Geerbte Immobilie verkaufen – was gibt es zu beachten?

Viele Erben haben eine Immobilie geerbt und möchten sie verkaufen, wissen aber nicht genau, wie sie den Hausverkauf oder Wohnungsverkauf genau angehen sollen. Was ist zu beachten? Wie kann man Erbschaftssteuer sparen? Was bedeutet eigentlich Spekulationssteuer? Mit diesen und weiteren Fragen beschäftigt sich der folgende Ratgeber.

Bei der Erbschaft einer Immobilie kommt für viele neue Eigentümer, die sie nicht selber nutzen möchten, nur der Verkauf des Hauses in Frage. Doch verschiedene Besonderheiten wie steuerliche Regelungen stellen oftmals große Hürden dar:

Der Erbschein weist die Personen, die darauf aufgeführt sind, als rechtmäßige Erben aus. Bevor es möglich ist, über eine geerbte Immobilie zu verfügen bzw. einen Hausverkauf oder Wohnungsverkauf zu vollziehen, wird der Erbschein benötigt. Dieser kann beim Amtsgericht beantragt werden. Er berechtigt zudem zur Einsichtnahme und Eintragung in das Grundbuch. Für die Ausstellung werden Gebühren berechnet. Die genaue Höhe hängt vom Wert der Erbschaft ab.

Ob Hypotheken oder sonstige Belastungen bestehen, kann im Grundbuch nachgelesen werden. Erben haben darauf stets Zugriff. Wenn geplant wird, eine Erbschaft auszuschlagen bzw. sie nicht anzunehmen, beträgt die rechtlich vorgeschriebene Frist hierfür sechs Wochen. Sie lässt sich, bis auf wenige Ausnahmen wie ein Auslandswohnsitz, nicht verlängern. Sämtliche Rechte, aber ebenso Pflichten gehen nun auf den Erben über. Sobald er bezüglich des Nachlasses in Kenntnis gesetzt wird, beginnt sie. Innerhalb der kommenden sechs Wochen muss beim Nachlassgericht eine entsprechende Erklärung eingereicht werden, ansonsten gilt die Erbschaft als angenommen.

Daher ist es wichtig, wenn man erfährt, dass man eine Immobilie erbt, sich schnellstmöglich einen Überblick über die vorliegenden Vermögensverhältnisse und Schulden zu machen. Erben haften ebenso für die Schulden von Verstorbenen, oftmals mit dem eigenen Vermögen.

Bei der Erbschaft einer Immobilie ist es wichtig, deren Zustand gründlich zu prüfen. Ist sie zum Beispiel sehr alt oder wurde lange nicht renoviert oder modernisiert, sollte genau überlegt werden, ob man Eigentümer werden möchte oder ein Verkauf mehr Sinn macht, da die Immobilie den eigenen finanziellen Rahmen überschreitet. Dabei spielen Aspekte wie Instandhaltung und Instandsetzung eine wichtige Rolle. Darüber hinaus ist es empfehlenswert, durch diverse Maßnahmen eine Wertsteigerung zu erzielen und dann den Hausverkauf oder Wohnungsverkauf vorzunehmen.

Guter Tipp: Erben und Nachlassgläubiger sind berechtigt, beim Nachlassgericht eine so genannte Nachlassverwaltung zu beantragen: Bei einem unübersichtlichen Nachlass soll sie eine Gläubigerbefriedigung sicherstellen und gleichzeitig die Haftung des Erben auf den Nachlass beschränken.

Eine sorgfältige Vorbereitung ist beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf sehr wichtig. Es geht immerhin um sehr große Beträge. Die meisten Erben sind nicht versiert und nicht erfahren genug. Sie verfügen nicht oder nur teilweise über das Wissen, das für einen möglichst gewinnbringenden Hausverkauf oder Wohnungsverkauf benötigt wird. Zunächst einmal muss der Wert der geerbten Immobilie, der sogenannte Verkehrswert, ermittelt werden.

Entscheidend sind hierbei die Lage, Größe, der Zustand und Stil des Hauses. Ein Hausverkauf oder Wohnungsverkauf ist nicht so einfach. Um Fehler zu vermeiden und den besten Preis zu erzielen, empfiehlt es sich, auf Fachleute zu vertrauen. Wir beraten gerne umfassend, wenn das geerbte Haus oder die geehrte Wohnung verkauft werden soll. Wir werden den richtigen Verkehrswert ermitteln, die Vermarktung der Immobilie mit unserer Erfahrung effizient durchführen, den gesamten Verkaufsprozess organisieren und den Verkauf rechtlich absichern. Zudem unterstützen wir bei der Einschätzung einer möglichen Erbschaftssteuer.

Erben mehrere Personen eine Immobilie, müssen sich die Miterben gemeinsam darüber verständigen, was mit dem Haus oder der Wohnung passieren soll. Auch die Erbengemeinschaft benötigt einen Erbschein. Unnötige Konflikte lassen sich oftmals vermeiden, wenn sich die Erbengemeinschaft auf den Immobilienverkauf einigt. Der Verkaufserlös kann im Anschluss unter allen Erben gerecht aufgeteilt werden.

Die Erbschaftssteuer bzw. deren genaue Höhe spielt eine wichtige Rolle, wenn die Immobilie nicht selber genutzt wird. Übersteigt der Wert des Nachlasses, der sich aus dem Vermögen abzüglich der Verbindlichkeiten ergibt, den persönlichen, gesetzlich geregelten Erbschaftssteuerfreibetrag, muss Erbschaftssteuer entrichtet werden, da in Deutschland ein Erbe grundsätzlich steuerpflichtig ist. Wie hoch der Freibetrag ausfällt, hängt vom Verkehrswert des Hauses und vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab: Je näher die Verwandtschaft, desto größer der Freibetrag.

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro
• Enkel: 200.000 Euro
• Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
• alle weiteren Erben: 20.000 Euro

Bei Kindern:

• bis 5 Jahre sind es 52.000 Euro
• bis 10 Jahre: 41.000 Euro
• bis 15 Jahre: 30.700 Euro
• bis 20 Jahre: 20.500 Euro
• bis 27 Jahre: 10.300 Euro

Der Freibetrag soll sicherstellen, dass der Erbe auch weiterhin seinen Lebensunterhalt bestreiten kann. Wenn der Verstorbene neben der geerbten Immobilie ebenso Schulden hinterlassen hat, können diese, genau wie die Begräbniskosten, vom Immobilienwert abgezogen werden. Wer knapp über dem Freibetrag liegt, kann demnach die Erbschaftssteuer wahrscheinlich umgehen. Das Gleiche gilt, wenn die Schulden hoch sind.

Hierbei wird zwischen drei Steuerklassen unterschieden:
1. Erbschaftssteuerklasse: Dazu gehören Eltern, Ehegatten (auch gleichgeschlechtlich), eingetragene Lebenspartner und Kinder (auch adoptiert). Sie erhalten die meisten Begünstigungen bzw. den niedrigsten Steuersatz. Er beträgt sieben Prozent für ein maximal 75.000 Euro teures Erbe.

2. Steuerklasse: Hierzu zählen die Geschwister und deren Kinder, Schwiegerkinder und die Schwiegereltern oder ehemalige Ehepartner des Erblassers. Die Erbschaftssteuer beträgt 15 bis 43 Prozent.

3. Steuerklasse: Diese Klasse umfasst alle weiteren Erben. Hierbei belaufen sich die Steuern auf mindestens 30 Prozent.

Unter der Vorlage gewisser Voraussetzungen kann es jedoch möglich sein, dass der Erbe keine Erbschaftssteuer entrichten muss. Dies ist der Fall, wenn das vererbte Haus bis zum Ableben des Verstorbenen selbst bewohnt wurde und die Immobilie maximal 200 Quadratmeter groß ist oder sie nach dem Erbfall in den nächsten zehn Jahren vom Lebenspartner, Ehegatten oder Kind des Verstorbenen bewohnt wird. Diese Regelung gilt auch für die Enkelkinder, wenn ihre Eltern verstorben sind. Wird die Immobilie weniger als zehn Jahre lang bewohnt, wird die Erbschaftssteuer nachträglich bzw. rückwirkend fällig.

Was ist eine Spekulationssteuer bei einer geerbten Immobilie?
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind laut Gesetzgeber steuerpflichtig, insofern es sich hierbei um ein Wirtschaftsgut handelt. Dies trifft auf Immobilien zu. Wird ein Haus aus Privatbesitz verkauft und aufgrund einer Wertsteigerung ein Gewinn erzielt, muss davon an den Staat eine Steuer abgeführt werden, die Spekulationssteuer genannt wird. Der Aufwand für Reparatur- oder Modernisierungsarbeiten, Notarkosten und Maklergebühren lassen sich in vielen Fällen absetzen. Zum Schutz des privaten Verkäufers wurde vom Gesetzgeber eine Spekulationsfrist eingeführt. Wer diese einhält, kann die Spekulationssteuer vermeiden, sodass ein steuerfreier Hausverkauf möglich ist. Wenn das Wohneigentum mindestens zwei Jahre lang selber oder durch die Kinder, die währenddessen Kindergeld bezogen haben, bewohnt wird, kann sie im folgenden Jahr verkauft werden. Auch in diesem Fall wird keine Spekulationssteuer erhoben. Hier zählt das jeweilige Datum des notariellen Kaufvertrags. Zu guter Letzt gibt es die 10-Jahres-Grenze. Danach kann die Immobilie immer ohne Spekulationssteuer verkauft werden.

Geerbte Immobilie vermieten – wann lohnt sich das?
Die emotionale Bindung zum Haus spielt bei der Frage, ob ein Verkauf erfolgen soll, oftmals eine wichtige Rolle. In dem Fall kann es sinnvoll sein, die Immobilie zu vermieten, wenn sie nicht selbst genutzt werden kann. Dies ist vor allem dann empfehlenswert, wenn laufende Mieteinnahmen eine höhere Rendite einbringen als eine Selbstnutzung oder ein Verkauf. Aus wirtschaftlicher Sicht ist eine Vermietung nur in seltenen Fällen sinnvoll. Zudem entsteht ein großer bürokratischer Aufwand, bei vergleichsweise geringen Mieteinnahmen, beispielsweise durch die Versteuerung, Erstellung von regelmäßigen Nebenkostenabrechnungen und Instandhaltung der Immobilie. Oft genügen die Miteinnahmen nicht, um Letzteres dauerhaft zu finanzieren. Die meisten Erben entscheiden sich für einen Hausverkauf. Dies ist vor allem lohnenswert, wenn keine oder geringe Steuern abgeführt werden müssen. Auch bei einer Erbengemeinschaft empfiehlt es sich eher, das Haus zu verkaufen. Dies gilt umso mehr, wenn Konfliktpotential vorliegt. So wird Streit um die Zuständigkeiten rund um die Vermietung vermieden.

Ist die Renovierung der Immobilie von der Steuer absetzbar?
Die Mieteinnahmen müssen versteuert werden, doch die Ausgaben, die dafür anfallen, um das geerbte Haus instand zu halten, können davon abgezogen werden. Dazu gehören beispielsweise Renovierungs-, Modernisierungs- und Wartungskosten. Entsprechende Angaben können bei der Steuererklärung unter „Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung“ getätigt werden. Hierfür ist es wichtig, alle Belege der Ausgaben aufzuheben. Eine Renovierung ist übrigens nicht nur bei einer Vermietung, sondern ebenso bei einem geplanten Hausverkauf sinnvoll, um eine Wertsteigerung der Immobilie zu erzielen.

Gibt es Fristen bei einer geerbten Immobilie?
In einem Erbfall gibt es einige Fristen, die zu beachten sind. Dies beginnt mit der Eröffnung des Testaments. Erbberechtigte müssen sich überlegen, ob sie ihr Erbe annehmen oder ausschlagen möchten. Wer in den kommenden sechs Wochen nichts unternimmt, tritt das Erbe an. Dies ist eine endgültige Entscheidung. Ob man überhaupt erbberechtigt ist, darüber gibt das Nachlassgericht Auskunft. Wer nicht einverstanden ist, hat ein Jahr Zeit, die Entscheidung anzufechten. Der Pflichtteil kann innerhalb von drei Jahren geltend gemacht werden.

Vererbung: Wie wird der Grundbucheintrag geändert?
Gehört eine Immobilie zum Nachlass, müssen die Erben eine Grundbuchberichtigung beantragen, da es unrichtig geworden ist: Im Grundbuch ist noch der Erblasser als Eigentümer eingetragen, doch aufgrund der gesetzlichen Erbfolge sind die Erben mittlerweile zu Eigentümern geworden. Der Antrag ist schriftlich an das Grundbuchamt, das beim Amtsgericht angesiedelt ist, zu richten. Der Nachweis der Erbfolge durch die Vorlage eines privatschriftlichen Testaments oder Erbscheins ist hierfür erforderlich. Die Eigentumsumschreibung ist innerhalb der ersten zwei Jahre ab Eintreten des Erbfalls gebührenfrei. Wenn ein Hausverkauf geplant ist, ist zunächst einmal keine Eintragung im Grundbuch erforderlich.

Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt und das Erbe annimmt, muss die Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch beantragen. Das geschieht in der Form einer Grundbuchberichtigung. Dies entfällt bei einem geplanten Hausverkauf. Bei einem Erbe fallen Erbschaftssteuern an, allerdings gibt es die genannten Möglichkeiten, Steuern zu sparen oder sogar gänzlich zu vermeiden. Wer einen Verkauf der geerbten Immobilie beabsichtigt, sollte dies mit der Hilfe eines Immobilienmaklers angehen, denn er besitzt die nötigen Kenntnisse, um die Marktfähigkeit der Immobilie optimal einzuschätzen und den bestmöglichen Verkaufserlös zu erzielen. Eine Vermietung der Immobilie lohnt sich nur selten. Bei Fragen stehen wir gern zur Verfügung!