Helle Wohnung mit Balkon mit idealem Grundriss

Diese helle 2-Zimmer-Wohnung liegt im 2. Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses aus dem Jahr 1969. Das freistehende Haus mit Aufzug steht in einer grünen Wohnanlage mit weiten Abständen zu den Nachbargebäuden. Die Wohnung ist nach Osten ausgerichtet und wird vom Morgen bis in den frühen Nachmittag von der Sonne verwöhnt.

Der Grundriss ist klar und gut durchdacht. Von der Diele mit Einbauschrank erreichen Sie alle Räume. Das Wohnzimmer mit rund 19 m² und das Schlafzimmer mit rund 15 m² liegen nebeneinander an der Balkonseite, beide haben einen eigenen Zugang auf den Balkon. Die Küche ist ein separater Raum mit Fenster, das Bad mit Badewanne liegt praktisch am Eingang. Die Räume sind gut geschnitten und lassen sich einfach möblieren.

Der Balkon ist das Herzstück der Wohnung. Mit rund 12,82 m² erstreckt er sich über die gesamte Breite der Wohnung und bietet Platz für einen Esstisch, Liegestühle und Pflanzen. Nach Osten gelegen, genießen Sie hier die Morgensonne und den Blick ins Grüne der Wohnanlage. In der Wohnfläche von 55,45 m² ist der Balkon lediglich zu einem Viertel berücksichtigt, also mit rund 3,2 m².

Die Substanz ist solide. Das Haus ist massiv gebaut mit Stahlbetondecken. Die Fenster der Wohnung wurden 2009 gegen Kunststofffenster mit Zweifach-Wärmeschutzverglasung getauscht und mit Rollläden ausgestattet. In Wohn- und Schlafzimmer liegt Laminat. Bad und Elektroinstallation stammen aus der Bauzeit und lassen Raum für eigene Ideen. Wer die Wohnung später selbst bewohnt, gestaltet sie Schritt für Schritt nach den eigenen Vorstellungen.

Ein großer Vorteil für Sie als Käufer ist die Haustechnik. Die Eigentümergemeinschaft hat die Heizungsanlage 2024 komplett erneuert. Ein moderner Gas-Brennwertkessel mit thermischer Solaranlage ersetzt die frühere Ölheizung, der Öltank wurde zurückgebaut. Die Maßnahme ist abgeschlossen und vollständig bezahlt. Auch Treppenhaus, Eingangsbereich, Sprechanlage, Schließanlage und Beleuchtung wurden in den letzten Jahren erneuert. Die Gemeinschaft ist gut geführt, die Beschlüsse der letzten Jahre wurden einstimmig gefasst.

Zur Gemeinschaft gehört außerdem eine vermietete Hausmeisterwohnung im Erdgeschoss. Sie steht im Gemeinschaftseigentum, jeder Eigentümer ist entsprechend seinem Miteigentumsanteil daran beteiligt. Die Mieteinnahmen von rund 7.900 EUR im Jahr fließen in eine eigene Rücklage der Gemeinschaft.

Zur Wohnung gehört ein eigenes Kellerabteil. Im Haus stehen Ihnen außerdem eine Waschküche, ein Trockenraum und ein neuer Fahrradraum zur Verfügung. Der Aufzug hält in allen Geschossen und fährt bis in den Keller. Ein Stellplatz gehört nicht zur Wohnung, das Parken in der Umgebung ist frei möglich.

Die Wohnung ist seit 2014 an dieselbe Mieterin vermietet, unbefristet, die Kaltmiete beträgt 713 EUR im Monat. Die Einbauküche gehört der Mieterin. Für Kapitalanleger ist das eine Wohnung mit verlässlichem Mietverhältnis, erneuerter Haustechnik und einer Lage, in der Wohnraum dauerhaft nachgefragt ist. Der anteilige Bestand der Erhaltungsrücklage geht beim Kauf auf Sie über, zum 31.12.2025 waren das rund 5.500 EUR.

Matterport 360° Tour

Die Wohnung zeichnet sich durch eine gute Ausstattung aus, die teilweise dem Baujahr entspricht.

• Balkon ca. 12,82 m² über die gesamte Wohnungsbreite, nach Osten, Zugang vom Wohnzimmer und vom Schlafzimmer
• 2. Obergeschoss, Aufzug in alle Geschosse und bis in den Keller
• Separate Küche mit Fenster
• Bad mit Badewanne, Waschbecken und WC, Waschmaschinenanschluss im Bad
• Diele mit Einbauschrank
• Kunststofffenster mit Zweifach-Wärmeschutzverglasung aus dem Jahr 2009, Rollläden
• Laminat in Wohn- und Schlafzimmer
• Zentralheizung mit Gas-Brennwertkessel aus dem Jahr 2024 und thermischer Solaranlage, Warmwasser zentral
• Thermostatventile 2021 erneuert
• Eigenes Kellerabteil
• Waschküche, Trockenraum und Fahrradraum im Haus
• Eingangsbereich und Sprechanlage 2017 erneuert, Schließanlage 2018 erneuert, Treppenhausbeleuchtung 2023 auf LED umgerüstet
• Vermietete Hausmeisterwohnung im Gemeinschaftseigentum, Mieteinnahmen fließen in eine eigene Rücklage
• Gepflegte Wohnanlage mit Grünflächen, altem Baumbestand und Spielplatz

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Die Wohnung liegt in Neugermering, einem gewachsenen Wohnquartier im Nordosten Germerings, direkt an der Stadtgrenze zu München. Germering ist eine Große Kreisstadt mit rund 41.000 Einwohnern und zählt zu den gefragten Wohnorten im Münchner Westen. Wer hier wohnt, verbindet das Preisniveau des Umlands mit kurzen Wegen in die Landeshauptstadt.

Germering ist auch wirtschaftlich stark aufgestellt. Die Deutsche Post hat 2025 in Germering das größte und modernste Briefzentrum Deutschlands eröffnet, rund 1.000 Menschen arbeiten dort. Mit CEWE, Europas führendem Fotodienstleister, hat ein weiteres großes Unternehmen einen bedeutenden Standort in der Stadt. Beide stärken die Finanzkraft Germerings, die Stadt kann damit in Kinderbetreuung, Schulen und Verkehr investieren.

Die Lage ist ruhig und grün. Die Wohnanlage steht in einer reinen Wohnstraße mit Anliegerverkehr, umgeben von großzügigen Grünflächen mit altem Baumbestand, Wegen und einem Spielplatz direkt am Haus. Eine Hauptverkehrsstraße liegt nicht in unmittelbarer Nähe.

Für den täglichen Einkauf sind Sie in wenigen Gehminuten versorgt. Die Germeringer Einkaufs-Passagen an der Münchener Straße mit Verbrauchermarkt, Discounter, Drogeriemarkt, Bäckerei, Metzgerei, Apotheke, Post und Bank erreichen Sie zu Fuß in rund elf Minuten. Weitere Lebensmittelmärkte, ein Baumarkt und ein Kino liegen ebenfalls im Umkreis von einem Kilometer. Hausärzte, Zahnärzte und Apotheken finden Sie in unmittelbarer Nähe.

Die Verkehrsanbindung ist ein großer Vorteil dieser Lage. Der S-Bahnhof Harthaus liegt rund 900 m entfernt. Von dort fahren Sie mit der S8 ohne Umsteigen nach München-Pasing, zum Hauptbahnhof, zum Marienplatz und weiter bis zum Flughafen. In der Hauptverkehrszeit verdichten Züge der S5 den Takt auf zehn Minuten, sie fahren über Pasing und die Innenstadt weiter nach Giesing und Neuperlach. Bis Pasing sind es rund zehn Minuten, bis zum Marienplatz rund 22 Minuten. Bushaltestellen liegen rund 250 m und 450 m entfernt. Mit dem Auto sind Sie über die Anschlussstellen Germering-Nord und Freiham-Mitte in wenigen Minuten auf der A 99, die A 96 Richtung Lindau und Innenstadt schließt direkt an. Der neue Münchner Stadtteil Freiham mit Bildungscampus und Einkaufsmöglichkeiten grenzt unmittelbar an.

Auch die Naherholung kommt nicht zu kurz. Die parkartigen Wittelsbacher Höfe mit Teich und Ruhezonen liegen rund 700 m entfernt, der Kreuzlinger Forst mit seinen Wald- und Wanderwegen beginnt rund 900 m südlich. Der Germeringer See ist im Sommer ein beliebtes Badeziel, Hallenbad, Wellenfreibad und Eislaufhalle ergänzen das Angebot. Für Ausflüge am Wochenende sind Ammersee und Starnberger See über die A 96 schnell erreicht, und auch die Berge liegen in Tagesausflugsnähe.

Verkehrsverbindung

• Bushaltestelle Königsberger Straße, 82110 Germering: Entfernung ca. 250 m
• Bushaltestelle Münchener Straße, 82110 Germering: Entfernung ca. 450 m
• S-Bahnhof Harthaus (S8), 82110 Germering: Entfernung ca. 900 m
• S-Bahnhof Germering-Unterpfaffenhofen (S8), 82110 Germering: Entfernung ca. 2,2 km
• Anschlussstelle Germering-Nord (A 99): Entfernung ca. 1,1 km
• Anschlussstelle Freiham-Mitte (A 99): Entfernung ca. 1,1 km
• Anschlussstelle Germering-Süd (A 96): Entfernung ca. 2,3 km

Einkaufen

• • Bäckerei, Neugermering: Entfernung ca. 300 m
• • Wittelsbacher Einkaufszentrum, Wittelsbacherstraße, 82110 Germering: Entfernung ca. 600 m
• • ALDI Süd, Münchener Straße 1, 82110 Germering: Entfernung ca. 750 m
• • dm-drogerie markt, Münchener Straße 1, 82110 Germering: Entfernung ca. 750 m
• Postfiliale und Sparkasse, Münchener Straße 1, 82110 Germering: Entfernung ca. 750 m
• Hagebaumarkt, Gertrude-Blanch-Straße 2, 82110 Germering: Entfernung ca. 770 m
• Norma, Wittelsbacherstraße 23, 82110 Germering: Entfernung ca. 850 m
• Germeringer Einkaufs-Passagen mit AEZ Verbrauchermarkt, Münchener Straße 1, 82110 Germering: Entfernung ca. 900 m
• Lidl, Industriestraße 19, 82110 Germering: Entfernung ca. 900 m

Gesundheit

• Hausarztpraxis, Krokusstraße 20, 82110 Germering: Entfernung ca. 465 m
• Zahnarztpraxis, Kurfürstenstraße 2, 82110 Germering: Entfernung ca. 565 m
• Kurfürsten-Apotheke, Kurfürstenstraße 6, 82110 Germering: Entfernung ca. 605 m
• Apotheke Roter Löwe, Münchener Straße 1, 82110 Germering: Entfernung ca. 625 m
• Ärztehaus GerMedicum, Untere Bahnhofstraße 42-44, 82110 Germering: Entfernung ca. 1,6 km
• Helios Klinikum München West, Steinerweg 5, 81241 München: Entfernung ca. 5,3 km

Sport & Fitness

• Spielplatz direkt an der Wohnanlage: Entfernung ca. 40 m
• Grünanlage, Neugermering: Entfernung ca. 145 m
• Fitnessstudio, Münchener Straße 1A, 82110 Germering: Entfernung ca. 600 m
• Hallenbad Germering, Max-Reger-Straße 7, 82110 Germering: Entfernung ca. 890 m
• Wellenfreibad und Eislaufhalle Polariom, Bertha-von-Suttner-Straße 5, 82110 Germering: Entfernung ca. 3,4 km

Natur

• Wittelsbacher Höfe, Parkanlage mit Teich, 82110 Germering: Entfernung ca. 700 m
• Kreuzlinger Forst, Waldrand: Entfernung ca. 900 m
• Stadtpark Germering: Entfernung ca. 2,1 km
• Germeringer See, Am Parsberg, 82110 Germering: Entfernung ca. 2,9 km

Kino

• Cineplex Germering, Münchener Straße 1, 82110 Germering: Entfernung ca. 800 m

Bibliothek

• Stadthalle und Stadtbibliothek Germering, Landsberger Straße 39a-41, 82110 Germering: Entfernung ca. 1,5 km

Energiewerte