Kraft treten und alle Haushalte im gesamten Bundesgebiet betreffen – sowohl Eigentümer wie auch Mieter, da die Steuer auf die Miete umgelegt werden kann.

Warum verstößt die geltende Grundsteuer gegen das Grundgesetz?

Nach dem bisher angewendeten Modell berechnet sich die Höhe der Abgaben für einen Immobilienbesitzer nach unterschiedlichen Faktoren wie die Art des Grundstücks, die Bebauung und dem Hebesatz einer Kommune. Darüber hinaus besteht ein Unterschied zwischen den alten und den neuen Bundesländern, da unterschiedliche Steuersätze gelten: Im ehemaligen Westdeutschland sind diese durch das Grundsteuergesetz von 1973 definiert, während in den neuen Ländern die 1935 erlassene Vorschrift für die Erhebung der Steuermesszahlen auf Grund- und Immobilienbesitz Anwendung findet.

Problematisch sah das Gericht allerdings in erster Linie die Verwendung von veralteten Einheitswerten. Eigentlich sieht das Gesetz eine Neubewertung von Immobilien in einem regelmäßigen Turnus von sechs Jahren vor – faktisch wurde diese wegen des hohen Aufwands nur in Ausnahmen wie umfassenden Sanierungen, Neubauten oder dem Aufteilen bestehender Objekte auf mehrere Eigentümer vorgenommen. Aufgrund dieser fehlenden Aktualität gelten für einige Grundstücke und Bauwerke Berechnungen, die mehrere Jahrzehnte zurückliegen und nicht die aktuelle Entwicklung widerspiegeln. Das führte dazu, dass ähnliche Immobilien von der Grundsteuer vollständig unterschiedlich betroffen sind – statt eines Realwerts ist das Baujahr und das Datum der Feststellung entscheidend.

Wer profitiert direkt von der Grundsteuer?

Eine Begründung für die Einziehung der Grundsteuern ist, dass die Kommunen für ihre Einwohner eine angemessene Infrastruktur zur Verfügung stellen müssen – also Wege bauen und erhalten, öffentliche Verkehrsmittel bereitstellen und die Energie- und Wasserversorgung sicherstellen und überwachen. Diese Leistungen, von denen die Allgemeinheit und jeder Bewohner profitieren, sollen die Kommunen durch die Einnahmen aus der Grundsteuer erbringen. Es handelt sich deshalb um eine kommunale Steuer, die in die Kassen der örtlichen Verwaltung fließt.

Was ist die Öffnungsklausel?

Die Öffnungsklausel ist ursprünglich ein Instrument aus dem Tarifgesetz, das es zulässt, bei verschiedenen Bedingungen von der allgemeinen Regelung abzuweichen. Sie ermöglicht es, entsprechend den lokalen Gegebenheiten in einem fest definierten Rahmen von der einheitlichen Grundlage abzuweichen und eigene Prioritäten zu setzen. Konkret bedeutet dies, dass die nationale Gesetzgebung lediglich einen Rahmen vorgibt, innerhalb dessen sich die untergeordneten Instanzen nach eigenem Ermessen bewegen können.

Besonders das Bundesland Bayern bestand bei der Reform der Grundsteuer darauf, dass durch die Öffnungsklausel ein Freiraum geschaffen wird, innerhalb dessen die Beteiligten agieren können. Ein Argument dafür war, dass eine bundesweit einheitliche Bestimmung die regionalen Unterschiede auf nicht ausreichend reflektieren könne und deshalb in jedem Fall eine kommunale Anpassung erforderlich mache.

Welche Kontroversen existieren um die Grundsteuerreform?

Es ist parteiübergreifend unbestritten, dass das derzeitige Modell nicht zeitgemäß ist und dringend verändert werden muss, um Steuergerechtigkeit herzustellen. Es bestehen allerdings erhebliche Differenzen über die Art der Anwendung und der Umlage auf den Mieter. In der Diskussion haben sich vor allem in zwei Punkten konträre Standpunkte herausgebildet. Der Erste befasst sich mit der Frage, ob die Grundsteuer weiterhin als Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden darf. Der Zweite betrifft den Länderfinanzausgleich, der sich ebenfalls aus dem Steuereinkommen berechnet. Erheben finanzstarke Bundesländer nur eine niedrige Basissteuer, müssen sie weniger in diesen Fond einzahlen – Kritiker befürchten, dass dieses Verfahren für politische Zwecke missbraucht werden könnte.

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Wie wirkt sich die Grundsteuerreform konkret auf Immobilienbesitzer aus?

Es sind noch nicht alle Details der künftigen Erhebung bekannt, da diese – wie oben dargestellt – lediglich einen verbindlichen Rahmen vorgibt. Ziel ist in erster Linie, die Steuer innerhalb einzelner Bezirke zu vereinheitlichen, während die konkrete Höhe nach wie vor dem entsprechenden Wohnort abhängt. Aus diesem Grund ist noch nicht abzuschätzen, ob sich die Belastung für den Besitzer einer Immobilie erhöhen oder verringern wird. Zunächst sollen alle Immobilien bis 2022 neu evaluiert werden, um den aktuellen Grundstückswert zu ermitteln. Sollte sich allerdings bis zum 1. Januar 2020 keine Mehrheit in dem Bundesrat finden, fiele die Grundsteuer ersatzlos weg.
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Mietrechtsänderung 2019: Was ändert sich für Vermieter?

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Mietrechtsänderung 2019: Was ändert sich für Vermieter?

Seit Anfang 2019 gilt eine Mietrechtsänderung, durch die sich für Vermieter einige deutlich veränderte Bedingungen ergeben. Sie betreffen beispielsweise die Möglichkeiten, Kosten für eine Modernisierung auf die Miete umzulegen.
Sie definieren neue Auskunftspflichten des Vermieters gegenüber potenziellen Neumietern und sie etablieren Maßnahmen gegen das sogenannte Heraus modernisieren, bei dem Modernisierungsarbeiten nur als Vorwand dienen. Dieser Artikel stellt die verschiedenen Veränderungen vor, die sich durch die aktuelle Mietrechtsänderung ergeben.

Wie können Vermieter Modernisierungskosten weiterreichen?

Vermieter dürfen einen Teil der Kosten für eine Modernisierung ihrer Wohnimmobilie über eine Mieterhöhung an Mieter weiterreichen. Die Grenzen dafür sind Anfang 2019 allerdings enger gefasst worden. Vor der neuen Mietrechtsänderung konnten Vermieter maximal elf Prozent der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Miete aufschlagen. Seit Anfang 2019 sind es nur noch acht Prozent. Darüber hinaus gibt es jetzt eine sogenannte Kappungsgrenze.

Die Miete für jeden Quadratmeter Wohnfläche darf sich nach einer Modernisierung in sechs Jahren nur um maximal drei Euro/m² erhöhen. Das gilt bei allen Kaltmieten, die vor der Modernisierung bei mindestens sieben Euro/m² lagen. Lag die Quadratmeter miete vor der Modernisierung niedriger, darf die Miete innerhalb der sechs Jahre um maximal zwei Euro/m² ansteigen. Damit möchte der Gesetzesgeber verhindern, dass günstiger Wohnraum durch eine Modernisierung zu teuer für die bisherigen Mieter wird.

Welchen Vorteil haben modernisierende Vermieter künftig?

Für Vermieter wird es künftig in einigen Fällen einfacher, zu berechnen, wie viel Geld sie aufgrund der Modernisierung auf die Miete umlegen können. Liegen die Kosten der Modernisierung maximal bei 10.000 Euro pro Wohneinheit, können sie 70 Prozent dieser Kosten als Berechnungsgrundlage nehmen, um so die zulässige Mieterhöhung zu ermitteln.

Welche neuen Informationspflichten hat der Vermieter?

Durch die Mietrechtsänderung haben Vermieter neue Informationspflichten gegenüber potenziellen Neumietern. Sie gelten bei einer neu verlangten Miete, die in Regionen mit einer Mietpreisbindung über der ohne Ausnahmeregelung maximal möglichen liegt. Mietpreisbindungen gelten in Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Dort darf die Miete bei einer Neuvermietung von Bestandswohnungen in der Regel maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Eine Ausnahme besteht beispielsweise nach einer Modernisierung der jeweiligen Immobilie.

Verlangt ein Vermieter bei einer Neuvermietung in einer Gegend mit Mietpreisbindung eine die Regel übersteigende Miete, greifen die Informationspflichten. Der Vermieter muss Wohnungsinteressenten dann unaufgefordert die Höhe der zuvor gezahlten Miete nennen. Er muss sie zusätzlich darüber informieren, dass die von ihm verlangte Neumiete das mit der Mietpreisbindung verbundene Plus von maximal zehn Prozent übersteigt.

Warum könnte es zu häufigeren Rügen gegen Vermieter kommen?

Mieter haben es seit der Mietrechtsänderung einfacher, sich gegen aus ihrer Sicht überhöhte Mieten zu wehren, die die Regeln der Mietpreisbremse verletzen. Sie können mit einer einfachen Rüge bei ihrem Vermieter reagieren, während zuvor eine qualifizierte Rüge nötig war. Die qualifizierte Rüge ist komplizierter und muss auf Basis der örtlichen Vergleichsmiete begründen, warum die geforderte Miete zu hoch ist. Das ist bei einer einfachen Rüge nicht nötig. Damit sinkt die Hürde für Mieter, was dazu führen könnte, dass sie häufiger rügen.
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Welche Maßnahmen greifen gegen „Herausmodernisieren”?

Bisweilen haben Vermieter in der Vergangenheit angekündigt, ihre Wohnimmobilie umfassend zu modernisieren, um Mieter so zu einer Kündigung zu veranlassen. Dieses Vorgehen wird „Herausmodernisieren“ genannt. Von „Herausmodernisieren“ wird auch dann gesprochen, wenn Vermieter nach einer Modernisierung eine sehr hohe Mieterhöhung planen oder eine andere sehr hohe Belastung von Mietern vorsehen.

„Herausmodernisieren“ wird nach der Mietpreisänderung als Ordnungswidrigkeit interpretiert und kann eine Geldbuße bis zu maximal 100.000 Euro nach sich ziehen. Der Verdacht auf ein unzulässiges Herausmodernisieren besteht beispielsweise, wenn ein Vermieter umfangreiche Modernisierung ankündigt und in einem Zeitraum von zwölf Monaten nach der Ankündigung nicht mit ihnen beginnt.

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Wir suchen Eigentumswohnungen, Häuser und Grundstücke

Immobilie verkaufen an vorgemerkte Kunden

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Möchten Sie Ihre Immobilie gut verkaufen?

Es ist gut möglich, dass wir einen passenden Käufer für Ihr Grundstück, Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung bereits haben. Befindet sich Ihre Immobilie in München oder im Münchner Umland? Wir haben viele vorgemerkte Kunden, die nach einer passenden Immobilie suchen. Hier erhalten Sie einen kleinen Einblick in die Wunschliste von fünf Interessenten.

Eigentumswohnung zur Kapitalanlage

Objektart: Eigentumswohnung zur Kapitalanlage
Lage: München oder Umland
Kaufpreis: bis ca. 350.000 EUR
Zimmer: 2 Zimmer
Wohnfläche: ab ca. 55 m²

Eigentumswohnung zur Selbstnutzung

Objektart: Eigentumswohnung zur Selbstnutzung
Lage: München Innenstadt und alles, das an der Isar liegt, Thalkirchen bis Oberföhring
Kaufpreis: bis 520.000 EUR
Zimmer: ab 2 Zimmer
Wohnfläche: ab 65 m²

Baugrundstück für weltweit bekannten Hersteller von erstklassigen Werkzeug- und Laserschneidmaschinen

Objektart: Baugrundstück für Gewerbe zum Kauf
Grundstücksgröße: ca. 10.000 m²
Weitere Wünsche: Gute Anbindung an Flughafen erreichbar
Direkt an der Autobahn, damit das Gebäude von der Fahrbahn sichtbar ist.
In Planung ist zunächst ein einstöckiges Gebäude mit einer Ausstellungshalle für Maschinen, diverse Büros, Küche, Besprechungsräumen, Parkplatz.

Immobilie in Münchner Süd-Osten zum Kauf gesucht

Objektart: Haus oder Erdgeschosswohnung mit Gartenanteil
Lage: Einzugsgebiete München U-/S-Bahn (vorzugsweise Münchner Süd-Osten, Trudering, Riem, Giesing, Harlaching, Taufkirchen, Unterhaching, Deisenhofen, Ottobrunn, Neubiberg
Kaufpreis: ca. 700.000 EUR
Wohnfläche: ab 85 m²
Zimmeranzahl: ab 3,5 Zimmer
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Mehrfamilienhaus bis zu 50 Wohneinheiten

Objektart: Mehrfamilienhaus ab zwei bis ca. 50 Wohneinheiten
Lage: Im Stadtgebiet München oder im Würmtal
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Reformierung der Grundsteuer

Reformierung Grundsteuer

Reformierung der Grundsteuer

Die Grundsteuerbelastung trifft sowohl Eigentümer als auch Mieter. Schon 2016 hat die Grundsteuer den Kommunen weit mehr als 13 Milliarden Euro eingebracht. Im Juni 2016 wurde die Grundsteuerreform beschlossen, Hamburg und Bayern stimmten dagegen. Das Bundesverfassungsgericht erwartet nun eine neue Reform bis zum 31. Dezember 2019, da die aktuellen Regelungen zur Grundsteuer als verfassungswidrig gelten.

Drei Modelle zur Auswahl

Vor der Reform war eine Arbeitsgruppe durch die Finanzminister der Länder eingesetzt, deren Aufgabe die Entwicklung verschiedener Reformansätze war. Es entstanden drei Modelle, die eifrig diskutiert wurden. Folgende drei Modelle standen zur Diskussion:
  • Modell 1: Das Modell der Nordländer (Wertigkeit orientiert am Verkehrswert)
  • Modell 2: Das Modell der Südländer (Wertigkeit anhand der Grundstücks- und Gebäudeflächen)
  • Modell 3: Thüringer Modell (kombiniert Modell 1 und 2)
Nachdem alle drei Modelle unbeteiligt der Wirtschaft erprobt wurden, war klar, dass keines dieser Modelle wirklich nutzbar ist. Daraufhin wurden die Modelle verworfen und ein Gesamtmodell entwickelt.

Seitens Hessen und Niedersachsen wurden die Gesetzesentwürfe am 23. September 2016 in den Bundesrat gegeben, am 4. November 2016 wurden sie beschlossen. Eine Stellungnahme der Bundesregierung erfolgte am 21. Dezember 2016. Der Finanzausschuss des Bundestages beschloss am 15. Februar 2017, dass keine Initiative ergriffen würde, solange der Bundesrat keine einvernehmliche Haltung zeigt. Im jetzigen, vorgelegten Modell handelt es sich um ein Kostenwertmodell, welches das Gesamtmodell und Erweiterungen enthält.

Das Kostenwertmodell im Einzelnen

Der sogenannte Kostenwert ist die Basis des Kostenwertmodells. Demnach wird bei Grundstücken ohne Bebauung der Bodenrichtwert von Gutachterausschüssen herangezogen. Die Wertermittlung erfolgt somit anhand des durchschnittlichen Verkaufspreises in einer bestimmten Region.

Bei bereits bebauten Grundstücken fließt der sogenannte Gebäudepauschalherstellungswert mit in die Wertermittlung ein. Die Gebäude sollen somit pauschal nach den entstandenen Baukosten bewertet werden. Diese wiederum müssen regelmäßig aktualisiert werden. Die größte Kritik beim Kostenwertmodell ist unter anderem die regelmäßige Aktualisierung der Bau- und Grundstückskosten, was einen dynamischen Erhöhungsmechanismus für die Grundsteuer mitbringt. Es kommt hinzu, dass Neubauten grundsätzlich benachteiligt würden, weshalb dieses Modell abzulehnen ist.

Warum eine neue Reform der Grundsteuer

Eine neue Reform sollte geschaffen werden, da das zur Zeit aktuelle System als verfassungswidrig erachtet wurde. Mit einem Urteil vom 10. April 2018 wurde seitens des Bundesverfassungsgerichts dieser Ansatz bestätigt. Dem Urteil zur Folge ist eine Einheitsbewertung des Grundvermögens seit dem Jahr 2002 mit dem Gleichheitssatz des Grundgesetzes nicht vereinbar. Das Bundesverfassungsgericht sagt weiter, dass der Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 zu einer massiven Ungleichbehandlung bei der Bewertung von Grund- und Bodenvermögen führt.

Diese Begründung des Bundesverfassungsgerichts erklärte die Vorschriften für verfassungswidrig und hat dafür gesorgt, dass der Gesetzgeber bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung treffen muss. Bis dahin dürfen die aktuell geltenden Regeln weiterhin angewandt werden. Nachdem die Neuregelungen verkündet wurden, dürfen die alten Regelungen weiterhin für fünf Jahre angewandt werden, längstens bis zum 31. Dezember 2024.

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Das Südländermodell im Fokus

Für eine faire Grundsteuer ist es wichtig, dass sich die Reform administrieren lässt. Am ehesten wäre das mit dem Südländermodell gegeben. Bei einer Erhebung von Kosten- bzw. Verkehrswerten wäre ein erheblich stärkerer Bürokratieaufwand die Folge. Das hätte eine unnötige Verkomplizierung zur Folge. Auch eine stetig wiederkehrende Ermittlung der Standardwerte hätte Folgen, die Verwaltungsressourcen wären kaum überschaubar.

Da das Bundesverfassungsgericht eine recht kurze Frist gesetzt hat, ist das Südländermodell als einziges Modell realisierbar. Für das Kostenwertmodell, welches der Bundesrat eingebracht hat, wäre eine zehnjährige Übergangszeit erforderlich, welche vom Bundesverfassungsgericht nicht gewährt wird. Das Südländermodell hingegen lässt sich schneller administrieren und ist deutlich weniger streit anfällig.

Das Kostenwertmodell ist auch aus den Gründen abzulehnen, dass die Grundsteuer sich Berechnungen zur Folge verzehnfachen würde. Das Modell gilt daher als sozial unverträglich, wie von offizieller Stelle in Hamburg geäußert wurde. Nur mit einer Anpassung der Steuermesszahlen und Hebesätzen könnte die drastische Erhöhung der Grundsteuer verhindert werden.

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Nebenkosten­ab­rechnung: Die 8 besten Vermietertipps im Überblick

Nebenkostenabrechnung

Nebenkosten­ab­rechnung: Die 8 besten Vermietertipps im Überblick

1) Mietvertrag: Umlage der Nebenkosten vereinbaren

Nach dem § 556 BGB können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Wird eine solche Vereinbarung nicht getroffen, trägt der Vermieter die Betriebskosten. Ein kostspieliger Fehler, der aber immer wieder vorkommt.

Vermieter müssen im Mietvertrag die Umlage auf den Mieter vereinbaren und jede einzelne Betriebskostenposition nennen bzw. Bezug auf § 2 der Betriebskostenverordnung nehmen. Nur dann ist sichergestellt, dass nicht der Vermieter die Nebenkosten tragen muss.

2) Pünktlichkeit: Bitte die Fristen zur Abrechnung beachten

Der Vermieter hat für die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung genau 12 Monate Zeit. Die sogenannte „Abrechnungsfrist“ beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums. Rechnet der Vermieter nach Kalenderjahr ab – also vom 01.01. bis zum 31.12. eines Jahres, dann muss die Abrechnung bis zum 31.12. des darauffolgenden Jahres beim Mieter sein.

Verpasst der Vermieter diese Frist, ist eine Nachforderung ausgeschlossen. Aber Achtung: Der Mieter hingegen verliert seinen Anspruch auf ein Guthaben erst nach mehreren Jahren (unter Umständen sogar gar nicht).

3) Zeitraum: Der Vermieter darf über maximal 12 Monate abrechnen

Der oben genannte Abrechnungszeitraum ist ebenso wichtig wie die Abrechnungsfrist. Der Vermieter darf nur über einen Zeitraum von 12 Monaten über die Nebenkosten bzw. über die Vorauszahlungen abrechnen. Versucht der Vermieter beispielsweise über 13, 14 oder einen noch längeren Zeitraum abzurechnen, ist die Nebenkostenabrechnung nicht ordnungsgemäß erstellt und eine mögliche Nachzahlung des Mieters wird nicht fällig.

4) Grundsteuer: Bitte nicht vergessen

Dieser Tipp ist besonders bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung für Eigentumswohnungen wichtig. Alle Kosten, die anfallen, werden von der Wohnungseigentümergemeinschaft bezahlt. Der Vermieter bekommt einmal im Jahr eine Hausgeldabrechnung und kann große Teile dieser Abrechnung an seinen Mieter weitergeben.

Eine Position taucht in der Hausgeldabrechnung (die der Vermieter als Grundlage für die Nebenkostenabrechnung nutzt) aber nicht auf. Die Grundsteuer. Die Grundsteuer bezahlt jeder Wohnungseigentümer selbst. Deshalb wird die Umlage der Grundsteuer gerne vergessen. Gewissenhafte Vermieter kennen die Besonderheit und legen die Grundsteuer auf den Mieter um.

5) Bitte nichts vergessen: über alle umlegbaren Kosten abrechnen

Dieser Tipp reiht sich an die „vergessene Grundsteuer“ an. Denn gerne wird nicht nur die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung vergessen, sondern auch weitere Positionen. Die Ordnung beim Vermieter ist hier die halbe Abrechnung. Werden die Belege sorgfältig abgelegt und in der Abrechnung gewissenhaft dargestellt, kann im Normalfall auch kein Beleg (z. B. Treppenhausreinigung, Müllgebühren oder Gartenpflege) vergessen werden.

Man muss beachten: Jede Position, die nicht umgelegt wird, trägt der Vermieter aus eigener Tasche. Nach Ablauf, der im Punkt 2 genannten Abrechnungsfrist, ist auch keine Korrektur der Nebenkostenabrechnung mehr möglich.

6) Arbeitserleichterung: Sinnvolle Umlageschlüssel vereinbaren und beachten

Dem Vermieter stehen verschiedene Umlageschlüssel zur Verfügung. Diese werden im Mietvertrag verankert und nach diesen Verteilerschlüsseln muss die Nebenkostenabrechnung erstellt werden.

Nun gibt es einfache und eher schwierig zu handhabende Umlageschlüssel. Empfehlenswert ist die Umlage der Nebenkosten nach Quadratmeter Wohnfläche. Jeder Mieter zahlt anteilig nach der Größe seiner Wohnung. Der Schlüssel ist in aller Regel fair und für den Vermieter einfach zu handhaben. Als Negativ-Beispiel sei die Umlage nach der Personenanzahl zu nennen. Ein Verteilerschlüssel der viel Arbeit mit sich bringen kann.

Der Vermieter muss immer genau wissen, wie viele Mieter, in welchem Zeitraum in einer Wohnung gelebt haben. Den Überblick zu behalten, ist hier nicht ganz leicht, denn es ziehen neue Bewohner ein und aus, Kinder werden geboren oder der Freund einer Mieterin „wohnt“ quasi mit in einer Wohnung, ist aber nicht in der Wohnung gemeldet. Der Schlüssel bringt in der Praxis einfach zu viele Fallstricke mit.

7) Besser per Boten: Nebenkostenabrechnung nachweisbar zustellen

Alle Mühe bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung nutzt dem Vermieter nichts, wenn der Zugang der Abrechnung nicht bewiesen werden kann. Gerade bei Abrechnungen, die „kurz vor knapp“ zugestellt werden, ergeben sich regelmäßig Probleme.

Beispiel: Der Vermieter stellt die Abrechnung Ende Dezember zu und erinnert den Mieter Ende Januar, doch bitte die Nachzahlung zu leisten. Jetzt behauptet der Mieter, die Abrechnung nie erhalten zu haben. Der Vermieter steht in der Pflicht und muss den Zugang beweisen. Kann er das nicht, kann er seine Nachzahlung abschreiben, denn eine Korrektur ist im Januar (nach Ablauf des Abrechnungszeitraums) nicht mehr möglich.

Die sicherste Lösung ist die Zustellung über einen Boten. Der Bote sollte dann nicht nur den Einwurf in den Briefkasten des Mieters bestätigen, sondern auch den Inhalt des Briefes gesehen haben. Damit ist der Vermieter auf einer ziemlich sicheren Seite.

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8) Grundanforderungen: Formvorschriften und Mindestinhalte beachten

  • Anschrift und Bezeichnung der Wohnung / des Objektes
  • Angabe des Abrechnungszeitraums, z. B. 01.01.2012 bis 31.12.2012 (Beim Mieterwechsel muss zusätzlich der Abrechnungszeitraum für den jeweiligen Mieter angegeben werden)
  • Nennung der Gesamtkosten pro Kostenart
  • Angabe des Verteilerschlüssels (pro Kostenart)
  • Angabe der Kosten pro Betriebskostenart, die auf den Mieter fallen
  • Angabe der Gesamtkosten des Mieters
  • Angabe der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen
  • Verrechnung der Vorauszahlungen mit den tatsächlichen Kosten = Ausweis einer Nachzahlung / eines Guthabens
  • Erläuterungen zu den einzelnen Betriebskostenarten und Verteilerschlüsseln sind in der Regel für die Verständlichkeit der Nebenkostenabrechnung notwendig

Fazit

Die Liste der Tipps lässt sich mit Sicherheit noch um zahlreiche Punkte erweitern. Wir wollten hier die wichtigsten Punkte für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung zusammenfassen. Denn nicht zuletzt sind es immer wieder die gleichen fehleranfälligen Stellen über die Vermieter stolpern.

Ein letzter und allgemeiner Tipp: Eigentümer, die Ihre Abrechnung nicht selbst erstellen wollen oder können, sollten sich im Zweifelsfall bei der Abrechnung der Nebenkosten unterstützen lassen.

Über den Autor: Dieser Gastartikel wurde vom Immobilienfachwirt Marcel Kurzke verfasst. Unter dem Namen „Promeda Hausverwaltung GmbH“ betreibt Marcel Kurzke in Berlin eine Hausverwaltung, die auf die Bereiche Miet- und WEG-Verwaltung spezialisiert ist. Im Firmen-Blog erscheinen regelmäßig Artikel zu verschiedenen Immobilien- und Mietrechtsthemen.

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