Geerbte Immobilie erfolgreich verkaufen!

Immobilienverkauf im Überblick

Häufig gestellte Fragen zu geerbten Immobilien

Ist die geerbte Immobilie vermietet, sind Sie als Erbnehmer für die Bewirtschaftungskosten sowie die sonstigen bestehenden Verpflichtungen verantwortlich. Wird das Haus von einer Hausverwaltung betreut, sollten Sie sich über die wirtschaftliche Situation informieren lassen. Als Makler unterstützen wir Sie gerne bei allen Fragen. Zögern Sie nicht mit uns in Kontakt, zu treten.

Da Erben Rechtsnachfolger und keine Käufer sind, beginnen die Fristen für die Spekulationssteuer daher nicht ab dem Erbzeitpunkt von vorne. Entscheidend ist, wann der Erblasser die Immobilie erworben hat. Wurden die vorgegebenen Fristen eingehalten, wird das Finanzamt für den Hausverkauf oder Wohnungsverkauf keine Spekulationssteuer in Rechnung stellen.

Während die Erbschaftssteuer mit jedem Erbe anfällt und unabhängig davon ist, ob Sie die Immobilie verkaufen oder nicht, fällt die Spekulationssteuer nur beim Verkauf der geerbten Immobilie an und bei nicht Einhaltung der Spekulationsfrist.

Es ist möglich, die Spekulationssteuer zu umgehen. Das Einkommenssteuergesetz (§ 23 EstG) definiert wann für den Verkauf einer privaten Immobilie keine Spekulationssteuer fällig wird. Steuerfrei können Sie die Immobilie frühestens nach zehn Jahre verkaufen, nachdem der Erblasser die Immobilie gekauft hat. In diesem Zusammenhang handelt es sich um die sog. Zehnjahresfrist. Wenn Sie das Haus oder die Wohnung mindestens zwei Jahre vor der Veräußerung und im Jahr der Veräußerung dauerhaft selbst bewohnen. Das bedeutet, dass Sie beim Einwohnermeldeamt unter der Adresse angemeldet sind. Es handelt sich um die Dreijahresfrist. Oder Ihr Kind wohnt unentgeltlich (mietfrei) vor dem Verkauf in der Immobilie. Ein dauerhaftes Wohnrecht ist erforderlich (Anmeldung beim Einwohnermeldeamt). Wenn Sie die genannten Spekulationsfristen einhalten, können Sie Steuern sparen. Bei der Dreijahresfrist werden angebrochene Kalerderjahre gerechnet. Praktisch bedeutet es, dass wen Sie oder Ihr Kind in der geerbten Immobilie beispielsweise vom Oktober 2020 bis März 2022 wohnen, ist somit die vorgegeben Dreijahresfrist erfüllt.

Die Berechnung der Zehnjahresfrist beginnt mit dem Kauf der Immobilie durch den Erblasser. Entscheidend ist also das ursprüngliche Kaufdatum in dem von einem Notar beurkundeten Vertrag und nicht der Zeitpunkt, zu dem Sie Ihr Erbe antreten oder die Eigentumsumschreibung.

Es kann vorteilhaft für die Erbnehmer sein, vor der Zuteilung direkt aus dem bestehenden Vermögen zu veräußern. Letzteres kann steuerliche Vorteile mit sich bringen. Hier lohnt es sich sicher, mit einem kompetenten Steuerberater zu sprechen. Auch bei den Kosten der Auflassungsvormerkung und Eintragung ins Grundbuch gibt es Einsparungsmöglichkeiten. Wissenswert ist auch, dass eine Zuteilung aus einer familiären Teilung zudem kein Mietervorkaufsrecht im Sinne des § 577 BGB auslöst. Als Immobilienmakler führen wir keine rechtliche Beratung durch, weißen aber gerne auf grundsätzliche gesetzliche Regelungen hin.

Bei allen steuerlichen Angelegenheiten ist Ihr Steuerberater sicher die beste Adresse. Grundsätzlich werden geerbte Immobilien wie andere vererbte Vermögen behandelt. Die Tatsache, dass Ihre Immobilie der Erbschaftsteuer unterliegt, bedeutet nicht zwingend, dass Finanzamt Sie zur Kasse bittet und Steuern für den Nachlass fällig werden. Für die nächsten Angehörigen gelten Freibeträge, die vom ermittelten Wert der Immobilie in Abzug gebracht werden. Nach den Abzügen gelten dann unterschiedliche Steuersätze für das überschüssige Vermögen. Für Erben erster Ordnung liegen die Freibeträge derzeit bei EUR 500.000 Euro für Ehepartner, bei 400.000 Euro für jedes Kind und für Enkel bei 200.000 bis 400.000 je nach Situation.

Hier ein Überblick über die unterschiedlichen Steuerklassen:
Erbschaftssteuerklasse I: Ehepartner, Kinder, Enkelkinder, Eltern und Großeltern
Erbschaftssteuerklasse II: Geschwister, Kinder der Geschwister und Stiefeltern, Schwiegereltern und Schwiegerkinder sowie Cousinen und Cousins
Erbschaftssteuerklasse III: andere Erben

Grundlage für die Steuern bildet der Verkehrswert, den das Finanzamt bestimmt. Das Finanzamt führt die Verkehrswert-Ermittlung dabei nach allgemeinen Kriterien durch. Individuelle, aber möglicherweise wertbeeinflussende Faktoren werden oft nicht berücksichtigt. Ist das geerbte Haus beziehungsweise die geerbte Wohnung vermietet, zieht das Finanzamt außerdem zehn Prozent vom Verkehrswert ab. Um zu vermeiden, dass Sie Ihre geerbte Immobilie zu einem zu geringen Preis verkaufen, ist die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens sinnvoll.

Meist ist es der Wunsch eines Erben, die Immobilie oder seinen Anteil am Erbgegenstand zu veräußern. Es kommt vor, dass sich die Erben nicht einig über den Wert insgesamt und den Wert der jeweiligen Anteile sind. Dann kommt es häufig zu Streitigkeiten, die gerichtlich geklärt werden müssen. Wir klären zu jeder Phase der Auseinandersetzung und gerne auch vor einer Auseinandersetzung, welchen Marktwert die geerbte Immobilie hat. Oft kann eine Teilung nach WEG die Lösung bringen. In diesem Fall wird ein teilungsfähiges Objekt in Wohneigentum (Eigentumswohnungen) geteilt. Die Miterben, die dann jeweils zu Eigentümern in einer Gemeinschaft werden, können dann frei und individuell entscheiden, was mit den jeweiligen Miteigentumsanteilen geschehen soll.

Natürlich bleibt auch immer die Möglichkeit für den Verkauf der gesamten Immobilie. Da bedeutet, dass die Immobilie als Ganzes veräußert und der Erlös unter den Erben geteilt wird.