Die Grundsteuerbelastung trifft sowohl Eigentümer als auch Mieter. Schon 2016 hat die Grundsteuer den Kommunen weit mehr als 13. Milliarden Euro eingebracht. Im Juni 2016 wurde die Grundsteuerreform beschlossen, Hamburg und Bayern stimmten dagegen. Das Bundesverfassungsgericht erwartet nun eine neue Reform bis zum 31.Dezember 2019, da die aktuellen Regelungen zur Grundsteuer als verfassungswidrig gelten.

Drei Modelle zur Auswahl

Vor der Reform war eine Arbeitsgruppe durch die Finanzminister der Länder eingesetzt, deren Aufgabe die Entwicklung verschiedener Reformansätze war. Es entstanden drei Modelle, die eifrig diskutiert wurden. Folgende drei Modelle standen zur Diskussion:

  • Modell 1: Das Modell der Nordländer (Wertigkeit orientiert am Verkehrswert)
  • Modell 2: Das Modell der Südländer (Wertigkeit anhand der Grundstücks- und Gebäudeflächen)
  • Modell 3: Thüringer Modell (Modell welches Modell 1 und 2 kombiniert)

Nachdem alle drei Modelle unbeteiligt der Wirtschaft erprobt wurden war klar, dass keines dieser Modell wirklich nutzbar ist. Daraufhin wurden die Modelle verworfen und ein Gesamtmodell entwickelt.

Seitens Hessen und Niedersachsen wurden die Gesetzesentwürfe am 23.September 2016 in den Bundesrat gegeben, am 4. November 2016 wurden sie beschlossen. Eine Stellungnahme der Bundesregierung erfolgte am 21.Dezember 2016. Der Finanzausschuss des Bundestages beschloss am 15. Februar 2017, dass keine Initiative ergriffen würde, solange der Bundesrat keine einvernehmliche Haltung zeigt. Im jetzigen, vorgelegten Modell handelt es sich um ein Kostenwertmodell, welches das Gesamtmodell und Erweiterungen enthält.

Das Kostenwertmodell im Einzelnen

Der sogenannte Kostenwert ist die Basis des Kostenwertmodells. Demnach wird bei Grundstücken ohne Bebauung der Bodenrichtwert von Gutachterausschüssen herangezogen. Die Wertermittlung erfolgt somit anhand des durchschnittlichen Verkaufspreises in einer bestimmten Region.

Bei bereits bebauten Grundstücken fließt der sogenannte Gebäudepauschalherstellungswert mit in die Wertermittlung ein. Die Gebäude sollen somit pauschal nach den entstandenen Baukosten bewertet werden. Diese wiederum müssen regelmäßig aktualisiert werden. Die größte Kritik beim Kostenwertmodell ist unter anderem die regelmäßige Aktualisierung der Bau- und Grundstückskosten, was einen dynamischen Erhöhungsmechanismus für die Grundsteuer mitbringt. Es kommt hinzu, dass Neubauten grundsätzlich benachteiligt würden, weshalb dieses Modell abzulehnen ist.

Warum eine neue Reform der Grundsteuer

Eine neue Reform sollte geschaffen werde, da das zur Zeit aktuelle System als verfassungswidrig erachtet wurde. Mit einem Urteil vom 10. April 2018 wurde seitens des Bundesverfassungsgerichts dieser Ansatz bestätigt. Dem Urteil zur Folge ist eine Einheitsbewertung des Grundvermögens seit dem Jahr 2002 mit dem Gleichheitssatz des Grundgesetzes nicht vereinbar. Das Bundesverfassungsgericht sagt weiter, dass der Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 zu einer massiven Ungleichbehandlung bei der Bewertung von Grund- und Bodenvermögen führt.

Diese Begründung des Bundesverfassungsgerichts erklärte die Vorschriften für verfassungswidrig und hat dafür gesorgt, dass der Gesetzgeber bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung treffen muss. Bis dahin dürfen die aktuell geltenden Regeln weiterhin angewandt werden. Nachdem die Neuregelungen verkündet wurden, dürfen die alten Regelungen weiterhin für fünf Jahre angewandt werden, längstens bis zum 31.Dezember 2024.

Das Südländermodell im Fokus

Für eine faire Grundsteuer ist es wichtig, dass sich die Reform administrieren lässt. Am ehesten wäre das mit dem Südländermodell gegeben. Bei einer Erhebung von Kosten- bzw. Verkehrswerten wäre ein erheblich stärkerer Bürokratieaufwand die Folge. Das hätte eine unnötige Verkomplizierung zur Folge. Auch eine stetig wiederkehrende Ermittlung der Standardwerte hätte Folgen, die Verwaltungsressourcen wären kaum überschaubar.

Da das Bundesverfassungsgericht eine recht kurze Frist gesetzt hat, ist das Südländermodell als einziges Modell realisierbar. Für das Kostenwertmodell, welches der Bundesrat eingebracht hat, wäre eine zehnjährige Übergangszeit erforderlich, welche vom Bundesverfassungsgericht nicht gewährt wird. Das Südländermodell hingegen lässt sich schneller administrieren und ist deutlich weniger streitanfällig.

Das Kostenwertmodell ist auch aus den Gründen abzulehnen, dass die Grundsteuer sich Berechnungen zur Folge verzehnfachen würde. Das Modell gilt daher als sozial unverträglich, wie von offizieller Stelle in Hamburg geäußert wurde. Nur mit einer Anpassung der Steuermesszahlen und Hebesätzen könnte die drastische Erhöhung der Grundsteuer verhindert werden.

Katerina Rogers

Katerina Rogers

Immobilienmakler für München

Immobilienmakler Katerina Rogers ist auf Verkauf und Vermietung von Häusern und Wohnungen spezialisiert. Seit 2004 vermittelt sie erfolgreich Immobilien in München und Umland. Die Arbeit von Rogers Immobilien zeichnet sich durch Zuverlässigkeit und Transparenz aus. Die persönliche und liebevolle Rundum-Betreuung beinhaltet einen umfassenden Immobilien-Service, dass Ihnen volle Sicherheit garantiert.

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