In der Politik gerne gesehen: Die Wärmepumpe zum Energie sparen

In puncto Wärmebedarf hat die Wärmepumpe in Verbindung mit Photovoltaik die Nase vorn, um Energie zu sparen. Vor allem im Niedertemperaturbereich wird je nach Bauweise die Wärme aus Grundwasser, Luft oder Erde aufgenommen. Das Gebäude muss Niedertemperatur unterstützten können. Das bedeutet, dass es gut gedämmt sein muss, andernfalls wären die Vorlauftemperaturen, die für den Betrieb nötig sind, zu hoch. Folge wäre, dass die Stromkosten für den Betrieb der Wärmepumpe in die Höhe schießen würden. Vor allem bei Altbau kann der Einsatz einer Wärmepumpe daher keine sinnvolle Option sein.

Eine weitere Möglichkeit zum Energie sparen: Heizen mit Biomasse

Anlagen mit Biomasse heizen mit pflanzlichen, also nachwachsenden Rohstoffen. Hierzu zählen Pelletheizungen, oder Anlagen, die mit Hackschnitzeln oder Scheitholz betrieben werden. Vor allem für unsanierte Altbauten stellt diese Variante eine klimafreundliche Heizmöglichkeit dar. Der Vorteil: Als nachwachsender, heimischer Brennstoff unterliegt Holz keinen großen Preisschwankungen. Auch die Transportwege fallen deutlich kürzer aus. Nachteil: Sowohl Holz als auch Pellet benötigen mitunter viel Lagerfläche.

Die Kombination einer Gas- oder Ölheizung mit regenerativen Energiequellen ist möglich. Hybride Heizmöglichkeiten kombinieren zuverlässige Wärmeerzeuger mit erneuerbarer Energie. Häufig benötigen Sie dafür sogar nur noch ein einziges Gerät. Die sehr umweltfreundlichen, aber oft schwankenden erneuerbaren Energien sorgen für geringe Heizkosten. Möchten Sie zusätzliche Sicherheit wissen, kombinieren Sie diese mit einer konventionellen Gasheizung und profitieren von deren Sicherheit.

Hybridheizungen zum Energie sparen

Hybride Heizsysteme kombinieren unter anderem Hybridheizung mit Solarthermie. Bei diesem Verfahren wird Wärme aus den Sonnenstrahlen gewonnen, und stellt eine Ergänzung zum Hauptheizsystem dar. Vor allem in den Sommermonaten kann somit ganz einfach der Warmwasserbedarf gedeckt werden. Ist die Dachfläche ausreichend groß, kann die Solarthermie auch zur Unterstützung der Heizung genutzt werden. Bis zu 20 % der Heizkosten können dadurch eingespart werden.

In Deutschland liegt der Anteil mittels Fernwärmenetz gedeckten Wärmebedarfs bei etwa 10 %. Vermutungen werden laut, dass dieser Prozentsatz auf bis zu 25 steigen könnte. Wer eine Immobilie hat, die ans Nah- oder Fernwärmenetz angeschlossen werden kann, sollte dies nutzen. Wärmenetze gelten als sehr effizient und bringen eine positive Umweltbilanz. Die Primärenergie, die dafür benötigt wird, stammt aus fossilen Brennstoffen wie Öl, Erdgas oder Kohle. In manchen Fällen sogar aus Müll. Ebenso kommen erneuerbare Energien wie Geothermie oder Bioerdgas zum Einsatz.

Energieeffizienz steigern – Energie sparen

Neben der energetischen Sanierung der Immobilie sollten auch die alten Heizungsanlagen auf Einsparpotenzial geprüft werden. Regelmäßige Kontrollen der Einstellungen, ein hydraulischer Abgleich sowie eine jährliche Heizungswartung, die fachmännisch durchgeführt wird, kann den Heizungsbetrieb positiv optimieren.

Erprobt werden hier die regenerative Gewinnung von synthetischem Gas (Ökogas). Überschüssiger Ökostrom wird durch spezielle Anlagen gewonnen. Biogas wird hingegen aus pflanzlichen Abfallstoffen durch einen biochemischen Zersetzungsprozess gewonnen. Beide Varianten lassen sich in das öffentliche Gasnetz einspeisen. Diese Technik ist allerdings noch recht neu und die Herstellungskosten hoch. Ob sich dies zukünftig noch ändern wird, wird sich zeigen.

FAQ: Aktuelle Fragen zu modernen Heizsystemen

Gibt es eine staatliche Förderung für den Umstieg auf alternative Energieträger, wie beispielsweise Solarthermieanlagen oder Wärmepumpen?

Wann wird es Zeit für eine Modernisierung der Heizungsanlage und gelten gesetzliche Pflichten?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gibt vor, dass Heizkessel (ausgenommen Niedertemperatur und Brennwertkessel) spätestens nach einer Betriebslaufzeit von 30 Jahren ersetzt werden sollten. Somit sollten 2022 in Deutschland schätzungsweise mehr als 1 Million alte Gas- und Ölheizungen erneuert werden.

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Auch wenn die Niedrigzinsphase sich in den letzten Monaten abgeschwächt hat, ist die Finanzierung eines Eigenheims für Darlehensnehmer immer noch günstig. Die Aufgabe eines Immobilienbüros ist in diesem Zusammenhang nicht nur die Vermittlung der Immobilie, sondern auch die Beratung, welche Baufinanzierung optimal ist. Verschiedene Aspekte spielen dabei eine Rolle, so zum Beispiel die Höhe der jeweiligen Monatsrate, die sich aufgrund der Einkommensverhältnisse so berechnen sollte, dass keine Überschuldung droht.

Die Zinsbindungsdauer ist wichtig, um kalkulieren zu können, wie lange der Darlehensnehmer mit welcher Belastung rechnen kann. Ebenso sollten Themen wie Restschuld, Sondertilgungen, Festschreibungszeiten oder Anschlussfinanzierungen besprochen werden und somit eine gewisse Planungssicherheit entstehen.

Was versteht man unter Sollzinsbindung

Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu erwerben, wird um den Begriff Sollzinsbindung nicht herumkommen. Die meisten zukünftigen Immobilienbesitzer werden zumindest einen Teil nicht aus eigenen Mitteln finanzieren können und sich für eine günstige Baufinanzierung entscheiden. Der Finanzdienstleister sollte deswegen gut über die Vergabe eines Darlehens informieren und den Sollzins auf eine Zeit festlegen, der gerade während der Niedrigzinsphase sehr interessant ist.

Denn in der Phase der Sollzinsbindung bleibt der Zinssatz unverändert und eine Finanzierung mit einer langen Sollzinsbindung ist dementsprechend sehr attraktiv. Es wird empfohlen, eine kürzere Zinsbindungsdauer von etwa 5 bis 10 Jahren nur dann in Anspruch zu nehmen, wenn die Zinsen besonders hoch sind. Bessere Planbarkeit bietet natürlich eine lange Zinsbindung.

Ist eine vorzeitige Ablösung meiner Baufinanzierung vor Ablauf der Sollzinsbindung möglich?

Ein Kreditgeber ist per se nicht dazu verpflichtet, einen Darlehensvertrag vor Ende der vereinbarten Zinsbindung auflösen zu lassen. Die Bank kann aber zustimmen, wenn seit des Erhalts des Darlehens mindestens 6 Monate vergangen sind. Der Kreditgeber hat nun aber das Recht, Vorfälligkeitszinsen zu verlangen. Wenn man eine Baufinanzierung zum Beispiel wegen eines anderen günstigen Darlehens ablösen möchte, lohnt es sich, die Zinsersparnis gegenüber den Vorfälligkeitsentschädigungen abzuwägen. Manche Banken sind auch gewillt, sich auf einen Vergleich einzulassen.

Ist eine Umschuldung der Baufinanzierung während der Zinsbindung möglich?

Ähnlich verhält es sich mit einer Umschuldung, die unter bestimmten Voraussetzungen trotz einer Sollzinsbindung erfolgen kann. Eine vollständige Kündigung oder Ablöse ist dabei in der Regel aber nicht von der Bank vorgesehen und würde in diesem Fall auch eine Vorfälligkeitsentschädigung zur Folge haben. Sollte die Sollzinsbindung weniger als 10 Jahre festgeschrieben sein, so ist eine Umschuldung der Baufinanzierung nicht möglich. Bei längeren Zeiten kann man sich mit der Bank bezüglich einer Umschuldung einigen.

Was passiert, wenn am Ende der Zinsbindung keine Anschlussfinanzierung vorhanden ist?

Oft werden Baudarlehen so finanziert, dass am Ende der Sollzinsbindung noch eine Restschuld übrig ist, die durch eine Anschlussfinanzierung weiter bedient werden muss. Man hat dann die Möglichkeit, das Darlehen zu verlängern oder eine komplette Umschuldung vorzunehmen. Etwa 3 Jahre vor Ablaufs des Immobiliendarlehens sollte man sich beraten lassen, wie es nach der Sollzinsbindungsphase weitergeht. Ein Forward Darlehen als Alternative kann sogar bis zu fünf Jahre vorher abgeschlossen werden.

Welche Vorteile diese Art von Darlehen hat, wird im weiteren Teil noch angesprochen. Die Prolongation, also die Verlängerung des Darlehens beim selben Anbieter, beinhaltet eine Neuaushandlung der Bedingungen, also die Höhe der Zinsen und der Sollzinsbindung. Es lohnt sich jedoch auch immer, sich ein Angebot einer anderen Bank unterbreiten zu lassen, um eventuell auf einen besseren Zinssatz zurückgreifen zu können und günstigere Konditionen aushandeln zu können.

Ist ein Forward-Darlehen oder ein Bausparvertrag besser für die Anschlussfinanzierung geeignet?

Die Möglichkeit, sich noch vor Ablauf der Sollzinsbindung einen guten Zinssatz für die anstehende Anschlussfinanzierung zu sichern, findet man bei einem Forward-Darlehen. Es lohnt sich dann, wenn man absehen kann, dass der Zinssatz in der nächsten Zeit steigen wird, aber die Möglichkeit zur Ablöse des Kredites noch nicht gegeben ist. Denn mit dem Forward-Darlehen sichert man sich so günstige Zinssätze und schreibt den Zinssatz über die sogenannte Forward-Periode, die zwischen einigen Monaten und fünf Jahren dauern kann, fest. Der größte Vorteil hierbei ist sicherlich die Planungssicherheit und das Spar-Potenzial. Der Nachteil ist jedoch, dass, je länger die Forward-Periode dauert, umso höher auch der Zinsaufschlag sein wird, mit dem sich die Bank absichert.
Als Anschlussfinanzierung kommt auch ein Bausparvertrag infrage. Plant man lange genug im Voraus, bis zu 15 Jahre, kann man diesen ansparen und mit den festgeschriebenen Zinsen rechnen. Während der Kreditnehmer dazu verpflichtet ist, das abgeschlossene Forward-Darlehen anzunehmen, wenn der Vertrag schlussendlich zuteilungsreif ist, hat man beim Bausparvertrag die Möglichkeit, sich zu entscheiden, wann bzw. auch ob man ihn einsetzen möchte. Wichtig ist zu beachten, wann genau die offene Darlehenssumme für die Anschlussfinanzierung zu bezahlen ist, denn zu diesem Zeitpunkt muss das Geld, sei es durch ein Forward-Darlehen oder durch einen Bausparvertrag, zur Verfügung stehen.

Wenn ein Baudarlehen ansteht, sollten Sie sich also umfassend von Ihrem Kreditinstitut beraten lassen. Erfahren Sie, wie Sie am besten das Zinsänderungsrisiko mindern können und welche Sondertilgungen möglich sind. Eventuell können Sie dadurch den Immobilienkredit schneller abzahlen. Außerdem ist es wichtig, welche Darlehensrate sich für Sie eignet und welche Möglichkeiten Ihnen aufgrund des aktuellen Zinsniveaus angeboten werden können.

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Um Energie zu sparen und den drohenden Gasengpass zu minimieren, hat die Bundesregierung diverse Energiesparmaßnahmen verabschiedet. Ein Teil der Regelungen ist in Kraft seit dem 1. September 2022 und der zweite Teil gilt seit dem 1. Oktober 2022. Eigentümer von Immobilien sind in der Pflicht, bei den Einsparungen mitzuwirken. Betroffen sind öffentliche und private Gebäude sowie Gewerbeimmobilien.

Hier eine Übersicht der beschlossenen Maßnahmen, die den privaten Bereich betreffen:

• Die Temperatur in der Wohnung kann herabgesetzt werden. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine bestimmte Mindesttemperatur in der Immobilie zu gewährleisten. Bevor die Energiesparmaßnahmen in Kraft getreten sind, mussten Vermieter dafür sorgen, dass in der Privatwohnung eine Temperatur mindestens zwischen 20 und 22 Grad Celsius erreicht werden konnte. Aufgrund der neuen Energiesparmaßnahmen sind sie von dieser Verpflichtung vorübergehend befreit. Die Mieter müssen darauf achten, dass die Wohnung ausreichend gelüftet und angemessen beheizt wird, damit keine Schäden in der Wohnung entstehen. Vor allem ist es wichtig, dass kein Schimmel entsteht.
• Es ist nicht erlaubt, private Schwimmbecken und Badebecken mit Gas und Strom zu beheizen. Das gilt sowohl für Swimmingpools sowohl in Innenräumen als auch Außen. Von dieser Maßnahme sind auch Whirlpools und Aufstellbecken betroffen. Der Gesetzgeber einen eine Ausnahme für Pools vorgesehen, die zu therapeutischen Anwendungen dienen. Schwimmbäder, Pools in Hotels, Reha-Zentren oder in ähnlichen Einrichtungen sind von der Energiesparmaßnahme ausgenommen und können weiter vor vorher beheizt werden.
• Eigentümer von größeren Wohngebäuden (Mehrfamilienhäusern) und Gasversorger haben eine Auskunftspflicht. Sie müssen ihre Mieter beziehungsweise Kunden rechtzeitig darüber informieren, welcher Energieverbrauch zu erwarten ist und welche Kosten damit verbunden sind. Außerdem müssen sie über mögliche Einsparmöglichkeiten informieren.

Mittelfristige Energiesparmaßnahmen

Zusätzlich wurden mittelfristige Energiesparmaßnahmen beschlossen, die seit dem 1. Oktober für zwei Jahre gelten. Das Ziel ist, die Energieeffizienz in Gebäuden zu erhöhen und dadurch Energie zu sparen. Vorgesehen sind folgende Maßnahmen:

• Gebäude mit Gasheizungen müssen jährlich eine Heizungsprüfung absolvieren. Die Heizanlagen sollte auf niedrigere Vorlauftemperatur eingestellt und die Temperatur während der Nacht reduziert werden. Dabei sind wichtig, dass alle Möglichkeiten zur Heizungsoptimierung sinnvoll umgesetzt werden und so zum Energiesparen beitragen.
• Große Immobilien, die mit einer zentralen Wärmeversorgung durch Erdgas ausgestattet sind, müssen einen hydraulischen Abgleich vornehmen. Das trägt dazu bei, dass das Wasser in den Heizkörpern optimal verteilt wird. Dadurch sollten die Heizungen möglichst effizient arbeiten.
• Gebäude, die mit einer ineffizienten und ungesteuerten Heizungspumpe (Erdgas) versehen sind, müssen eine neue und energiesparende Heizungssysteme erhalten.

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Eigentümer von Immobilien oder unbebauten Grundstücken müssen ab dem 01. Juli 2022 bis zum 31. Oktober 2022 ihre Grundsteuer-Erklärung elektronisch beim zuständigen Finanzamt einreichen – pro Haus, Wohnung oder Grundstück. Da die Grundsteuerreform reformiert wurde, wird der gesamte Grundbesitz neu bewertet und alle Eigentümer sind daher verpflichtet, eine Grundsteuer-Erklärung digital einzureichen.

Für die Abgabe der Erklärung haben Sie in Bayern folgende drei Möglichkeiten:

• Durch elektronische Übertragung mit ELSTER – unter https://www.elster.de
• Als graues PDF-Formular ausschließlich zum Ausfüllen am Computer und anschließendem Ausdruck.
• Als grünes Papier-Formular zum handschriftlichen Ausfüllen (verfügbar in den Finanzämtern sowie den Verwaltungen der Städte und Gemeinden in Bayern).

Folgende Unterlagen werden benötigt:

• Grundbuchauszug – bei Ihrem Grundbuchamt beantragen, falls nicht vorhanden.
• Letzter Einheitswertbescheid des Finanzamts – wird vom Finanzamt automatisch nach Eigentumserwerb zugestellt; bei Verlust kann er neu angefordert werden.
• Grundsteuerbescheid der Gemeinde.
• Kaufvertrag über das Grundstück.
• Bauunterlagen zu dem Gebäude
• Informationsschreiben Ihrer Landesfinanzverwaltung (falls vorhanden) – wurde in den meisten Bundesländern versandt, aber nicht überall.
• Teilungserklärung – ein vom Notar beglaubigtes Dokument, das die Aufteilung einer Immobilie wie z. B. eines Mehrfamilienhauses festlegt. Erst damit können einzelne Wohneinheiten ins Grundbuch eingetragen werden. Die Teilungserklärung ist primär für Käufer einer Eigentumswohnung sehr wichtig.

Das Bayerische Finanzministerium hat zur Unterstützung Videos erstellt

Bayerische Grundsteuer – Eigentumswohnung YouTube
Bayerische Grundsteuer – Einfamilienhaus YouTube

UNSER TIPP
Folgende Software (Windows) können wir Ihnen für die Erstellung der Grundsteuer-Erklärung empfehlen: Steuertipps.

Sie sind Mac-User oder haben kein Windows und müssen eine Grundsteuer-Erklärung abgeben? Dann können Sie die Onlineversion Grundsteuerlösung anwenden.

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Die Grundsteuer in Bayern wird sich ab dem Jahr 2025 ändern. Alle Flurstücke und Gebäude in Deutschland unterliegen der Grundsteuer, unabhängig davon, ob die Flurstücke und Gebäude zum Wohnen, für eine freiberufliche Tätigkeit, gewerblich oder für einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft genutzt werden. Die Grundsteuerreform räumt den Bundesländern die Möglichkeit, mit der Länderöffnungsklausel vom Bundesmodell abzuweichen und bei der Grundsteuer eigene Entscheidungen zu treffen. Die Immobilienbesitzer in Bayern können sich freuen, weil der Freistaat sich für das sog. Flächenmodell entschieden hat. Somit ist die Fläche des Grundstücks, die Größe des Gebäudes und die Art der Nutzung für die Grundsteuer entscheidend. Die Lage, der Wert der Immobilie, das Alter und der Zustand des Objekts spielen bei der Festlegung der steuerlichen Belastung keine Rolle. In diesem Artikel erfahren Sie, wie die Grundsteuer künftig berechnet wird und was durch die Grundsteuerreform bei der Neuberechnung zu beachten ist.

Grundsätzliches zur Grundstückssteuer

Die Grundstücksteuer ist eng mit Flurstücken und Gebäuden verknüpft. Das bedeutet, dass sie nicht an die Eigentümer des Grundstücks gebunden ist. Die eingenommene Steuer bleibt bei der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet. Es ist also nicht entscheidend, wo die Eigentümerin oder der Eigentümer wohnt. Die Grundsteuereinnahmen sollen für öffentliche Leistungen der Kommunen aufkommen. Das könnten etwa Ausgaben für Brandschutz, Infrastruktur, Straßenbeleuchtung, Kinderbetreuung, Spielplätze oder kulturelle Einrichtungen sein.

Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass ab dem Jahr 2025 die Grundsteuer gemäß einer neuen Grundlage berechnet und reformiert werden muss. Die derzeitigen Einheitswerte sieht das Bundesverfassungsgericht als veraltet, niedrig und verfassungswidrig, somit war eine Neuregelung erforderlich. Obwohl die neue Grundsteuer erst ab 2025 gilt, werden die Daten hierfür zum Stichtag 1. Januar 2022 erhoben. Somit wird die Berechnungsgrundlage für alle Grundstücke in Bayern gelegt.

Für die Berechnung der Grundsteuerhöhe sind in Bayern ab 2025 nur noch die Flächen des Grundstücks und der Gebäude entscheidend. Dadurch soll gewährleistet werden, dass die Höhe der Grundsteuer nachvollziehbar ist und unbürokratisch vorgenommen werden kann. Der Wert des Grundstücks spielt dabei keine Rolle. Somit müssen Grundstücke nicht immer wieder neu bewertet werden und die Grundsteuer ist nicht an die steigenden Immobilienpreise automatisch gekoppelt. Das ist für Immobilieneigentümer in Bayern von Vorteil.

Wie hoch wird die Grundsteuer zukünftig sein?

Durch die Grundsteuerreform wird sich die Steuerhöhe ändern, weil die Fortsetzung der alten Grundsteuer verfassungsrechtlich nicht möglich ist. Wie hoch sie jedoch ausfallen wird, lässt sich pauschal nicht beantworten. Innerhalb einer Gemeinde ist aber mit Belastungsverschiebungen zwischen Grundstücken zu rechnen. Manche Eigentümer werden weniger, andere werden mehr als bisher zahlen müssen. Die Grundsteuerhöhe wird vorrangig durch den Hebesatz der jeweiligen Gemeinde entscheidend bestimmt. Die Gemeinden werden den Hebesatz voraussichtlich im Jahr 2024 festlegen.

Müssen Grundstückseigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben?

Eigentümer von Grundstücken müssen eine Grundsteuererklärung beim Finanzamt abgeben, damit die Gemeinden die neue Grundsteuer festsetzen können. Für jedes Grundstück bzw. jeden Betrieb der Land- und Forstwirtschaft muss eine Grundsteuererklärung vom 1. Juli 2022 bis zum 31. Oktober 2022 eingereicht werden. Die Abgabe der Erklärung kann beispielsweise über ELSTER oder über Papier-Vordrucke erfolgen.

Wann werden Immobilieneigentümer die neuen Steuerbescheide erhalten?

Wenn Eigentümer Ihre Erklärung angegeben haben, ist damit zu rechnen, dass das Finanzamt dann zeitnah mit der Bearbeitung beginnt. Die Bescheide werden ab Juli 2022 je nach Eingang der Grundsteuererklärung erstellt. Da die neuen Hebesätze erst im Jahr 2024 beschlossen werden, können Immobilieneigentümer erst dann mit dem Erhalt der Grundsteuerbescheide rechnen. Das Finanzamt wird ein Brief mit zwei Bescheiden versenden, und zwar mit dem Grundsteueräquivalenzbetragsbescheid bzw. Grundsteuerwertbescheid sowie Grundsteuermessbescheid. Einen weiteren Brief mit dem eigentlichen Grundsteuerbescheid werden Immobilieneigentümer von der Gemeinde erhalten. Darin wird stehen, welche Höhe die Grundsteuer ab dem Jahr 2025 beträgt.

Wer zahlt die Grundsteuer?

Die Eigentümerin oder der Eigentümer des Grundstücks muss die Grundsteuer bezahlen. Gehört das Grundstück mehreren Eigentümern, haften sie für die Grundsteuer gemeinsam. Wenn eine Wohnung oder ein Haus vermietet wird, ist der Vermieter berechtigt, die von ihm bezahlte Grundsteuer an den Mieter umzulegen. Eine entsprechende Vereinbarung diesbezüglich ist die Voraussetzung dafür, dass der Vermieter die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung von dem Mieter verlangen kann. Als erfahrene Immobilienmakler achten wir bei Vermietung darauf, dass ein rechtssicherer Passus diesbezüglich in dem Mietvertrag festgehalten wird.

Grundstücke, bei denen ein Erbbaurecht bestellt ist, muss der Erbbauberechtigte die Grundsteuer für das ganze Grundstück zahlen, also derjenige, dem das Erbbaurecht gehört.

Sollte das Gebäude jemand anderem gehören, als der Grund und Boden (Gebäude auf fremden Grund und Boden), zahlt der Eigentümer des Gebäudes die Grundsteuer für das Gebäude und der Eigentümer des Grunds und Bodens die Grundsteuer für den Grund und Boden.

Wie wird die Grundsteuer berechnet und welche Grundstücksdaten sind wichtig?

Der 1. Januar 2022 ist der Stichtag für die Grundsteuerberechnung ab dem Jahr 2025. Daher müssen Eigentümer die Grundsteuererklärung danach ausfüllen, wie die Grundstücksverhältnisse am 1. Januar 2022 waren. Das Finanzamt muss wissen, wer der Eigentümer des Grundstücks zu diesem Zeitpunkt war und Auskunft über den Baubestand und die Nutzung erhalten. Über Änderungen muss die zuständige Finanzbehörde ebenfalls informiert werden.

Im Weiteren wird die Berechnung der Grundsteuer für Grundstück des Grundvermögens erläutert. Die Steuer für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft werden nicht berücksichtigt.

Grundsätzlich erfolgt die Berechnung der Grundsteuer in mehreren Stufen. Dabei ist die Größe des Grundstücks entscheidend. Wie groß das Grundstück ist, können Sie dem Liegenschaftskataster (Katasterdaten), dem Grundbuch oder dem Notarvertrag entnehmen.

Für die Berechnung muss die Fläche aller Flurstücke der wirtschaftlichen Einheit inklusive der bebauten Fläche in Quadratmeter (m²) angegeben werden. Die gesamte Fläche wird auf volle Quadratmeter nach unten abgerundet.

Die Fläche des Gebäudes wird in die Grundsteuerberechnung ebenfalls einbezogen. Dabei wird unterschieden, ob die Immobilie zu Wohnzwecken dient oder anders genutzt wird.
Bei Wohnimmobilien wird die gesamte Gebäudefläche inklusive der Fläche von Zubehörräumen (etwa Kellerräume, Heizungsräume) gemäß der Wohnflächenverordnung ermittelt.

Wenn die Immobilie gewerblich oder freiberuflich genutzt wird, dann muss die Nutzfläche vom gesamten Gebäude angegeben werden. Zerstörte Gebäude oder dauerhaft nicht mehr genutzte Objekte werden nicht mehr berücksichtigt. Falls das Objekt kleiner als 30 m² sein sollte, dann bleibt es ebenfalls außer acht. Sowohl die Wohnfläche als auch die Nutzfläche werden auf volle Quadratmeter nach unten abgerundet.

Einen Bodenrichtwert wird für die Berechnung der Grundsteuerhöhe in Bayern nicht benötigt, somit ist die Neubewertung der Grundstücke, Wohnungen und Häuser in bestimmten Abständen für die Ermittlung der Grundsteuer nicht notwendig.

Erster Rechenschritt: Äquivalenzbetrag berechnen

Im ersten Schritt wird der Äquivalenzbetrag ermittelt. Dieser Betrag setzt sich aus der Fläche und der Äquivalenzzahl zusammen. Für den Grund und Boden beträgt die Äquivalenzzahl 0,04 EUR/qm und für die Wohn- bzw. Nutzfläche 0,50 EUR/qm.

Durch die Äquivalenzzahl wird bestimmt, in welchem Verhältnis die Flächen von Grund und Boden sowie dem Gebäude zueinander belastet werden. Die Zahl sagt nichts über den Wert der Fläche aus.

Um den Äquivalenzbetrag zu berechnen, muss die Fläche mit der passenden Äquivalenzzahl multipliziert werden. Hier ein Beispiel für die Berechnung des Äquivalenzbetrags:
Grundstücksfläche 700 m² × 0,04 EUR/qm → 28 EUR.

In diesem Schritt geht es darum, den Äquivalenzbetrag für die jeweilige Fläche zu ermitteln, als für den Grund und Boden, für die Wohnfläche und für die Nutzfläche.

Unter bestimmten Umständen ist eine Ermäßigung der Äquivalenzzahl möglich.

Zweiter Rechenschritt: Grundsteuermessbetrag

In der nächsten Stufe der Berechnung wird der Grundsteuermessbetrag (auch Messbetrag genannt) bestimmt. Dabei wird der jeweilige Äquivalenzbetrag mit den dazugehörigen Grundsteuermesszahlen multipliziert und anschließend zu einem Grundsteuermessbetrag zusammengefasst.

Die Grundsteuermesszahl bzw. die Steuermesszahl für den Grund und Boden beträgt 100 Prozent, für die Wohnfläche 70 Prozent und für die Nutzfläche 100 Prozent.

Beispiel für die Berechnung des Grundsteuermessbetrags bei Grund und Boden:
Äquivalenzbetrag 28 EUR x 100 % → 28 EUR

Auch die Grundsteuermesszahl kann von einer Ermäßigung betroffen sein. Bei denkmalgeschützten Gebäuden beträgt die Grundsteuermesszahl beispielsweise lediglich 25 Prozent. Für Boden- und Gartendenkmäler gilt keine Ermäßigung.

Dritter Rechenschritt: Berechnung der Grundsteuer

Im letzten Schritt wird die Grundsteuerhöhe ermittelt. Dabei wird der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Das Ergebnis ist der zu zahlende Grundsteuerbetrag.

Wie hoch die Grundsteuer für Immobilienbesitzer in Bayern sein wird, hängt entscheidend von dem Hebesatz der jeweiligen Kommune ab. Prinzipiell kann jede Gemeinde frei entscheiden, wie hoch sie den Hebesatz festlegt. Weder der bayerische Landtag noch die bayerische Staatsregierung können den Hebesatz bestimmen. Daran hat sich durch das reformierte Grundsteuergesetz nichts geändert.

Weiterführende Informationen zur Grundsteuer und dem reformierten Grundsteuergesetz

Dieser Artikel gibt Ihnen einen Überblick über die aktualisierte Regelungen für die künftige Zahlung der Grundsteuer. Beachten Sie bitte, dass wir hier nicht jede Detailfrage beantworten können. Weitere Auskünfte können Sie bei dem Steuerberater Ihres Vertrauens einholen. Ansonsten finden Sie weiterführende Auskünfte wie folgt:
– Auf der Internetseite: www.grundsteuer.bayern.de
In den Ausfüllanleitungen zu den Vordrucken der Grundsteuererklärung.
Über die Informations-Hotline zur Bayerischen Grundsteuer – Telefon: 089 30 70 0077.
Sowie bei der Bewertungsstelle des zuständigen Finanzamts oder der örtlichen Gemeinde.

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Südwestlichen in München liegt der Haderner Stern. Er ist eine Wohnanlage mit integriertem Nahversorgungszentrum. Der Komplex wurde durch den Architekten Peter Lanz von 1972 bis 1976 errichtet. Das Stadtzentrum von München ist mit der U6 in nur wenigen Minuten erreichbar.

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Alles Gute, nur das Beste, gerade jetzt zum Osterfeste! Möge es vor allen Dingen: Freude und Entspannung bringen!

Den Stress für ein paar Tage vergessen und die Feiertage ruhig angehen lassen.
Wir wünschen fröhliche Feiertage mit viel Sonnenschein. 

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Die Mietpreisbremse wurde in Bayern bis 2025 verlängert und ausgeweitet. Im Rahmen der Mietpreisbindung (auch Preisdeckel, Mietenstopp oder Mietpreisstopp genannt) werden Mietpreise gesetzlich normiert. Mieterhöhungen bei Wohnraummietverträgen werden beschränkt oder verboten. Die Mietpreisbegrenzung gilt in vielen bayerischen Städten, unter anderem in Ingolstadt, München und Rosenheim. In der Mieterschutzverordnung (MiSchuV) ist außerdem der Mietpreisbremse auch die gesenkte Kappungsgrenze und die Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung geregelt. Hier erfahren Sie, was bei Vermietung von Immobilien zu beachten ist.

Mietpreisbremse und die Auswirkung auf die Miethöhe bei Immobilienvermietung

Grundsätzlich werden Mieterhöhungen bei Bestandswohnungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Im Paragraf 557 sind drei Voraussetzungen beschrieben, unten denen eine Mieterhöhung möglich ist. Daher kann eine Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung erfolgen oder wenn der Mieter freiwillig mit einer höheren Miete einverstanden ist.

Der Gesetzgeber gibt im Rahmen der Mietpreisbremse vor, dass bei Neuvermietung der Mietzins nur 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen darf. Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete bei 13 EUR/qm liegt, dann darf die zulässige Kaltmiete bei Wiedervermietung maximal bei 14,30 EUR/qm liegen. Eine Überschreitung der zulässigen Miete ist nicht erlaubt, selbst wenn am Immobilienmarkt eine höhere Miete durchsetzbare wäre. Wenn sich der Vermieter an die gesetzlichen Vorgaben nicht hält, muss er mit einer Rüge seitens des Mieters rechnen. Praktisch kann es bedeuten, dass die Mietobergrenze angehalten werden muss und die zu viel gezahlte Miete ist zurückzuerstatten.

Der Vermieter muss für seine Immobilie die zulässige Vergleichsmiete ermitteln. Dazu dient der einfache oder qualifizierte Mietspiegel der Gemeinde. Kleinere Gemeinden stellen oft keine Mietspiegel zur Verfügung, denn die Erstellung eines Mietspiegels ist bisher nicht gesetzlich vorgeschrieben. Im Rahmen des Mietspiegelreformgesetzes (MsRG) sollten Städte mit mehr als 50.000 Einwohner zur Erstellung von rechtssicherem Mietspiegel verpflichtet werden. Die neue Gesetzgebung tritt zum 01.07.2022 in Kraft und die den Städten ist eine Übergangsfrist bis zum 01.01.2023 eingeräumt.

Bei fehlendem Mietspiegel muss sich der Vermieter bei Ermittlung der neuen Miethöhe an Vergleichswohnungen orientieren. In der Praxis kann es eine Herausforderung sein, da der Zugang zu Vergleichswohnungen fehlt. Sollte ein Streitfall entstehen, wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen ermittelt.

Welche Ausnahmen erlaubt die Mietpreisbremse?

Nur in Ausnahmefällen darf der Vermieter von der Mietpreisbremse abweichen. Der Vermieter darf sich auf Bestandsschutz berufen. Diese Ausnahme kommt zur Anwendung, wenn die Miete des Vormieters oberhalb der Mietpreisbremse lag. Wenn also der Vormieter eine Miete zahlt, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent übersteigt, dann muss die bisherige Miete bei Neuvermietung nicht gesenkt werden (s. § 556e Absatz 1 BGB).

Hier ein Beispiel:
Die bisherige Miete (Vormiete) liegt bei 14 EUR/qm.
Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 12,50 EUR/qm.
Die zulässige Miete bei Wiedervermietung beträgt 13,75 EUR/qm.
Es gilt der Bestandschutz und der Vermieter darf bei der Neuvermietung die bisherige Miete vereinbaren: 14 EUR/qm.

Wichtig ist zu wissen, dass Mieterhöhungen, die innerhalb der letzten zwölf Monate vor Vertragsende beschlossen wurden, können bei der Berechnung der neuen Miete nicht berücksichtigt werden. Dadurch will der Gesetzgeber Manipulationen vermeiden. Allerdings gilt es nicht bei Indexmiete oder Staffelmiete. Wenn also eine Mieterhöhung in den letzten zwölf Monaten vor der Kündigung aufgrund einer Indexmieterhöhung oder Staffelmietvereinbarung stattgefunden hat, dann handelt es sich um eine zulässige Miete. Bei der Neuvermietung kann sie also verwendet werden.

Neubauimmobilien sind von der Mietpreisbremse nicht betroffen. Zu Neubauten zählen Immobilien, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden.

Immobilien, die erstmalig nach einer umfassenden Modernisierung vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse nicht betroffen (§ 556 Satz 2 BGB). Ab der zweien Vermietung kommt die Mietpreisbremse zur Anwendung, aber der Vermieter darf sich auf die Vormiete berufen. Erhaltungsmaßnahmen oder modernisierende Instandhaltungen zählen nicht zu einer umfassenden Modernisierung, sondern die Verbesserungen müssen wesentlich mit einem Neubau mithalten können. Somit müssten Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen, Sanitär, Heizung saniert und die energetischen Eigenschaften der Immobilie müssen verbessert werden.

Bei Wohnungen, die weniger aufwendig modernisiert wurden, erlaubt das Gesetz unter bestimmten Umständen eine Mietanpassung. Wenn der Vermieter während des letzten Mietverhältnisses Modernisierungen vorgenommen hat, aber keine Mieterhöhung vereinbart hat, dann darf er die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigen. Dies gilt auch, wenn die Modernisierungsmaßnahmen nach dem Auszug des Mieters durchgeführt wurden. Der Vermieter darf bei der Neuvermietung die Miete erhöhen um den Betrag, um den er in einem Bestandsmietverhältnis eine Modernisierungsmieterhöhung vornehmen konnte. Bei der Berechnung der zulässigen Miete ist der Zustand der Immobilie vor den Modernisierungsmaßnahmen entscheidend. Es dürfen nur die Modernisierungen berücksichtigt werden, die innerhalb der letzten drei Jahre vor Abschluss des neuen Mietvertrags durchgeführt wurden.

Nach einer Modernisierung können Vermieter acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete draufschlagen – und das auf Dauer (§ 559 BGB). Allerdings sind Fristen und Beträge ebenfalls gesetzlich begrenzt.

Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung verlängert

Die Kündigungssperrfrist wirkt zugunsten der Mieter, die bei der Umwandlung in dem Wohnungseigentum bereits wohnen. Käufer können den Mieter erst nach Ablauf von zehn Jahren (anstatt drei Jahren) seit dem Erwerb wegen Eigenbedarf oder Verwertung kündigen.

Daher sollten Erwerber bei vermieteten Wohnungen darauf achten, wann die Umwandlung in Wohnungseigentum stattgefunden hat und wann der Mieter in die Wohnung eingezogen ist. Wenn der Mieter in eine Wohnung einzieht, die bereits als Eigentumswohnung definiert ist, dann ist er nicht vor Eigenbedarfskündigungen geschützt und der Eigentümer kann eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Maßgeblich für die Berechnung der Frist ist der tatsächliche Einzug des Mieters, nicht der Mietvertragsabschluss oder der im Mietvertrag eingetragene Mietbeginn.

Mietpreisbremse und möblierte Wohnungen

Möblierte Immobilien sind ebenfalls von der Mietpreisbremse betroffen. Ein Möblierungszuschlag zu der ortsüblichen Vergleichsmiete ist zulässig. Die Höhe des Zuschlags richtet sich nach dem Gebrauchswert der Möblierung. Je älter die Möbel, desto niedriger ist der Möblierungsaufschlag. Ferienwohnungen und möblierte Zimmer, die sich innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Immobilie befinden, sind von der Mietpreisbremse nicht betroffen.

Auskunftspflicht vor Mietvertragsabschluss

Der Gesetzgeber verpflichtet den Vermieter Auskunft zu geben, wenn die Miete für seine Immobilie mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Diese Auskunft muss er vor dem Vertragsabschluss unaufgefordert schriftlich (z. B. per E-Mail oder Fax) erteilen. Der Vermieter muss also dem zukünftigen Mieter begründen, warum er von der Mietpreisbremse abweicht und auf welche gesetzliche Ausnahme er sich beruft. Damit der Vermieter später nachweisen kann, dass er seiner Auskunftspflicht erfüllte, ist es empfehlenswert, dies in dem Mietvertrag entsprechend festzuhalten. Die Auskunftspflicht ist bereits seit 01.01.2019 in Kraft.

Die Kappungsgrenze ist seit 01. Januar 2022 reduziert

Zusätzlich zu der Mietpreisbremse sind Mieterhöhungen während laufender Mietverhältnisse erschwert. Während eines Zeitraums von 3 Jahren dürfen Vermieter die Miete um maximal 15 Prozent erhöhen. Früher waren 20 Prozent zulässig. Eine weitere Absenkung der Kappungsgrenze auf 11 Prozent ist von der Ampelkoalition in Planung.

Die Mieterschutzverordnung (MiSchuV) wurde am 14. Dezember 2021 durch die bayerische Landesregierung beschlossen. Sie gilt ab 1. Januar 2022 und wurde 203 Kommunen in Bayern erweitert. Am meisten betroffen sind, vorwiegend Kommunen im südlichen Oberbayern. Insgesamt zehn Bundesländer haben die Mietpreisbremse durch eine entsprechende Verordnung eingeführt. Von den Mietpreisbindungen sind Immobilien in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt betroffen. Um Entspannung auf dem Wohnungsmarkt zu erzielen, müsste der Wohnungsbau eine hohe Priorität haben. Allerdings sind sich die Ökonomen einig, dass staatliche Preiskontrollen keinen neuen Wohnraum und keine neuen Mietwohnungen schaffen werden.

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„Zufriedenheit ist ein stiller Garten, in dem man sich ausruhen kann.“ 
Ernst Ferstl

Frohe Weihnachten und für das Neue Jahr wünschen wir Ihnen und Ihrer Familie:
So viel Glück, wie Wassertropfen im Meer,
so viel Liebe, wie Sterne am Himmel und
Gesundheit an jedem neuen Tag.

Ihre Katerina und Thomas Rogers

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