Viele träumen davon, ein eigenes Haus zu bauen. Das gilt auch für Menschen, die bereits ihre eigene Immobilie besitzen. Die Gründe hierfür können vielfältig sein. Falls Sie sich dazu entschließen, ein neues Haus zu bauen, und Ihre alte Immobilie gleichzeitig verkaufen möchten, müssen Sie eine Menge berücksichtigen. Hausbau und Hausverkauf unter einen Hut zu bringen, ist möglich. Es bedarf jedoch der richtigen Planung.

Der Hausbau erfordert Zeit und Planung

Der Bau des eigenen Hauses ist ein langwieriger Prozess, der nicht selten viel von Ihrer Aufmerksamkeit erfordert. Es ist wichtig, dass sie nicht überstürzt an ein solches Projekt herangehen. Bevor überhaupt der Grundstein gelegt werden kann, müssen ein Baugrundstück gekauft, Baupartner und Bauträger gefunden sowie ein zufriedenstellender Bauplan erstellt werden. Zudem ist für jeden Hausbau die Zustimmung des jeweiligen Bauamtes notwendig, was die Zusammenstellung von Unterlagen und Behördengänge notwendig macht.

Hausverkauf bei gleichzeitigem Hausbau – Eine besondere Herausforderung

Falls Sie bereits in Ihrer eigenen Immobilie wohnen und diese nun gegen ein neu gebautes Haus eintauschen möchten, kommt schnell die Frage auf, was Sie mit dem alten Objekt anstellen. Der Hausverkauf ist eine nahe liegende Lösung. Er bietet den Vorteil, dass Sie relativ schnell eine hohe Geldsumme einnehmen. Besonders bei einem kostspieligen Projekt wie dem Bau eines Hauses kann eine solche Geldspritze sehr gelegen kommen.

Ähnlich wie beim Hausbau kann sich jedoch auch ein Immobilienverkauf schnell zu einer zeitintensiven Angelegenheit entwickeln. Zum einen müssen Sie einen geeigneten Käufer finden. Zum anderen benötigen Sie auch für den Verkauf zahlreiche Unterlagen. Hinzu kommt eine unbestimmt hohe Zahl an Besichtigungsterminen, Verkaufsgespräche sowie die Einbindung eines Notars.

Falls Ihre alte Bleibe noch nicht abbezahlt ist, müssen Sie zudem Kontakt zu Ihrer Bank aufnehmen. Solange Sie nicht alle Schulden im Grundbuch getilgt haben, kann Ihre Bank die Freigabe verweigern. Ohne die entsprechende Freigabe ist es Ihnen allerdings nicht möglich, die Eigentumsrechte an einen potenziellen Käufer zu übertragen. Daher müssen Sie sich in dem Fall vorher mit Ihrer Bank einigen.

Wenn Sie sich nun gleichzeitig für einen Hausbau sowie einen Hausverkauf entscheiden, kommt eine Menge Arbeit auf Sie zu. Umso wichtiger ist es, dass Sie alle notwendigen Schritte genau planen und einen detaillierten Zeitplan erstellen. Dabei sollten Sie jedoch ein ausreichendes Zeitpolster einbauen. Denn sowohl beim Bau eines Hauses als auch beim Haus- oder Wohnungsverkauf kann es schnell zu unerwarteten Verzögerungen kommen.

Eine Frage des Timings

Wie lange es braucht, bis Sie in Ihr neu gebautes Haus einziehen können, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Die Suche nach einem passenden Baupartner und Bauplaner sowie die anschließende Planung kann leicht mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Die anschließende Baugenehmigung dauert zwischen einer und zwölf Wochen.

Viel hängt davon ab, was für ein Haus sie bauen möchten. Bei Fertighäusern gehen Planung und Bau meist deutlich schneller voran, als bei einem Massivhaus. Während die Rohbauphase bei einem Fertighaus vorwiegend nur wenige Tage in Anspruch nimmt, müssen Sie diesbezüglich bei einem Massivhaus eher drei bis vier Wochen einplanen. Der Bau des Kellers bzw. die Erstellung der Bodenplatte nehmen sowohl beim Fertighaus als auch beim Massivhaus zwischen zwei und fünf Wochen in Anspruch. Am langwierigsten ist der anschließende Innenausbau, welcher gerne zwischen acht und zwölf Wochen dauern kann. Bei all dem, sollten Sie jedoch berücksichtigen, dass es immer wieder zu Problemen und Verzögerungen kommen kann.

Das Gleiche gilt jedoch auch für den Hausverkauf. Erfahrungen haben gezeigt, dass Privatverkäufe größtenteils deutlich länger dauern, als wenn Sie hierfür professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. Dies kann sich zum Problem entwickeln, falls Sie das Geld für die Finanzierung Ihres neuen Hauses benötigen. Im ungünstigsten Fall kann es hierdurch zu Verzögerungen kommen. Um dem vorzubeugen, sollten Sie darauf achten, dass der Immobilienverkauf und der Bau Ihres neuen Hauses gut aufeinander abgestimmt sind.

Überbrückung mit Zwischenfinanzierung

Fall es absehbar ist, dass sich der Hausverkauf hinauszögern wird, Sie jedoch dringend finanzielle Mittel für den Bau des Hauses benötigen, kann Ihnen Ihre Bank eine sogenannte Zwischenfinanzierung anbieten. Eine solche Zwischenfinanzierung vergeben Banken meist an Kunden, die mittelfristig gesehen über das notwendige Kapital für den Hausbau verfügen, kurzfristig jedoch nicht darauf zugreifen können. Dies trifft häufig bei einem geplanten Immobilienverkauf zu.

Eine solche Zwischenfinanzierung ist für gewöhnlich eine teure Angelegenheit, da es hierfür keinen festen Zinssatz gibt. Stattdessen erfolgt alle drei Monate eine Zinsanpassung, welche sich an der aktuellen Marktsituation sowie der Zinsentwicklung orientiert. Die Laufzeit hängt davon ab, wann Ihr Eigenkapital verfügbar ist. Banken gewähren für einen Zwischenkredit jedoch lediglich einen Zeitraum von 24 Monaten.

Zwar erfordert eine Zwischenfinanzierung nicht die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch. Ohne eine entsprechende Sicherheit wird die Bank jedoch keine Zwischenfinanzierung genehmigen. Als Sicherheit dient vorwiegend die erwartete Zahlung durch Ihren Hausverkauf. Ansonsten wird die Bank auf Ihrer Immobilie als Sicherheit bestehen.

Erst Hausverkauf, dann bauen?

Ein solches Arrangement bringt jedoch das zusätzliche Problem mit sich, dass Sie sich nun um eine zwischenzeitliche Bleibe kümmern müssen, ehe Ihr Haus fertiggestellt ist. In dem Fall haben Sie die Möglichkeit, mit dem Käufer Ihrer Immobilie eine Vereinbarung hinsichtlich Ihres Auszugs zu treffen. Sie können festlegen, dass Sie erst dann umziehen, wenn Ihre neue Immobilie fertiggestellt ist. Im Gegenzug könnten Sie dem Käufer anbieten, dass dieser zunächst lediglich eine Anzahlung überweist und der restliche Betrag erst nach Ihrem Auszug fällig wird.

Ein solcher Vertrag ist im Übrigen auch dann sinnvoll, wenn der Hausverkauf erst kurz vor Fertigstellung des Neubaus erfolgt. Auf diese Weise verhindern Sie, dass Sie von einer plötzlich kurz vor Schluss auftretenden Verzögerung beim Bau überrascht werden und auf einmal keine feste Bleibe mehr haben.

Der Immobilienmakler kann helfen

Die Hinzunahme eines Maklers bietet Ihnen in einer solchen Situation diverse Vorteile. Zum einen kann ein Makler Ihnen beim Immobilienverkauf eine Menge Arbeit abnehmen, wodurch Sie mehr Zeit haben, um sich um die Planung und den Bau Ihres neuen Hauses zu kümmern. Ferner erhöht sich dadurch die Chance, dass Sie Ihre alte Immobilie schneller verkaufen. Auf diese Weise können Sie einem finanziellen Engpass vorbeugen und gegebenenfalls vermeiden, eine Zwischenfinanzierung aufnehmen zu müssen.

Zudem kann ein Makler Ihnen, falls notwendig, auch dabei helfen, einen passenden Kaufvertrag auszuhandeln, der es Ihnen erlaubt, bis zu Fertigstellung des neuen Hauses in Ihrem alten Haus weiter zu wohnen. Manche potenzielle Käufer könnten durch eine solche Forderung abgeschreckt werden, weshalb zusätzliche Erfahrung bezüglich Hausverkauf und Verhandlung von Vorteil ist.

Ihre Nachricht an uns

Lebenssituationen können sich ändern

Dabei kommt schnell die Frage auf, was aus der eigenen Immobilie wird. Hierbei handelt es sich um eine Entscheidung mit großer Tragweite. Sie sollte daher entsprechend gut überlegt sein. Die beiden am häufigsten gewählten Alternativen sind dabei die Vermietung der Verkauf. Doch welche Vor- und Nachteile bieten diese beiden Modelle jeweils?

Welche Vorteile hat die Vermietung?

Der große Vorteil einer Vermietung ist, dass das Haus oder die Wohnung weiterhin in Ihrem Besitz bleibt, Sie jedoch gleichzeitig über die Miete finanziell davon profitieren können. Eine solche Miete kann eine zuverlässige und inflationssichere Einnahmequelle darstellen. Wie lukrativ diese Mieteinnahmen sind, hängt jedoch auch stark von der jeweiligen Lage ab. In Ballungsräumen und begehrten Lagen steigen die Mietspiegel regelmäßig an. Auf dem Land und in weniger attraktiven Lagen können die Mieten hingegen eher stagnieren. Informieren Sie sich vor einer Entscheidung hinsichtlich der Vermietung über die aktuelle Nachfrage nach Mietimmobilien in Ihrer Region. Wenn Ihnen die sichere und zügige Vermietung auf wichtig ist, das sind Sie bei uns richtig. Sehr gerne sind wir für Sie, für Ihre Anliegen rund um die Vermietung da.

Eine Vermietung kann sich zudem auch sehr gut als Überbrückungsmaßnahme eignen. Falls Sie die Immobilie später einmal selbst beziehen oder vererben möchten, kann eine zwischenzeitliche Vermietung sinnvoll sein. Ferner sollten Sie die zukünftige Entwicklung auf dem Immobilienmarkt in Ihrer Region im Blick haben. Es ist zu erwarten, dass der Wert Ihrer Immobilie in den kommenden Jahren noch weiter steigt, ist es finanziell gesehen vielleicht besser, das Objekt zwischenzeitlich zu vermieten und auf einen günstigeren Verkaufszeitpunkt zu warten. Die zukünftige Entwicklung von Immobilienpreisen wird von diversen Faktoren bestimmt und lässt sich von Laien nur eingeschränkt vorhersagen. Wenden Sie sich im Zweifelsfall an einen Immobilienexperten, um weitere Informationen einzuholen.

Manche Immobilienbesitzer schrecken aufgrund einer möglichen Abnutzung und des damit verbundenen Wertverlustes vor einer Vermietung zurück. Eine derartige Abnutzung lässt sich allerdings gegenüber dem Finanzamt geltend machen. In dem Fall greift die sogenannte Absetzung der Abnutzung (AfA). Anschaffungs- und Fertigungskosten lassen sich ebenfalls von der Steuer absetzen. Der Abschreibungszeitraum beträgt dabei 50 Jahre bzw. 40 Jahre für Objekte, welche vor 1925 errichtet wurden.

Welche Nachteile sind mit der Vermietung verbunden?

Die Vermietung einer Immobilie ist nicht nur mit zusätzlichen Einnahmen verbunden. Mit ihr gehen auch diverse Pflichten einher. Die erste Hürde, welche Sie nicht unterschätzen sollten, ist die Suche nach einem geeigneten Mieter. Hierbei sollten Sie große Sorgfalt walten lassen, da unpassende Mieter schnell zum Problem werden können. So müssen Sie vorher prüfen, ob sich der Mieter die entsprechende Miete überhaupt leisten kann. Mietnomaden, welche sich anschließend weigern, die Miete zu zahlen, sind vielerorts ein Problem. Es kann zudem äußerst schwierig und nervenaufreibend sein, solche Mieter wieder aus der eigenen Wohnung zu bekommen.

Weiterhin müssen Sie auf den Zustand der Immobilie achten. Größere Schäden, Schimmelbefall oder umfassende Sanierungsarbeiten sind vom Vermieter zu tragen und können schnell mit erheblichen Kosten verbunden sein. Zahlt der Mieter zwar die Miete, lässt die Wohnung ansonsten aber verkommen, müssen Sie evtl. für zusätzliche Instandsetzungsmaßnahmen aufkommen.

Ziehen Mieter aus, müssen Sie sich zudem um Nachmieter kümmern. Im ungünstigsten Fall kann dies einen zwischenzeitlichen Leerstand und damit verbundene Einnahmeverluste bedeuten. Sie sollten verpasste Mieteinnahmen sowie Instandsetzungskosten daher immer in gewissem Rahmen mit einkalkulieren, um nicht vor unerwarteten finanziellen Engpässen zu stehen.

Zusätzlich kommen verschiedene Aufgaben auf Sie als Vermieter zu. Sie müssen die jährlichen Heiz- und Betriebskosten zusammenstellen und grundsätzlich alle relevanten Einnahmen und Kosten für das Finanzamt dokumentieren. Gegebenenfalls stehen Nach- oder Rückzahlungen für Ihre Vermieter an. Bei Reparaturbedarf müssen Sie sich zudem um einen Handwerker kümmern. Sie können sich die Arbeit erleichtern, indem Sie einen Verwalter beauftragen. Dies ist jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Welche Vorteile hat ein Immobilienverkauf?

Durch einen Verkauf ihrer Immobilie erhalten Sie sofort eine größere Summe. Dies kann vorteilhaft sein, falls Sie in unmittelbarer Zukunft bereits eine Verwendung für das Geld haben. Sie könnten damit unter anderem einen laufenden Kredit tilgen und sich somit größere finanzielle Freiräume schaffen. Falls Sie sich hingegen eine kleinere Wohnung kaufen möchten, kann ein vorheriger Verkauf Ihrer alten Immobilie dafür sorgen, dass Sie im Alter keinen weiteren Kredit aufnehmen müssen. Grundsätzlich kann ein Verkauf auch interessant sein, falls die zu erwartende Mietrendite geringer ausfällt als bei anderen Geldanlagen.

Ein Hausverkauf kann sich auch dann lohnen, falls dadurch signifikante Kosten eingespart werden können. Mit jedem Haus sind im Laufe der Zeit auch erhebliche Instandhaltungs- und Modernisierungskosten verbunden. Diese können je nach Alter und Zustand der Immobilie eine große Belastung darstellen.

Vor dem Verkauf sollten Sie sich stets über die jeweilige Marktlage informieren. Ist die Nachfrage hoch und Ihre Immobilie ist hoch bewertet, lohnt sich ein Verkauf eher. Wir verkaufen Häuser, Grundstücke, Wohnungen in München und Umland und können Sie über die aktuelle Marktlage in der Region bestens informieren. Wenn Sie eine Bewertung Ihrer Immobilie wünschen, werden wir diese sehr gerne erstellen. Unsere Kunden profitieren von exzellenten Verkaufsunterlagen und hervorragendem Marketing. Beliebt sind unsere virtuellen Touren, die den Interessenten die Immobilie drei-dimensional erleben lassen.

Als Makler bieten wir Ihnen einen starken Verkaufsservice für den Immobilienverkauf an. Wir verfügen über umfangreiche Erfahrung und Expertise im Immobilienmarkt und wissen, wie man Ihre Immobilie erfolgreich verkauft. Informieren Sie sich über unseren erprobten Immobilienverkaufsservice!

Selbstverständlich freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme über E-Mail oder telefonisch.

Welche Nachteile kann ein Immobilienverkauf haben?

Beim Verkauf einer Immobilie müssen neben den rein finanziellen auch die steuerlichen Aspekte berücksichtigt werden. Sollten Sie die Wohnung oder das Haus bereits vermietet haben, müssen Sie auf die Spekulationsfrist von 10 Jahren achten. Wenn Sie eine fremdgenutzte Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb wieder verkaufen, kommen meistens zusätzliche steuerliche Belastungen in Form der Spekulationssteuer auf Sie zu. Sollten Sie die Wohnung selbst nutzen, gilt diese Frist nicht. Sie müssen dafür nicht über die komplette Zeit zwischen Kauf und Verkauf dort gewohnt haben. Eine Eigennutzung über die letzten beiden Kalenderjahre sowie im Jahr des Verkaufs reicht aus, um diese Steuer zu vermeiden.

Ferner sollten Sie vor einem Verkauf auf die laufende Finanzierung der Immobilie achten. Läuft zu diesem Zweck noch ein Darlehen, sollten Sie in der Lage sein, dieses abzulösen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen zu müssen. Andernfalls steht Ihnen womöglich auch nach dem Verkauf nicht ausreichend Kapital zur Verfügung. Prüfen Sie, ob die Möglichkeit besteht, ein langfristiges Darlehen, welches über die Grundschuld der Immobilie besichert ist, umzuleiten. Hierfür bietet sich unter Umständen ein anderes Objekt an.

Prüfen Sie Ihre Optionen

Sowohl die Vermietung wie auch der Verkauf der eigenen Immobilie bieten jeweils Vor- und Nachteile. Welche Variante für Sie persönlich jeweils die beste Entscheidung ist, hängt von Ihrer Lebenssituation, ihren Plänen, dem Zustand des Objektes sowie einer Reihe externer Faktoren ab. Sie sollten sich daher vor der Entscheidung gründlich informieren. Gerne können Sie mit uns Kontakt aufnehmen und uns zurate ziehen. 

Ihre Nachricht an uns